机电评估实例

铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产 为拟发生产权转让行为而形成的。其实物资产的种类主要有：库存备品、房屋建 筑物、机器设备、林木资产、土地使用权等。上述实物资产主要存放于铁法煤业 集团兴城工人疗养院院内，存放地点比较集中。铁法煤业（集团）有限责任公司委托评估的主要分布及特点是：（一）库存备品：为铁法煤业集团兴城工人疗养院从事经营疗养活动所需要的 各种备品。主要包括:、床、沙发、茶几、被子、厨房用具等生活用品。（二）房屋建筑物：为铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的生产和生活用房。 主要包括：各疗区楼房、俱乐部、水泵房、木工房、仓库等；（三）机器设备：为为铁法煤业集团兴城工人疗养院从事经营疗养活动所需要 的各种机器设备和电子设备。主要包括：循环水泵、超声波治疗仪、电视机、空 调、计算机、复印件等；（四）林木资产：为铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的景观松树，及矮灌木 构成的树墙等；（五）土地使用权为疗养院院内，土地面积共计87,130平方米，使用年期为 24年的出让土地使用权。三、影响资产清查的事项由于本次评估实物资产数量较大且空间分布较为集中，评估人员对库存备 品、房屋建筑物、机器设备、林木资产及土地使用权进行了现场详细勘察和核实 和实物盘点。四、资产清查的过程与方法（一）清查组织工作2010年7月30日评估机构组织各专业主要负责人进入资产评估现场，在辅 导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解， 并和企业共同制定了详细的现场清查实施计划。根据委估资产的特点，资产清查 分成库存备品、建筑物、机器设备、林木、土地使用权小组，在企业相关人员的 配合下分别对各类资产进行了清查。8月2日全体评估人员抵达现场，开始对参 与评估人员进行内部培训。8月4日开始对资产评估申报明细表审核。评估组清 查核实工作从2010年8月2日开始，2010年8月8日结束。清查工作结束后， 各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。自评估人员全部抵达现场后，首先按专业分组对评估明细表进行初步审核， 再根据资产分布情况，分别成立若干组进行现场清查核实。（二）清查主要步骤1. 指导企业相关人员首先进行资产清查与收集应向评估机构提供的资料；先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上， 按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单， 细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经 济技术指标等情况的文件资料进行收集。2. 初步审查资产占有方提供的资产评估明细表评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状 况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项 目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。3. 现场实地勘察依据资产评估明细表、评估调查表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的 资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，对库存备品逐项进行现场勘察，查阅了各备品的存放地 点、存放区域等，根据各备品的现时技术状况和新旧程度填写库存备品现场勘察 记录表；在现场勘察过程中，对房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑 物的预（决）算书及施工图纸等，根据房屋和构筑物的技术状况和检修记录填写房 屋现场勘察记录表；在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购置合同、竣工决算资 料及验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件， 并通过与铁法煤业集团兴城工人疗养院的设备管理人员的广泛交流，了解设备的 购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备 现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的变更及运行情况；在现场勘察过程中，对林木资产逐项进行现场勘察，查阅了各类林木资产的 生存地点、生存区域等，根据各类林木的生长状况和维护保养情况填写出林木资 产现场勘察记录表；在现场勘察过程中，对土地使用权逐一进行现场勘察，查阅了反映土地使用 权权属状况的产权证书。勘查测量了土地面积，记载了土地四至及土地利用现状， 根据土地使用权的现时状况和现场记录填写出土地使用权现场勘察记录表；4. 补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到”表”“实”相符。5. 核实产权证明文件对评估范围内的备品、房产、设备、林木以及土地的产权进行调查，以确认 作到产权清晰。经过核实，房屋、土地均办理房屋所有权证和土地使用证，主要 设备具备购销合同或购置发票，整体资产的获取具备转让合同。资产评估是在调 查核实备品、房产、设备、林木以及土地等产权的基础上进行的，不存在产权纠 纷的问题。(三) 清查的主要方法在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的 清查方法。1. 流动资产的清查对于存货库存备品的评估，评估人员逐项核实库存备品的种类，抽查库 存备品的填报数量。对库存备品的种类、品质、新旧程度、可利用程度逐项落实， 达到实物与明细表相符，现场勘察率不低于40%。2. 固定资产的清查(1) 对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与企业有关人员 座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实，达到实物与 明细表相符，现场勘察率100%。(2) 对于设备类资产，逐一进行了核实，现场勘察率达到100%。评估人员 查阅和复印了部分设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、运杂费 用及摊销费用比例。同时，评估人员查阅了有关安装工程的预、决算报告及相关 证明文件。(3) 对于林木类资产，逐一进行了核实，现场勘察率达到100%。评估人员 清点了景观松树的棵树，测量了景观松树的直径和高度，调查了景观松树的树龄。 测量了灌木树墙的长度和高度，调查了树龄。3. 无形资产的清查土地使用权：我们会同企业有关人员对企业申报的土地使用权的数量及质量 按照评估规范的要求进行了必要的清查。由于评估宗地地块的数量较小(共计1 块)，实物现场勘察的比例为100 %，全部进行勘察。经过核查，土地使用权为铁法煤业集团兴城工人疗养院于1994年6月29 日以出让方式获取的40年使用年期价格。截止到本次评估基准日2010年7月 31日，已使用了 16年。本次评估价格为其剩余24年的土地使用权价格。经过核查，土地使用证载明的数量为105,040平方米，其中已有17,910平方 米的土地被铁法煤业集团兴城工人疗养院用于修建了职工住宅。而且这部分职工 住宅已经参与了住房改革，成为了职工的私有产权住宅。故该部分土地使用权不 列入本次资产评估范围内。本次评估的土地使用权，参与本次经济行为(产权转 让项目)的数量为87,130平方米。房屋建(构)筑物评估技术说明(一) 评估范围本次评估范围为位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号，铁法 煤业集团兴城工人疗养院院内，房屋建筑物共有27项，总建筑面积为13,364.40 平方米，构筑物及其他附属设施共39项。截至评估基准日2010年7月31日的 账面原值：488.90万元，账面净值：201.46万元；(二) 资产概况1. 概况铁法煤业集团兴城工人疗养院的房屋建筑物全部位于辽宁省葫芦岛市兴城 市兴海南路四段1005号院内。建筑结构主要有砖混结构和砖木结构，基础多采 用条形毛石基础。建成时间多为上世纪五十年代和七十年代。由于各建筑物已使用多年，各房屋建筑物后期均做了不同修缮和加固，现大 多数房屋质量尚可，能满足基本使用的要求。2. 建筑物特点本次评估房屋建筑物中三个疗养楼和水疗室、泵房等为砖混结构。其余为砖 木结构。(1) 砖混结构：被评估房屋中砖混结构构造为毛石基础、实心粘土砖墙， 外墙厚度365毫米，内墙厚度240毫米，预制钢筋混凝土屋面板，屋面作法为珍 珠岩保温，三毡四油一砂防水，楼地面多为水泥砂浆地面，内墙面为混合砂浆刮 大白，外墙为水泥砂浆喷刷涂料。(2) 砖木结构：被评估房屋中砖木结构构造为毛石基础、实心粘土砖墙， 外墙厚度365毫米，内墙厚度240毫米，木屋架坡屋顶，屋面作法为珍珠岩保温 挂水泥瓦，三毡四油一砂防水，楼地面多为水泥砂浆地面，内墙面为混合砂浆刮 大白，外墙为水泥砂浆喷刷涂料。经现场勘察，总的情况如下：(1) 基础承载能力。各主要生产建筑物、构筑物部分地基承载尚可，未发现 这些建筑物由于基础原因产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。(2) 主体结构强度一般，各类建筑物承重构件和非承重构件较陈旧，尚具备 继续使用的功能。(3) 各生产及生活用房维护管理较好，可直接使用。(4) 屋面一般采用防水油膏防水或三毡四油防水，耐久性较好，能够满足继 续使用的功能。综上所述，我们认为本次被评估的建筑物，结构稳定性尚能满足安全要求， 建筑功能性损伤较小，现具备直接继续使用的功能，需进行局部维护和修缮，基 本可正常使用。(三) 评估过程第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和 特征是否相符进行了核对并加以调整。第二阶段：现场勘察阶段对被评估建筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建筑物的名称、 座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资 产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主 要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构 件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除核实建筑物、 构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、 配套使用状况。(1) 结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性， 为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变 形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是 否有风化以及风化的严重程度。(2) 装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外 装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看 装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。(3) 设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足 使用要求。(4) 维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有 无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。第三阶段：评估测算阶段查阅了典型建(构)筑物、线路的有关图纸及预决算资料，并根据评估基准日 当地的建材市场价格，按现行定额和行业取费标准进行评估值计算。第四阶段：报告撰写阶段在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。(四) 评估依据1. 委估方提供的房屋建筑物清查评估明细表；2. 委估方提供的房屋使用权证；3. 辽宁省建筑工程预算定额一土建；4. 辽宁省建筑工程预算定额一土建；5. 辽宁省建设工程其他费用标准；6. 兴城市2010年上半年建设工程材料指导价格；7. 兴城市房屋市场售价；8. 资产评估常用数据与参数手册；9. 评估人员现场收集的其他资料。（五）评估方法本次对建筑物的评估，采用重置全价法。计算公式为：评估值=重置全价x综合成新率1. 重置全价的确定重置全价=建安综合造价+前期费用+其他费用+资金成本2. 综合造价的确定建筑物：根据典型房屋实物工程量，按照现行建筑安装工程定额（或指标）和 取费标准及当地的材料价格、人工工资，确定其综合造价；计算出典型工程综合 造价后，再运用类比法对类似房屋进行分析，找出其与典型房屋和构筑物的差异 因素，进行增减调整，从而计算出与典型工程类似的房屋和构筑物的综合造价。（2）理论成新率的确定对于房屋建筑物，根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。（3）综合成新率的确定综合成新率的确定是根据理论成新率与现场勘察成新率的权重确定的。综合 成新率=勘察成新率x60%+理论成新率x40%4. 评估值的计算评估值=重置全价x综合成新率（六）典型案例评估分析由于该次评估范围内的建筑物、构筑物数量较多，类型较杂，在此选择了其 中的一个典型案例来进行分析，说明重置全价法的具体计算过程。案例：水疗室明细表序号：表5-1-1序号2号权证编号：兴房权证字第00102号结构：砖混结构建成年月：1981年12月建筑面积：1,435.00平方米1.概况生产车间建成于1981年12月，建筑面积1,435.00平方米，该工程属于四类 工程。结构为砖混结构，层高2.8米。基础为有片状毛石带形基础，基础埋深2.6 米。楼板为预制槽型混凝土屋面板，外墙为490毫米砖墙，墙面及棚顶均抹水泥 砂浆。照明设施完好齐备。现场勘察状况：房屋结构尚坚固，墙面装修有剥离、破损现象，屋面轻微渗 漏，房屋出现细小的不均匀裂缝，室内设施较差。整体外观情况尚可，房屋尚能 正常使用。2. 重置全价测算（1） 土建造价的测算依据现场勘察情况，查看竣工图以及收集到的工程资料，套用辽宁省建筑 工程预算定额一土建中的子目得出该工程的土建定额直接费为589,530元，人 工费为124,835元。根据辽宁省建设工程其他费用标准计算土建工程造价见下表：土建工程造价测算表：金额单位：人民币元序号费用名称计算公式费率金额（一）定额直接费基价之和589,530A人工费人工费之和124,835（二）综合费用A*费率25.6%31,958（三）利润A*费率20%24, 967（四）有关费用A*费率22,6701远地施工增加费A*费率2特种保健津贴A*费率3赶工措施增加费A*费率4文明施工增加费A*费率2%2,4975集中供暖等项费用A*费率16.16%20,1736地区差价7材料差价49,86549,8658工程风险系数（一）+（二）+ （三）x费率（五）劳动保险基金（一）+（二）+ （三）+ （四）x费率3.32%23,870（六）工程定额编制管理 费劳动定额测定费（一 ）+ （二）+ （三）+ （四）x 费率0.16%1,150（七）税金（一）+（二）+ （三）+ （四）+ （五）+ （六）x费率3.41%25,370（八）单位工程费用（一）+（二）+ （三）+ （四）769,381序号费用名称计算公式费率金额+ （五）+ （六）+ （七）（2）安装工程造价测算根据企业提供的工程预决算资料确定工程的安装工程量，套用辽宁省安 装工程预算定额子目得出安装工程的项目直接费为143,659元，其中人工费 为 29,985 元。根据辽宁省建设工程其他费用标准计算出安装工程造价见下表：安装 工程取费表如下：金额单位：人民币元序号费用名称计算公式费率金额（一）定额直接费基价之和143,659A人工费人工费之和29,985（二）综合费用A*费率30.6%9,175（三）利润A*费率20%5,997（四）有关费用A*费率2,7911远地施工增加费A*费率2特种保健津贴A*费率3赶工措施增加费A*费率4文明施工增加费A*费率2%6005集中供暖等项费用A*费率16.16%4,8456地区差价7材料差价12,56112,5618工程风险系数（一）+（二）+ （三）乂费 率（五）劳动保险基金（一）+（二）+ （三）+（四）x费率3.32%5,964（六）工程定额编制管理 费劳动定额测定费（一）+（二）+ （三）+（四）x费率0.16%287（七）税金（一）+（二）+ （三）+（四）+ （五）+ （六）x 费率3.41%6,338（八）单位工程费用（一）+（二）+ （三）+192,217序号费用名称计算公式费率金额（四）+ （五）+ （六）+ （七）（3）建筑安装工程总造价=土建工程造价+安装工程造价=769,381+192,217=961,598 元（4）前期及其他费用取费依据详见辽宁省工程前期费用和其他费用计算程序表（见前表）。前期及其他费用=建安工程总造价x4.85%+建筑面积X28元/m2= 961,598x4.85 %+1,435.00x28 元/m2= 86,817 元（5 ）资金成本该工程正常建设期为一年，建设期按一年均匀投入，利率按5.31%计算， 则：资金成本=（总造价+前期及其他费用）x5.31%x1/2=1,048,415x5.31%x1/2=27,835 元（6）重置全价=建筑安装工程总造价+前期及其他费用+资金成本=1,048,415 +27,835=1,076,250 元3. 评估值测算对该建筑物进行现场勘察后，依据该建筑物现场勘察评分标准，分别对建 筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的 现场勘察成新率。其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限，测算建筑物的理 论成新率，最后计算出综合成新率。（1）勘察成新率在熟悉该建筑物施工资料的基础上，依据现场勘察评分标准，对其结构、 装饰、设备三部分进行打分，并根据其及使用年限，确定三部分权重，依此确定该建筑物的勘察成新率。现场勘察成新率计算表:分项评定依据标准分分数1基础无明显沉降，尚稳2512结2承重构件较陈旧，尚可25123墙体中度风化1574屋面有渗漏208构5地面有裂缝157小计：(1+2+3+4+5)x0.8036.86门窗部分由损坏和缺失3014装7外墙有空鼓和裂隙25128内墙有裂纹和鼓包2511修9顶棚稍有松动208小计：(6+7+8+9)x0.104.510水卫有赌塞和锈蚀2512设11电器照明尚可照明，电线老化301412暖气停暖多年，需修复2512备13通讯停用多年，需修复10514电视严重损坏，需修复104小计：(10+11+12+13)x0.104.7勘察成新率合计46(2)理论成新率该建筑物为水疗室，成新率按年限法确定。即根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论成新率。该水疗室为砖混结构平房，属于生活用途房屋，根据资产评估常用数据与 参数手册耐用年限为50年。该房建造时间为2010年7月31日，现已使用28 年，尚可使用22年。理论成新率=(耐用年限一已使用年限)/耐用年限X100%=(50-28)/50x100%=44%(3)综合成新率综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占40%，观察法占60%。综合成新率=勘察成新率x60%+理论成新率x40%=46%x60%+44%x40%=45.2%综合成新率取45%。4. 评估值的确定评估值=重置全价x成新率=1,076,250x45%=484,313（元）（七）评估结果铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产 位于辽宁省兴城市兴海路四段1005号院内，建筑面积共计13,364.40平方米的 17项房屋建筑物及39项构筑物在评估基准日2010年7月31日的账面原值： 488.90万元，账面净值：201.46万元；资产评估值为859.76元，大写人民币捌 佰伍拾玖万柒仟陆佰元整。评估增值658.30万元，资产增值率为326.76%。（八）评估结果分析房屋建筑物及构筑物的评估结果出现较大的评估增值，其原因为： 入账的房屋建筑物初始建造年代均已久远，在企业账目中现多已提完折 旧，仅列示残余价值。而房屋建筑物实际中，由于使用维护较好，尚具备使用价 值，从而导致评估资产增值。 部分房屋建筑物和大部分构筑物及其他附属设施均未列入企业资产账中。 评估时作为账外盘盈资产，评估作价时亦导致资产增值。三、机器设备评估技术说明（一）评估范围铁法煤业（集团）有限责任公司委托评估的铁法煤业集团兴城工人疗养院的 设备类资产共计96项，其中生产、生活用机器设备46项，办公用电子设备48 项，全部位于辽宁省兴城市兴海南路四段1005号铁法煤业集团兴城工人疗养 院院内。截至评估基准日2010年7月31日的账面原值：13.74万元，账面净值： 0.49万元；（二）设备概况1、生产设备：为分布在水泵房和木工房内的循环泵、潜水泵、配电盘等；2、医疗设备：为分布在水疗室的超声波治疗仪，电疗机等；3、电子设备：为分布在办公室的打印机、传真机、计算机等；4、家电设备：为分布在疗养区内的电视、空调、冰箱、冰柜等。（三）评估过程1. 清查核实工作对铁法煤业集团兴城工人疗养院的机器设备类清查评估明细表进行审核，对 各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中无 虚报、漏报，重报的设备，对申报表中盘盈、盘亏、折除、待报废等设备，要求 该单位在申报表中说明，并要求使用单位出具书面说明。对该单位经修改补充过 的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。2. 评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察现场核对设备、名称、规格、型号，生产厂家及数量是否与申报表一致。了 解设备工作条件，现有技术状况以及维护、保养情况等。对重大、关键、价格昂贵的设备要求该单位提供设备购置合同和原始发票， 近期技术鉴定书或检修原始记录及有关技术资料的复印件，并向操作者了解设备 在使用中存在的问题，以及出现的故障和原因等情况，作为评估成新率的参考依 据之一。3. 评定估算（1）根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。（2）机器设备的成新率主要采用现场勘察并结合已使用年限、经济寿命年限 的方法综合确定，即通过对该设备使用情况的现场考察，并查阅必要的设备运行、 维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员交换意见后，结合对已使用年 限的运行情况进行调查，与经济寿命年限综合测算予以评定。（3）由评估公司组织专家组对评估明细表进行了审查和修改，然后加以初步 汇总。4. 评估汇总（1）经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，贬值率的合理性，对 可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。（2）把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各设备质量情况调查表、有关 设备的合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件” 存档。5. 撰写报告按中国资产评估协会颁发的有关资产评估报告的基本内容与格式，编制“设 备评估技术说明”。（四）评估依据1、企业提供的“设备清查评估明细表”；2、资产评估常用数据与参数手册；3、中国机械电子工业出版社2010年中国机电产品报价手册；4、 慧聪商情网；5、兴城市废旧家电回收市场；6、评估人员收集的其他资料。（五）评估方法本次评估采用重置成本法。计算公式为：评估值=重置全价x成新率由于本次评估部分设备需要安装，且各设备重置价应为设备报价加上设备 的和：重置全价=设备购置价+运杂费+安装调试费用1. 设备购置价的确定对于国产设备，凡能询到评估基准日市场价格的设备，以此价格确定其重 置全价；凡无法从市场上查询到价格的设备，通过查阅报价手册，确定其重置全价;凡无法询价的设备，用类比法以类似设备的价格加以修正后来确定其重置 全价；2. 成新率的确定通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备的运行状况、主要技术指 标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大 修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，以及该 设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合成新率。综合成新率的确定采用 权重法，理论成新率权重40%，现场勘察成新率权重60%。综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）对于已停用多年的生产类机器设备，根据现场勘察，结合修复难易程度及 功能可修复状况，利用机器设备专家判定出价值贬值情况及尚可使用年限后按年 限法综合测算予以评定。对于水疗室的疗养康复用医疗设备，根据现场勘察，鉴定其已经技术落后 型医疗设备，治疗效果差，达不到规定的治疗要求。属于应淘汰机器设备。评估 时将此类机器设备按照报废处理。以其残余可回收价值确定出评估现时价值。3、评估值的确定重置全价和成新率相乘，得出评估值，从而对评估基准日机器设备的重置净 价作出公允估值。(五)典型案例评估案例立式空调1. 设备概况资产占有单位：铁法煤业集团兴城工人疗养院明细表序号：5-2-1(3)规格型号：美的空调3P制造厂家：广东省佛山市顺德区美的工业城购置日期：2004年6月启用日期：2004年6月数量：1台该空调存放于铁法煤业集团兴城工人疗养院一疗区内，零部件齐全。现处于 正常运行状态，制冷效果较好。2.重置全价的确定2.1设备购置费经查阅2010电产品报价手册及慧聪商情网;确定 该设备的出厂价格即设备购置费为3,550.00元。2.2设备运杂费的确定依据资产评估常用数据与参数手册，运杂费按5%计取。2.3安装调试费的确定依据资产评估常用数据与参数手册，该设备为乙类安装设备，安装调试费按 2%计取。2.4重置全价的确定：综合以上计算，美的空调3P重置全价如下：设备重置全价=设备购置价+设备运杂费+安装调试费 =3,550.00+3,550.00x5%+3,550.00x2% =3,550.00+178+71=3,799 元取整为3,800元，做为该3P美的空调的重置全价3. 综合成新率的确定依据资产评估常用数据与参数手册有关规定，该设备经济寿命年限为 144个月，该机于2004年6月正式启用，到评估基准日实际使用时间为73个月：理论成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限X100%=（144-73）/144x100%=49.3%现场勘察成新率的确定：该设备用于室内安装使用，由于管理制度严格，定期保养，维护及时，设备运行状况良好。评估人员和设备管理人员对该设备技术状况共同鉴定，打分如下:项目主要技术状况标准分评估 分主要性能指 标状况正常，运行状况尚好3014机械系统密封状况良好，操作性能良好，制冷效果尚好， 调温正常，机械磨损属正常范围2011工作环境工作环境尚好，外壳温度正常，运行中散热条 件较好，噪声较低。2012外部状况外部油漆尚好，局部磨损，整体完整，配件完 整3014合计10051综合成新率=理论成新率x40%+分部鉴定法成新率x60%=49.3%x40%+51%x60%=50.32% 取整为 50%4. 评估值的确定单台设备评估值=重置全价x50%=3,800x50%=1,900 元（六）评估结果铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产 位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号院内，96项机器设备在评估基 准日2010年7月31日的截至评估基准日2010年7月31日的账面原值：13.74 万元，账面净值：0.49万元；评估值为30.40万元，大写人民币叁拾万肆仟元整。 评估增值29.91万元，资产增值率为6,136.30%。（七）评估结果分析机器设备的评估结果出现较大的评估增值，其原因为：大部分机器设备均未列入企业资产账中。评估时作为账外盘盈资产，评估作 价时导致资产增值。四、林木评估技术说明（一）评估范围本次评估范围为位于辽宁省兴城市兴海路四段1005号，铁法煤业集团兴 城工人疗养院院内的林木资产。共有2大类，种类分别为：景观松树320棵、灌 木矮树墙800米。（二）资产概况和特点1. 资产概况林木资产均生长在铁法煤业集团兴城工人疗养院院内的空地。2. 资产特点320棵景观松树，树龄在50年左右，树径均在20cm以上，为兴城市市级保 护古树木。800米矮树墙为灌木树种，树龄50年左右，高度1.0米，生长在铁法煤业集 团兴城工人疗养院院内的道路两旁，构成景观树墙。（三）评估过程第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对，同时对资 产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的林木资产技术特征表所报数量 和特征是否相符进行了核对并加以调整。第二阶段：现场勘察阶段对被评估林木资产逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各林木资产的名 称、实际数量、生长地点等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报 表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。并进行详细的勘察记录。第三阶段：评估测算阶段查阅了林木资产的有关树种和质量资料，并根据评估基准日当地的市场价 格，按现行资料和行业标准进行评估值计算。第四阶段：报告撰写阶段在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书。（四）评估依据1. 兴城市园林市场价格查询；2. 阜新市园林市场价格查询；3. 互联网林木价格查询；（五）评估方法经评估人员收集林木资产报价资料，可有 320棵景观松树评估单价为 3,000元/棵，800米灌木矮树墙评估单价为120元/米。（六）评估结果铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的资产 位于其院内的全部林木资产（320棵景观松树和800米灌木矮树墙）在评估基准 日2010年7月31日的评估值为105.60万元，大写人民币壹佰零伍万陆仟元整。五、土地使用权评估技术说明（一）评估范围评估范围为铁法煤业集团兴城工人疗养院评估申报的土地使用权，共计包括 1块宗地。土地面积为87,130平方米。土地使用证编号为：兴国用（94）字第第 14481034号宗地；地籍图号为：224，225，248，249；地籍地号：440334。（二）评估过程评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段对确定的评估范围内的土地使用权的构成情况进行初步了解，提交评估准备 资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写土地 使用权清查评估明细表；第二阶段：现场调查阶段根据企业提供的土地使用权评估申报资料，首先对评估明细表进行核对使之 与实地测量结果相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业 重新填报，作到账物相符；第三阶段：评定估算阶段1. 将核实调整后的土地使用权评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2. 对各地块的实际情况进行统计、归纳和汇总，编制评估汇总表；3. 提交土地使用权的评估技术说明。（三）评估方法根据铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的 土地使用权，按照土地评估估价规程的要求，遵循独立性、客观性、科学性 的工作原则来进行评估工作，采用基准地价修正系数法进行土地使用权的评估工 作。基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数 将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。应用基准地价修正法的主要步骤是：1. 搜集有关基准地价的资料；土地定级估价成果资料：土地级别图、基准地 价图、基准地价表、基准地价修正体系。2. 确定宗地所在土地级别、对应的基准地价和相应的修正系数表；3. 调查宗地地价影响因素的指标体系：按照表中因素调查；4. 确定宗地评估的修正系数（土地状况修正系数）；5. 进行交易日期、使用年期、容积率修正；6. 求出估价对象宗地的价格。基准地价修正法的计算公式为：宗地地价二宗地所在级别基准地价X年期修正系数X交易日期修正系数X土 地状况调整系数X容积率修正系数1. 年期修正调整，是将估价对象宗地的许可使用年期与基准地价所规定的土 地使用年期进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地许可使用年期状况下的 价格。2. 进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日期时的值，调整为评估基准 日时的值。3. 进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况，与评估基准地价时设定的 土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。4. 容积率修正是将基准地价所对应容积率下的价格修正为估价对象容积率 下的价格。（四）评估实例本次评估的土地使用权共计包括1块宗地。土地面积为87,130平方米。土 地使用证编号为：兴国用（94）字第第14481034号宗地；地籍图号为：224, 225, 248，249；地籍地号：440334。委托评估对象位于辽宁省葫芦岛市兴城市兴海南路四段1005号，铁法煤业 集团兴城工人疗养院院内，为国有出让土地，土地用途为医疗、卫生用地，开发 程度为六通一平。该土地为铁法煤业集团兴城工人疗养院于1994年6月29日以 出让的方式获取。准用年限为40年，现已使用16年，尚可使用年限为24年。经查阅，兴城市土地管理部分的规划图纸可知：本块宗地土地使用证载明的 数量为105,040平方米，其中已有17,910平方米的土地被铁法煤业集团兴城工人 疗养院用于修建了职工住宅。而且这部分职工住宅已经参与了住房改革，成为了 职工的私有产权住宅。故该部分土地使用权不应再列入本次资产评估范围内。本 次评估的土地使用权，参与本次经济行为（产权转让项目）的数量为87,130平 方米。基准地价修正法的计算公式为：宗地单价二宗地所在级别基准地价X使用年期修正系数X交易日期修正系数 X土地状况调整系数X容积率修正系数现分别求算出基准地价和各种修正系数1.宗地所在级别基准地价经过查阅兴城市城镇土地基准地块分类标准认定该块宗土地属于兴城市II级 住宅用地。对照2009年兴城市城镇土地基准地价价格标准，该宗土地的基准地 价为377元/平方米。2. 使用年期修正系数基准地价评估设定的使用年期，住宅用地为70年。而该宗土地为1994年6 月29日以出让的方式获取。准用年限为40年，现已使用16年，尚可使用年限 为24年。当土地的年收益稳定时，有限年期的土地使用权价格为：地价=a/r1-(1+r)-n公式中：a-土地的年收益r-土地的还原利率，兴城市基准地价设定：住宅用地r取为7.5%。n-土地的使用年期，兴城市基准地价设定住宅用地n取70年。这样把基准地价和待估土地的计算参数带入后可有：基准地价=a/7.5%1-(1+7.5%)-70待估地价=a/7.5%1-(1+7.5%)-24使用年期修正系数二待估地价/基准地价=0.8293. 交易日期修正系数待估土地的假定交易日期为评估基准日2010年7月31日，基准地价为兴城 市2009年颁布使用的。由基准地价颁布日至2010年7月31日，兴城市地价上 涨幅度大约为6%，即交易日期修正系数取为。4. 土地状况调整系数兴城市住宅用地的基准地价设定土地状开发状况为七通一平，即宗地红线外 通路、通电、通上水、通排水、通暖、通煤气，宗地红线内场地平整。而待估土 地目前宗地红线外没有通煤气，即为六通一平。即土地状况调整系数取-5.5%。5. 容积率修正系数宗地单价二宗地所在级别基准地价X使用年期修正系数X交易日期修正系数 X土地状况调整系数x容积率修正系数兴城市基准地价设定的住宅用地的容积率为1.5。而待估土地的现有建筑总 面积为13,364.40平方米，土地面积87,130平方米。容积率=建筑面积/ 土地面积=13,364.40/87,130=0.154可见待估土地的容积率远小于兴城市基准地价设定的住宅用地的容积率，根 据经验计算，待估土地的容积率修正系数取-4%。宗地单价=377 元/平方米x0.829x (1+6%) x (1-5.5%) x (1-4%)=303.22元/平方米宗地价格=宗地单价x 土地面积=303.22元/平方米x87,130平方米=2,6419,559 元取整为2,641.96万元。（五）评估结论铁法煤业（集团）有限责任公司提供的铁法煤业集团兴城工人疗养院的该宗 面积为87,130平方米的土地使用权在评估基准日2010年7月31日的评估值为 2,641.96万元，大写人民币贰仟陆佰肆拾壹万玖仟陆佰元整。同学们可自行选取（房屋、设备、土地中的一组来写实习报告）