深圳市房地产项目计划立项可行研究报告

深圳市立项可行性研究报告 目 录 1 项目总论3 1.1 项目背景 3 1.1.1 项目名称 3 1.1.2 开发公司简介 3 1.1.3 承当可行性研究公司 3 1.1.4 研究工作根据 3 1.1.5 项目建设规划内容 4 1.1.6 项目开发手续 4 1.2 可行性研究成果 5 1.2.1 市场预测 5 1.2.2 项目建设进度 5 1.2.3 投资估算和资金筹措 5 1.2.4 项目综合评价结论 7 2 项目投资环境和市场研究9 2.1 市场宏观背景 9 2.1.1 全国投资环境 9 2.1.2 2.1.3 深圳市投资宏观背景区域发展及前景预测11 14 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴14 2.2 区域市场分析 15 2.2.1 区域市场界定15 2.2.2 2.2.3 2.2.4 供应分析需求分析竞争分析15 16 16 2.2.5 片区房地产市场分析结论17 3 项目分析与评价18 3.1 地块解析 18 3.1.1 项目地理位置18 3.1.2 地形、地势18 3.1.3 规划限制条件18 3.2 项目 SWOT 分析19 3.3 项目评价 19 4 市场定位及项目评估20 4.1 项目定位 20 1 4.2 方案建议 21 5 项目开发建设进度安排22 5.1 5.2 有关工程筹划阐明 22 施工横道图 22 6 投资估算与资金筹措23 6.1 6.2 6.3 项目总投资估算 23 资金筹措 25 投资使用筹划 25 7 销售及经营收入测定26 7.1 7.2 7.3 物业销售收入估算 26 资金来源与运用分析 27 销售利润 27 8 财务与敏感性分析28 8.1 8.2 8.3 项目赚钱能力分析 28 项目不拟定性分析 28 社会效益和影响分析 29 9 可行性研究结论与建议30 9.1 9.2 拟建项目的结论性意见 30 项目重要问题的解决措施和建议 31 9.2.1 项目的重要问题31 9.2.2 建议31 9.3 项目风险及防备建议 31 10 附表32 2 1项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 项目名称暂定为“ ”。 1.1.2 开发公司简介 1.1.3 承当可行性研究公司 1.1.4 研究工作根据 （1）有关规范深圳市房地产项目筹划立项可行性研究报告编制的告知 （深圳市发展筹划局：深计590 号） （2）房地产开发项目经济评价措施 （3）建设项目经济评价措施与参数 （建设部：建标205 号） (国家计委、建设部：计投资1993530 号） （4）有关印发经济评估措施的告知及附件 （中国国际工程征询公司：咨经199811 号） （5）深圳建设工程价格信息（） （6）公司提供的有关资料 3 1.1.5 项目建设规划内容根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证、方案设计等有关资料，项目经济技术指标如下表： 表 1：项目经济技术指标 项目名称整个项目地块编号补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积（m2）4,4811.4道路用地面积（m2）0容积率2.22覆盖率30%计容积率面积（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200商业（m2）4,000可发售住宅（m2）92,200可发售商业（m2）4,000建设配套幼儿园3000 m2 ，居委会100m2 ，水电房和管理房300m2总建筑面积（m2）99,6001.1.6 项目开发手续 1、项目已获得土地使用权 项目已获得土地使用权，并已补交地价款。 2、项目开发合法性手续 4 表 2：项目开发合法性手续 开发条件获得文献证号公司法人营业执照建筑业公司资质证书3、结论 项目用地的土地使用权出让合同书已签订，开发、建设手续正在办理。 1.2 可行性研究成果 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 项目筹划于 年下半年动工，在资金及时到位的状况下，估计 三季度竣工，其开发建设期为 2 年 2 个月。 1.2.3 投资估算和资金筹措 1、 投资估算 根据测算，项目的总投资为 43,255.71 万元（含地价），详见下表： 表 3：项目总投资估算表 5 序号项目名称总额万元单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理费763.8276.691.8%5不可预见费763.8276.691.8%6其她费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%项目投资的资金来源涉及自有资金、银行融资和销售回款。 项目总投资约 43,255.71万元，经测算需投入资金涉及自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金 16,318.92 万元，银行借款 8,000.00 万元，销售收入18,936.79 万元。 表 4：项目资金来源表 序号项目名称总额（万元）比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售收入18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公示的市场地价测算)。 6 1.2.4 项目综合评价结论 1、 项目建设手续正在办理之中 项目属房地产住宅开发项目，符合国家城乡住宅开发建设产业政策，并已获得项目土地使用权。 2、 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。 3、 项目具有良好的社会效益 项目的建设有助于改善区域环境，改善都市功能，增长财政税收，创作就业机会。 4、 经测算经济效益良好 经测算重要经济技术指标如下表所示： 表 5：项目重要经济技术指标 序号项目指标1占地面积（m2）44,811.402总建筑面积（m2）99,600.003项目总投资（万元）43,255.714项目经营收入（万元）54,174.505利润总额（万元）8,155.896税后利润（万元）6,932.517成本利润率（税前）17.72%8成本净利润（税后）15.06%9财务净现值（FNPV）万元3,221.5410财务内部收益率（FIRR）16.54%11动态投资回收期（年）2.9612贷款归还期（年）2.0注：上表指标按住宅销售率为95和商业销售率为100%的状况下预测的经济效益指标。 7 综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司觉得本项目可行。 8 2项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 1、 年国民经济发展势头良好 年中国国内生产总值 116694 亿元，比上年增长9.1%，人均 GDP 达到1090 美元,初次突破 1000 美元大关。是 1997 年以来增长最快的年份。规模以上工业实现增长值 41045 亿元，同比增长 17%；全社会固定资产投资 55118 亿元，增长 26.7%；社会消费品零售总额 45842 亿元，增长 9.1%；居民消费价格指数增长1.2%。 中国加入 WTO 后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合伙将进一步扩展。 年 1-12 月全国进出口总值为 8512.1 亿美元，同比增长 37.1%，其中：出口4383.7 亿美元，同比增长 34.6%；进口 4128.4 亿美元，同比增长 39.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加剧烈的国际竞争。 权威资料显示，从 年开始居民消费构造已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了国内有关产业生产和投资的不断发展。 年上半年国内商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。国内社会消费构造正朝着发展型、享有型升级，汽车、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。 国内经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业构造调节加速，正迎来一种新的发展起点。 年重工业增长明显快于轻工业。 9 2、 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 年，国内经济持续迅速发展、都市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运营状态。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢；房地产公司效益降幅也许较小，但企业间的差别将很大；产品构造调节步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产公司将加强联盟，在海外资金加速进入的同步，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展规定和应对来自各方面的挑战。 房价地区分化明显，价格走势温和回落 有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出， 年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及有关的政策效应通过前几年的相对充足释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则浮现调节回落。 品牌化将成潮流，行业竞争走向进一步 以品牌为核心来重组公司和配备资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并浮现了一批像万科这样营造品牌比较成功的公司，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为潮流，成为各个房地产公司在竞争中的重要方略。 中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的告知（银发121号），其要点如下： 1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向； 2、严格控制土地储藏贷款的发放； 3、规范建筑施工公司流动资金贷款用途； 4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要； 10 5、强化个人商业用房 6、贷款管理； 7、充足发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用； 8、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。； 9、切实加强房地产信贷业务的管理。 国务院有关增进房地产市场持续健康发展的告知（国发18积极鼓励房地产市场发展。 号），1、 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充足结识房地产市场持续健康发展的重要意义； 2、 完善供应政策，调节供应构造（增长一般商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济合用住房的建设和管理等）； 3、 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推动既有公房发售、规范发展市场服务）； 4、 发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）； 5、 改善规划管理，调控土地供应； 6、 加强市场监管，整顿市场秩序。 2.1.2 深圳市投资宏观背景 深圳是一座布满活力的外向型海滨都市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短 20 近年的时间，迅速发展成为中国综合实力最强的特大都市之一，在世界史上成就了经济迅速成长的奇迹；同步深圳也是一座不断发展、不断完善中的都市，深圳中心区、地铁 1号线、大学城、 “9+2”高新产业带等项目均在迅速建设中，估计 年中心区六大工程及地铁 1 号线将陆续投入使用， 年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美化都市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。 11 政策目的： 深圳市委、市政府明确指出：深圳市将环绕建设国际性都市、现代化中心城市的目的定位，努力把深圳建设成为高科技都市、现代物流枢纽都市、区域性金融中心都市、美丽的海滨旅游都市、高品位的文化和生态都市，争取在 年基本实现现代化。 正式签订出台的深圳市近期建设规划(-)指出，到 年，深圳市年度国内生产总值将达 3000 亿元人民币；第三产业增长值占 GDP 比重不小于50%；总人口 600 万610 万， 年和 年规划人口规模分别控制在 750万人和 900 万人以内。都市建设用地规模控制为 570 平方公里；人均居住面积25 平方米；绿化覆盖率 48%；港口吞吐量 1.2 亿吨；都市污水解决率 60%。规划拟定了如下五大目的： 1、区域协调发展：深化深港合伙关系，重点加强跨境大型基本设施项目建设、口岸通关及环保等方面的合伙；增进“珠三角”都市群协调发展，增强都市间的城际迅速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环保的合伙。进一步提高深圳在珠三角都市群的中心地位。 2、可持续发展：近期建设用地范畴 570 平方公里，基本生态用地控制范畴1100 平方公里。建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。 3、都市空间发展：构造一种“中心”、八大组团的组团式网状空间构造，推进特区内外都市的一体化发展，提高都市整体原则与质量。 4、支柱产业发展：有筹划、有重点地建设“92”高新技术产业带，增进工业的集群化和现代农业的产业化。完善六大物流园区基本设施，重点推动前海区域性物流中心的建设。建设市中心区金融商贸区，加强区(组团)级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发。 5、交通运送发展：初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系；调节和完善高速公路网，有效分离过境交通与都市交通；加快迅速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善都市道路系统的网络构造；重点推动城际铁路及站场的建设。 12 经济指标： 表 6：深圳市重要经济发展指标 指标 项目1979 年 1999 年 年 年 年 国内生产总值 （亿元） 工业总产值 （亿元） 地方预算内财政 （亿元） 进出口总额 （亿美元） 出口总额 （亿美元） 社会消费品零售总额 （亿元） 全社会固定资产投资 （亿元） 实际运用外资 （亿美元） 金融机构存款 （亿元） 人均国内生产总值 （元） 职工年均货币工资 （元） 年末常住人口 （万人） 年末户籍人口 （万人） 1.96 0.71 0.17 0.17 0.09 1.13 0.59 0.15 1.01 606 769 31.41 31.26 1,436.031,908.152,239.412,860.512,163.393,204.473,571.265,073.77183.79 265.65 304.34 504.28 686.11 872.31 1,173.99282.08 374.8 465.57 629.62 467.45 609.26 689.59 801.77 569.59 673.37 747.15 946.49 27.54 36.03 49.02 50.42 2,558.994,092.574,952.73 35,896 42,323 46,030 20,714 25,941 28,087 405.13 468.76 504.25 383.4 422.4 422.4 交通地理： 深圳是连接中国和世界大市场的重要门户，也是中国内地特别是华南地区人流、物流和经贸往来的重要通道。深圳公路、高速公路、铁路、高速铁路四通八达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。既有 8 个港口、12 个货运码头。深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的都市。 13 2.1.3 区域发展及前景预测 1、地理位置 竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。 2、总体规划中的竹子林及预测 根据深圳市都市总体规划（1996-）（送审稿）和深圳市福田分区规划（1998-）（送审稿），其对本片区的功能定位是：以组团绿化隔离带为主，同步合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。 该片区重要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围、配套等有一定提高。 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴 1、 中国人民银行新近出台的121文献告知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力； 2、 国务院刊登有关增进房地产市场持续健康发展的告知，告知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。对房地产市场是一种重大利好； 3、 深圳市房地产市场已进入迅速发展阶段，供需压力仍然较大，将来竞争将十分剧烈； 4、 市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的规定，这对发展商的开发、经营带来一定压力。 14 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。 2.2.2 供应分析 据调查，周边竞争项目一览表如下表表 7：周边竞争项目一览表 开发项目宗地位置开发规模均价（元/m2）风临左岸农林路占地面积：15000.6m2 建筑面积：54000.93 m2容积率：3 绿化率：49%住宅楼楼高：18层/24层 总户数：424户6200香荔绿洲红荔西路与香蜜湖路交汇处占地面积：15000 m2 建筑面积：52500 m2容积率：3.5 绿化率：60%住宅楼楼高：17-19层 总套数： 200多套8000俊安苑农轩路占地面积：14500 m2 建筑面积：34900 m2容积率：2.4 绿化率：35%7800翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积：20882m2 建筑面积：90000m2容积率：4.31 绿化率：50 %住宅楼楼高：3132层 总套数：568套7500竹子林片区早年开发的商品房项目较少，重要是市二建、 公司自身的住宅项目，竹子林接近香蜜湖的边沿地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园、亚洲唯一的“金块奖”得主香榭里花园、翠海花园、俊安苑等，这些楼盘构成了一道豪宅风景线，极大的提高了片区的形象，增进了片区的楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展。竹子林片区的楼盘重要有采曦庭、鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需15 求。随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心、中国有色大厦的即将落成、泰然金谷的酝酿开发，新的世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。将来几年内，片区的房地产将有一定的上涨空间。 2.2.3 需求分析 区域市场需求分析 据我司市场调研部在竹子林、车公庙一带的定点定量问卷调查显示，80%的人打算购买新居，而购房的人大多为自住，筹划近来购房的人占 47%，一年后购房的人占 17%，市场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首选，中意小高层的人最多。在户型选择上，选择两房、三房的最多，另一方面为一房、四房。购房者家庭年收入一般在 12 万元以上，以两人世界、三口之家的比例较大，最但愿的生活配套设施依次为：超市、学校、医院。 片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者、私企小老板，追求舒服便捷，注重教育、配套、关注环境、品质与生活配套，对开发商实力、物业管理有相称规定。年龄介于 2838 岁之间，付款方式以按揭为主，月供多选择在 1500 元-2500 元之间。 这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为：位置、价格、环境、户型、配套、交通、质量、发展商信誉、物业管理、智能化。位置仍然是影响购房的重要因素，特别是初次置业的年轻业主，暂未购买私家车，对位置与相应的交通状况规定较高。同步也有相称一部分置业者对社区周边的环境及社区的环境非常注重，甚至将其排在首位。 置业者对于户型构造、厅室布局的设计非常注重，喜欢方正、客厅宽敞、明亮、功能分区明确合理的布局设计。置业者最紧张的问题是：楼盘烂尾、面积缩水、房产证以及工程质量问题。 2.2.4 竞争分析 区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，重要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。 16 2.2.5 片区房地产市场分析结论 通过上述场预测： 年的总体状况以及各物业的调查状况，可得出如下结论及市21、 年房地产经济发展应进入缓冲期， 年上半年是高速增长期， 年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供不小于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在一定限度上缓和供求不平衡；2、如果 年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展，尤其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产生一定的冲击。但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体环境及配套与关内比尚有不小差距，因此冲击尚需一段时间； 3、主体仍然是新移民，将来几年内，深圳的购房主体仍然是初次置业的新移民，而非二、三次主力置业群； 4、中小户型仍然是主流，深圳是个很纯正的移民都市，因此对于移民而言，面积 60-100m 之间的中小户型仍然是“大众情人”。 5、都市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，涉及香蜜湖、车公庙、竹子林、华侨城、前海、后海等各小片区将成为将来几年深圳房地产发展的主力市场。 6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有一定的景观资源，东海花园、香谢里花园等豪宅开发极大的提高了片区的形象，增进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基本。 与香蜜湖片区、华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施、生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英一族的初次置业楼盘。 17 3项目分析与评价 3.1 地块解析 3.1.1 项目地理位置 项目位于福田区农林路西。地块编号 补05。东向为 公司自有宿舍楼及住宅，西向为建业集团宿舍楼及住宅，南临建三路、建业集团办公楼，北向为“风临左岸”。 3.1.2 地形、地势 地块形状呈四边形（梯形），场地内已平整，地势平坦。 3.1.3 规划限制条件 宗地内涉及幼儿园独立用地 3199 平方米，集中绿地 2586 平方米，社会停车场1281 平方米。 建筑退红线规定：AB12米（含社区路），BC10.5米（含社区路一半路幅路6.5 米），CD9 米，DE 6米，EF36 米（含红荔西路一半路幅 30 米），FA14米（含社区路一半路幅 6.5 米）。 建筑高度或层数65 米。 18 3.2 项目 SWOT 分析 表 8：项目 SWOT 分析 S（STRENGTH 优势）W（WEAKNESS 劣势）1）交通较为以便，；2）投资前景看好；3）项目规模较大；4）接近地铁出口；5）本地人的居住情结；6）具有一定景观资源；7）客户资源较多8）容积率适中。1）片区内人流密度大，人员较杂；2）接近农林路，有噪音污染；3）西面被民房及工业宿舍包围4）北面安托山景被风临左岸遮挡，空间不开扬，采光、通风受影响；5）楼盘周边没有商圈，无商业氛围；6）配套相对较弱7）居家氛围尚未完全形成。O（OPPORTUNITY 机会）T（THREAT 威胁）1）房改政策影响深远；2）价格定位走中档方略，能吸引更广层面的客户群；3）精确的定位、有效的营销方略可减少经营风险。1）南山、福田在售竞争物业较多，分流有效客户；2）房地产总体市场竞争剧烈3.3 项目评价 本项目属于竹子林片区，片区的环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同步，本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间，片区北面为安托山及占地 15 万平米的郊野公园，在一定限度上拥有香蜜湖美景及葱翠的安托山山景，重要是项目东侧、北侧高层单位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低层都将受到已建项目的遮挡。由于本片区正好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心崇高生活片区的边沿地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。项目成功的营销筹划操作，可使项目具有良好的前景。 19 4市场定位及项目评估 4.1 项目定位 22 2针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，拟定项目的市场定位。同步根据开发商或项目的自身优势、市场需求以及竞争形势制定并实行相应的营销方略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。 市场定位就是要选准买家。并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。 建议本项目定位为：深圳重返自然生活楼盘，纯正健康，富含生活气息而又有风格品位，树立竹子林片区风尚住宅的崭新形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。 1、 产品定位 商业定位：街铺+专业市场（整体包装推广）； 住宅定位：中档纯住宅，主力户型宜以3 房2 厅2 卫 1 工（115120m ）、3房2 厅 1 卫（或 2 卫）（90105 m ）为主，以 2 房 2 厅 1 卫（6575 m ）为辅。 2、 客户定位 商业定位： 重要为本地原居民、投资客、个体经商户、福田区白领； 住宅定位： （1）白领精英、高档经理人。重要在车公庙片区工作，另一方面为中心区，包括上海宾馆、地王大厦、国贸大厦等区域； （2）在本区域已经初次置业、熟悉本区域，意欲在本片区二次置业者； （3）竹子林、车工庙，涉及上沙、下沙一带的原住民。 3、 价格定位 考虑项目的推出时机，结合项目具体状况，商业价值较为有限，在成功筹划包装推广状况，预测价格如下（其商业价格为较抱负乐观的价格）： 20 2住宅均价：5,500 元/ m ； 2商业均价：1,5000 元/ m ； 4.2 方案建议 1、方案整体设计 2 2总体布局应当符合生态景观住宅的特性，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提高项目的整体品质。 2、商业设计 在充足挖掘临街商业价值的状况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其她类型商业形态。 3、住宅户型设计 住宅户型有 2 房、3 房为主，面积在 6575 m 、90115 m 之间；2 房套数约占总套数 30%左右，3 房套数约占总套数 70%左右。 21 5项目开发建设进度安排 5.1 有关工程筹划阐明 根据项目的开发规模、竹子林房地产市场的发展状况、市场承办力、委托方估计的动工时间等综合分析，我们拟定本项目施工总进度筹划如下： 筹划于 年 6 月动工，在资金及时到位的状况下，估计 年 7 月竣工，其开发建设期为 2 年 2 个月（从 年第 2 季度至 年第 3 季度）。 5.2 施工横道图 详见附表 10.1 项目工程筹划横道图。 22 6投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为 43,255.71 万元（含土地转让费）具体见下表： 表 9：项目总投资估算表 序号项目名称总额万元单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理费763.8276.691.8%5不可预见费763.8276.691.8%6其她费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,涉及地下室面积。 总投资估算阐明 1、土地成本 土地成本根据深圳市规划与国土资源局公示的市场地价测算，项目土地成本为16,318.92 万元。 2、前期工程费 前期工程费重要涉及项目前期规划、设计、勘察等费用，费用拟定重要参照近期深圳市建筑工程价格信息及同类房地产开项目的实际状况。 项目前期费用为 747.00 万元。 3、建安工程费 23 涉及基本、主体、安装工程费（电梯费用按每栋 3 部电梯，每部电梯 45 万计算）、室外配套等，此项费用根据项目开发状况，结合工程施工进度筹划投入。 项目建安工程费为 21,125.16 万元。 4、管理费用 管理费用是指房地产开发公司的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、征询费等、房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体状况，本项目管理费按前述三项之和的 2%记取。 项目管理费为 763.82 万元。 5、不可预见费 由于项目地块地势良好，项目自身为大众化产品，同步开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述 3 项之和的 2%记取较为合理。 项目不可预见费为 763.82 万元。 6、其她费用 重要指工程监理费，工程征询费、与报建费等的费用。 项目的其她费用为 527.88 万元。 7、财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，重要为借款利息。 根据项目建设投资资金需要，结合自有资金状况，经测算项目需贷款额为8,000 万元，贷款期限为 2 年，年利率按 6%测算，总贷款利息为 615 万元。 8、销售费用 涉及广告及代理费用，参照深圳市一般房地产开发项目的水平及项目的实际状况，取销售费用为销售额的 3.5%。 项目的销售费用为 1,896.11 万元。 9、公共设施专用基金 24 根据深圳市住宅公共设施专用基金管理规定中规定：“公用设施专用基金由建设单位在住宅移送时按住宅区除地价外的建设投资的 2%的比例，一次性向业委会划拨”。经估算为 498 万元。 6.2 资金筹措 项目投资的资金来源涉及自有资金，银行融资及销售回款。 项目总投资为 43,255.71 万元，项目所需投入的自有资金、银行借款、销售回款详见下表： 表 10：项目资金来源表 序号项目名称总额（万元）比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售回款18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%注：自有资金为项目土地成本。 6.3 投资使用筹划 根据公司提供的资料，结合项目开发实际付款状况和工程进度合理筹划投入量测算，具体见附表 10.4项目建筑成本投资筹划表 经济测算时，根据项目的实际状况、计算期从 年上半年开始项目资金正式开始投入， 年下半年竣工验收。 年下半年进入销售期，销售期至 上半年止，对项目的经济测算从 年 6 月至 年 6 月，合计三年，建设周期 2 年零 2 个月。 25 7销售及经营收入测定 7.1 物业销售收入估算 2 2 22 21、项目销售收入测算 销售收入：根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为 96200m ，其中住宅 92200m ，销售均价 5,500 元/ m ，销售率按 95%计；商业 4,000 m ，均价 15,000 元/ m ，销售率按 100%计，其他部分用于自营或出租，暂不考虑其收入。 表 11：项目销售收入测算表 项目可售面积（m2）销售单价（元/ m2）销售率销售收入（万元）住宅92,2005,50095%48,174.50商业4,00015,000100%6,000合计96,200-54,174.502、销售税金及附加测算 销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费重要是营业税（销售额的 5.0%），都市建设维护税（营业税的 1%），印花税（销售额的 0.05%）,项目销售税金及附加合计为 2,762.9 万元。 根据深圳住宅项目的正常销售状况及本项目的实际状况，估计销售进度，对项目各期的销售收入、销售税金测算见附表 10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表。 估计 年下半年正式进入项目的销售期，销售期至 年上半年。 26 7.2 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措筹划进行分析。 项目的资金来源与运用状况详见附表 10.5资金来源与运用表。 7.3 销售利润 经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表： 表 12：项目利润估算表 序号项目计算公式金额（万元）销售收入54,174.50开发成本40,744.60销售费用1,896.11销售税金及附加2,762.90财务费用615.00利润总额-8,155.89所得税15%1,223.38净利润-6,932.51税前成本利润率利润总额/总投资17.72%税后成本利润率净利润/总投资15.06%注：上表为住宅销售率为 95%、商业销售率为 100%的状况下的经济效益指标。 项目各计算期的利润测算详见附表 10.6项目损益及利润分派表。 27 8财务与敏感性分析 8.1 项目赚钱能力分析 经测算，总投资为43,255.71 万元，开发期为 2年 2 个月，投资回收期为2.96 年，利润总额为 8,155.89 万元，税后利润为 6,932.51 万元，税后成本利润率为 15.06%，属于房地产开发项目正常水平。 8.2 项目不拟定性分析 1、项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下： 在项目开发成本及销售价格等其他条件不变的状况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达 79%时项目可保本。 根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。 2、项目敏感性分析 我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。 测算过程详见附表 10.9敏感性分析表。 如下为两种最不利状况的测算成果： 28 表 13：项目敏感性分析 销售收入工程成本项 目基本方案销售收入下降5%销售收入上升5%工程成本增长5%工程成本减少5%建筑投资销售收入总成本（万元）部分指标变化（万元）54,174.50 40,744.6051,465.78 40,744.6056,883.23 40,744.6054,174.50 42,781.8354,174.50 38,707.37税后利润（万元）6,932.514,828.109,036.925,200.868,664.15敏感性分析成果成本 财务净现值利润率 （万元）17.01% 3,221.5411.85% 1,479.5122.18% 4,963.5712.16% 1,636.9422.38% 4,806.14内部收益率16.54%12.05%20.95%12.25%21.19%动态回收期2.963.222.843.202.83经测算可知： （1）本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，并且影响限度基本相似。 （2）项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目获利空间较小，说明项目虽具有一定的抗风险能力，但抗风险能力不强。 （3）保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目赚钱的有效保证。 8.3 社会效益和影响分析 1、改善区域环境，完善都市功能。 2、增长财政税收。 3、发明就业机会。 4、项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多种行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。 29 9可行性研究结论与建议 9.1 拟建项目的结论性意见 1、 已获得土地使用权 项目属房地产住宅开发项目，已获得土地使用权，符合国家城乡住宅开发建设产业政策。 2、 建设后续资金需要有保证 项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、销售收入，所后来续资金一定要有保证。 3、 项目具有良好的社会效益 项目的建设有助于改善区域环境，完善都市功能，增长财政税收，发明就业机会。 4、 项目经济效益良好，但有一定的风险。 表 14：项目重要经济技术指标 序号项目指标1占地面积（m2）44,811.402总建筑面积（m2）99,600.003项目总投资（万元）43,255.714项目经营收入（万元）54,174.505利润总额（万元）8,155.896税后利润（万元）6,932.517成本利润率（税前）17.72%8成本净利润（税后）15.06%9财务净现值（FNPV）万元3,221.5410