物业管理在房地产中的前景

学习中心编号： 233 学习中心名称： 璧山校外学习中心 西南大学网络与继续教育学院毕 业 论 文论文题目： 物业管理在房地产中的前景学生姓名 刘 杨 学 号 03 类 型 网 络 教 育 专 业 土木工程 层 次 专升本 指引教师 谢春燕 日 期 3月 目 录摘 要 11绪论 22物业管理存在的重要问题22.1物业管理的社会化限度不高 22.2物业管理架构不完善、不科学 22.3物业管理法制不健全 32.4部分物业管理公司忽视公司文化 32.5物业管理不到位 32.6不合法竞争 32.7物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺 42.8业主对物业管理行业的结识上普遍存在误区 42.9房地产开发遗留下“后遗症” 43物业管理的前景 43.1规范化发展 53.2专业化发展 53.3集团化发展 53.4品牌化发展 63.5智能化发展 63.6法制化发展 63.7现代化发展 73.8区域管理集约化 73.9实行职业经理人制度成为也许 73.10物业管理与房地产开发关系更加密切,将贯穿建设开发的各个环节。84结论 8参照文献9道谢9物业管理在房地产中的前景摘 要物业管理行业是服务性行业，在多种金融危机之类的外界环境下，自有它一定的发展走向。然而，在这段进程中，或多或少的都还存在着某些待解决的问题。 核心词：物业管理；房地产；问题；前景1绪 论众所周知，物业管理的重要业务活动就是提供服务，它寓管理、经营于服务之中，即物业管理活动的对象是多种各样的物业，其服务对象是业主和物业使用人，通过向业主和物业使用人提供服务而获取利润，也就是说，物业管理公司的“产品”就是“服务”。国内是一种和平的社会主义国家，正处在人口多，经济发展中。国内物业管理经历了20余年的发展历程不断发展壮大。回忆其过去20余年的发展轨迹重要经历了产生初期的市场经营型的物业管理，发展中的规模化经营物业管理和以高度社会化市场化，专业化和集团化为中心的面向新世纪的物业管理三个发展阶段。总的来说，国内物业管理行业的发展还很不平衡、尚处在成长壮大阶段、存在诸多阻碍进一步发展的问题。2物业管理存在的重要问题2.1物业管理的社会化限度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业。随着着国内房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化的进一步，物业管理应当覆盖绝大部分的物业。但事实上，目前国内物业管理的覆盖面太小，社会化限度低，远远不能适应社会现代化和文明限度的需要。2.2物业管理架构不完善、不科学目前，国内物业管理存在的首要问题是架构不完善、不科学，体制需进一步理顺和重新构建。某些物业管理公司忽视自身建设，把物业管理当作只是收费服务和简朴生产活动，对公司发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，三更谈不上科学，没有明确管理目的责任制，公司既无压力有无动力，管理不计成本，年终无核算，对该制定哪些规章制度和管理原则，心中无数。如果我们不运用科学的措施完善物业管理架构，还照此前那种亲情加友谊的老式管理方式，待公司规模大了，虽然解决了专业化问题，管理也过不了关。2.3物业管理法制不健全物业管理法规是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。到目前为止，国内物业管理法律还没有形成完整系统的体系，已经颁布和执行的重要是国务院所属部委及县以上人民代表大会，人民政府所制定的条例、规定、措施、原则、章程、告知、命令等，高层次的法律法规少，操作性强的法律条文少，这给依法解决物业管理中存在的纠纷带来了困难。因此，建立完整、科学的物业管理法律体系已成为物业管理工作中的当务之急。近年来，虽然有关物业管理的多部法规相继出台，但总的来说到目前为止物业管理的法制环境仍然较差缺少系统完善的法律、法规体系。实际中管理缺少公平性、科学性.收费不明确等不合理现象还很严重特别是多头管理难以理顺，各类纠纷难以解决。并且，区域发展不平衡绝大多数都市还没有制定严密具体可操作性的物业管理法规和制度。2.4部分物业管理公司忽视公司文化没有文化的公司是没有但愿的公司，特别是在全球化经济竞争时代。没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。因此物业管理公司也不例外，而目前大部分物业公司忽视了这一点，但是这也局限性觉得奇，毕竟我过物业行业刚起步，尚未注意到这方面。只要能理解公司文化对公司发展有着极其重要的意义之后，把握机会，运用公司文化，相信此后物业管理公司会健康迅速发展！2.5物业管理不到位这重要是指有部分物业管理公司不以“物业管理”为主业，而忙于搞“多种经营”牟利。有些公司虽然也在搞物业管理，但只限于收取租金和一般性的养护维修，而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周边环境、治安保卫等则但是问，做不到综合性、全方位的服务。2.6不合法竞争不合法竞争目前有蔓延的趋势。不合法竞争有两种形式，一种是在竞争过程中以不正常的低价位（收费）来争取客户；一种是对于自己开发的物业，名义上搞招标选聘物业管理公司，事实上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的公司。无论是盲目削价还是内定，对于刚刚起步的物业管理市场均有巨大的危害。2.7物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺物业管理是多方面的综合服务，其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系重要有三个层次：物业管理公司与街道、居委会、派出所的关系；物业管理公司与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系；物业管理公司与商业、文化娱乐等单位的关系。这里面既有第一类的行政属地管理的关系，亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关系。工作范畴不明确，关系不协调，这已经成为物业管理，特别是住宅社区物业管理中最令人头痛的问题。2.8房地产开发遗留下“后遗症”近些年来，国内的房地产业发展迅速，但有相称一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺少长远考虑，建筑施工质量低下，导致了大量遗留问题，例如未预留足够车位（停车空间局限性是目前最难解决的遗留问题）；大厦内部附属设备，特别是电梯质量差，常常浮现故障；有些物业公用设施配套跟不上等。2.9业主对物业管理行业的结识上普遍存在误区物业管理公司与业主不是“主仆”关系，某些人对物业管理存在结识上的误区：有的觉得物业管理公司与业主之间是管理者与被管理者的关系，尚有的甚至觉得业主与物业管理公司之间是“主人”与“仆人”的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。另一方面，物业管理公司不是免费服务，物业管理公司运作与发展是靠资金来实现的，如果没有资金来源，物业管理公司是发展不下去的，而发展物业的资金正是物业管理有偿服务的结晶。再次，物业管理公司不是水电供应商，因种种因素，物业管理公司始终为水电等公用事业部门充当“克隆人”，免费向业主代收水电费用，甚至承当因业主、使用人拒交水电费而带来的多种纠纷和后果。3物业管理的前景3.1规范化发展国内将来的物业管理应波及到物业设立及使用全过程的管理及服务根据对国外现代物业管理实行过程的研究，其发展的业务的内容应涉及：物业管理战略的制定；为房地产开发建设服务；为房地产经营服务；物业维修运营管理；综合管理服务。在国内，物业管理机构以管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”思路，应成为具有中国特色物业管理服务模式。国内将来的物业管理发展应是专业化、综合性波及物业建设与使用全过程的管理和服务。行为素质不断提高，规范化经营是物业管理行业的发展方向。3.2专业化发展 物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承当。重要体现：一是有一定规模的物业管理公司将成立下属专业性的服务公司来对我司的物业管理项目进行分类管理，同步对外承办物业管理的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一种“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指引和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。3.3集团化发展 物业管理集团化是指物业管理公司通过多种方式形成具有市场竞争力的公司集团，走规模化发展的道路。这也是国内物业管理市场化发展到一定限度的必然产物。目前国内的物业管理实行的是政府定价或政府指引价，虽然后来实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理波及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理项目不也许有巨大的利润空间。因此，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的剧烈竞争，最后也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最后使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将体现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的规定就会很高，客观上规定物业管理公司必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理公司通过剧烈的市场竞争，必然会实现公司的优胜劣汰。从而使一部分优势公司可以发展壮大，使物业管理公司集团化趋势可以形成。另一方面，物业管理公司之间可通过兼并、合伙等方式，实现物业管理公司之间的强强联合，从而形成物业管理的公司集团。3.4品牌化发展目前物业管理公司小、弱、散、差的现象普遍存在，随着物业管理招投标大力履行和物业管理市场化的发展，物业管理将从数量型增长质量、规模、效益型转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理公司向品牌化公司方向发展。在有限的市场资源条件下，公司竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配备也将得到进步优化。随着物业管理范畴和内容的扩展, 市场化进程的加快，物业管理招投标的逐渐规范, 物业管理行业的竞争将日益剧烈, 行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在剧烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重公司的管理质量和公司外部形象, “以名牌闯天下, 以质量取天下, 以服务守天下”, 创立公司名牌, 树立行业形象将直接关系到公司的存亡。同步作为一种公司, “效益”是中心, 对物业管理这个“微利”行业而言, 管理就是“效益”, 规模就是“效益”。3.5智能化发展物业管理智能化是指物业管理公司借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应当说，智能化管理对房地产开发商、物业管理公司和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增长物业的智能化限度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理公司来说，实行智能化管理，能有效减少物业管理的人力成本，提高物业管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理公司投资改造物业，增长物业的智能化限度，提高物业管理的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化限度的规定越来越高，这种有效的社会需求，最后也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。3.6法制化发展物业管理服务与人民生活有着千丝万缕的联系, 加之某些业主重维权而轻履行义务的消费观念, 特别是物管的法律的救济远远滞后于行业的发展, 物业公司被包围在多种各样的纠纷与诉讼之中, 诸多因素使得公司主营业务多处在亏损运营状态, 物管公司和行业的发展都处在瓶颈期, 谋求物业管理行业将来的发展力量, 唯有法律的精神浸润。政策法规环境对物业公司的管理运作和经济收益具有决定性作用。倘若物业管理市场的规则不完善、运营不规范, 必然存在着与有关部门沟通难、向业主收费难等市场障碍, 物业公司的合法利益缺少有效的保障。物业公司没有执法权, 社区内是执法的盲点, 有的业主回到社区, 就觉得自己有了特权。其实, 人们缺少的是“她动力”约束, “她动力”即外部事务“强加”予以的动力。这种动力也许是一种强制性的命令, 也许是循循善诱的劝诫, 也许是舆论导向, 更或许是无形当中形成的向心合力。3.7现代化发展房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将进入嵌新的时代。物业管理理论研究备受关注，并将有新的突破。作为指引物业管理实践和发展的理论研究，始终滞后于国内物业管理的实践。3.8区域管理集约化区域管理集约化是指物业管理公司之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理公司自动退出市场等方式，最后让一种物业管理公司统一管理一种片区的管理方式。在一种物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源挥霍，最后使每家公司都无法获得一定的经济收益，业主也得不到实惠。在此种状况下，也许就会浮现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会批准的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能获利或处在其她战略的考虑，也会积极撤出这一管理区域，积极退出物业管理市场；再一种方式就是由于片区的产权关系，在政府或有关部门的指引下，这一片区的物业管理权也许通过招投标的方式重新拟定一种物业管理单位或在原有的多种物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效运用物业管理资源，实现物业管理的规模化生产和经营，这是物业管理市场成熟的体现，也是物业管理市场发展到一定限度的必然成果。3.9实行职业经理人制度成为也许实行物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度可以顺利推广、实行的话，那将是国内物业管理模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指获得国家物业管理职业经理人资格的个人（目前重要有物业管理员和物业管理师两种资质）可以直接管理一种或多种物业管理项目。也可以由多种物业管理员或物业管理师成立一种物业管理公司管理一种或多种物业管理项目。这样物业管理的品牌将由公司品牌逐渐转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实行物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会增进整个物业管理行业的健康发展。实行物业管理的职业经理人制度对国有物管公司将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管公司尽快退出整个物管市场。3.10物业管理与房地产开发关系更加密切,将贯穿建设开发的各个环节。开发商与物业管理已不是简朴的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同步也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不仅从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场合扩展,并且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时,必须与购买物业者签订前期管理合同,明确前期物业管理的公司名称、物业管理范畴、价格、原则、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”。同步建立健全“物业管理”的实行与退出机制,在前期管理工作完毕后,既有物业管理应退出。而业主可以保存已有的物业管理公司,提出新的管理规定,也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念,在此后将被不断深化, 并越来越受到注重,直至成为行业性规范规定。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系,有助于将某些先进的管理理念植根于开发的全过程,有助于物业管理公司“品牌战略”的贯彻实行,有助于切实保障业主权益,便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最后保证明现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。 4结 论 物业管理行业作为一种新兴的产业，其前景是广阔的，但许多方面尚有待于进一步完善：物业管理方面的法律法规，物业管理公司内部、物业管理市场等都还存在问题，全民的物业管理消费意识尚有待进一步提高。对于这个行业，我们不能求全责怪，而应以比较平和的态度去增进它健康成长，各级政府、全社会、全民应抓住机遇注重起来，学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，联系物业管理，开拓创新，把物业管理工作推向一种新阶段，为提高都市的现代化建设、为人民发明美好生活空间共同努力，共同发明有中国特色的物业管理健康发展之路。参照文献1王青兰.物业管理M.上海.上海三联书店,1994年4月版2武智慧.物业管理概论M.重庆.重庆大学出版社,8月版，3人民日报社论.再闯一条科学发展的新路J.人民日报.9月6日4谢家瑾.物业管理具有强大的生命力M.香港.香港亚太国际出版社,1998年12月版致 谢 土木工程网络教育学习即将结束，两年时间不长也不短，学到了诸多有用的知识。毕业在即，写一篇好论文，不仅是在两年中所学到的知识的一种综合反映及掌握限度，也是交给辛勤培养我，给我知识的全体网络教师和学习中心教师的一张圆满答卷。感谢在这两年里所有关怀我、培养我的教师，也衷心感谢我的论文指引教师 。从拟定论文题目，到查找资料，到拟定论文大纲，到论文草稿，以及多次修改论文到最后论文定稿，教师给了我很大的协助，并耐心指引，最后帮我画上了网络学习两年生活的圆满句号。一日为师，终身为父。我将铭记教师的谆谆教导，在将来的工作道路上勇敢迈进，为中国的建设事业奋斗终身。