法律解读央EJH行房地产EJH政策的

央行房地产政策的法律解读1994年国务院有关深化城乡住房制度改革的决定(国发199443号)规定取消住房实物福利分派的方式，转变为以按劳分派为主的货币工资分派方式。这一规定，进一步催生了国内的房地产市场。通过10近年的发展，房地产业已成为国内国民经济重要支柱之一，房地产市场成为国内市场经济重要构成部分，这离不开银行业的支持。大量的贷款，一方面扩大了房地产开发的规模，刺激并在一定限度上满足了消费者的住房需求，特别是住房按揭贷款制度，让将来买得起房的业主提前圆了住房梦;另一方面，为房地产投机提供了资金支持，在相应的宏观调控措施不匹配或得不到有效执行的状况下，房地产投机行为泛滥，扭曲了房地产市场正常机制，脱离了市场价值规律，房价虚高，超过了老百姓的购买能力，制造了一种又一种“负翁”，同步增长了金融风险。继证券市场之后，房地产市场成为又一圈钱舞台。当市场不能有效自净其衍生物时，我们只得求助于国家的宏观调控。国内市场经济体制改革过程中，执政党十分注重宏观调控，在一系列重要文献中规定了宏观调控政策。1993年3月，江泽民同志在在党的十四届二中全会上的发言指出：加快经济发展，核心是继续深化改革、扩大开放，努力摸索建立社会主义市场经济体制的具体路子，在这个过程中，既要充足发挥市场作用，又要改善和加强宏观调控。健全市场机制，需要大力培养和健全市场体系、健全市场管理的法律法规。发挥市场的积极作用，离不开国家的宏观调控。中共十四届三中全会于1993年11月14日通过的中共中央有关建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，进一步系统论述了国内宏观经济调控理论体系。10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过中共中央有关完善社会主义市场经济体制若干问题的决定阐明：更大限度地发挥市场在资源配备中的基本性作用，增强公司活力和竞争力，健全国家宏观调控建设统一开放竞争有序的现代市场体系;完善宏观调控体系、行政管理体制和经济法律制度进一步健全国家筹划和财政政策、货币政策等互相配合的宏观调控体系。加强各宏观经济调控部门的功能互补和信息共享，提高宏观调控水平。宏观调控的措施涉及经济手段和必要的行政手段，但是，无论是经济手段，还是必要的行政手段，都必须依法进行。中国人民银行，作为国内的中央银行，在国务院领导下独立执行货币政策，通过制定存款准备金率、基准贷款利率和公开市场操作等手段，宏观调控国民经济，“中央银行的这种机能，虽是一种间接的机能，但它确是一种具有很大影响的有效的金融统制。”中央银行在宏观调控体系中占有重要作用。为遏制房地产市场过度投机行为，保障国民经济有序发展，中央银行出台一系列宏观调控措施，本文拟分析以来央行制定的房地产宏观调控措施，以便探讨进一步完善这些措施的法律对策。一、以来央行制定的房地产宏观调控措施(一)8月，建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局有关加强房地产市场宏观调控增进房地产市场健康发展的若干意见(建住房217号) 因国家采用一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动有关产业发展，拉动经济增长作出了重要奉献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房构造不尽合理、价格增长过快。为增进房地产市场健康发展，中央银行与建设部、国家计委、财政部、国土资源部、国家税务总局联合制定有关加强房地产市场宏观调控增进房地产市场健康发展的若干意见(建住房217号)，加强金融对房地产市场的宏观调控。为防备房地产引起的金融风险，该若干意见规定，对未获得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(动工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行规定要完善个人住房贷款管理措施，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。规定完善住房保险政策，合理拟定保险费率，明保证险赔付责任，减轻借款人承当。要认真贯彻住房公积金管理条例(国务院令第350号)和国务院有关进一步加强住房公积金管理的告知(国发12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充足发挥住房公积金支持个人购房的作用。(二)中国人民银行有关进一步加强房地产信贷业务管理的告知(银发121号)为进一步强化中央银行在房地产市场宏观调控作用，防备金融风险，增进房地产金融健康发展，中国人民银行发布了银发121号。该告知从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：1. 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向。2.严格控制土地储藏贷款的发放。3.规范建筑施工公司流动资金贷款用途。4.加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要。5.强化个人商业用房贷款管理。6.充足发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用。7.加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。8.切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法予以行政惩罚。(三)、央行上调贷款利率央行上调贷款基准利律，结束了1996-国内8次降息历程。此前8次降息，刺激了消费者的购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资者利益得不到有力保护，其证券投资热情锐减;投资国债安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场的投机行为，央行于10月、3月上调住房贷款利率。其中，10月，自营性个人住房贷款5年(含)如下的由4.77%调节到4.95%;5年以上的由5.04%调节到5.31%。个人住房公积金贷款，5年(含)如下由3.6%上升到3.78%;5年以上的，由4.05%上升到4.23%。3月利率调节不同于的调节：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体状况自主拟定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍。同步，对房地产价格上涨过快都市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调节的都市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门发布的各地房地产价格涨幅自行拟定。(四)3月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%”，同步给商业银行一定的自主权。此举无疑将提高少数歹意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定限度上克制炒房者的欠款心理。(五)4月，央行与建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、税务总局、银监会联合下发有关做好稳定住房价格工作的意见，其中规定央行要加大“窗口指引”力度，督促商业银行采用有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调节和改善房地产贷款构造。二、央行房地产宏观调控措施存在的问题央行重要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控,发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“告知”的形式体现出来，效力层次较低;并且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“告知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“告知”采用变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。3月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体状况自主拟定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其基准利率是6.12%，其利率下限为贷款基准利率的0.9倍，即5.51%。那么，在3月17日之前签订的5年以上的贷款合同，是合用6.12%还是合用5.51%，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的合用6.12%，有的根据贷款人的具体信用状况或购买的房地产项目拟定。甚至在有些地方，商业银行之间达到合同，统一合用6.12%。这些做法有如下几点不当：1.取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论上有助于商业银行加强金融风险管理，逐渐实现利率市场化，但增长了一般购房人的承当。2.对利率上调之前签订的贷款合同，若合用基准利率，违背合同法有关格式合同的规定，除非双方意思表达一致。合同法第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照一般理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同与否合用下限利率有不同解释时，应当作出有助于借款人的解释，即合用下限利率。3.央行对商业银行之间的利率合同没有作出严禁规定，这不利于保护广大借款人的利益。三、完善央行房地产宏观调控措施的法律对策规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是有限干预，即国家宏观调控应尊重市场规律，充足发挥市场配备资源的基本性作用。江泽民同志在在党的十四届二中全会上的发言指出：“国家有效的宏观调控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要在充足发挥市场配备资源的基本性作用的同步，加强国家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”市场经济，在某种限度上，是投机经济，只要但是分脱离价值规律，不必一棍子打死市场经济中的投机行为。房地产作为市场经济中构成部分，应容许一定的投机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负面影响控制在合理的范畴内。为此，应从如下方面完善中央银行房地产宏观调控措施。(一)央行在制定宏观调控措施时，应尊重市场规律，强化违背其规定的法律责任，涉及民事责任、行政责任和刑事责任，追究违背规定的商业银行负责人和直接负责人的法律责任，涉及限制其民事行为能力，这样可以增强中央银行宏观调控措施的刚性，更有效地发挥中央银行的宏观调控作用。4月6日上海商业银行严禁转按揭，这背离了市场经济规律，也违背了合同法第四条规定：当事人依法享有自愿签订合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商业银行严禁转按揭，限制了房地产的正常交易，央行对该行为应予以查处。银行之间签订利率合同，在日本很也许被认定为违背严禁垄断法，从而承当相应的法律责任。央行在制定宏观调控措施时，可以借鉴日本的规定。(二)房贷利率应实行差别制。1994年国务院有关深化城乡住房制度改革的决定取消了实物分房，实行货币化补贴，增进住房市场化，但是，配套的住房货币化补贴制度进程缓慢，如北京市。一方面，国家取消实物分房，另一方面，货币化补贴配套制度严重滞后，这无疑增长了购房难度。居者有其屋，既是公民的一项基本权利，也是国家不可推卸的责任。中央银行对房地产实行宏观调控，既要有效打击过度背离价值规律的投机行为，同步兼顾一般百姓的购房权利，鉴于此，中央银行应实行差别制购房贷款利率。第一套住房贷款利率应统一合用住房公积金贷款利率，目前，将已办理的商业贷款转为公积金贷款还存在制度障碍，应采用措施，消除该障碍，实现利率一致。对于第二套以上的住房贷款，统一合用同期贷款利率。尽管这样做，增长管理的难度，但兼顾了居住权的保护和对房地产过度投机行为的遏制。(三)规定信息披露义务，加强信息系统建设。信息披露是央行制定和实行房地产宏观调控法律制度的依托，通过追究违背该义务者的法律责任，加强信息系统建设。文章来源：中顾法律网 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