专题研究报告(1)公司财务分析—金融街

精心整理课程名称 :财务管理课程专题探究报告1：公司财务分析公司名称: 金融街控股股份有限责任公司 股票代码: 000402所属行业: 房地产开发经营代码SIC:7210学院:经济管理学院授课时间:2011-2012学年 第一学期 (64+16课时)专业与班级:小组成员姓名学号:组长姓名学号:本次报告主笔人:任课老师:小组全体成员签名: 提交日期:承诺本报告是在小组成员沟通与探讨的根底上由本人完成，所用数据与资料均已注明其来源，如运用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进展了标准引用，特此声明。报告完成人姓名与签字：小组成员姓名与签字：小组成员姓名与签字： 报告摘要我们小组财务状况分析探究报告主要以金融街控股股份有限公司000402为探究对象，结合整个房地产行业的开展状况，主要运用比拟分析法和因素分析法，运用了财务比率分析，杜邦财务分析体系，现金流量分析体系等工具。详细过程分为三个层次：一为行业宏观分析，结合了国家宏观经济背景，以及行业数据来综合分析地产业的发呈现状和前景，了解金融街在行业中的地位，判定其开展战略是否合理，以及开展前景是否良好；二是对公司的资产自然状况进展分析，目的在于总体上了解金融街的经营状况和财务状况，判定财务问题的大致方向；三是利用以净资产收益率为核心分析体系和现金流量分析体系这两个工具，遵循“以问题为导向”的分析原那么，结合金融街的经营数据，对财务状况进展详尽的分析，发觉公司可能存在的财务问题，并找出财务问题背后的经营缘由，为公司管理层供应改善公司财务状况的决策依据，并以外部投资人的角度评价企业的财务状况，供应股权投资建议和债权投资建议，最终实现企业价值最大化。报告期内，公司踊跃应对政策调整和市场变更，抓住机遇促进公司持续开展。公司加强政策探究和市场变更的反响速度，统筹支配工程开发、销售节奏，踊跃推动重点工程的销售，全年实现房产销售合同金额约162 亿元。同时坚持商务地产为主导的战略，立足北京，在已进入的城市进展深耕，通过工程收购、招拍挂等多种方式踊跃开展工程储藏工作，获得新工程约202 万平方米。加大销售回款速度，踊跃探究多种融资渠道和融资方式，踊跃探究在工程层面的合作模式，在合理限制资产负债率水平的状况下，确保公司现金流平安。在保持业务踊跃开展的同时，强调公司的依法合规经营，强调公司的社会责任和法人责任，强调各种资源的有效利用，保证公司持续稳健的开展。2010年，2010 年，公司完成总开复工面积289 万平方米，其中新开工面积98 万平方米，竣工面积74 万平方米，实现营业收入约81.1亿元，其中其中房地产开发业务收入约73.8亿元，增长43.39%，物业租赁收入约4.43亿元，增长52.91%，物业经营收入约2.86亿元，增长17.94%，归属于母公司全部者的净利润约17.8亿元，增长30.52%。整体水平较2009年，有明显的提高，这取决于公司做出的相关决策，而且也同时证明白这些策略的正确性。 我们小组通过对金融街控股股份有限公司2008-2010三年来的资产负债表、利润表以及现金流的分析中，发觉公司三年来净利润平稳增长，归还短期债务的实力提高，公司总体实力处于行业前列。当然，也存在着很多问题当然也存在着很多问题。2009年房地产行业在金融危机过后在国家政策的带动下复原快速，金融街控股和其他房地产企业一样大量购进土地，但大规模购进工程使得资金投入较大，易引起资金链出现断裂。而存货数量大大增加，导致经营活动产生的现金流量净额连续三年为负，资金压力增大，且自2008年公司增发了股票进展融资，但运用公开发行股票方式会向市场发出消极信息后，市场上股价引起波动，影响了公司市值，使得金融街控股并没有找到一个很好的方法解决融资压力问题。同时大量存货造成营运资金惊慌已带来了企业经营的高风险。平凡企业会依靠出售存货或举借新债归还到期债务，但金融街控股的存货多是难以出售流通的土地，企业面临很大的偿债风险。另外，金融街控股过高的本钱造成了必须程度上的资金奢侈，也是一个亟待解决的问题。 报告期内，公司深化推动本钱优化，通过开展本钱对标，建立本钱和市场价格数据库，严格限制工程本钱，确定最具性价比的部品选择和工艺标准方案。因此，公司的业绩有所上升。在将来，公司应针对现阶段公司所存在的经营和管理问题，并合理分析取舍利益与风险，理智对待存货，调整公司扩张速度。并依据国家宏观政策以及政府出台的涉及住房问题的相关文件，加大保障性住房的建立力度，采纳各种策略踊跃促进销售，增加营业收入，消化库存，优化运营，开展本钱优化，加强对应收账款、存货以及期间费用的管理，进一步拓展融资渠道，获得资金支持，以扩大规模，实现企业价值最大化。目 录 承诺III报告摘要IV1. 近年来公司经营与财务概况11.1 公司概况11.2 公司近年来经营状况11.3 公司目前财务状况12. 以净资产收益率为核心的分析22.1整体分析22.2 盈利实力分析22.3 资产营运效率分析42.4 偿债实力分析72.5权益变动分析103. 现金流量分析113.1 现金流量构造分析113.2 现金流量的保障实力分析153.3 现金流量缔造实力分析154. 公司存在的主要财务问题分析164.2 财务问题说明165. 财务问题的经营相关性分析185.1 公司经营对财务状况的影响185.2 经营策略对财务政策选择的影响196. 分析结论与措施206.1基于公司管理层视角的分析结论206.2 基于外部投资者视角的分析结论217. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整227.1 小组沟通与探讨说明227.2 对小组沟通与探讨的建议228. 参考文献229. 附录23参考文献附录1:金融街控股份有限责任2008-2010年度资产负债表附录2: 金融街控股份有限责任2008-2010年度利润表 附录3： 金融街控股份有限责任2008-2010年度现金流量表精心整理财务分析报告金融街控股股份有限责任公司0004021. 近年来公司经营与财务概况1.1 公司概况公司的前身是重庆华亚现代纸业股份有限公司。2000年5月23日公司与金融街集团进展了整体资产置换；2000年5月24日，华西包装集团公司办理了将其所持4869.15万股公司国有法人股全部转让给金融街集团的股权过户手续，过户手续完成后华西包装集团公司不再持有本公司股票，金融街集团持有本公司全部国有法人股。2000年6月26日选举产生了新的董事、监事及高管人员。自2000年8月8日起，公司更名为金融街控股股份有限公司，公司股票简称由“重庆华亚”更名为“金融街”；2001年4月公司将注册地由重庆市迁至北京市。此时此刻，金融街控股股份有限公司000402SZ，是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司。公司从事的主要业务是房地产开发，销售商品房；物业管理；新技术及产品工程投资；技术开发；技术效劳；技术询问；停车效劳；出租办公用房、商业用房；健身效劳；劳务效劳；打字；复印；会议效劳；技术培训；承办展览展示；饭店管理；餐饮管理；企业形象筹划；组织文化沟通活动；销售百货、工艺美术品、建筑材料、机械电气设备安装；货物进出口、技术进出口、代理进出口；以下工程仅限分公司经营：住宿、游泳池、网球场、中西餐、冷、热饮、糕点、美容美发、洗浴、零售卷烟、图书期刊。公司踊跃参与市场化竞争，逐步实现市场化经营。通过在重点城市的核心地段打造高品质和标记性建筑，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。1.2 公司近年来经营状况2008 年，经中国证监会证监核准，公司实施了2007 年度公开发行股票方案。以27.61 元/股的价格公开发行30,000万股A 股。由于上述变更，公司总股本由发行前1,078,451,644 股增至发行后1,378,451,644 股，增发股份于2008 年1 月25 日在深圳证券交易所上市。2009 年公司实施了第一期公司债券发行方案，当年9 月15 日，本次发行的3 年期和5 年期品种债券分别在深圳证券交易所上市。近五年来，公司总资产年均增幅到达50.1%，净资产年均增幅到达57.2%；收入年均增幅到达33.9%，净利润年均增幅到达35.1%。累计开发面积超过千万平方米，业态涉及办公楼、商业、酒店、公寓、住宅等，其中商务地产比例超过70%。这些年来，公司不行幸免的遇到了商务地产自身业务特点带来的开展压力：第一，商务地产相对住宅开发周期长，周转速度慢；其次，持有物业短期会沉淀大量资金，较长的培育期会为公司的短期业绩造成必须压力。为了解决上述开展过程中的问题，公司转变经营方式、转变效劳理念、转变价值观，通过管理提升、产品创新、效劳创新、融资渠道创新实现经营实力和盈利实力提升，实现公司当期效益。公司的业务模式由最初单纯的土地开发向房地产开发转变，再由房地产开发向“房地产开发+持有经营”转变，渐渐形成具有公司特色的可持续的开展模式。1.3 公司目前财务状况目前，公司坚持商务地产为主导,适当持有优质物业,以快速销售型工程为补充总资产到达542亿元，净资产约170亿元，主营业务收入达81亿，。2010年底，公司持有本公司股权80360.65万股，持股比例为26.55%，每股收益为0.59元，市盈率LYR为10.7。公司目前842万平米土地储藏中32%是商务地产,预期将来占比将提升至70%,利润构成也将相应提升,将来工程拓展将以商务地产为主。目前公司自持物业64万平米,主要分布在北京金融街和天津和平区,将来自持物业上限将有望从净资产的70%提升至100%,规模及占比将稳步提升,对绝版商务地块公司将来将以自持为主,非绝版核心地块虽然宝贵,但考虑到现金流等仍将开发与自持并举。目前公司自持物业盈利实力较好,金融街区域平均租金240元/月,较可比的国贸商圈租金高30%,较中关村区域高40%,且近2年局部租约到期租金水平仍将大幅提升。销售型工程作为现金流重要的补充,其中价值较高的工程将来仍将以利润为导向,盈利实力一般的工程将更侧重现金流奉献。公司、客户、政府三赢模式是公司开发商务地产的核心优势。公司为客户开发产品;客户为政府缔造就业、拉动经济、产生税收;政府出让土地,并为客户供应适当的实惠政策;公司、客户与政府三者利益一样。公司和政府良好的合作关系以及浩大的客户资源都确定了公司核心区域拿地有较强优势。2. 以净资产收益率为核心的分析2.1整体分析净资产收益率也叫股东权益净利率，它反映单位股东资本获得的净收益，具有特别好的综合性，概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。以净资产收益率为核心的财务分析体系的特点是：以净资产收益率为起点，分别遵照分析营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数这三条路径，分析影响公司净资产收益率变更的主要因素，发觉企业存在的财务问题和经营问题，以对公司的价值进展有效的管理。并通过与其他公司和行业整体水平的比照，更全面地分析本公司的经营状况。2.2 盈利实力分析盈利实力是指企业在必须时期内产生利润的实力。企业经营的干脆目的是赚取利润，在保持企业经营持续稳定的根底上追求良好的成长性。通常盈利实力较强的企业具有较强的主营业务竞争力和通过持续投入研发和投资新工程拓展新业务的实力。此外，盈利实力对股东的收益回报、再投资产生重要的影响。常用的衡量盈利实力的四个指标分别为净资产收益率、总资产净利率、营业收入净利率和每股收益。2.2.1净资产收益率 资产收益率是净利润与平均净资产的百分比，也叫股东权益净利率，它反映单位股东资本获得的净收益。图2-1 2008-2010年净资产收益率与行业平均水平比拟图数据来源于新浪财经网由表格数据比拟得出，净资产收益率以下用ROE表示自08年大幅下滑后，近三年保持平稳且有小幅上升，引起 ROE这一变更的主要缘由是净利润的增加幅度大于股东权益的增加比例净利润增加33.45%，股东权益增加8.15%。从资产负债表中可知， 2009年和2010年，公司实施了资本公积转增股本的方案，公司总股本增加，而且更显著地缔造了更多的净利润，从而使盈利实力有了大幅度的提高。由此说明08年金融危机后，公司对股权融资构造进展了调整，实施转增资本决策，使得公司股东权益盈利实力和资本保值增值实力渐渐复原，公司正在从金融危机的重创中渐渐复苏。由图我们还可以看出，09年公司还处于复原期，重整过程较慢致使远低于与整个房地产行业的平均水平，而从10年起先公司与整个行业水平根本持平，说明公司处于该行业的中间地位，有很好的开展前景。2.2.2总资产净利率 总资产净利率是指净利率与平均资产总额的比值，它反映企业单位总资产产生的净利润。总资产净利率是企业盈利实力的关键测试指标，虽然股东的酬报是由总资产净利率和财务杠杆共同确定，但提高财务杠杆会同时增加企业风险。因此，净资产收益率的主要驱动因子是总资产净利率。图2-2 2008-2010年的总资产净利率变更图 数据来源于CSMAR数据库上图显示出的是总资产净利率在近三年中的大体走势，我们可以看出，08,09,10年年末的数据根本持平，只在08-09年间有小幅下跌。 2.2.3营业收入净利率营业收入净利率是指利润额与营业收入的比值，反映了单位营业收入缔造利润的实力。图2-3 2008-2010年的主营业务利润率变更图 数据来源于CSMAR数据库上图反映了营业收入净利率和营业收入的大体走势，由图可知，近三年来此指标的波动较大，尤其是09年的大幅下跌。09年间，受金融危机和甲型H1N1型流感的影响，入境旅客大幅削减，导致北京地区酒店经营收入削减，再加上房产开发营业收入增加额的削减以及金融街中心工程开业前期本钱支出造成的物业租赁本钱的增加，最终导致营业收入缔造的利润大程度下降。2.2.4每股收益每股收益是指将净利润扣除优先股股息后的余额与年末发行在外的平凡股份加权平均数相比后的比值，反映了平凡股的获利水平。通过对金融街三年的年报分析，我们得知，08、09、10的每股收益分别为0.43、0.55、0.59，在08年金融危机后稳步增长。2.3 资产营运效率分析营运实力通常是指企业在必须时期管理资产营运效率的实力。资产周转率是测度企业资产营运效率的财务指标。资产周转率说明白资产运用的效率状况，代表了企业投入和运用的单位资产所缔造的营业收入的实力。资产周转率越快，反映企业缔造营业收入的实力越强。测度资产营运效率的指标主要有总资产周转率、非流淌资产周转率、流淌资产周转率和重要的单项资产周转率，如存货周转率、应收账款周转率等。2.3.1总资产周转率我们先分析公司总资产的变更：图2-4 2008-2010年总资产柱状图数据来源于金融街2008-2010年年报上图显示自08年来，由于公司规模渐渐复原扩大，公司的资产稳步增加。市场份额衡量资产运营效率的一个很重要的因素，是总资产周转率，它反映了单位资产投资所产生的营业收入，不难发觉，总资产周转率越大，即周转的次数越多，资产的营运效率越高，企业产生的营业收入也就越多。图2-4 2008-2010年总资产周转率变更图数据来源于新浪财经网从图中我们发觉，公司仅三年来的总资产周转率是逐年降低的，特殊是09年较08年下降了0.08个百分点.2.3.2流淌资产周转率总资产由非流淌资产和流淌资产构成，不同的企业总资产的构成不同。下列图展示了公司连续三年来总资产的构成图。图2-5 2008-2010年资产资产构造图数据来源于2008-2010年年报上图显示，三年来公司的资产构造未发生明显变更，且流淌资产所占比率始终维持在80%左右。下面我们详细分析流淌资产周转率的变动：流淌资产周转率是营业收入与平均流淌资产的比值，说明流淌资产1年周转的次数，反映单位流淌资产所产生的营业收入。流淌资产周转速度快，会相对节约流淌资产，等于相对扩大资产投入，增加企业营利实力。图2-6 2008-2010年流淌资产周转率变更图数据来源于新浪财经网由图我们发觉，流淌资产周转率大体走势下降，尤其是09年较08年下降了0.14个百分点。较低的流淌资产周转率，说明周转速度缓慢，须要补充流淌资产参与周转，会形成资金奢侈，降低企业盈利实力。流淌资产主要由货币资金、应收账款、其他应收款、预付账款以及存货构成。以下我们将详细从存货周转率、应收账款周转率等方面详细分析影响流淌资产周转率变更的详细缘由。图2-7 金融街2010年流淌资产构造图数据来源于2010年年报分析扇形图得知，存货所占比例高达63.53%，货币资金所占比例达31.05%。公司流淌资产主要以存货和货币资金的形式存在，应收账款所占的比例不到1%，说明公司在应收账款管理上很慎重，货币资金所占比例较高，正表达出公司以现金为主的价值理念。然而高存货比例影响着公司存货的周转率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷实力。下面我们详细分析应收账款周转率：图2-8 2008-2010年应收账款周转率变更图数据来源于新浪财经网上图显示出近三年年末的应收账款周转率整体呈上升趋势，其中10年较09年上升了将近9个百分点，这与公司当年采纳加大销售回款力度的策略有干脆联系。这说明企业应收账款的回收速度快，企业经营管理效率高，资产流淌性强，短期偿债实力也强。接着我们接着分析存货周转率：图2-9 2008-2010年存货周转率变更图数据来源于新浪财经网由上图可知，近三年的存货周转率始终呈下降走势，主要缘由是近年拿地节奏“超速”，土地储藏增速超过营业收入的增速，由此造成房企整体存货激增，从而导致存货周转率下降。2.4 偿债实力分析房地产业自身产品的特殊性，导致负债成为房地产开发企业资金来源的重要组成局部。尤其是房地产开发企业在经验了这几年“跑马圈地”、大肆扩张之后，普遍面临着资金惊慌的状况。因此，房地产开发企业必需重视其偿债实力的分析，特殊是短期偿债实力的分析，留足资金偿付短期债务，才能降低财务风险，使其在我国房地产调控政策力度进一步加大，市场竞争日趋剧烈，生产经营环境瞬息万变的状况下立于不败之地。房地产开发企业的经营活动与其他企业相比有着显著的特点：1、房地产开发企业所须要的资金数量比其他企业大的多；2、房地产开发企业产品生产周期长，易受国家策变更的影响；3、企业为降低风险和筹集资金，多采纳预收款和分期收款的结算方式；4、房地产开发企业对银行资金依靠性大、存在极高的偿债风险图2-10 2008-2010公司长短期借款构成图数据来源于2008-2010年年报以上两幅图展示的是公司20082010年三年来借款以及商业性融资的变更图，短期借款始终是上升趋势，2010年公司短期借款较2009年有大幅增加；长期借款始终是平稳上升，说明公司在金融危机后融资方面得到复原，在这其中公司为了削减负债所引起的本钱，为了获得更多的资金来源，增加了预收账款参考图 ，这是公司运营中融资的一种很好的策略。但两种不同的融资方式都给公司增加了必须的本钱，也增加了归还债务的风险。2.4.1短期偿债实力短期偿债实力是指企业用流淌资产和营业利润归还各种1年内到期或者超过1年的一个营业周期内到期的流淌负债的实力。分析短期偿债实力通常涉及的财务指标有流淌比率、速动比率和现金比率。先分析流淌比率，流淌比率反映的是企业以流淌资产数量归还流淌负债的实力。图2-11 金融街与行业平均值流淌比比照数据来源于新浪财经网由上图显示可知，流淌速率在波动中渐渐下降，10年末较08年末相比下降近1个百分点。与同行业相比可以发觉，在08年金融危机发生后。房地产整体流淌比率较低，但金融街却持续提升，这说明公司某些方面克制了金融危机对其的影响。但在2010年后，当整体产业流淌比率有很大上升时，公司的流淌比率却下降了，说明自10年来，公司的流淌资产偿债实力下降。接着是速动比率和现金比率分析，速动比率该比率干脆反映企业的短期归还实力。现金比率是现金资产与流淌负债的比值，它假设现金资产是可偿债资产，说明单位流淌负债有多少现金资金作为归还保障。现金比率越大，那么说明公司越有归还短期债务的实力。图2-12 金融街与行业平均值速动比比照数据来源于新浪财经网有图可以看出，速动比率和现金比率也存在着与流淌比率一样的问题，说明公司在10年后存在着较紧要的负债归还问题。2.4.2长期偿债实力分析资产和负债的构造、企业的经营风险、开展潜力均可影响企业的长期偿债实力。反映长期偿债实力的指标主要有资产负债率、产权比率和有形净值债务率。首先是资产负债率的分析。图2-13 金融街与行业平均值资产负债率比照数据来源于新浪财经网由上图可知，公司近年来的资产负债率始终处于平稳状态，08年间远低于行业整体水平，存在着长期债务归还问题，09年后与行业平均水平根本持平，可以说公司符合行业资产负债率的要求。其次是产权比率分析。产权比率反映由债权人供应的资本与股东供应的资本的相对关系、企业财务构造的稳定性，也反映企业清算时对债权人的保障程度，产权比率高，显示企业是一种高风险对应高酬报的财务构造；产权比率低，显示企业是一种低风险对应低酬报的财务构造。图2-14 2008-2010年产权比率变更图数据来源于新浪财经网由图可知，该比率逐年上升，说明公司渐渐向高风险对应高酬报的财务构造转变。2.5权益变动分析 图2-15 金融街与行业平均值股东权益比比照数据来源于新浪财经网从图中发觉自08年来公司的股东权益比逐年下降，这说明公司获得的股东投资逐年下降，这与公司近年来的股票始终不被看好有很大关系，公司在股权融资渠道上出现很大问题。3. 现金流量分析现金流量是财务资源交换与流量的最根本形式，现金流量的缔造实力是支撑企业持续增长的本质特征。随着万科的成长和开展，财务管理在公司中的地位越来越高，而公司资产的内在价值就是其将来现金流量的现值，现金流量表能够供应企业当期现金的流入、流出及结余状况，所以利用现金流量表来分析企业财务状况，供应其收益质量、评价企业的财务弹性及流淌性，可以正确评价万科当前及将来的偿债实力与支付实力，可以正确评价公司当期取得的利润的质量，为科学决策供应充分、有效的依据。3.1 现金流量构造分析现金流量构造分析包括流入构造、流出构造和流人流出比例分析，下面以公司20082010年现金流量表资料进展分析。3.1.1流入构造分析12图3-1 2008-2010年公司现金流量构造数据来源于2008-2010年年报从图中可知，近三年来经营活动现金流入逐年上升，从08年的18.11%提升至63.10%，筹资现金流入逐年下降，从08年的75.19%降至33.33%，投资活动现金流入所占比例始终较低且出现小幅下降。这说明公司的现金流入的主要来源渐渐从筹资活动转向了经营活动。随着近年来房地产行业的不断开展，以及房价的不断提高，作为该行业开展快速的企业，其经营活动现金流入占总现金流入的比例在逐年增加。在08年金融危机后，总现金流入快速增长，其中经营活动的现金流入起到了至关重要的作用。到2010年经营活动产生的现金流入已占总现金流入的63.10%，成为主要的现金流入方式。 再详细分析这三项活动的分别构成：图3-2 2010年公司经营活动现金流入构成数据来源于2010年年报由图知2010年经营活动现金流入的主要来源是销售商品，供应劳务收到的现金，即销售收入。图3-3 2010年公司投资活动现金流入构成数据来源于2010年年报由图知投资活动的构成近三年来变更较大，次项受本公司决策的影响较大。图3-4 2010年公司筹资活动现金流入构成数据来源于2010年年报 从图中可以看出，筹资活动中借款收入占绝大局部。说明在融资方式上金融街主要靠内源融资，在外源融资方面由于股权构造较分散，为了防止股权被稀释，公司主要采纳债务融资。作为一家房地产企业，经营活动现金流入成为主要现金流入的方式，同时筹资现金流入也占据相当大的比例，总的来说，目前的现金流入的来源比例是比拟合理的。3.1.2流出构造分析图3-5 2008-2010年现金流出构造数据来源于2008-2010年年报从图中可以看出经营活动流出逐年增加，投资活动现金流入逐年下降，而筹资活动的现金流出不规那么变更。同时能够发觉，经营活动现金流出量为总现金流出起到了最主要的作用。在总现金流出量中，投资活动的现金流出量的百分比变更很小。从以上分析可以看出，金融街的经营活动的现金流出较大，在投资活动的现金流出中，资产投资又占最大比例，说明该企业的股权扩张不大，生产规模的建立开展较快。图3-6 2008-2010年各活动流入流出比变更图数据来源于2008-2010年年报由上图可知经营活动和投资活动的现金流入流出比呈上升趋势，说明企业财务状况良好，筹资活动现金流入流出比不断下降，但2009年该比值大幅下降，这是由于2009年整个房地产行情渐渐从金融危机的影响中复原。 2010年之后筹资活动现金流入流出比在下降，使得出现大幅下跌的态势，说明还款大于借款，这意味着企业资金压力起先好转。综上所述，对于一个安康的正在成长的公司来说，经营活动现金流量应为正数，投资活动的现金流量应为负数，筹资活动的现金流量应是正负相间的，金融街的现金流量根本表达了这种成长性公司的状况。3.2 现金流量的保障实力分析一个公司的开展是否稳定，与其现金流量的流淌性有亲密的关系。现金流量的流淌性是指以经营活动现金流量支付就将到期债务的实力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度。这类比率的设计是基于经营活动现金流量的缔造实力是归还债务的最根本保障的观点。探究金融街现金流量的保障实力，即是探究现金流量的流淌性。图3-7 2008-2010年公司流淌性比率变更图数据来源于新浪财经网在正常经营状况下，企业当期经营活动所获得的现金收入，首先用于生产经营活动中的一些根本支出，如购置原材料与商品、支付职工工资、缴纳税金等，然后才用于偿付债务。所以，分析企业的偿债实力，首先应看企业当期取得的现金，在满意了生产经营活动的根本现金支出后，是否有足够的现金用于归还到期债务的本息。因此通过现金流淌性比率现金到期债务比率=经营活动现金流量净额/本期到期的负债分析企业偿债实力也是特别重要的手段之一。如下图，的三项流淌性比率均反映企业的偿债实力，数值越大，说明企业短期偿债实力或担当债务的实力越强，现金流量的质量越高。我们可以看到，三项比率均小于0，且10年呈下降趋势，说明公司偿债实力很弱，公司日常经营过程中在偿债方面冒了较大的风险，但由于金融街处于良好的开展的过程，有较好的资本经营实力，盈利实力及成长性，所以采纳这种方式还是可行的。总体来看，公司在盈利实力方面表现突出，长期偿债实力也较强，但短期偿债风险比拟大。但是，由于金融街很重视以现金为主的营运模式，将来较长时间内都有很强的偿债实力，又足够的资金用于投资，不简单出现偿债困难问题。另一方面，偿债实力的变更较多依靠于营运实力及营运实力。3.3 现金流量缔造实力分析企业现金流量缔造实力是指企业将来开展趋势与开展速度，包括企业规模的扩大，利润和全部者权益的增加等。通常，一个企业要开展，长期资产的规模必需增加，其投资活动中现金净流出量就会大幅度提高。获得现金的实力是指经营现金净流入和投入资源的比值，投人资源可以是销售收入、总资产、净营运资金、净资产或流通股股权等。我们对公司现金流量缔造实力的探究，即是对获得现金实力比率的分析。图3-8 2008-2010年公司获得现金实力变更图数据来源于新浪财经网从图上我们可以看到，营业收入现金比率三年来有所下降，说明企业经营的收现实力有所下降，因为该值越大越好，它反映了公司营业收入得到的净现金，所以说明企业在获得现金方面出现问题，这也进一步说明企业的现金流淌性比率较低的缘由主要是由于现金的支出管理欠妥。但是在三项指标中，每股经营活动现金净流量波动幅度较大，该比率越大，说明公司进展资本支出和支付股利的实力越强。在08年到达了三年中的的最低值-2.0663，这还是与08年的大量现金支出关系亲密，但总的来看，金融街在获得现金实力方面还是比拟具有优势的。尤其是到2009年时，次比率已经有了大幅度增长，并到达一个较高的值。全部资产现金回收率，是经营活动和投资活动现金的流入与全部资产的比值，说明企业资产产生现金的实力。由图中数据可以看出，这些数据反映了单位资产产生现金的实力。从数据可以看到，公司的资本增长规模高于行业水平，主营业务和净利润的增长率却低于行业水平，但公司主营业务增长率与净利润增长率保持着同步趋势，说明公司正在处于良性的开展中。4. 公司存在的主要财务问题分析4.1财务状况概述将公司近三年的数据比照分析可得出，公司在2009年的经营出现问题，2010年后复原正常。其中2009年公司营业收入增长较缓，营业本钱增加较多，导致公司净利润削减，说明公司盈利实力下降，归结为公司在主营业务上出现问题；公司的周转率远低于同行业龙头老大万科且在近三年数据出现下滑，反映出资产运营效率降低，这干脆影响着公司的盈利实力；公司的资产负债率走势平稳说明金融街偿债实力强，经营较为稳健，目前不存在债务归还方面大的风险，而且通过视察金融街的现金流量流入流出的相关数据可以发觉该公司作为一家房地产企业，股权扩张不大，生产规模的建立开展较快，有很大的升值空间，有很好的开展前景。4.2 财务问题说明4.2.1 盈利实力问题盈利实力通常是指企业在必须时期内产生利润的实力。企业经营的干脆目的是赚取利润，在保持企业经营持续稳定的根底上追求良好的成长性。盈利实力通常被认为是企业最重要的经营业绩衡量标准。常用的衡量盈利实力的四个指标分别为净资产收益率、总资产净利率、营业收入净利率和每股收益。从公司三年来自己的比拟分析中我们发觉，净资产收益率根本持平的同时也在稳步上升，10年较08年相比上升了3.4个百分点。从公司2006-2010年三年净资产收益率与行业的比拟我们分析出，整个行业在2008年都有一个转折，净资产收益率都在下降，而且在09年整个行业平均值有大幅上升时，金融街却仍旧维持在一个较低的水平，相对整个行业水平来说处于底层地位。说明09年国家适度宽松的货币政策和相关宏观调控对公司的正面影响不大，公司精力金融危机后的复原速度低于房地产整体水平。在09年房价大幅度飙升的状况但金融街的主业并没有出现特殊好表现的背景下，基于对今年地产市场再次受到国家的限制，金融街的盈利实力或将受到必须的影响。作为商业地产的定位以及这些自持物业，使金融街的资产周转率逊于同行一格局短期内仍难以变更：首先，商业地产的开发周期比住宅长，在周转率上具有自然的劣势；其次，商业地产的建安本钱高于住宅，同等地段的售价却低于住宅，因而短期内利润率也难有太大改善。虽然公司也受有关政策例如上调打算金率以及一些行业调控和资金限制措施的影响，但主要还是与公司自身的管理以及经营亲密相关。净资产收益率在09年低于行业整体水平说明公司的盈利实力不犹如行业大局部的公司，究其缘由是该公司的主营业务不突出，主要是公允价值的变动而造成账面上的盈余，但是这个利润在现金流上无法实现。从漫长来讲，这种利润是无法长久下去的。从总资产净利率的比拟分析中，公司该指标有小幅下跌，并没有很大问题。从营业收入净利率分析中也能发觉，公司09年的下跌特别明显。营业收入增长速度放缓，主要是公允价值的变动而造成账面上的盈余。影响净利润有两个因素，一是利润总额，二是所得税。深层次的分析，所得税对净利润的影响颇小，影响净利润的主要因素为利润总额。进一步分析，营业本钱的上升，外加营业收入增长削减的因素，导致了公司自身营业利润的削减。最终一个因素是每股收益，同样表达出的问题照旧是公司净利润的削减。综合以上分析，归纳为2009年公司营业收入增长较缓，营业本钱增加较多，导致公司净利润削减，说明公司盈利实力下降，归结为公司在主营业务上出现问题。 资产质量问题资产周转率是测量企业资产营运效率的财务指标。资产周转率说明白资产的运用的效率状况，代表了企业投入和运用的单位资产所缔造的营业收入的实力。该公司的资产运转存在很大的问题，在万科与该公司的总资产周转率的比拟中，万科的周转率将近是该公司的两倍。不仅是总资产周转率远低于万科，流淌资产周转率、存货周转率、应收账款周转率、非流淌资产周转率均远低于万科。当然。公司的流淌资产比例相当大，这些流淌资产中存货占一半以上，房地产行业中囤地是比拟普遍的现象，所以造成存货积压，对资金链周转的压力很大。我们不疑心货币资金的真实状况以及变现实力，存货分为：开发本钱(土地储藏及在建产品)、开发产品(产成品)等。开发本钱主要包括：土地费用、建筑费用和其他市政建立费用等，开发产品主要是产成品。开发本钱存在必须的贬值风险。总结以上分析，公司的资产周转率近三年来都有下降，意味着单位资产产生的营业收入的实力下降，资产运营效率降低，干脆影响公司的盈利实力。而主要的问题集中在存货周转率上，表现为公司公司存货规模较大，公司对存货的管理方面有所松懈。 偿债实力问题偿债实力是指企业用资产清偿长、短期负债的实力，在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中缔造的收益归还长、短期债务。金融街在经营方面物业租赁与经营收入稳定增长，在宏观经济环境相对稳定的状况下，金融街的现金流量相对稳定。在融资方面，金融街擅长从二级市场融资，先后在02年、04年、07年和08年四次增发股份，累计募集资金超过106亿元。09年在二级市场增发融资渠道受限的状况下，胜利发行56亿元的债券，缓解资金压力，为公司接着扩张供应了保障。得益于胜利发行公司股票、债券，公司现金流状况明显改善，资产负债率下降，金融街的偿债实力指标大幅好转，其速动比率远远大行业平均值，可见金融街的短期偿债实力得到提高。但考虑到在行业宏观调控的环境下金融街销售资金回笼可能会有所削减，公司拿地的步伐也会相应做出调整，整体上来说公司现有资金说不上充裕，但压力也不算大。总体来说，在短期，金融街的短期偿债实力是几乎没有问题的。金融街的资产负债率从2008年到2010年走势平稳，低于行业平均水平，可见金融街的财务本钱较低，风险较小，偿债实力强，经营较为稳健，对于投资行为的看法比拟慎重。综合分析，短期内，金融街具备归还短期、长期债务的实力。4.2.4 现金流状况与缔造实力问题财务管理在公司中的地位越来越高，而公司资产的内在价值就是其将来现金流量的现值，现金流量表能够供应企业当期现金的流入、流出及结余状况，所以利用现金流量表来分析企业财务状况，供应其收益质量、评价企业的财务弹性及流淌性，可以正确评价公司当前及将来的偿债实力与支付实力，可以正确评价公司当期取得的利润的质量，为科学决策供应充分、有效的依据。企业现金流量缔造实力是指企业将来开展趋势与开展速度，包括企业规模的扩大，利润和全部者权益的增加等。通常，一个企业要开展，长期资产的规模必需增加，其投资活动中现金净流出量就会大幅度提高。获得现金的实力是指经营现金净流入和投入资源的比值，投人资源可以是销售收入、总资产、净营运资金、净资产或流通股股权等。我们对公司现金流量缔造实力的探究，即是对获得现金实力比率的分析。经营活动现金流是现金流的主要来源，从近3年的经营活动现金流比拟来看，流入和流出量在波动中稳定增长。从现金流量表上可以看出08、09、10年的经营活动产生的现金流量净值为负数，存在问题。当经营活动产生的现金流量为负数时，只能通过加大筹资力度来弥补经营活动所须要的资金缺口。虽然08,09,10年金融街的现金流量没有太大问题，但相应来看其存货量也大为削减，而主营业务带来的现金流量是现金流缔造的最主要来源，存货的削减可能会导致其日后现金流量缔造出现问题。当然，这也与土地资源日趋惊慌，土地本钱日趋上升有关。公司投资工程持慎重看法，同时调整经营构造，努力开展商务租赁物业持有，但经营工程多元化一方面可以扩大营业收入渠道，扩宽现金流收入手段，另一方面也增加了经营风险，经营的困难性。 作为一家房地产企业，经营活动现金流入成为主要现金流入的方式，同时筹资现金流入也占据相当大的比例，总的来说，目前的现金流入的来源比例是比拟合理的。同时金融街的经营活动的现金流出较大，在投资活动的现金流出中，资产投资又占最大比例，说明该企业的股权扩张不大，生产规模的建立开展较快。总体来看，金融街在盈利实力方面有所下降，长期偿债实力较强，但短期偿债风险比拟大。5. 财务问题的经营相关性分析5.1 公司经营对财务状况的影响中国住宅业是一个自由准入的行业，不存在高耸的技术壁垒，在土地交易完全市场化的背景下，局部先发企业在不行替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在快速弱化并日渐消亡。公司近期在加快向商业物业经营的转型，我们更新其目前在手的及将来将要开发的工程状况，并调整局部工程开竣工时间，进而调整了公司近两年盈利预料状况以及公司NAV值，以供投资者参考。商业物业将来两年将进入收获期：公司目前商业物业总建筑面积达153万平方米，主要分布于金融街区域占商业物业建筑面积的35以及天津和平区占23%。随着金融街区建立完成，以及津门、津塔等工程完工，公司商业物业将进入收获期，租金/经营收入有望大幅提升。住宅销售仍是近两年公司收入的主要来源：详细到工程层面，将来两年开发物业收入将主要依靠于津门、津塔工程、惠州巽寮工程以及北京衙门口工程；而11年起先，北京大屯路、后沙峪、重庆融城华府等工程将起先奉献收入。公司核心价值在于商业地产：虽然受国际金融危机影响，近期商业地产市场较为低迷，但长期来看，公司持有的北京金融街等核心地段稀缺商业地产资源将享受租金溢价，具有较高平安边际，而REITs等金融工具的推出，也将极大改善公司商业地产的流淌性，我们认为其商业物业的内在价值将逐步得到市场认可。5.2 经营策略对财务政策选择的影响经营策略: 公司坚持“以商务地产为主导，适当持有优质物业，以快速销售型工程为补充”的开展战略，房产开发、房屋出租和物业经营成为公司的三大业务收入来源。 1.房产开发是当前公司最重要的收入来源。较强的商务地产开发实力也是公司长期积累的优势。将来公司将接着保持房产开发方面的投入力度，确保房产开发业务收入的持续稳定增长。 2.房屋出租是公司新的业务增长点。公司通过持有优质物业，并依据周边商业环境对物业进展定位、装修和出租，能够获得持续稳定的租金收入；同时，房屋出租毛利率较高，能够提高公司的盈利水平。因此，公司将进一步扩大自持物业的规模，渐渐提高房屋出租业务在总业务收入中的比重。 3.公司的物业经营收入主要是来源于公司持有的酒店和其他经营物业的经营收入。公司将接着在具有良好商业价值的地区进一步投资酒店物业，提高物业经营收入。目前公司的酒店工程仍处于开展期，利润相对较少。预料随着公司的酒店管理体系不断完善、品牌效应不断增加，公司的经营物业将在将来几年渐渐进入高收益期并带来可观的回报。财务政策选择:财务政策的选择制定应当以国家的宏观政策适时作出变更。近年来由于房价增长过快，存在炒房倒房现象，国家已采纳多项措施进展宏观调整，作为地产大户的金融街一方面要深化完善传统政策，一方面也要依据公司自身状况及国家的宏观政策调整作出适时的变更。金融街始终采纳稳健的财政政策，投资也是选取风险较低的工程。08年初金融街进展了一次较胜利的增发，使金融街可以有足够的现金流应对08年国家的银行贷款限制，幸免了现金流量缺乏的危机。同时公司以商务地产开发为主，较住宅开发来比受国家宏观调控影响较小，且其商务租赁业务物业持有业务增长快速，利于企业的可持续开展。这些都是金融街较为胜利的财务政策，为公司的开展带来有利的影响。但同时，稳健的财政政策也会使公司错失良机，失去好的投资时机和开展契机。如08年金融街打算100亿的投资工程，最终只到达40亿，近几年存货的削减也可能会影响公司的将来开展，且金融街周边土地资源有限，必需找寻新的投资点。2010年公司实现经营打算的主要措施如下：1加强政策探究和市场变更的反响速度，统筹支配工程开发、销售节奏，踊跃推动重点工程的销售，全年实现房产销售合同金额约162 亿元。2坚持商务地产为主导的战略，立足北京，在已进入的城市进展深耕，通过工程收购、招拍挂等多种方式踊跃开展工程储藏工作，获得新工程约202 万平方米。3坚持以科学开展观为指导，通过转变和创新，不断强化和提升管理实力及市场竞争意识，打造绿色商务地产品牌。4加大销售回款速度，踊跃探究多种融资渠道和融资方式，踊跃探究在工程层面的合作模式，在合理限制资产负债率水平的状况下，确保公司现金流平安。5在保持业务踊跃开展的同时，强调公司的依法合规经营，强调公司的社会责任和法人责任，强调各种资源的有效利用，保证公司持续稳健的开展。6. 分析结论与措施6.1基于公司管理层视角的分析结论 运用以净资产收益率为核心的财务分析体系，以净资产收益率为起点，分别遵照分析营业收入净利率、资产周转率和财务杠杆这三条路径进展分析公司的财务以及经营状况，我们发觉公司在房地产行业开展的优势与劣势：优势：金融街地产属北京西城区国资委旗下公司，具有国企背景和强大的社会资源优势，拿地和融资更简单获得批准。金融街经营模式以商业地产为主，在近年政府对住房以及房贷政策的施压，商业地产无疑具有广袤的前景。 实行自有物业租赁+房地产工程开发，随着将来优质商业地产的注入，这种模式会具有很大的利润空间。 金融街地产具有较好的前瞻性，于08年金融街先后收购复兴门工程，美晟国际广场，北京德胜投资有限公司，同时在07年实施公开增发方案，取得借款收到646,704万元，公开发行3亿股，募集资金82.19亿元。使得公司具有较足够的资金打算，为将来工程投资建立打下良好根底。金融街的营业收入净利率在06-08有所提高，同时资产周转次数增多，企业的资产营运效率总体来说在逐步提高，产生的利润也在增多。金融街控股近年来大量购进土地，土地存货作为一种资源，保证了公司将来的收益。作为主营业务收入的净现金流量连年为负，表现出来的就是存货逐年在增加，并主要以拟开发土地和在开发图的形式存在，存货可以变现和增值，而从房地产行业开展势头来看，这些存货短期内不会滞销，不用担忧存货的销路问题。企业以流淌资产数量归还流淌负债的实力逐年上升。企业有较好的偿债实力和负债经营实力。 企业财务状况稳定牢靠，除了满意日常生产经营的流淌资金须要外，还有足够的财力偿付到期短期债务，债务归还的平安性很高。 企业的长期偿债实力较强，债权人权益的保障程度较高，担当的风险较小。支付债务利息的实力较强，负债经营的财务风险比拟小。公司现金流入以经营活动为主，以收回投资、分得股利取得的现金以及银行借款、发行债券、承受外部投资等取得的现金为辅，是一种比拟合理的构造。公司偿债实力，特殊是短期偿债实力得到了显著的改善，短期来看公司根本没有债务危机。劣势：相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而工程回收期也较长。商业地产的投资需求比例较高，从而使商业地产的增长不确定性较强大。公开募股融资方式本钱较高，不利于企业短期内营业收入及利润的提升，影响企业收益实力。08年增大贷款导致费用增加以及归还压力增大，不利于企业提升净利润。 流淌资产周转次数逐年削减，造成存货变现速度变慢，流淌资金压力大。“囤地”行为造成存货数量连年增大，公司超速扩张导致营运资金流淌性较差，营运风险增加。经营活动净流量和全部资产现金回收率从2008年以来几乎始终处于负值，资金缺口大，流淌资金惊慌，造成公司融资压力大，还未能找到解决融资压力的最好方法。金融街的平均本钱费用利润率在行业内处于很高的状态，本钱优势很低，造成奢侈。投资活动现金净流量也为负，投资回报率低，资金利用率不高。企业拥有过多的不能获利的现款和应收账款，而大大增加企业的时机本钱。金融街的资金流淌性不稳定，到期偿债实力较低，现金流量的质量不高。企业的财务弹性不算太好。过高的负债率将增大企业的财务风险，假如资金链出现问题，将会紧要影响到企业的持续经营。从债权人的角度来讲，企业出资者对债权人债务的保障程度较低。年速动比率下降说明应收账款的变现实力不强，企业短期的偿债实力不够志向；现金比率下降，进一步证明白企业偿债实力不志向。总资产净利润率比拟平稳，始终较低。前景：1、保险资金可以投资商业房地产的新政策，将对商业房地产市场有着踊跃影响。2、金融行业有望成为中国新的经济增长引擎，金融行业的物业配套需求旺盛。金融危机以来，商业房地产的租金较为疲弱，而实体经济复苏根底不稳，也抑制商业房地产租金的增长。6.2 基于外部投资者视角的分析结论总体来看，公司开展风格稳健，多年来业绩增长稳定，属于典型的商务地产蓝筹公司。目前公司仍处于快速开展的时期，全国的商务地产市场也正处于提速阶段；公司在核心地段持有的核心物业确保了公司资产的长期价值，将来销售业绩增长的潜力也较大。所以，作为投资者，投资金融街是可行的。中心出台的关于抑制房价过分上涨的政策使得一些房地产公司遭受了危机，股票价格一度降低，而金融街的股票价格却逆流挺立。分析其缘由可知，国家的宏观经济调控政策一般针对的为住宅地产，而金融街的战略方向为“立足京津、拓展其他重点城市；聚焦商业地产，平衡持有物业与开发业务的比重”，并且公司商业地产的本质特点不会变更，将来的开展仍将是以商业地产为主，辅以住宅建立，此外公司商业地产工程主要位于北京市金融街、中关村区域天津的津门、津塔地区，这些地区都有地理位置优越、开展前景广袤的特点。就大背景来看，国家在政策上的倾斜将会吸引更多金融、物流、房产等行业企业的进驻，今年政府对住宅市场的调控对市场的成交量影响较大，商务地产的投资额和租售状况却在持续好转。今年上半年全国办公写字楼的投资增速显著超越住宅地产。在宏观经济面对好的前提下，商务地产有望在将来几年内保持较快的开展态势。从这方面可以得出，金融街有较大的潜能，且对房地产业造成较大波动的新出台的抑制房价上涨政策对金融街的影响并不大。在公司的运营实力上，近四年来公司的开发实力不断提升，开复工面积每年以超过30的增速增长，公司的毛利率稳定，净利率不断上升，由于公司不断进展新工程的投资与建立，具有较