策源上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告

上海宝山国际钢铁物流服务业基地区域市场研究报告2006年4月1、市场概况 出于地理位置的差异，宝山区一直不属于上海的传统商务板块。据观察，上海市政府在以往几年内，倾向于开发城市的西南及东南面，交通、配套等诸多因素的缺乏，致使该区域写字楼市场发展相较于其它地区要远远滞后。纵观整个宝山地区房地产开发，主要还是以住宅、厂房及产业园区为支撑点。其中宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到了积极的推动作用。作为世界500强之一的宝钢集团，控股子公司14家（其中境外子公司2家），年产钢能力2000万吨左右，是中国最具竞争力的钢铁企业，围绕着而衍生出许多以依托于宝钢而生存发展的产业链。基于此，近几年，政府部门也力将宝山区打造成一个以钢铁产业为核心的大工业区，宝钢钢铁生产大多依靠外来资源，宝山靠海临江，十分有利发挥长江的水运优势，广泛利用国内、国外两种资源。吴淞港作为东北面主要的港口运输渠道，日渐发展壮大。鉴于行业特性，目前驻扎于宝山的企业（主要为制造业及物流企业）对办公物业的需求更为偏向于厂房、堆场等生产性用地内附带的办公场所。一般来讲，此类企业对室内办公需求的要求并不高，办公空间的需求规模较小，而更注重厂房、堆场等生产性用地，而此类用地对空间的要求非常高，需要大面积的占地。企业本身的办公需求则通过在厂区或园区内自建配套写字楼解决，绝少于市场上租赁或购买办公物业，有实力的大中型企业犹为如此。据观察，中心商务板块牡丹江路上即有多处办公物业为企事业单位自建自用，对于这类企业而言，在宝山区内自建写字楼成本明显低于在市场上租赁或购买写字楼，且更能满足自身的需求。以上因素在某种程度上抑制了当地写字楼历史发展趋势。根据相关数据统计发现，自85年至今，整整二十余年的时间，宝山区能称之为写字楼的物业总供应量也仅为10万平米左右的体量，无法与上海其它区域相抗衡。以营建水平来看，该区域现有办公物业与市区的物业相比较外观陈旧、配套落后，存在较大程度上的差距。各项数据表明，宝山整体写字楼市场的发展尚处于雏形阶段。2、写字楼结构标准分类研究就我国现阶段写字楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。标准主要包括两方面，一是物业自身的品质和服务，二是物业的租售价格水平，同时参考物业的市场认知程度。本报告将采用定量分析和定性描述的方法，对写字楼物业市场进行单独分析和横向比较。一般甲级写字楼基本配置标准n 外墙装饰: 外墙铺花岗岩或不锈钢饰框+双层不反光玻璃幕墙。n 结构: 钢结构+钢筋混凝土结构。n 标准楼板间高度: 3.8-3.9米。n 标准天花标高: 2.7米-2.8米。n 线槽及架空地板: 提供10MM架空地板及三间隔线槽。n 客运电梯: 进口电梯(3m/s -4m/s)自动扶梯, 高峰期等待时间为38秒，可用 Mitsubishi 或是 Hitachi。n 消防电梯: 进口电梯(18人/1,350公斤及27人/2,040公斤)。n 空调系统: 冷量 90瓦/每平方热风量。n 电力系统: 2路35千伏供电,紧急备用发电机。n 室内照明标准：500lux 桌面照明，高级进口隔栅灯n 通讯系统: 2路光纤接入.光纤及超5类电缆垂直布线.拥有充足的电话直线，可支持ADSL,ISDN,DDN,EI 及宽带。n 卫星电视: 装置SMAT卫星电线系统及CABD公共天线系统，可接收12个卫星电视频道。n 停车场: 地上及地下停车库+自行车库.n 消防系统: 智能化消防报警系统,包括自动喷淋系统,消防栓系统,自动火警报警系统,灭火器,烟感系统,应急灯和安全出入口指示等.n 楼宇管理系统: 先进楼宇智能化管理系统,监控和维持大楼供暖,空调及通风系统,消防系统保安系统及广播系统的正常工作.另外还需提供自动遮阳窗帘及自动温湿度.n 辅助设施: 多功能会议中心,健身中心,商务中心,餐厅,银行,咖啡厅,美容沙龙,快餐,日用品店等.n 节能: 变风量控制(VAV),双层中空玻璃幕墙,积压式变压器,真空锅炉.由于宝山地区在纯写字楼的供应方面长久以来存在着空白点，甲级写字楼甚少。根据调研结果显示，符合以上甲级写字楼标准仅为即将上市供应的“安信商业广场”配套写字楼物业。3、商务区分布格局1）现有格局根据目前宝山办公物业整体的分布情况来看，现有办公物业布局分散，主要集中在交通便利、商业聚集地区，并无明显的竞争板块形成。根据现场调研，宝山区南面作为中心城区域，多为居民住宅，并已形成成熟氛围，如大华社区等。北面，目前尚未开发完整，间或有农田及当地民居。宝山西面，随着轨道交通线的延伸，近几年开发的房产项目主要还是以住宅为主。并与嘉定地区的产业形成互补，开发产业园区，但并无形成成规模的商务区域。宝山东北面依托宝钢及吴淞港，以产业聚集带动房地产，开发厂区、产业园区和少量商业用房。围绕着区政府所驻地，形成了牡丹江路商务带。就目前而言，这是宝山区最为集中的商务区域，现有办公物业约十余幢，分布着本市以及外省市的钢铁上下游企业。在调查中我们看到，由于办公场所的不同，其行业聚集性也不尽相同。聚集于宝山牡丹江路沿线写字楼内的绝大部分为从事第三产业的公司，如金融、贸易行业。其次为钢铁制造业部分行政、销售部门。沿街铺面的承租者多为物流公司，以及制造业下属销售门面。而交易中心入驻的基本上是从事钢铁中间销售流通渠道的行业，起到承接中转的作用。由于内资企业一般办公租金预算相对较低，在租赁办公用房时，成本是第一位的考虑因素，牡丹江路地区相对低廉的办公成本是这些企业选择此地办公的主要原因之一。大部分的企业在此设置办公点，其目的主要为销售流通，使用办公面积有限，大致为50200平米范围段之间。这些部门最大的特点即为与其他相关部门和上下游客户联系频繁，需要交通便利的办公场所。n 牡丹江路沿线商务板块以黄金广场为中心，南至泰和路、北至盘古路，主要可以分为北、中、南三段。北段以友谊路为中心，中段以宝杨路为中心，南段集中于泰和路。该区域写字楼起步较晚，多为90年代后期物业。现有纯写字楼物业不多，布局相对分，并有多幢住宅裙房作为办公用途。北段写字楼项目建成年数基本较晚，物业单体面积均在5千平方面以下。其运营模式大多为开发商开发自用，多余楼层对外招租。根据相关调研发现，盘古路东北角即将建成写字楼项目祥腾国际广场，总建筑面积达2.5万平方米，为公寓式写字楼、纯写字楼组合式物业。北面碍在过于靠近宝钢，使其商务圈无法再进一步向北扩张。牡丹江路中段为商务氛围最为浓郁之区域。代表物业有仁光大厦建设银行宝山支行、宝莲府邸、宝山航运大厦等，这些可算是目前宝山地区较为优质的办公物业。该段也集中了较多的商业配套设施，以及政府附属行政部门。位于宝杨路、牡丹江路上的仁光大厦建设银行宝山支行在之前一直为该地区的地标性建筑物。南段写字楼多为97年之前建造，集中在泰和路沿线，仅有三幢纯写字楼项目：长江大厦、淞滨大厦和同济大厦，其余均为住宅裙房底商，以及部分多层低密度办公物业。淞滨大厦和同济大厦为银行自用办公物业不对外招租，长江大厦为93年竣工，其内部设施及结构老化，已难以满足现今办公条件。该地段内有部分小型办公物业泊于市场压力，于前段时期重新装修翻新，但市场反映冷淡，接受度欠佳，现只能以商住楼形态对外发售。附：牡丹江路办公物业分布图江路双 城 路泰 和 路仁光大厦宝莲府邸安信商业广场长江大厦丰鼎国际商务楼畅源商务楼淞滨大厦同济大厦宝莲城安信商业广场盘 古 路祥腾国际广场友 谊 路牡丹航运大厦宝 杨 路已建项目待建项目在建项目注： 2）未来商务中心根据政府部门相关规划信息公布，日后宝山区将规划以下几个划分区进行开发：宝山区外环线以南即中心城区域：将重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业。外环郊环之间即宝山新城区域：将大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化、教育和体育等产业。郊环北部区域：以宝山产业园区和宝钢为核心，建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。两岛区域：重点建设现代农业园区，积极发展生态农业和旅游业，发展长兴岛岸线工业。从以上规划可以看出，依仗靠近市中心，交通便利、商务配套较为成熟等条件，宝山区外环郊环之间即宝山新城区域将是未来商贸、商务办公中心区。而本案周边将开发以宝山工业区、宝钢为核心的钢铁业基地。但从市调来看，结果与政府部门的规划存在较大差距。牡丹江路作为宝山区东部最为繁华的商业中心，目前重点发展的写字楼项目也均在牡丹江路沿线。至2007年，牡丹江路沿线在建的、规划中的商业商务建筑总体量将达到40万平米左右，分别在牡丹江路南、北及西面规划有三个大型商业广场和商务广场，其配套写字楼物业均依照市中心高品质写字楼标准建设。安信商业广场、宝莲城这些大规模项目的聚集，将会使区域写字楼品质得到极大程度上的提升，同时也进一步促进牡丹江路作为宝山区商业商务中心板块的形成。相比而言，宝山区其它板块并未出现其它聚集密度如此之大体量的商业商务建筑。由种种迹象表明，牡丹江路沿线商业商务中心的形象在未来的一段时期内还将延续。4、区域写字楼市场现状1） 历史供应量分析根据以往的历史数据来看，宝山区写字楼市场形成较晚，基本上在90年代中期才初具雏形。根据数据统计可以看出，80年代后期，区域市场上基本上没有任何写字楼供应量，当时的企业只能租借宝钢旗下的宝山宾馆作为办公场所。整个90年代写字楼总供应量为4万平米左右，主要为当时一些企业为解决自用办公而建造的物业，剩余部分办公面积对外招租。大部分如“长江大厦”、“畅源商务楼”等物业由于建成年数较早，建筑外观受到较大的侵蚀，略显陈旧。仅有仁光大厦维护较好，至今为止一直保持着东北区地标性建筑物的姿态。（资料来源：策源商办市场部）进入2000年后，区域写字楼供应量增长缓慢。从2000年至2004年间，均无建树，宝山区此阶段基本上没有写字楼供应。根据写字楼物业的建筑周期推算，这与90年代末期整体钢材市场发展不稳定，波动幅度较大不无关系。波及该地区写字楼物业的发展受到较大程度上的打压，进入一个盘整期。从而反映出区域产业经济与写字楼发展之间紧密的关系链。进入2000年以后，全球经济回暖，宏观经济发展平稳，我国钢材市场也进入相对平稳发展的时期，20世纪90年代那种大范围、高幅度、长时期的价格波动再无出现。围绕着宝钢这个龙头发展起来的企业纷纷壮大，开始从原先简陋的住宅裙房内搬迁至办公楼内。引致区域写字楼空置率降低，需求量日益加大。根据相关统计结果预测，未来13年内，宝山区将会有大规模写字楼供应量上市。初步统计，总供应量将达近30万左右。这将对原有的写字楼市场构成极大力度上的冲击，从而改变原有的格局。2） 需求分析与预测由于上海中心城区写字楼租金、售价的上涨，越来越多的中小企业选择在轨道交通便利的虹口、普陀、宝山等区域租赁或购买办公物业，呈现出向外“迁移”的特点。宝山区域写字楼目前尚未形成气候，所以写字楼销售价格和住宅价格相差不大，从此种角度来讲，未来还是具有相当的升值空间。但以写字楼影响因素综合来看，区位将最终决定其升值幅度。据调查，牡丹江路沿线近期推出的办公物业均以小面积（50100平米）为主，这与贸易物流行业性质还是相符合的。预计未来几年内小户型物业仍然将以酒店式公寓和写字楼两种业态为主，而小户型写字楼供应也将越来越集中在牡丹江路以及凇滨路沿线。3） 租金/售价研究 区域写字楼售价情况（资料来源：策源商办市场部） 区域写字楼租金情况（资料来源：策源商办市场部）根据实地调研数据显示，宝山区为数甚少的几个写字楼物业租金、售价普遍较低，由于整体缺少商务氛围，导致现有的办公物业售价和区域住宅价格相差无几，售价普遍在RMB7,000-10,000元/平米。现阶段对外招租办公物业品质一般，根据等级、配置，其租金也有所不同，租金范围段主要在RMB1.5-2.5元/天/平米之间。但区域中也不乏出现部分新建写字楼接近市中心甲级写字楼租/售价的现象，如宝莲府邸价高至22,000元/平米，经市场验证结果显示，其偏离区域市场的价格定位使客户产生了抗性，致使销售率一蹶不振。4） 05年宝山写字楼销售情况项目名称宝莲府邸丰鼎国际商务楼巴黎时光台鼎中小企业园销售周期（月）11个月9个月5个月23个月销售率13.50%80%22%53%（资料来源：策源商办市场部）总体情况：在2005年宝山区推售的写字楼项目 ：总建筑面积达到：39,825平方米已经消化建筑面积：16,095平方米；剩余建筑面积：23,730平方米（需在2006年消化）结论：以上数据清晰地、客观地反映出2005年宝山现阶段写字楼的出售状况：消化能力趋弱，销售市场不容乐观。通过一段时期对当地市场的观察，发现构成上述情况的因素主要是：其一，区域写字楼物业普遍存在硬件设施、商务配套方面欠缺的现象，且一直未能形成成熟的商务氛围。使得一些对配套要求较高的企业，以及房产投资客对此只能望而却步。其二，聚集在宝钢周围的以从事中介流通渠道的客商居多，他们多以租赁办公物业，从而导致区域办公市场购买能力缺乏。5）区域内未来供应量（1-3年内）项目名称竣工日期 开盘日期规划组合总建面（）写字楼建面（）预约售价/租金（元/）备注建筑现状祥腾国际广场*2006年8月2006年4月办公+商业25,00020,00015000（LOFT简装）出售主体结构建设科技大厦2006年9月2006年4月办公+商业30,00022,000售10000元/出售内部装修通田商住楼2006年10月商住100,00060,000出售结构封顶宝莲城*2006-12-1/0832006年5月办公+商业174,698120,00014000(精装)出售主体结构建设景瑞生活广场2007年3月2006年年底办公+商业120,00020,000未定出售空地*宝莲城5月18日开盘、 祥腾国际广场4月28日开盘。（资料来源：策源商办市场部）结论：宝山区域在20062008年推出的写字楼总建筑面积将达30万平方米。其中在06可能发售的写字楼建筑面积可能达到16万平方米，加上2005年的剩余写字楼推售面积1.2万平方米，直接对本案形成区域竞争的写字楼面积将达到24万平方米的巨大体量。5、重点项目市场调研 1） 周边市场调查及范围为了准确的对本项目进行定位，我们对宝山区在售、已售及已经开发动工未来1-3年内会形成竞争的项目进行了详细的调查，并对影响销售的主要因素进行了分析、对比。主要调查范围是：牡丹江路沿线物业，调查范围包括同济路以东，密云路以西，盘古以北，吴凇路以南。其中选择了周边的重点项目进行调查及分析。重点项目：在售项目：宝莲城、 祥腾国际广场、宝莲府邸、 丰鼎国际商务楼、 巴黎时光租赁项目：安信商业广场、 宝山航运大厦、 长江大厦、畅源商务楼、仁光大厦未来竞争项目： 景瑞生活广场、 科技大厦等2.） 重点项目调查表基本资料比较表物业名称物业地址物业性质物业组合营销模式总面积（m）写字楼面积（m）标准层面积（m）面积区间（m）商业层数实用率%层高（m）净高（m）宝莲府邸牡丹江路1278号/近海江路综合办公住宅出售4,8624,24557145-5711F70%4.5m3.9m安信商业广场牡丹江路1211号/近双城路办公商业办公租赁160,00026,4971,48970-1,4891F70%3.8m3.2m宝山航运大厦牡丹江路近宝杨路口办公办公租赁6,5406,5401,300145-415无71%3.2m2.7m长江大厦松滨路1号/近牡丹江路办公商业办公租赁约15,0007,350735整层2F68%3.0m2.5m畅源商务楼同泰路128号/近松滨路办公商业办公租赁3,8161,90895436-992F72%3.2m2.7m丰鼎国际商务楼同泰路128号/近松滨路综合商业办公住宅出售2,8002,00040020-402F60-68%3.0m2.6m仁光大厦牡丹江路近宝杨路口办公商业办公租赁约18,00015,0008001003001F68%3.22.4巴黎时光淞南路459号/近长江西路商住商业商住出售11,8709,5001,90050-901F68%4.5-4.8m4-4.3m台鼎中小企业园真陈路1398弄/锦秋路工业房地产办公厂房租售兼可72,0001,1508100-1,400_82%4.2-6.24.2宝莲城同济路/双城路803弄综合商业办公出售210,000（地上17.5万） 120,000640130190_70%3.33.3祥腾国际广场*盘古路/友谊路口办公商业办公出售26,00020,0008004012065%5.55.5 （资料来源：策源商办市场部）销售资料表物业名称营销模式售价（元/m）租金（元/m.月）物管费（月/ m）销售率%开盘时间年月竣工日期销售期（月）宝莲府邸出售20000-250008元13.5%2005-4-12005-12-111安信商业广场租赁4（暂定）未定2006年4月2006-8-1宝山航运大厦租赁0.8-3.5（附加费）3元2005-12-106年3月底长江大厦租赁1.71.8元93年畅源商务楼租赁2含租金内95年，05年翻新丰鼎国际商务楼出售9800（均价）3.5元30%2005-6-197年竣工、05年翻新9仁光大厦租赁2.32.52498年巴黎时光出售8000（均价）3.1元22%2005-10-162005-12-15台鼎中小企业园租售兼可4500（均价）0.4553%2004-4-2605年23宝莲城出售1400045元20065182008年祥腾国际广场*出售14000-150005200642820076 一期开出92套，开盘当天全部售完 （资料来源：策源商办市场部）配套功能比较表物业名称商务中心员工餐厅公共茶水间车位（个）车位费（/个/月）物业管理公司附属配套周边设施宝莲府邸无无无801000下属物业无交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：较好安信商业广场打印、翻译、速递、报纸、杂志、代办邮政、咨询无无806（总规划）待定仲量联行交通设施：好服务性设施：好商业、办公氛围：好宝山航运大厦无无无无地下车库，沿路停靠待定下属物业无交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：较好长江大厦无无无无地下车库，沿路停靠起租一层面积送2个车位下属物业1-2层百货交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：差畅源商务楼无无无无地下车库，沿路停靠起租100以上即送1个车位下属物业1-2层超市、餐饮交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：差丰鼎国际商务楼打印、翻译、速递、报纸、杂志、代办邮政、咨询无无无地下车库，沿路停靠下属物业1-2层银行交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：较好仁光大厦无有无下属物业1层银行交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：较好巴黎时光打印、翻译、速递、报纸、杂志、代办邮政、咨询无无30个150下属物业1层商铺交通设施：一般服务性设施：一般商业、办公氛围：较差宝莲城打印、翻译、速递、报纸、杂志、代办邮政、咨询有无交通设施：较好服务性设施：较好商业、办公氛围：较好祥腾国际广场*打印、翻译、速递、报纸、杂志、代办邮政、咨询无无180交通设施：较好服务性设施：一般商业、办公氛围：一般（资料来源：策源商办市场部）硬件设备调查表物业名称空调系统卫生间电梯布线数量控制品牌宽带卫星电视消防系统宝莲府邸中央空调户内卫生间与集中卫生间结合2部不分高低区OTIS电梯有有有安信商业广场中央空调集中式卫生间5部分高低区三菱电梯有有有宝山航运大厦中央空调集中式卫生间2部不分高低区有有有长江大厦中央空调集中式卫生间2部不分高低区三菱电梯有无有畅源商务楼无集中式卫生间1部不分高低区有无有丰鼎国际商务楼分户空调集中式卫生间1部不分高低区三菱电梯有有有仁光大厦中央空调套内独立卫生间4部分高低区日立电梯有有有巴黎时光分户空调套内独立卫生间2部不分高低区有无有宝莲城分户空调套内独立卫生间3部不分高低区东芝电梯有无有祥腾国际广场*分户空调独立/套内独立卫生间2部不分高低区有无有（资料来源：策源商办市场部）装修标准比较表项目外墙交付标准大堂电梯间走道洗手间发展商宝莲府邸石材立面铜窗铜门墙面/乳胶漆地面/水泥地坪顶部/石膏板吊顶抛光花岗岩地面地面为抛光花岗岩地面、墙面为抛光大理石墙面地面为高级仿大理石抛光地砖、墙面为乳胶漆高级卫生洁具、防滑地砖、瓷砖墙面、上海住联房地产发展有限公司安信商业广场玻璃幕墙（中空+LOW-E玻璃）墙面/腻子批平地坪/细石混凝土找平天花/矿棉板吊顶墙面为石材墙面磨光花岗岩地面、仿石面砖墙面耐磨地砖地面、石膏板吊顶高级卫生洁具、防滑地砖、瓷砖墙面上海安信牡丹江置地有限公司宝山航运大厦玻璃幕墙立面墙面/乳胶漆 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营销模式宝山地区无论是写字楼还是园区，其营销模式主要以租为主，对办公市场进行统一规划和日常经营管理，基本上不出售园区写字楼及厂房等物业。出售方式基本采取土地出让，由企业自建物业。在进驻宝山的企业中，采取自建办公物业的企业比例较多。区域租赁与销售两级市场存在强势的不对称性现象。根据相关需求调研及验证，构成以上局面的主要因素还是在于终端自用客本身对办公物业的要求较低所致。& 价格宝山区现有写字楼体量甚少，大部分为只租不售，租金根据写字楼的等级而有所不同。因区域商务氛围尚未成熟，租金普遍偏低，租金区间1.7-2元/平米/天之间。近期投入市场的“安信商业广场”，属于区域内唯一按照甲级标准营建的写字楼，预约租金报价高达4元/平米/天，将在一定程度上提升区域平均租金。“宝莲府邸”商务楼凭借区位优势，体量小，以22000元/平米远高于区域市场的价格入市，其间租金报价一度达USD1元/平米/天。该价格遭遇市场冷遇，销售近11个月，销售率仅为13.5。说明脱离区域定价的产品难以去化。“台鼎中小企业园”由于前期定位概念模糊，且区位较差，其定价虽低至4500元/平米，但去化仍是缓慢。& 目标客户群定位区域企业以公司规模划分，主要为大型企业、中型企业和小型企业三大类。大型企业如宝钢，这些制造业等多自建物业的形式解决生产和办公需求。小型企业多处于企业孵化阶段，在办公用房市场上较强依赖于园区的政策扶持，有效需求不足。中型企业在办公用房市场所占比重较大，但需求状况也较为复杂，主要与企业在中国市场中的长期发展战略、企业短期与中期的现实经营状况等因素紧密相关，对办公用房的需求面积、价格等随之浮动，目前办公面积约为501000平方米的需求区间，且希望在线路、面积等方面便于分割。& 功能定位区域部分写字楼附设商场、银行营业厅等功能。但大部分写字楼内部缺少相应的附属功能，配套单一，为纯粹的办公空间。这可能与牡丹江路沿线业已成熟的商业氛围有一定程度上的联系，大部分的写字楼较为依赖周边的商业配套设施。从本案自身条件而言，由于距离中心商务带较远，商业配套可依赖性较差，需要在后期开发中增设相应的配套设施，以解决内部功能缺乏的问题。& 建筑设计与公共设施配套要点a) 建筑风格与外观调查表明，宝山区写字楼建筑风格整体略显杂乱，并无出现单一建筑风格一统天下的局面。早期建筑均为普通贴面砖外立面，近几年开发的物业渐渐开始增加如复古的、简约的建筑风格。其中复古建筑风格在大多数建筑中较易突出，造型庄严而不失华丽，建筑色彩以米白色为多。建筑材料以石材立面、花岗岩、铜窗铜门为主，取材精制。而简约风格则以大部分的甲级写字楼为范本，一般采用玻璃幕墙为外立面，具有强烈的现代气息，造型简洁而美观，突出写字楼作为标志性建筑的特点。b) 标准层面积现有在使用中写字楼物业标准层面积基本为400800 m之间，每个单元在50150 m之间，面积控制在较小的范围段内。尚未上市的新建物业标准层为1300-1700m之间，单元面积则采取灵活拆分的方式以应对市场。c) 电梯设置电梯数量按人流量来设置，现有写字楼单体规模较小，大部分物业配置12部电梯。电梯品牌基本上还是采用了市面上较好的三菱、OTIS等品牌，极少物业采用电梯高低区控制系统。d) 硬件配套现有写字楼及厂房等物业等硬件设施、商务配套方面的设计规划不具前瞻性。如管线、承重等规划要求不高。限制了部分企业进驻宝山。本案应进一步提升产品品质，在可以调整的范围内，完善其在办公性质上的硬件功能和需求，如综合布线、生态办公、商务配套等，优化办公环境，满足目标客户需求。e) 智能化配置5A包括楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、保安自动化（SA）、消防自动化（FA）。本次调查在智能化配置方面的达到5A标准的仅有“安信商业广场”配套商务楼。f) 停车场所调查的写字楼停车场条件较差，车位数量基本上没有按照标准配置设置。早期建筑绝少拥有地下车库，以致大部分写字楼物业只能通过沿马路随机停靠来缓解停车压力，停车场车位配置明显无法满足现有需求。g) 卫生间大多数写字楼办公室内设有公共卫生间，部分设有独立卫生间。h) 空调系统一个明显的趋势是，大多数写字楼开始采用中央空调系统。一改以往部分写字楼出于节约成本考虑未设中央空调，由用户自装（预留管道）的局面。i) 大堂装修大堂层高一般为4-10M，大多数大堂装修采用建材一般，如花岗岩、大理石墙、地面，艺术天花吊顶。装修风格差异较大。j) 商务中心、会议室绝大多数写字楼都没有设置商务中心和会议室，部分拥有商务中心的写字楼的配套无法跟上现代商务需求，写字楼内商务处理功能较差， k) 餐厅所调研写字楼物业基本上都无设置员工餐厅这一项，其裙房附属商业也缺少相应功能。& 物业管理大多数由发展商属下的物业管理公司进行管理，提供最基本的物管服务，包括保安、公共空间的清洁、公共设施的维修、管理、费用、公告等内容。基本实现了物业管理自动化系统。& 营销策略l) 宣传手段一般通过报纸广告、条幅、围墙广告，宣传页、开盘仪式、展览会等方式进行宣传，多数楼盘设售楼处，但都未提供样板间，且楼书制作一般，宣传效果一般。很少有楼盘采用多种广告及公关活动相结合的手段来促进销售，宣传手段较为单一。使得产品的销售率无法持续攀升。2） 优惠方式据调查，大部分楼盘在内部认购期和预售期并无特别的优惠。