浅析共有人的优先购买权

浅析共有人的优先购置权本文 肖文 原创 浅析共有人的优先购置权 肖文 在司法理论中，按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时，对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中，享有优先购置权的共有人优先购置权受到损害，优先购置权如何实现，在审讯理论中存有争议，本文就共有人的优先购置权的法律特征、行使条件、实现方式作以粗浅的讨论。 一、共有人优先购置权的法律特征 所谓优先购置权是指特定的民事主体按照法律规定享有的先于别人购置某项特定财产的权利。而共有人优先购置权是指共有人在共有财产被转让时， 就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购置的权利。 一权利法定性 ?民法通那么?第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购置的权利。?民法通那么假设干问题意见试行?第九十二条规定共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，假如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购置权的，应当予以支持。?物权法?第一百零一条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购置的权利。?民法通那么?与?物权法?关于共有中的优先购置权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系，维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。lOcAlHoSt同时，防止和减少共有人之间的纠纷的发生。 二权利物权性 共有中的优先购置权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购置权不具有物权性质。认为优先购置权附随于买卖关系，法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成局部，对出卖人设定附加的义务，是债权属性，不是有物权性质。另一种观点认为优先购置是具有物权性质的债权。第三种观点认为，优先购置权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原那么。?物权法?第五条规定：物权的种类和内容由法律规定。“依法律规定共有关系的优先购置权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系 的优先购置权具有对抗第三人的效力。符合物权法律特征。3、假设将共有关系的优先购置权视为债权，当优先购置权被损害时，是权利难以实现，按照债权理论，共有关系的优先购置权被损害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任，而优先购置权的违约责任、损害结果的不可确定性，在司法理论中难以操作，使法律规定的优先购置权不具有实际意义，不利于维护共有关系和保护被损害共有人的权益。变向的鼓励出卖人，不履行通知义务而擅自处分共有财产。 三共有关系中的优先购置权是一种期待权 共有关系中优先购置权并不是优先购置权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时，优先购置权利人在同等条件下有优先购置的权利，其权利表现方式为可能性，其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是在同等条件下“。只有这两个条件均满足，这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购置权是一种期待权，是一种具有物权性质的期待权。 四共有关系中的优先购置权是一种附条件的形成权 所谓形成权，是指权利人可以自己一方的意思表示使法律关系发生变动的权利。当优先购置权人满足了共有人出卖自己份额，具有同等条件“，且没有合同约定时，优先购置权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能。也有观点认为，共有优先购置权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购置的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系。笔者赞成第一种观点共有关系假设不附加上述条件，不符合形成权法律特征，即不能凭自己一方意思表示而直接发生法律关系发生变动，但附加条件成就时，其完全可以对抗共有关系以外的第三人，并完全可以形成与出卖人的转让共有财产份额的买卖合同关系。因此不是绝对的形成权而是附条件的形成权。 二、共有关系中优先购置权的行使 由于共有关系中的优先购置权是一种期待权和附条件的形成权，优先购置权利人的行使条件也必然是严格和受到限制的，其详细条件为： 一共有关系存在。共有优先购置权人行使优先购置权时共有根底存在，假设不存在那么不享有优先购置权。另外出卖人的共有份额必须是明确无争议的，假设共有关系中的共有份额不确定，那么应首先确定各自共有份额。其次，出卖人共有财产必须是没有被司法机关和行政机关采取控制性措施和处分性措施的财产。如共有房屋中，出卖人的共有份额假设被司法机关和行政机关查封或将被强迫执行。根据?中华人民共和国房地产管理法?第三十七条第二项的规定：司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让“的规定。优先购置权人在司法机关、行政机关对该项财产处置前不能行使优先购置权。 二共有优先购置权人行使优先购置权人必须受同等条件“限制。同等条件“必须是按照通常交易习惯的同等条件，有约定 那么遵从约定。如价格条件一样，优先购置权人可行使优先购置权。支付条件，如是即时支付还是分期支付，假设是价格一样都是即时支付，共有人优先购置权人那么可行使优先购置权，假设分期支付，优先购置权人与第三人分期付款期限一样那么可行使优先购置权，否那么即不具备同等条件，即不能行使优先购置权，另外优先购置权人行使优先购置权必须在合理期限内行使。我国法律现没有对优先购置权人的合理期限作出明文规定。但应根据出卖标的物的特点确定合理期限，给优先购置权人以足够的筹款等行使优先购置权的必要准备期限，同时也要综合考虑出卖其份额的详细客观情形，不能使优先 【1】【2】【3】购置权人无限制期限的行使优先购置权。假设是不需要登记的动产应以一个月以内酌定合理期限，假设是不动产或需要登记的动产，可参照?民法通那么意见?第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提早三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购置权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效。“参照以上规定，综合考虑出卖人的利益和享有优先购置权人的优先权的保护。 三、共有关系中优先购置权的实现方式 一共有人内部优先购置权的实现。 在共有关系中，某一共有人拟转让其份额时， 其他共有人都要行使优先购置权，其他共有人谁更有优先购置权，法律没有相关规定。一种观点认为由拟出让人决定谁更有优先购置权。理由是为减少不必要的纠纷，充分尊重出让人的所有权，应该由出让人自己决定。第二种观点认为以抽签方式决定。理由是法释202216号?最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定?第十六条第二款规定顺序一样的多个优先购置权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人“。第三种观点认为应在共有人中包括拟转让人三分之二以上 同意的买受人行使优先购置权，假设不能形成三分之二的共有人同意，那么采取抽签方式。笔者同意第三种观点。理由是?物权法?第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，共有人之间另有约定的除外“。假设共有人为三人的，转让人与转让人决定的拟行使优先购置权买受人必然会形成三分之二共有人的同意，充分尊重了出让人的所有权。假设全体共有人为四人以上的，仅就转让人与转让人决定的买受人二人同意，未经得其他共有人同意，便应由形成三分之二以上的共有人同意的买受人行使优先购置权。此种做法的优点是转让人转让其共有财产份额后不再一般情形下都不再参与共有财产事务的管理，防止其主观好恶而不考虑以后共有关系的稳定和开展。假如共有人之间不能形成三分之二以上的共有人同意那么采取抽签方式。既表达了相对的公平，又防止和减少共有关系中的不必要纠纷。针对上述情形的应是共有人间的同等条件进展的优先购置权，假设存在共有关系之外的第三人竞买，仍应遵守同等条件“此项规定。只不过是在同等条件“的前提下先共有内部而后第三人。 二共有人优先购置权与承租人优先购置权竞合的处理。 共有人优先购置权与承租人优先购置权在同等条件下出现了竞合，两种优先购置权的冲突，表现为谁更优先。针对上述问题存在两种不同观点。一种观点认为承租人更具有优先购置权，另一种观点认为共有人的优先购置权优先于承租人。笔者赞成后一种观点。理由是1、从权利位阶上看，共有人优先购置权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购置权是基于租赁关系，是债权派生出的物权化的债权。从物权优于债权的理论，共有人的优先购置权要优于承租人的优先购置权。2、从法律效果看，法律设定共有人具有优先购置权其宗旨是维护共有关系的稳定性，共有人对共有财产的利害关系较之于承租人更为亲密，其所尽义务要高于承租人，从义务与权利相一致的原那么，共有人优先购置权也更为优先。另外，承租人较共有人没有优先行使购置权，依买卖不破租赁“的理论承租人不会因没有行使优先购置权而使原有租赁合同受到影响。其权利并没有受到影响和损害。综上，在同等条件下共有人优先购置权要更优于承租人。 三共有人优先购置权与第三人好心获得相冲突的处理。 某一共有人转让其共有份额未尽通知义务，而将其财产份额转让给第三人，拟将买受的共有人的优先购置权如何实现呢？一种观点认为，应保护好心第三人的好心获得。理由是从保护交易平安、鼓励交易的立法目的看，应保护第三人的好心获得。?物权法?第一百零六条规定：无处分权将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律规定外，符合以下情形的，受让人获得该不动产或者动产的所有权：一受让人受让该不动产或者动产时是好心的；二以合理的价格转让；三转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人按照前款规定获得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人恳求赔偿损失。当事人好心获得其他物权的，参照前两款规定“。因此，行使优先购置权的共有人按照上述规定恳求转让人赔偿损失。第二观点认为共有人优先购置权是法律设定的保护共有人的一项重要权利，具有物权性质。而好心获得第三人与转让人是基于债权而获得物权，并且?特权法?第一百零六条规定，好心获得第三人符合三项情形获得动产或不动产的所有权的限制条件为除法律另有规定外“。既然法律已规定共有人具有优先购置权。就应首先保护共有人的优先购置权。第三种观点认为，假如转让的共有财产份额为不需要登记的动产，应认定转让人与第三人的转让合同有效，假设转让的共有财产份额为需要登记的动产或不动产的应认定第三人与转让人的合同无效。笔者赞成第三种观点。理由是要对共有人享有的优先购置权与第三人交易平安二者之间要详细情况详细分析的予以平衡。首先，针对是不需要登记的动产，要对第三人设定过多的注意义务，无疑增加了交易本钱，同时也不利于交易平安。此时针对不需要登记的动产在第三人符合?物权法?一百零六条规定的情形下，应保护其所有权的获得。共有人针对不需登记的动产，在市场流通中的再重新获得也并非难事。因此，共有人优先购置权应让位于第三人的好心获得。但是针对需登记的动产和不动产。共有人 较之于对不需登记的动产其尽的管理义务较多，与之联络较第三人更为严密，其重新获得也更为困难，针对上述两项财产应确认转让人与第三人的转让合同无效，应优先考虑共有 人的优先购置权。理由，1、需登记的动产、不动产的转让第三人在交易中应尽到注意义务。假如转让的是共有的不动产份额，由于不动产登记薄上登记的所有权人或者使用人为数人共有，第三人就应知道其他共有人享有优先购置权，这时第三人还与共有 【1】【2】【3】人之一签订局部不动产份额的转让合同，就证明其违背了法律的规定，因此应该认定该转让合同无效。2、不致使法律规定的共有人优先购置权悬空，法律既然设定了共有人优先购置权就应保障该权利得以实现，假设确认第三人与转让人合同有效。共有人的优先购置权如何实现呢？共有人假设基于共有人要求转让人承租合同责任，以违约为由，大多共有关系中对优先购置权都无违约条款规定，要求出让人承当违约责任很难实现；假设基于侵权责任，其侵权后果在理论中难以确定，使共有人的主张难以保护；假设基于不当得利返还责任，缺少明确的事实根据和法律根据。综上都是以债权的保护方式那么无视了公告购置权具有物权性质。使共有人享有优先购置权的法定权利彻底悬空。3、不利于共有关系稳定，返而促进矛盾晋级。共有人大多产生于特定的社会关系，如亲属或多年合作伙伴之间。共有人主张优先购置权与第三人主张好心获得已说明产生了纠纷，假设保护第三人进入共有关系，只能在原共有人与转让人已产生的矛盾的根底上，再加上原共有人与新参加共有人的矛盾，使共有关系更加不稳定，更不便于共有财产的管理，难以实现物尽其用。 注释： 王利明?物权法研究?中国人民大学出版社2002年版第342页 黄林有?中华人民共和国物权法条文理解与适用?人民法院出版社2022年版第316页 何志?物权法判解研究与适用?人民法院出版社2022年版第736页 郭明瑞?民法?高等教育出版社2022年版第32页 黄林有?中华人民共和国物权法条文理解与适用?人民法院出版社2022年版第316页 黄林有?中华人民共和国物权法条文理解与适用?人民法院出版社2022年版第319页 黄林有?中华人民共和国物权法条文理解与适用?人民法院出版社2022年版第319页【1】【2】【3】