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服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛NEW VISUAL ANGLE服务创造价值服务创造价值南通市港闸经济开发区南通市港闸经济开发区项目定位及产品规划建议项目定位及产品规划建议服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目属性及问题界定项目属性及问题界定项目发展环境综合审视项目发展环境综合审视后工业地产后工业地产一个概念的提出一个概念的提出项目定位项目定位Contents项目规划建议项目规划建议服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目区位及四至项目区位及四至通京大道通京大道服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目属性项目属性位于城市近郊产业区的位于城市近郊产业区的占地面积约占地面积约2.52.5万万容积率容积率1.91.9工业用地工业用地港闸经济开发区东区港闸经济开发区东区服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛工业地产项目意味着什么？工业地产项目意味着什么？概念阐释概念阐释 特殊的商业模式特殊的商业模式工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“”的四大特性 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 用地规划的政策限制用地规划的政策限制 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。特定物业特定物业规划限制规划限制 可建建筑物类型包可建建筑物类型包括工业制造厂房、括工业制造厂房、物流仓库及工业研物流仓库及工业研发楼宇发楼宇 的限制的限制 住宅及商业物住宅及商业物业难以操作业难以操作工业项目工业项目 大投资大投资 长期回报长期回报 较强的运营管较强的运营管理能力理能力特殊的商特殊的商业模式业模式服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛发展商背景及项目运营目标发展商背景及项目运营目标服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而传统的工业地产运作模式不能满足发展商需求，故而PASS！以厂房和物流仓库以厂房和物流仓库为主要物业类型，为主要物业类型，租售难度大租售难度大以出租为主，追求以出租为主，追求长期稳定收益，投长期稳定收益，投资回报周期长资回报周期长后期运营管理难后期运营管理难度大，对开发商度大，对开发商实力及专业素质实力及专业素质要求高要求高服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛问题提出：问题提出：在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实在项目用地性质难以改变的前提下，如何结合发展商实 际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统际情况，避开以厂房、物流仓库为主要建筑类型的传统 开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最大程度的开发模式，寻求一种新的物业发展路径，以最大程度的 实现发展商预期目标实现发展商预期目标服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛新路径的选择必须符合多个层面的要求：新路径的选择必须符合多个层面的要求：、必须符合、必须符合基地先天条件基地先天条件、必须符合政策、必须符合政策及市场的客观实际及市场的客观实际，契合工业地产演，契合工业地产演进特征进特征、必须符合城市及、必须符合城市及区域产业发展趋势区域产业发展趋势、必须可以达、必须可以达成快速销售成快速销售服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛全球化背景：全球化背景：“世界工厂世界工厂”与与“梯度转移梯度转移”1、一线城市土地价格的不断攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移；2、国内外各大企业总部向一线城市“迁徙”。中国成为“世界工厂”取决于以下三点：1、廉价而丰富的劳动力2、低廉的工业土地价格3、巨大的消费市场世界工厂世界工厂梯度转移梯度转移长江三角洲是国际制造业转移和外商投资的重点区域转移重点转移重点服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛南通南通“据江海之会、扼南北之喉据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海北上海”服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济苏通长江公路大桥建成，将把南通纳入上海一小时经济圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件圈，也为其更好的承接上海部分产业转移创造了条件服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展态势伸，形成沿江带形发展态势 港闸区港闸区主城区主城区开发区开发区江海港区江海港区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。施相应配套的城市组团。全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛产业结构不断优化，工业基础较为雄厚产业结构不断优化，工业基础较为雄厚q 规模以上工业生产延续了前两年高速增长的态势，总量规模不断扩张 q 从三次产业对国民经济增长的贡献看，主要拉动力来自于第二产业中的工业和第三产业 3532343334.449535456561512119.6160 0202040406060808010010012012020022003200420052006第三产业第二产业第一产业2005年南通工业产值构成年南通工业产值构成轻工业30%重工业33%民营工业37%2006年南通工业产值构成年南通工业产值构成q 南通工业轻工业、重工业及民营工业构成较均衡，其中民营工业占比例最高服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛三资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分三资工业成为全市工业经济发展中的重要组成部分服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛轻纺工业发达，有轻纺工业发达，有“纺织之乡纺织之乡”之称之称至至2005年末年末，全市规模以上工业企业家，全市规模以上工业企业家行业分布较为广泛，其中纺织业占在首位，为行业分布较为广泛，其中纺织业占在首位，为26.4%11.97.144.495.739.53服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛新型工业化道路的倡导新型工业化道路的倡导服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛纺织工业发展规划纺织工业发展规划以科技进步为动力，用高新技术增强纺织企业的核心竞争力，改造提升纺织产业；以提高产品档次，争名优创品牌为导向，提高纺织品服装的市场占有率；以制度创新与管理创新为重点，提高纺织企业经济效益和经济增长的质量；以培养大企业大集团为抓手，进一步促进产业结构调整，提高我市纺织业在国内外市场的整体竞争力；以科学发展观为指导，坚持可持续发展，加快实现纺织大市向纺织强市的转变工业增加值“十一五”期间年增长率达15%，2010年达313亿元；工业总产值“十一五”期间年增长率达20%，2010年达1358亿元；销售收入“十一五”期间年增长率达20%，2010年达1316亿元；南通是我国著名的纺织老基地,也是全国12个纺织品出口基地和10个服装出口基地之一。纺织工业是南通市工业化进程和区域经济发展中不可替代的支柱产业；棉纺织、印染、服装、针织、化纤、丝绸、家用及产业用纺织品、毛麻纺织、纺织机械与器材服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛机械工业发展规划机械工业发展规划机械工业机械工业“十一五十一五”期间南通市规模以上期间南通市规模以上机械工业仍将保持机械工业仍将保持30%30%左右的年左右的年增长速度，在全市工业中的比重增长速度，在全市工业中的比重将稳步上升。到将稳步上升。到20102010年，预计南年，预计南通市规模以上机械工业产值将突通市规模以上机械工业产值将突破破10001000亿元，产值占全市规模以亿元，产值占全市规模以上工业总产值的比重为上工业总产值的比重为25%25%左右左右;工业增加值达工业增加值达260260亿元亿元 城区机械工业发展重点在港闸区，主城城区机械工业发展重点在港闸区，主城区（崇川区）主要任务是运用高新技术区（崇川区）主要任务是运用高新技术改造提升传统机械制造企业，对主城区改造提升传统机械制造企业，对主城区按照城市规划的要求需要进行调整搬迁按照城市规划的要求需要进行调整搬迁企业，逐步做好边调整边发展，外引内企业，逐步做好边调整边发展，外引内联，使主要机械企业及产品得到跨越式联，使主要机械企业及产品得到跨越式发展。发展。电气机械及器材电气机械及器材、金属制品金属制品、汽车及配套汽车及配套、船舶修造及配套船舶修造及配套、机械基础件机械基础件、金属加工机械金属加工机械、大型通用设备大型通用设备、电动工具电动工具、专专用设备用设备 以培育以培育“小巨人小巨人”企业为重点，加快企业为重点，加快接受国际产业转移步伐，加大重点企接受国际产业转移步伐，加大重点企业技术改造力度，大力推进行业组织业技术改造力度，大力推进行业组织结构优化和产业结构升级。建设船舶结构优化和产业结构升级。建设船舶修造、集装箱研发和制造两大基地，修造、集装箱研发和制造两大基地，重点发展电气机械及器材、大型通用重点发展电气机械及器材、大型通用设备、金属加工机械、农业机械四大设备、金属加工机械、农业机械四大系列产品，培育一批基础及关键配套系列产品，培育一批基础及关键配套零部件零部件“小巨人小巨人”企业，建好一个电企业，建好一个电动工具制造和集散中心，提高整体经动工具制造和集散中心，提高整体经济效益和行业竞争能力济效益和行业竞争能力 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛电子信息产业发展规划电子信息产业发展规划以高新技术为先导，以大基地、大企业、大项目为依托，着力培植、形成产业链，壮大规模和增长潜力，优化产业结构，继续保持高增长，朝着产业规模大、产品结构优、外向成份高、经济效益好的方向发展，构筑以技术创新化、产业集群化、制造信息化、标准国际化、资源集约化为特征的南通电子信息产业体系 全市电子信息产业应按照“发展总量、提高质量、提高档次”的总体发展目标，到2010年，电子信息产业工业总产值达到500600亿元；工业增加值将达到150亿元；销售收入450550亿元。年销售收入10亿元以上的企业8家以上，其中，50亿元以上企业争取达到2家以上 产业结构向高技术、高附加值型产业转变，产业向电子信息园区集中，在南通经济技术开发区、崇川经济开发区、港闸经济开发区、海安开发区、通州经济开发区（含综艺数码城）、通州市平潮镇、海门经济开发区、启东开发区等地形成多个特色电子信息产业集群，在2-3个优势信息技术产品领域，发展成为国内重量级的产业基地 集成电路及新型元器件、光通讯及光电子产品、计算机及网络产品、数字化视听产品、电子专用材料产品、软件产品、智能化仪器仪表和自动控制装置以及其他新兴电子产品 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛化工医药化工医药产业发展规划产业发展规划认真贯彻科学的可持续发展观，大力发展循环经济，依托沿海优势，大力发展沿海石化、海洋化工；依托沿江优势，做强做大精细化工、化工新材料、农药三大系列产品；猛攻医药，强势推进医药产业发展，促进化工行业发展现价总产值865亿元，年递增25%，比2005年增长200%以上；销售收入850亿元，比2005年增长200%以上；利润50亿元，比2005年增长150%；出口交货值73.04亿元，比2005年增长120%以上；工业增加值160亿元，比2005年增长250%以上；化工经济占全市工业经济15%，比2005年提高4个百分点 引导和规范企业逐步向沿海沿江园区集聚，沿海大力发展石油化工、C1化工产业链；沿江强势发展精细化工、化工新材料、农药等系列产品，如皋、海安、海门、通州、启东、崇川、港闸等县（市）、区对化工产业进行空间调整，向沿海沿江集聚一地一个 高新材料、新医药、新能源、特种纤维、特色精细化学品、石油化工、C1化工、精细化工、重质油精炼 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛港闸区位于南通市区的西北部，是南通市区组团之一（中心区域的一翼）地处长江入海口北岸，长江黄金水道之首，隔江与上海相望港闸区具有雄厚的经济基础，产业优势明显，区内的唐闸、天生港两镇是中国近代民族工业发祥地之一港闸区已成为长江三角洲又港闸区已成为长江三角洲又一个外商投资集聚地，全区一个外商投资集聚地，全区已形成船舶修造、机械电子、已形成船舶修造、机械电子、轻工纺织、医药化工、电力轻工纺织、医药化工、电力能源、建筑材料等多门类体能源、建筑材料等多门类体系系服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛便捷的交通网络便捷的交通网络公路：公路：204国道穿境，宁通高速、沿海高速、京泸高速等，建设中的苏通大桥、沿江高速建成后陆路交通将更加便捷；铁路：铁路：距新长铁路南通站只有5公里，宁启铁路正在建设中；空运：空运：距上海浦东国际机场150公里，距南通兴东机场18公里，南通兴东机场已开通已开通至北京、广州、武汉、成都等国内空中航线，并可开展国际货运包机业务；航运：航运：距南通港仅4公里。南通港是中国十大港口之一，同时也是中国内河运输第二大港口，南通港已与全世界65个国家和地区的199个港口通航，并已开通至日本、香港、韩国的定期集装箱班轮航线港闸经济开发区拥有4.5公里长江岸线，内河运输网络以四条运河为骨架组成服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛港闸以发展工业为主，居住和服务业相应配套的城市港闸以发展工业为主，居住和服务业相应配套的城市组组团团港闸区建设发展目标：加快港闸区建设，把港闸区建设成工业集中，科技发达，商贸繁荣、环境优美的特色新城区，以市场建设为重点，积极兴办新兴服务业，把港闸区建成商品批发销售的集聚地 港闸区发展方向：以204国道、港闸路、站前路、通刘路等轴线向两侧发展，并向主城区靠拢 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等（对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业)二类：食品工业、医药制造工业、纺织工业等（对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业）三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等（对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业）.三类工业用地二类工业用地一类工业用地服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛港闸区工业主要集中布局在港闸区工业主要集中布局在“一区四园一区四园”（即港闸经（即港闸经济开发区、南通船舶配套工业集中区、济开发区、南通船舶配套工业集中区、秦灶机电一体化秦灶机电一体化园区园区、唐闸都市产业园区、幸福新材料工业园区）内、唐闸都市产业园区、幸福新材料工业园区）内以永兴多媒体为龙头的光电子产业制造基地以南通中集为标志的标准集装箱、特种集装箱、罐式集装箱制造研发基地以华能南通电厂、天生港电厂为主体的电力能源基地以新加坡吉宝造船、亚华造船为代表的沿江船舶修造基地以陶氏化学、精华制药、赛奥生物为重点的生物医药、精细化工产业基地以大生集团、英实纺织等为骨干的现代纺织服装加工基地港闸区在传统纺织、港闸区在传统纺织、机械、轻工等行业机械、轻工等行业稳步发展的基础上，稳步发展的基础上，呈现出生物医药及呈现出生物医药及化工、船舶工业、化工、船舶工业、电子信息、电力能电子信息、电力能源等高新技术产业源等高新技术产业蓬勃发展的良好态蓬勃发展的良好态势。势。港闸经济开发区作为全区对外开放的阵地，历经十余年的发展已逐步升级为设施齐全、功能配套、环境典雅的新型工业集聚地，工业经济总量达全区“半壁江山”服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛至至2005年末年末，全区共拥有工业企业，全区共拥有工业企业1873家，其中规模以上工业企业家，其中规模以上工业企业327家、亿元家、亿元27家；家；行业分布较为广泛，皮革、毛皮、羽毛、纺织业、通用设备等行业占比重较高，占港闸工业行业分布较为广泛，皮革、毛皮、羽毛、纺织业、通用设备等行业占比重较高，占港闸工业企业企业75.575.524.516.89.26.16.412.5服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛南通工业地产开发依然停留在政府主导型的初级阶段南通工业地产开发依然停留在政府主导型的初级阶段B 主体企业主体企业引导模式引导模式C 工业地工业地产商模式产商模式 在核心企业入驻且占主导在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出、项号召力，通过土地出、项目租售等方式引进其他同目租售等方式引进其他同类企业的集聚，实现整个类企业的集聚，实现整个产业链的集成与提高。产业链的集成与提高。房地产投资开发企业在工房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理，最相关设施的经营管理，最后获取合理的开发利润。后获取合理的开发利润。目前国内工业地产开发模式主要有以下四种：目前国内工业地产开发模式主要有以下四种：.D 综合运综合运作模式作模式 对上述的三种模式进行混对上述的三种模式进行混合运用的工业地产开发模合运用的工业地产开发模式。式。A 工业园区工业园区开发模式开发模式 在政府主导的前提下进行，在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支通过创造相关产业政策支持，税收优惠条件等营造持，税收优惠条件等营造园区的独特优势，然后通园区的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等过招商引资、土地出让等方式引进相关工业地产项方式引进相关工业地产项目目服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛综合审视之结论综合审视之结论市场面市场面工业基础雄厚产业升级态势明显新型工业化进程的加快区域面区域面城市面城市面良好的区位及交通条件工业基础雄厚纺织等轻工业为主导产业工业地产处于初级发展阶段较为传统的工业物业形态工业用地出让量加大问题提出：问题提出：如何在以下三个层面研究结论的基础上，寻求本如何在以下三个层面研究结论的基础上，寻求本案发展的合理路径？案发展的合理路径？.服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛合理路径合理路径合理路径合理路径顺应城市工业发展趋势符合区域产业发展特征规避市场竞争，有效形成差异化尊重地块先天条件物业发展的合理路径必须满足以下四点要求物业发展的合理路径必须满足以下四点要求服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛传统工业地产开发模式面临升级传统工业地产开发模式面临升级随着工业地产日渐规范化和成熟化，传统工业地产的市场竞争日渐激烈，利润空间也越来越小，工业地产开发商都在积极寻求各种新的开发模式，正是这一背景下，新型工业地产开发模式回报合理吸引了越来越多的投资者的眼光世纪年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工业制造业转移，及资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市迁移，制造业的发展和升级，给中国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，这与中国制造业的迅速发展、全球产业化升级和国际产业转移不断深入有着密切关系厂房作为工业地产的第一代逐渐退出了历史的舞台，各种新兴的物业厂房作为工业地产的第一代逐渐退出了历史的舞台，各种新兴的物业形态如科技园区、总部基地等取代厂房成为工业地产新的代名词形态如科技园区、总部基地等取代厂房成为工业地产新的代名词服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛“切实走新型工业化道路，坚持节约发展，清洁发展，安全发展，实现可持续发展”、“按照产业集聚、规模发展和扩大国际合作的要求”党的16大五中全会决议通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确指出了未来中国工业的发展方向，而作为工业最基本的物质基础的工业地产，也必须符合宏观上的方向！什么是新型工业化？除了新的产业方向，还有一个方面的内容就是传统产业的改造与提升，而产业的改造和提升，不是仅仅只靠厂房等硬件设施的重新建设就可以的，产业集聚概念的推广、强调与实施，才是最根本的。从微观方面来说，以往由政府成立一个管委会，然后卖地，客户自己建厂房，做配套服务的做法将逐步被市场所淘汰，取而代之的将是一种新的地产方式全方位满足客户需求的工业园区，内部规划不仅包括标准厂房，更主要的是配套！新的开发模式符合国家新的开发模式符合国家“走新型工业化道路走新型工业化道路”的政策的政策导向，更强调产业集聚和服务型配套。导向，更强调产业集聚和服务型配套。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛产业配套的关键环节是搭建园区的服务平台产业配套的关键环节是搭建园区的服务平台园区服务平台园区服务平台公共服务平台公共服务平台标准检测平台标准检测平台设计平台设计平台研发平台研发平台物流平台物流平台商贸平台商贸平台人力资源平台人力资源平台政府服务平台政府服务平台对于工业园区而言，服务平台就是园区为企业提供对于工业园区而言，服务平台就是园区为企业提供的除了满足企业生产环节以外的内容的配套服务的除了满足企业生产环节以外的内容的配套服务.服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛什么是后工业地产？什么是后工业地产？围绕核心制造业群而围绕核心制造业群而提供的物业，主要是提供的物业，主要是现代服务业，包括研现代服务业，包括研发、贸易、展示、咨发、贸易、展示、咨询、物流等产业询、物流等产业其区别于传统的工业物其区别于传统的工业物业和商用物业，渗透在业和商用物业，渗透在产业价值链的各个环节产业价值链的各个环节中，属于为生产服务的中，属于为生产服务的、高附加值部分的工业、高附加值部分的工业或产业服务型物业或产业服务型物业后工业地产后工业地产服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛“源于工业，为工业服务源于工业，为工业服务”是后工业地产诞生的内在动力是后工业地产诞生的内在动力由于需求的多元化和竞争的日益激烈，企业的批量化和规模化已经难以达到理论利润水平，大型或者巨型制造巨头的产品贬值速度在加剧，反而依靠技术创新和扁平销售渠道，小批量产品的市场空间和利润空间在增大传统的工业建设由于重复建设、盲目建设等问题，产业机构和发展模式过于简单，经营比较粗放，产业价值比较低等一些劣势凸显，受到政府日益重视，因此制造和加工贸易为主的产业增长模式向技术和资金密集型的经济增长模式转型必然走向服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛后工业地产的特征后工业地产的特征工业制造业工业制造业的配套服务的配套服务后工业地产的五大特征后工业地产的五大特征商业服务的商业服务的定向倾向定向倾向办公形态以产办公形态以产业需求为主，业需求为主，丰富多样丰富多样产业价值服务产业价值服务的区域一体化的区域一体化用地性质的用地性质的工业化倾向工业化倾向服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛后工业地产的开发之道后工业地产的开发之道后工业地产后工业地产的开发之道的开发之道政府优惠政策是项目价值的重要延伸政府优惠政策是项目价值的重要延伸依托区域现有的产依托区域现有的产业规划基础业规划基础服从和服务于政策服从和服务于政策规划和城市规划规划和城市规划重点服务于企业团重点服务于企业团队、产业群体或特队、产业群体或特定客户群定客户群根据相关企业的具体根据相关企业的具体需求进行产品定制需求进行产品定制独栋已经成为主要独栋已经成为主要的物业形态的物业形态高档商务配套的建高档商务配套的建设成为开发的关键设成为开发的关键服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛后工业地产是发展总部经济的有效载体后工业地产是发展总部经济的有效载体“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。后工业地产开发以其独特的功能定位、独栋办公（研发）物业为主的多元物业形态以及完善的配套成为企业总部入驻的理想选择，从而成为发展区域总部经济的有效载体。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛上海西郊生上海西郊生产性服务业产性服务业集聚区集聚区q集聚区坚持“统一规划，统一开发、统一配套、统一招商、统一管理、统一推广”的经营模式，江建设总部经济区、第三方服务区、配套服务区和滨江生态绿化区等四大功能区域，打造成辐射长三角乃至全国生产性服务业的商务盆地；q依托上海在金融、贸易、科技、人才、信息等方面的优势，以自身优势的地理、区位、交通条件和上海及长三角周边地区发达的生产业、制造业为基础。拥有较低的商务成本，先进的商务办公设施、齐全的配套服务、生态环境，着重吸引公司总部、营销中心、研发机构、设计中心入驻，并融入第三产业服务，成为市中心生产性企业总部向外围梯度转移的大平台，成为长三角大中型企业进入上海实现二次创业的大舞台。同时，注重吸引中小型跨国企业总部入驻，成为国际中小型企业进入中国的桥头堡。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛知识化产业园区由传统的劳动型密集型产业向信息化、智慧产业转变，上海生产性服务业集聚区规划的行业研发、金融、设计咨询等业态，必然形成一个不同于传统产业园区概念的“中央智力区；生态型主要体现在吸纳低能耗、高能效的产业种群，实现稳定可持续发展的产业战略规划上；枢纽级在地域层面体现了上海西郊生产性服务业集聚区所处连接大上海中心区于江浙经济城市的枢纽地位，在经济层面体现了衔接工业制造与产品流通两个端口的“生产性服务业”纽带特色。集聚区战略定位：集聚区战略定位：体现高体现高度、深度、广度度、深度、广度q符合未来上海结构调符合未来上海结构调整方向；整方向；q营造独特的产业支撑；营造独特的产业支撑；q服务大上海。辐射长服务大上海。辐射长三角。三角。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 以低成本投入，演绎全新资本运营；通过通盘精心规划，打造优越生态空间；知本精英汇聚，淬炼中坚多元产业；推动经济梯进，拉升区域核心地位；多种政策激励，塑造广阔发展平台；总部国际总部国际服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛q产品特色：产品特色：多功能、复合式、新型独栋商务体，低密度庭院办公、企业级活性空间、可塑性独立大堂三大功能，开创“多功能总部商务模式”新格局。q功能理念：功能理念：总部国际在独栋单体建筑设计时,借鉴国内外总部楼设计经验并进行理念提升,将“合理性”与“合情性”进行完美融合，以工作与生活的和谐、功能与形式的统一作为关键点使独栋总部的使用功能最大化，充分体现新型总部楼功能集中与配置和谐的个性优势。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛后工业地产模式可以作为本案发展的合理路径吗？后工业地产模式可以作为本案发展的合理路径吗？新型开发模式工业用地性质多元物业形态后工业地产模式可从后工业地产模式可从多个层面解决本案发多个层面解决本案发展过程中面临的各种展过程中面临的各种问题，是本案发展的问题，是本案发展的合理路径。合理路径。独栋办公、研发物业全新概念导入符合产业升级需要化解政策限制灵活规划用地比例可达成快速销售差异化竞争服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛项目项目SWOT分析分析p区位优势；p交通便捷；p良好的投资环境；p完善的基础设施；p地块规模小；p区域较为陌生，发展相对缓慢；p生活配套缺乏；p南通产业升级大势；p港闸具有雄厚的工业基础，产业优势明显；p周边集聚大量工业企业；p区域缺乏工业配套项目；p政策风险；p园区以中小企业为主，质素有限；p潜在竞争。挖掘机会，规避威胁服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛自住自营型自住自营型租赁群体租赁群体购买群体购买群体投资型投资型自住自营型客自住自营型客群，收入水平群，收入水平不高，追求高不高，追求高性价比产品，性价比产品，针对以一些公针对以一些公寓物业寓物业以制造业服务以制造业服务配套企业为主，配套企业为主，包括包括:管理服务、管理服务、技术研发、软技术研发、软件设计等创意件设计等创意产业企业产业企业服务于南通市及其服务于南通市及其他县市机械电子、他县市机械电子、轻工纺织、医药化轻工纺织、医药化工、电力能源、建工、电力能源、建筑材料等产业研发筑材料等产业研发机构、创意型中小机构、创意型中小型企业型企业南通市私营业主、南通市私营业主、企事业中高层，有企事业中高层，有一定经济基础，对一定经济基础，对本区域未来发展看本区域未来发展看好，这部门客群主好，这部门客群主要以投资为主要以投资为主客群定位客群定位服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛追求宁静舒适的工作环境，有良好的创作平台，寻找适合思考的办公场所的企业富有较强的创造性智力型企业，围绕制造业及市场，进行系列的圈层服务，形成区域化和一体化服务为临近的工业基地提供配套服务行业的企业，如：技术研发、投资咨询、展示贸易、物流服务、管理服务等企业对区域发展前景认可，有较大的升值空间，对新鲜事物接受程度较高的企业或个人形成了自用型、租赁型、投资型组合而成的客户体系，本项目主流的客群以中小型企业的为主，围绕制造业及市场那个提供系列的圈层服务的智力型企业服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛结合本案的特征、客群特征，及新型工业化道路结合本案的特征、客群特征，及新型工业化道路的趋势，顺应工业发展方向，我们需要走的趋势，顺应工业发展方向，我们需要走差异化路线抛开传统的工业模抛开传统的工业模式，走新型工业开式，走新型工业开发模式发模式厂房作为工业地产厂房作为工业地产的第一代逐渐退出的第一代逐渐退出了历史的舞台了历史的舞台制造业配套服务型制造业配套服务型产业的诞生产业的诞生后工业地产形式后工业地产形式服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛工业制造业工业制造业服务配套服务配套商务商务服务服务生活配套生活配套服务服务q为临近的工业基地提供配套，包括：研发中心，展示中心，行业服务中心等q为临近的工业基地提供商业、休闲娱乐等配套q为临近的工业基地提供交流沟通的空间，提供商务办公、公寓等配套服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛办公、研发层220-280m210办公层140-160m235办公、公寓层30-50m245q 控制产品的面积，满足中小型企业的需求；q 产品做一部分的装修，增加产品亮点；q 楼宇建筑使用框架结构，满足入驻园区的企业不同设计风格需求；q 顺应入驻园区的企业有不同的格局分布，建议楼宇不做隔断；q 落地飘窗设计，增加楼宇采光度及观景设计；q 两栋国际SOHO公寓分布在主入口两端，即沿永和路，-层为商铺。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛创意服务产业总部基地创意服务产业总部基地 服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 所谓创意，就是动脑、创新，就是反对因循守旧，追求多样化，避免所谓创意，就是动脑、创新，就是反对因循守旧，追求多样化，避免“同质化同质化”。创意产业，又称创意工业、创意经济等。创意产业是不以固定。创意产业，又称创意工业、创意经济等。创意产业是不以固定的传统行业和产业边界为限，真正使的传统行业和产业边界为限，真正使“创意创意”生产实现产业化、体系化、系生产实现产业化、体系化、系统化，直接关联经济和社会等各方面的产业统化，直接关联经济和社会等各方面的产业。创意产业作为只是经济的标志性产业，在全球范围内的广泛兴起，充分体现了当今世界产业发展演变的新趋势，以及国际资源整合方式、竞争方式、经济增长方式的改变。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛创意产业是世界经济进入知识经济时代这个背景下发展起来的一种推崇创新、推崇个人创造力，强调创新技术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮与经济实践；发展创意产业，不仅可以改变城市经济增长方式，促进产业结构的调整和升级，充分解决城市就业，增强城市经济发展的可持续性；创意产业的渗透与介入，国际产业分工江重新洗牌，创意产业借助于新技术并以其分配利润的特权，对其所参透的产业按价值链重新重组；在全球化趋势不断加强、国家间竞争日益加剧的今天，创意产业的发展规模和程度，已经成为衡量一个国家或城市竞争力高低的重要标志之一。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛 创意应该说自古就有，不过长期以来，创意一直没有被看作使产业或是产业化程度不高。20世纪80年代以来，创意产业开始逐渐兴起。创意产业兴起的原因：创意产业的兴起与城市复兴紧密相连创意产业的兴起与城市复兴紧密相连1创意产业的兴起与城市的产业基础直接相关创意产业的兴起与城市的产业基础直接相关2知识经济的兴起知识经济的兴起3企业发展的推动企业发展的推动4服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛q创意产业中既有设计、研发、制造等生产活动领域的内容，也有传统三产中的一般服务业，更有艺术、文化、信息、休闲、娱乐等精神心理性服务活动的内容，是城市经济和产业融合发展的新载体，是现代服务业的重要组成部分。q创意产业的根本观念是通过“越界”促成不同行业、不同领域的重组与合作。q在总体服务业的业态中，通过越界，寻找提升和融合制造业的新的增长点，开拓艺术型、精神型、知识型、心理型、休闲型、体验型、娱乐型的新的产业增长模态，培育新的文化消费市场，涵养新一代创意消费群体，以推动文化发展与经济发展，并且通过在全社会推动创造性发展，来促进社会机制的改革创新。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛规划设计中以人的尺度、人的需求及人的多样化活动为根本出发点，强调生态规划和景观塑造，注重提高园区的工作品质，合理地布局功能结构，结合功能和空间系统对人、车流线进行合理分区，融合城市生活、工作、休闲等多元化活动内容，以服务于制造业为基础，追求可持续性发展设计，激发港闸开发区东区活力，为创意服务企业提供灵活多变的操作平台。容易实施容易实施完善功能完善功能树立形象树立形象营造环境营造环境突出特色突出特色创意服务产业总部基地创意服务产业总部基地为制造业企业、员工提供优为制造业企业、员工提供优质的服务质的服务生态化理念和优化景观生态化理念和优化景观优美的环境、完善硬件设施、优美的环境、完善硬件设施、一流的服务一流的服务结合地块特征，为创意服务企结合地块特征，为创意服务企业提供灵活多变的操作平台业提供灵活多变的操作平台服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛在园区空间建筑的具体设计手法上，采用源自意大利威尼斯学派的新理性主义设计风格；以明确的几何造型，简明的空间元素，通过精心构思的空间轴线，处理好建筑与基地的关系，形成主要的空间组织结构；在建筑设计中将质朴的材料与后现代技术手段质朴的材料与后现代技术手段相结合，形成理性而含蓄的形象风格。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛设在沿永和路段，层高3.9-4.2米的首层空间，展示港闸经济开发区独有商业景观；主要服务于园区企业，为园区员工提供生活需求及休闲配套，辐射周边工业园区；主要以餐饮、娱乐、休闲为主的业种组合服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛q结合本案的特征，设置为多元化生态景观体系，使本案绿地达到最大化，为企业、员工提供高品质工作环境；q以绿轴为骨架，绿院为核心，绿网为肌理，多元化景观（屋顶绿化，院落式景观，垂直绿化等）组合，形成“点上绿色成景，线上绿色成荫，面上绿色成片”；q绿轴是沿主干道路的街道绿化为区内的绿化景观骨架，联系各功能绿化；绿院为建筑群内部围合的尺度宜人的院落绿化，与绿轴有机联系在一起，绿网围通过绿轴联系各功能化，纵横交织了一张生态绿色网络服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛景观动线参考景观动线参考主入口主入口永和路永和路主入口设在沿永和路段主入口设在沿永和路段中间位置中间位置服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛绿院绿院院落式景观院落式景观若干栋楼宇围合而成的院落式景观为企业若干栋楼宇围合而成的院落式景观为企业提供高品质的工作环境，为员工提高休息、提供高品质的工作环境，为员工提高休息、交流与思考平台，在工作变成享受，结合交流与思考平台，在工作变成享受，结合水景规划，更加丰富景观的多元化水景规划，更加丰富景观的多元化体现小空间、大享受的景体现小空间、大享受的景观氛围观氛围服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛屋顶绿化增加了绿化立体屋顶绿化增加了绿化立体效果，同时弥补了本项目效果，同时弥补了本项目绿化率过低的缺陷绿化率过低的缺陷屋顶绿化有利于屋顶绿化有利于项目品质提升项目品质提升服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛p 阳光草庭阳光草庭阳光休闲草地与不规则彩色景观构架、花树列阵次第抬高，遥相呼应。木平台与观赏花灌木互为咬合，丰富视觉景观，并设置供人停留、交流的设施小品。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛p 小品展示小品展示趣味性的装修作品，创意产业的体现服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛景观细节处理与元素应用景观细节处理与元素应用 线条、色彩、材质的新型表达，为总部基地增加创意元素；服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛道路交通系统设计着眼于“以人为本”，在满足功能的情况下以快捷、通达、安全、满足消防、人车分流的原则进行设计。达到出行方式便捷，车行、人行安全，独立，完整的道路系统规划区交通组织强调“人性化”的人车分流组织，但并不刻意追求人车的绝对分流，而是着眼于“以人为本”、车行和人行相对分离的交通组织方式。结合项目特征，确定道路结构为方格网与环形相结合，园区的“8”字型道路为主要交通性干道，加强区内外的交通联系围绕中央区的“L”型道路为区内重要的交通干道，次干道联系各功能区，总部基地内主要干道结合水面为自由弯曲的道路结构步行交通是规划设计的重点，通过为步行人们提供散步、驻足、玩耍和交谈空间，以促进各种户外活动的发生，丰富人们室外空间生活，激发地区内部活力，规划步行交通结合绿化景观体系，深入道各地块内部，步行系统与中央区、公共建筑、公共服务设施和组团绿地等有机联系，呈网状布局服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛汽车交通干道建议设汽车交通干道建议设计两车道计两车道,区分好大型区分好大型货车与小型汽车相对货车与小型汽车相对分流，车道宽度建议分流，车道宽度建议在在5-6m5-6m之间之间结合项目的景观结合项目的景观动线，加强人行动线，加强人行动线合理布局动线合理布局服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛p 路面处理路面处理 路面的材料、构图也融入变化，增强质感；路面的材料、构图也融入变化，增强质感；服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛p 路面处理路面处理在功能上，也进一步加强人性化，提高细节的品质；在功能上，也进一步加强人性化，提高细节的品质；服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛运动主题泛会所分为室内、室外，室内可以分布在国际公寓楼宇内，为园区企业员工在工作之余提供休闲性健康娱内乐场所服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛功能区导示牌功能区导示牌园园区区入入口口导导示示牌牌服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛社区配套有一部分是对企业员工服务的，主要通过收取物业管理费用的方式经营，另外一部分作为收费的服务性项目，可以对企业或是外来人员开放，通过收取服务费以保证收支平衡，这部分配套项目可根据实际需要制定标准的高低。服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛公共项目（不另收取费用）公共项目（不另收取费用）专项、配套有偿服务专项、配套有偿服务1、二十四小时保安，消防 1、各项健身、娱乐活动2、公共场所保洁 2、餐饮、酒吧3、公共绿化园艺保养和培植 3、保健、医疗4、垃圾收集和清倒 4、临时照看孩童5、公共设施的维修和保养 5、钟点清洁6、电话及访客留言转告 6、礼仪服务7、代管园区 7、代收代缴水电费 8、代理租赁 8、代收代缴有线电视费 9、机动车辆清洗 9、代办报刊订阅和收发、邮件收发 10、四季花卉供应养护 10、代叫出租车 11、水电设施维修（免人工费用）1、报警器日常检查和维护 12、车辆管理服 /务 /创 /造 /价 /值 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛
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