房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷及答案69

房地产估价师房地产估价理论与方法考试题强化卷及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.采用比较法估价时，一般要求选取（）可比实例。A.3个以上B.5个以下C.35个D.310个【正确答案】D2.可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是可比实例房地产()，而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。A.在当时的一种市场状况B.在其成交日期时的状况C.在其双方达成协议时的价格状况D.在其双方口头同意成交的状况【正确答案】B3.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊【正确答案】B4.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【正确答案】C5.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【正确答案】C6.基准地价是城市中均质区域内的土地()。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C7.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素【正确答案】C8.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C9.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A10.某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。A.260万元B.200万元C.170万元D.不能计算【正确答案】D11.由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限【正确答案】A12.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B13.某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.452.83B.365.82C.220.24D.129.71【正确答案】A14.忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。A.毛租金乘数法B.潜在毛租金乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【正确答案】A15.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.房地产状况【正确答案】C16.报酬率的表达式为（）。A.投资回报所投入的资本B.投资回收所投入的资本C.（投资回报+投资回收）所投入的资本D.（投资回收-投资回报）所投入的资本【正确答案】A17.【真题】某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为()年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【正确答案】C18.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。A.60B.50C.35D.30【正确答案】B19.下列房地产中，土地使用权有使用期限的是()。A.房改房B.经济适用房C.商品房D.机关办公楼【正确答案】C20.路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【正确答案】A21.【真题】影响某套住房的实物因素不包括()。A.装修B.户型C.层高D.楼层【正确答案】D22.在房地产交易中往往需缴纳一些税费，下面属于正常税费的是()。营业税；土地增值税；契税；交易手续费；补交土地使用权出让金。A.B.C.D.【正确答案】D23.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D24.【真题】某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为()万元。A.600B.738C.900D.960【正确答案】C25.下列房地产中，哪一项存在替代关系？()A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费【正确答案】C26.如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.较大B.较小C.不同D.大致相同【正确答案】D27.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】D28.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B29.【真题】某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】A30.将房地产称为物业的国家或地区是()。A.法国B.意大利C.日本D.香港【正确答案】D31.评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.符合客观实际【正确答案】B32.建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清【正确答案】D33.某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【正确答案】A34.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围【正确答案】B35.某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用四三二一法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20【正确答案】D36.同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【正确答案】C37.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C38.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A39.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C40.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C41.某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392【正确答案】C42.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正确答案】C43.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B44.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价。A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C45.报酬率为()与所投入的资本的比率。A.净收益B.投资回收C.投资回报D.收益【正确答案】C46.运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。A.成本法B.比较法C.收益法D.长期趋势法【正确答案】A47.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C48.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A49.有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是()。A.交付估价报告B.估价资料归档C.确定估价结果D.选定估价方法计算【正确答案】B50.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300【正确答案】B51.根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A52.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【正确答案】C53.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A54.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D55.房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积【正确答案】B56.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【正确答案】C57.对交易税费非正常负担的修正属于()的范畴。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正【正确答案】D58.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点。A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D59.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的()。A.使用价值B.交换价值C.广义价值D.狭义价值【正确答案】B60.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B61.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价【正确答案】C62.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【正确答案】C63.关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【正确答案】A64.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用【正确答案】D65.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.房屋所有权证B.房屋租赁证C.房地产他项权证D.房屋使用证【正确答案】A66.【真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更【正确答案】B67.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D68.土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付()的行为。A.土地使用权出让金B.土地使用权租金C.契税D.土地使用权收益金【正确答案】A69.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B70.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B71.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D72.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D73.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D74.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【正确答案】C75.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B76.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B77.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【正确答案】A78.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值【正确答案】D79.【真题】关于估价对象状况描述的说法，正确的是()。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【正确答案】D80.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。则该宗房地产的现实总价为（）万元。A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正确答案】D81.运用路线价法估价的前提条件是（）。A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐【正确答案】B82.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D83.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D84.某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.27%B.21%C.73%D.79%【正确答案】D85.估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B86.下面不是估价所需资料的是()。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【正确答案】B87.评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用()进行估价。A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法【正确答案】C88.房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A89.()是从动工开发到房屋竣工的这段时间。A.建造期B.经营期C.开发期D.前期【正确答案】A90.一般来说，商业用房()的价格或租金最高。A.一层B.二层C.三层D.地下一层【正确答案】A91.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算【正确答案】C92.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A93.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【正确答案】C94.【真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【正确答案】A95.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取()年。A.35B.45C.48D.50【正确答案】A96.开发成本包括()。A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A97.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【正确答案】D98.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【正确答案】D99.评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700万元C.7001000万元D.0【正确答案】D100.对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用()求取。A.指数调整法B.工料测量法C.单位比较法D.分部分项法【正确答案】B二.多选题(共70题)1.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD2.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB3.下列哪种情况适用于长期趋势法？()A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.市场法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.成本法中的开发成本测算【正确答案】BCD4.【真题】长期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE5.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区【正确答案】BCD6.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE7.净收益每年不变的公式的作用有()。A.用于计算积算价格B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算C.用于比较不同年限价格的高低D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整E.用于计算报酬率【正确答案】BCD8.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC9.影响房地产价格的环境景观因素，主要有（）等。A.大气环境B.治安环境C.声觉环境D.水文环境E.卫生环境【正确答案】ACDE10.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【正确答案】AC11.可以列入商品住宅开发成本的是()。A.公关费B.勘察设计费C.建筑安装工程费D.贷款利息E.小区内营业用房建设费【正确答案】BCD12.成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润【正确答案】CD13.开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率【正确答案】ACDE14.根据土地的生熟程度，把土地粗略地分为()。A.生地B.熟地C.荒地D.毛地E.热地【正确答案】ABD15.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE16.期货交易的付款方式有()。A.分期支付B.现在一次付清C.未来一次付清D.用现金支付E.转账支付【正确答案】ABC17.()是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.评估价格E.正常成交价【正确答案】ABC18.下列哪几项属于土地使用管制()。A.通风B.建筑高度C.容积率D.采光E.日照时间【正确答案】BC19.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC20.房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求【正确答案】CD21.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD22.【真题】根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【正确答案】BD23.房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派【正确答案】ABC24.市场法可用于()的求取。A.经营收入B.空置率C.报酬率D.土地用途E.抵押价值【正确答案】ABC25.净收益的测算途径可分为（）。A.基于租赁收入测算净收益B.基于营业收入测算净收益C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益【正确答案】AB26.在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有()。A.印花税B.营业税C.交易手续费D.办证费【正确答案】AC27.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费【正确答案】AD28.下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征物业税D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【正确答案】BD29.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD30.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB31.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。A.农用地改为非农建设用地B.在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D.常常遭受洪水威胁E.购买相邻房地产【正确答案】BD32.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC33.【真题】估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【正确答案】ABD34.在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE35.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A.毛租金乘数B.利润乘数C.净收益乘数D.销售收入乘数E.总收益乘数【正确答案】AC36.下列属于有形资产的有()。A.设备B.家具C.著作权D.股票E.债券【正确答案】AB37.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【正确答案】BCDE38.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB39.市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB40.下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国城市房地产管理法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价规范E.中华人民共和国担保法【正确答案】ABCD41.标准临街宗地的特征有()。A.一面临街B.土地形状为矩形C.临街深度为10mD.用途为所在路线价区段具有代表性的用途E.临街宽度为15m【正确答案】ABD42.在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【正确答案】ABCD43.合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖【正确答案】ABC44.【真题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同、相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【正确答案】ABC45.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。A.交通建设B.市场供求变化C.人口素质变化D.所在地区衰落E.心理因素【正确答案】ABD46.在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【正确答案】ACDE47.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。【正确答案】ACDE48.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC49.【真题】假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的()。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【正确答案】BCE50.【真题】下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【正确答案】AD51.下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（）。A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格E.评估价值接近市场价格或理论价格【正确答案】ABCD52.房地产价格构成中的建设成本包括（）。A.建设用地使用权出让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费【正确答案】BCD53.下列哪些税费应由卖方缴纳？()A.营业税B.土地增值税C.契税D.补交土地使用权出让金E.房产税【正确答案】AB54.归纳起来，房地产有（）存在形态。A.土地B.建筑物C.房地D.权益E.区位【正确答案】ABC55.下列哪些属于实物状况调整的内容？()A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度【正确答案】ACD56.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE57.路线价法与一般的市场法的主要不同之处有()。A.要做交易情况修正B.不做市场状况调整C.先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整；而不是先对可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合D.利用相同的可比实例价格-路线价，同时评估出许多估价对象-临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个估价对象的价格E.需要确定路线的价格【正确答案】BCD58.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书【正确答案】BCD59.面积单位采用坪的有哪些国家或地区？()A.日本B.韩国C.中国台湾D.美国【正确答案】ABC60.有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价【正确答案】ABC61.经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD62.建筑物外观形象包括()等，对房地产价格有很大影响。A.建筑式样B.风格C.结构D.构造【正确答案】AB63.现状为在建工程，可能同时存在下列哪几种估价？()A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价C.估价时点为过去，估价对象为过去状况下的估价D.估价时点为未来，估价对象在未来状况下的估价E.估价时点为过去，估价对象在未来状况下的估价【正确答案】ABD64.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE65.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD66.物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存【正确答案】BCDE67.在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【正确答案】ABD68.交易情况修正的方法，主要有()。A.指数法B.差额法C.分数法D.百分率法E.比较法【正确答案】BD69.下列属于简易结构的是()。A.简易楼B.平房C.木板房D.小型别墅E.电梯楼【正确答案】ABC70.实行政府指导价或政府定价的房屋有()。A.商品房B.经济适用房C.房改房D.限价房E.商业门市【正确答案】BCD三.判断题(共30题)1.一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。()【正确答案】错2.如果在所有权上设定了他项权利，价格会降低。()【正确答案】对3.一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。()【正确答案】对4.不论是狭义地租还是广义地租，都有一个基本含义，就是一种纯粹的剩余物。()【正确答案】对5.炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。()【正确答案】对6.地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。()【正确答案】对7.房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不会存在房地产的大幅度贬值。（）【正确答案】错8.用指数修匀法进行预测的关键在于确定修匀常数的数值，一般认为的数值可以通过试算来确定。例如，对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个常数修正的预测值与实际值的绝对误差最大，就以这个常数来修正最合适。()【正确答案】错9.路线价法实质上是一种比较法。()【正确答案】对10.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）【正确答案】对11.形成供给的条件是开发商或拥有者愿意供给。()【正确答案】错12.计算前后两面临街矩形土地的价格，是采用正旁两街分别轻重估价法。()【正确答案】错13.在用价值一般于高于市场价值。()【正确答案】错14.房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）【正确答案】错15.【真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()【正确答案】对16.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不