设计阶段成本控制

会计学1设计阶段成本控制设计阶段成本控制第一节 工程项目设计阶段的成本规划与控制概述第2页/共89页n 总体设计阶段n 初步设计阶段n 技术设计阶段n 施工图设计阶段第3页/共89页第4页/共89页工程造价控制的关键在于前期 100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。第5页/共89页第二节 工程项目设计方案的比选原则第6页/共89页 原则一：设计方案必须要处理好经济合理性与技术先进性之间的关系。满足功能要求的前提下，尽可能降低工程造价。或，在资金限制范围内，尽可能提高项目功能水平。第7页/共89页费用项目功能水平工程造价使用成本寿命周期费用 工程造价、使用成本与项目功能水平之间的关系原则二：设计方案必须兼顾建设与使用，考虑项目全寿命周期的费用。第8页/共89页第9页/共89页第10页/共89页第11页/共89页第12页/共89页第13页/共89页第14页/共89页结构结构类型类型建筑面积（建筑面积（m m2 2）使用面积（使用面积（m m2 2）使用使用系数系数（%）使用面积净增使用面积净增 总面积总面积每户每户总面积总面积每户每户m m2 2增加率增加率（%）砖混砖混 3949.62 3949.62 73.14 73.14 2797.20 2797.20 51.80 51.80 70.82 70.82 内浇内浇外砌外砌 3949.62 3949.62 73.14 73.14 2881.98 2881.98 53.37 53.37 72.97 72.97 84.7884.783.033.03第15页/共89页第16页/共89页结构类型结构类型 概算总概算总值值 单方造价（元）单方造价（元）建筑面积建筑面积使用面积使用面积每平方米每平方米面积折合面积折合差差 额额差差 率率（%）每平方米每平方米面积折合面积折合差差 额额差差 率率（%）砖混砖混 41084941040.23 1468.79 内浇外砌内浇外砌 42726951081.80 41.5741482.56 13.770.94第17页/共89页第18页/共89页第19页/共89页结构结构类型类型 粘土砖粘土砖限制使限制使用费用费 概算总值概算总值 单方造价（元）单方造价（元）建筑面积建筑面积使用面积使用面积每平方每平方米面积米面积折合折合差差 额额差差 率率（%）每平方每平方米面积米面积折合折合差差 额额差差 率率（%）砖混砖混 552954 163 7891054.231488.56内浇内浇外砌外砌 276474 300 3421088.8034.57 3.281492.15 3.590.24第20页/共89页第21页/共89页第22页/共89页结构类型结构类型建筑面积建筑面积（m2）使用面积使用面积（m2）建筑面积建筑面积售价售价（元（元/m2）售价总值售价总值（元）（元）折合使用折合使用面积售价面积售价（元（元/m2）砖混砖混 3949.62 2797.20 400015798480 5647.96 内浇外砌内浇外砌 3949.62 2881.98 400015798480 5481.81 第23页/共89页第24页/共89页结构类型使用面积（m2）单方售价（元）总售价（元）比较 差额（元）差率（%）砖混 2797.20 5647.9615789474内浇外砌 2881.98 5647.96162773084788343.03%第25页/共89页第26页/共89页27第27页/共89页28实施阶段和运营阶段投资/费用的累积（不包括土地成本）实施阶段投资的累积（不包括土地成本）投资节约的可能性（不包括土地成本）投资投资/费用累费用累积积投资节约可投资节约可能性能性约约12%节约投资的可节约投资的可能性能性=100%实施阶段投资实施阶段投资(不包括土地成本不包括土地成本)设计准备设计准备概念设计概念设计初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计施 工 阶施 工 阶段段全部投资全部投资/费用费用(不包括土不包括土地成本地成本)开始开始运营运营报废报废投资节约可能性和投资累积曲线投资节约可能性和投资累积曲线对全生命周期造价管理的需求由投资节约可能性和由投资节约可能性和投资累积曲线可以看投资累积曲线可以看出，仅靠施工阶段的出，仅靠施工阶段的造价管理远远不能满造价管理远远不能满足对工程项目造价和足对工程项目造价和成本的控制要求，项成本的控制要求，项目前期设计阶段是节目前期设计阶段是节约投资可能性最大的约投资可能性最大的阶段，且项目运营和阶段，且项目运营和报废阶段都会带来费报废阶段都会带来费用的累积增加，因而用的累积增加，因而应对项目的前期设计应对项目的前期设计阶段、施工阶段、运阶段、施工阶段、运营阶段和拆除报废阶营阶段和拆除报废阶段进行全生命周期的段进行全生命周期的造价管理。造价管理。第28页/共89页29对全生命周期造价管理的需求(续)随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识随着工程造价管理的进一步发展，人们逐渐认识到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目到：仅靠施工阶段的造价管理远远不能满足对工程项目造价和成本的控制要求。造价和成本的控制要求。业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希业主是推动建筑业发展的原动力：业主方更多地希望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开望设计和施工紧密结合，提供包括项目前期的策划和开发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服发设计、施工以至物业管理和项目结束的全生命周期服务。务。因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造因此，迫切需要对工程建设项目全生命周期进行造价控制。价控制。第29页/共89页30第30页/共89页31全生命周期全生命周期工程造价工程造价管理模式管理模式全过程全过程工程造价工程造价管理模式管理模式考虑一次性建设考虑一次性建设成本与运营维护成本与运营维护成本的平衡成本的平衡过分强调一次性过分强调一次性建设成本建设成本,忽视运忽视运营及维护成本营及维护成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本一次性建设成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本运营及维护成本全生命周期造价（全生命周期造价（LCC）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡）管理模式下一次性建设成本与运营及维护成本的平衡第31页/共89页32 天津奥林匹克体育场，总投资14.8亿人民币。建筑底面面积为80,000m2，屋顶面积76,719m2，地上层数6层，最高点高度53.00m，可容纳观众数60,000人。屋顶结构采用钢桁架悬挑结构。屋面桁架落地，形似水滴。天津奥林匹克体育场天津奥林匹克体育场水滴的设计水滴的设计充分考虑了充分考虑了LCC费用降费用降低，它安排低，它安排了大量商用了大量商用空间以增加空间以增加现金流，并现金流，并试图使水滴试图使水滴成为一个商成为一个商业中心。世业中心。世界杯女足赛界杯女足赛后将更换为后将更换为人造草坪以人造草坪以降低维护费降低维护费用用全生命周期造价管理全生命周期造价管理LCC案例一案例一 第32页/共89页33n建有大面积的商业用房建有大面积的商业用房群众休闲、群众休闲、健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；健身、购物、餐饮、娱乐的主题公园；n二楼的多功能厅二楼的多功能厅大型文化俱乐部；大型文化俱乐部；n体育场外的训练场，在女足世界杯和奥体育场外的训练场，在女足世界杯和奥运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草运会后，将造价高昂、养护费钱的天然草皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大皮换上相对便宜的人造草皮，对外向广大足球爱好者开放，实现良性经营。足球爱好者开放，实现良性经营。设设计计阶阶段段 “以球场养球场以球场养球场”弥补维护费用弥补维护费用天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理第33页/共89页34塔身454m天线156米广州电视新塔广州电视新塔 广州电视新塔是为了满足日益发展的广电事业和2010年亚运会转播的需要而建设的，总投资为22.15亿元，共37层，高610米，其中天线156米。总建筑面积约11万平方米，占地8.4万平方木。2006年开工建设，工期为50个月，2010年正式使用。全生命周期造价管理全生命周期造价管理LCC案例二案例二第34页/共89页35原计划修正计划原投资额：15亿元投资额：22.15亿元为了增加项目运营阶段的现金流入和满足利益相关者利益，增加了娱乐文化设施。广州电视新塔的全生命周期造价管理第35页/共89页36收入组成旅游观光收入发射信号收入观光门票收入餐厅收入纪念品收入其他设施收入电视发射收入广播发射收入通讯业务收入其他信号发射广州电视新塔的全生命周期造价管理（续）第36页/共89页第37页/共89页CFV/价值系数功能系数成本系数第38页/共89页n 以使用者的功能需求为出发点n 目标上的特征：提高价值n 方法上的特征：功能分析n 活动领域上的特征：侧重于研究设计阶段n 组织上的特征：依靠集体智慧第39页/共89页FVC FVC FVCn 既提高工程的功能、又可降低工程的造价n 保证功能不变的情况下降低工程造价 n 在造价不变的情况下提高工程功能n 在功能略有下降的情况下使造价大幅度降低n 在造价略有上升的情况下,使功能大幅度提高第40页/共89页第41页/共89页第42页/共89页第43页/共89页 方案各功能和权重及各方案的功能得分见表1方案功能方案功能功能权重功能权重方案功以能得分方案功以能得分A AB BC C结构体系结构体系0.250.25101010108 8模板类型模板类型0.050.05101010109 9墙体材料墙体材料0.250.258 89 97 7面积系数面积系数0.350.359 98 87 7窗户类型窗户类型0.100.109 97 78 8第44页/共89页第45页/共89页功能项目功能项目功能评分功能评分目前成本（万元）目前成本（万元）A.A.桩基围护工程桩基围护工程101015201520B.B.地下室工程地下室工程111114821482C.C.主体结构工程主体结构工程353547054705D.D.装饰工程装饰工程383851055105合合 计计94941281212812 试分析各功能项目和目标成本及其可能降低的额度，并确定功能改进顺序。第46页/共89页第47页/共89页第48页/共89页方案功能方案功能功能权重功能权重方案功能加权得分方案功能加权得分A AB BC C结构体系结构体系0.250.2510100.250.252.502.5010100.250.252.502.508 80.250.252.002.00模板类型模板类型0.050.0510100.050.050.500.5010100.050.050.500.509 90.050.050.450.45墙积系数墙积系数0.250.258 80.250.252.002.009 90.250.252.252.257 70.250.251.751.75面积系数面积系数0.350.359 90.350.353.153.158 80.350.352.802.807 70.350.352.452.45窗户类型窗户类型0.100.109 90.100.100.900.907 70.100.100.700.708 80.100.100.800.80合合 计计9.059.058.758.757.457.45功能指数功能指数9.05/25.259.05/25.250.3580.3588.75/25.258.75/25.250.3470.3477.45/25.257.45/25.250.2950.295第49页/共89页2.计算各方案的成本指数，见下表方方 案案A AB BC C合合 计计单方造价单方造价（元（元/m/m2 2）14381438110811081082108236283628成本指数成本指数0.3960.3960.3050.3050.2980.2980.9990.999第50页/共89页3.计算各方案的价值指数，见下表方方 案案A AB BC C功能指数功能指数0.3580.3580.3470.3470.2950.295成本指数成本指数0.3960.3960.3050.3050.2980.298价值指数价值指数0.9040.9041.1381.1380.9900.990由上表的计算结果可知，B方案的价值指数最高，为最优方案。第51页/共89页第52页/共89页功能项功能项目目功能评功能评分分功能指功能指数数目前成目前成本本（万元）（万元）成本指成本指数数价值指价值指数数目标成目标成本本（万元）（万元）成本降成本降低额低额（万元）（万元）桩基围桩基围护工程护工程10100.10640.1064152015200.11860.1186 0.89710.897112951295225225地下室地下室工程工程11110.11700.1170148214820.11570.1157 1.01121.0112142414245858主体结主体结构工程构工程35350.37230.3723470547050.36720.3672 1.01391.013945314531174174装饰工装饰工程程38380.40430.4043510551050.39850.3985 1.01461.014649204920185185合合 计计94941.00001.000012812128121.00001.00001217012170642642第53页/共89页第54页/共89页55 国家体育场为第29届奥运会的主会场，位于北京奥林匹克公园内，建筑面积25.8万M2。2008年奥运会期间，国家体育场将承担开幕式、闭幕式、田径比赛等赛事活动，可容纳观众9.1万人。其中包括1.1万临时座席。国家体育场于2003年12月24日开工建设，原计划投资38.9亿元，后经过变更投资额缩减到22.67亿元。混凝土主体看台工程于2005年11月15日封顶，钢结构主体工程于2006年8月31日完成合拢，国家体育场计划将于2007年底完工。价值管理价值管理VM案例案例国家体育场国家体育场 国家体育场（又称为“鸟巢”）原有方案造价高，后调整为：去掉活动屋盖，减少用钢量，以降低工程造价。其实，对该类项目的造价控制，不能仅仅从造价角度考虑，而是以提高项目的价值为主要目的，进行价值管理。第55页/共89页56去除滑动顶盖去除滑动顶盖后的效果后的效果图对图对比比第56页/共89页571去掉活动屋盖，扩大顶部开口可以降低项目的工程造价2由于设计方案、施工方案的修改，使经济、环境乃至社会问题的损失也不能忽视3活动屋盖的去除和顶部开口的扩大，使得项目的附属功能大大降低，进而使该项目的未来商业价值大大降低2004年年7月月30日，国家体育场突然停工，随之进行了重大的设计方案变日，国家体育场突然停工，随之进行了重大的设计方案变更更体育场顶部世界最大的可开启滑动式活动屋盖被去除，并将顶部体育场顶部世界最大的可开启滑动式活动屋盖被去除，并将顶部开口扩大。开口扩大。功能降低成本降低第57页/共89页58价值管理的演化过程战略层战术层VMVEVA项目开始设计建造/运营VM：价值管理 VE：价值工程 VA：价值分析第58页/共89页59VM、VE与VA的比较分析条款条款价值分析价值分析价值工程价值工程价值管理价值管理目标目标用最低的成本实现构件的功能用最低的成本实现项目的功能利益相关者相互之间价值的妥协 对象对象现有的解决方案现有的解决方案现有的解决方案和一些决策性的东西，比如建议、管理决策等时间时间实施阶段项目的设计和建造阶段从概念设计阶段一直到运营、拆除阶段性质性质纠偏纠偏、审计和预防事前的、探测性的、预防的过程应用层次应用层次构件层次部件层次和构件层次可以在项目的任何阶段应用提高价值提高价值的方法的方法减少成本来提高价值多方案或者减少成本来提高价值通过融合主观的和客观的价值标准来提高价值技术技术打分法工作坊和功能分析对项目利益相关者分析和其它的各种方法效果效果能够使成本降低的方法改进的建议和被选的设计方案和策略根据业主的价值观得出项目目标、规范、备选的解决方案参与人员参与人员技术人员技术人员和业主/使用者代表所有的利益相关者第59页/共89页60VM与成本控制 VM的一个重要功能就是进行工程项目成本控制，尤其是通过在投资意向阶段的切入，基于业主的企业发展战略，评估投资意向，来协助业主作出投资决策，避免业主盲目投资造成资金的浪费。另外，VM还通过功能分析等手段来研究对象的功能，剔除不必要的功能来节省成本，成本的减少通常是VM的一个结果，而不是目标。第60页/共89页第61页/共89页第62页/共89页n 提高投资估算的合理性和准确性n 目标分解合理第63页/共89页n 以投资估算控制初步设计n 以设计概算控制施工图设计n 加强对设计变更的管理工作第64页/共89页 变更损失与变更时间关系图变更损失与变更时间关系图 施工施工时间时间设计设计采购采购变变更更损损失失费费用用第65页/共89页n 设计单位的责任范围n 设计单位不承担责任的情况n 建立设计院内部限额设计责任制n 实行限额设计节奖超罚第66页/共89页n 实际操作的被动性n 与价值工程提高价值的两种途径相矛盾n 仅考虑一次性投资费用，而没有考虑经营性费用第67页/共89页第68页/共89页n 国家制定和控制建设投资的依据n 编制投资计划的依据n 进行贷款的依据n 签订总承包合同的依据n 考核设计方案的经济合理性和控制施工图预算的依据n 考核和评价工程建设项目成本和投资效果的依据第69页/共89页n 相关法律或部门规章n 批准的可研报告n 相关设计图纸第70页/共89页第71页/共89页单位工程概算单位工程概算单项工程综合概算单项工程综合概算建设项目总概建设项目总概算算第72页/共89页n 概算定额法n 概算指标法n 类似工程预算法第73页/共89页n 设备购置费概算的编制方法n 设备安装工程概算的编制方法n预算单价法n扩大单价法n设备价值百分比法 n综合吨位指标法第74页/共89页第75页/共89页n 编制依据n 编制方法n 主要材料和设备的数量n 其他有关问题第76页/共89页n 工程概况n 资金来源及投资方式n 编制依据及编制原则n 编制方法n 投资分析n 主要材料和设备数量n 其他有关问题第77页/共89页n 审查编制依据n 审查编制深度n 审查建设规模、标准n 审查设备规格、数量、配置n 审查工程量n 审查计价指标n 审查其他费用第78页/共89页n 对比分析法n 查询核实法n 联合会审法第79页/共89页第80页/共89页第81页/共89页n 施工图纸及说明n 施工组织设计及施工方案n 定额及费用标准n 经批准的设计概算n 招标文件n 有关合同或协议n 预算工作手册第82页/共89页 预预算算基基价价）（工工程程量量直直接接工工程程费费单单位位工工程程预预算算三、工料单价法编制预算的步骤第83页/共89页第84页/共89页n 确定各分项工程的综合单价n 各分项工程量乘以相应的综合单价的合价汇总后即为工程发承包价第85页/共89页n 确定各分项工程的部分费用综合单价n 各分项工程量乘以相应的部分费用综合单价的合价汇总n 上述合价汇总后再加上项目措施费、规费和税金后，生成工程发承包价第86页/共89页n 审查工程量n 审查单价n 审查有关的其他费用第87页/共89页n 逐项审查法n 标准预算审查法n 分组计算审查法n 对比审查法n“筛选”审查法n 重点审查法第88页/共89页感谢您的观看！第89页/共89页