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一、 城市概况 二、 餐饮市场分析 三、 不夜城新加坡国际商业广场项目介绍 四、 项目招商规划 五、 项目运营与推广 目 录 城市概况 1. 综述 四平市位于东北中部、吉林省西南部、东辽河下游，辽、吉、蒙三省（区）交界处，距离沈阳 210公里，距离长春 100 公里，居东北交通中心，公铁交通十分发达。四平市辖公主岭市、双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、辽河农垦管理区，总面积 区面积 741平方公里，总人口 332万，其中市区人口为 60万人。 2. 城市经济 总体经济发展水平较低 城市经济发展水平在省内居于中游 近年来经济发展态势良好，经济增长明显，增速稳定 城市商业欠发达，总体发展较为滞后 消费市场处于初级阶段，具有较大开发空间和挖掘潜力 主要经济指标省内排名： 008（第 4位） 2009（第 4位） 2010（第 4位） 城市居民人均可支配收入 2008（第 6位） 2009（第 7位） 2010（第 6位） 16458元（8 . 9 % ）15100元( 1 1 % )13600元（9 . 7 % ）0 5000 10000 15000 200002008年2009年2010年城市居民人均可支配收入3. 发展趋势 市政规划确定城市建设向东推进，城市中心东移的基本方向 高铁新站东部建站 修建百米宽“紫气大道”便利东部交通改变城市面貌 市政机关单位逐步向东部城区迁移 政府“招商引资”观念、意识不断提升，急需通过提高市场开放度释放消费能力 4. 商业现状 零散分布、自发形成，缺乏业态规划 总体品类单一，同质竞争普遍存在，商业特色及表现力较差 缺乏中高端的商业设施、消费场所，商业特色性差 商业服务、环境不足以满足消费需求的提升，消费力未能得到充分开发 餐饮、购物、休闲娱乐、配套等不同商业形式分散，缺乏综合型商业 商业管理、经营理念相对落后 5. 消费市场现状 中低端消费占较大比重 消费观念革新迅速 消费关注点开始逐渐延伸到商品附加值领域 消费需求升级过程中的非理性消费现象普遍存在 餐饮市场分析 1. 市内餐饮市场现状 餐饮业态集中区： 10 20 50家以上 餐饮门店总量： 800家左右 餐饮业态经营规模： 200 以下 200 300 以上 经营规模占比： 200 以下（ 47%） 200 （ 34%） 300 以上（ 19%） 餐饮业态相对集中区域的餐饮品类特色 以区域特色餐饮及中餐正餐为主 以烧烤与家常菜馆为主 以烧烤及大中型特色餐饮为主 以中小型特色餐饮为主 以中小型特色餐饮及烧烤为主 样本数： 20 平均营业面积： 200 400 餐饮类别：普通中餐、地方特色中餐 25%45%20%10%020000 0 0 元以上客单价 客单价平均客单价调研 2. 市调典型案例 餐饮类型 案例名称 营业面积 平均客单价（元） 平均 日营业额（元） 中档特色中餐 小锅饭 400 305000 中档特色中餐 开封灌汤包 1200 203000 朝族菜系特色饭店 高句丽美食广场 2000 300000 中档西餐 啪啪嘶文化餐厅 200 40000 中低档大众饭店 铁锅柴鸡 200 15500 总体市场规模不大，投资总量有限 单体店规模以中小型为主，大型店（ 2000 以上）数量较少，装修档次普遍偏 低（平均低于 500元 / 标准） 连锁店以本地或省内连锁为主，国内、国际连锁品牌餐饮门店数量十分有限 市内餐饮店分布零散 铁西区地直街沿线餐饮业态相对集中，密集度较高 铁东区无高密度集中区，中小型餐饮店星罗棋布分散于各处 菜系种类有限，菜品创新能力差，竞争差异化仅体现于消费档次的区分方面 服务质量不佳，就餐环境差，经营物业、设施陈旧现象普遍存在 众多中小型店以社区配套形式存在，主要满足家庭消费，满足社交型餐饮消费的餐饮业态相对缺乏。 3. 市场分析 近年来一批经营能力强、店面环境品相好、服务质量佳的新兴餐饮店表现出极强的消费吸引力，门店数量多有增加，经营品类以快餐、简餐、特色餐饮为主，消费档次中等偏高。 由于市场反馈引发的良好预期，新型店不断涌现，加之大量老店即将面临拆迁，市内餐饮市场新旧交替乃至全面洗牌局面的即将出现是可预见的。 2011年 3月，必胜客四平首家欢乐餐厅正式开门迎客，这是继长春、吉林后必胜客落户吉林省的第三个城市。 不夜城新加坡国际商业广场项目介绍 1. 项目概况 不夜城新加坡国际商业广场项目处于四平铁东核心地区，毗邻铁东区最大的市民广场，占地 42796 ，总建筑面积近 10万平方米，规划设计为大型城市商业综合体，集商业步行街、超市、院线、大型购物商场、酒店、公寓、全室内街区为一体的新型城市商业，是四平第一个集中型、全业态、采用全新商业管理模式的多功能城市级商业中心区。伴随 2011年哈大高铁站的落成及紫气大道的同步建设，不夜城必将成为四平新的城市中心。 2. 项目开发公司简介 四平三达生态城开发有限公司属于新加坡三达集团的控股子公司。新加坡三达集团由蓝伟光博士于1996年创立 ,是国际知名的以膜技术开发应用为核心的高科技集团公司 ,总部设于新加坡，集团拥有新达科技、瑞丰生物和中嘉国际三家新加坡主板上市公司。 3. 项目开发公司盈利模式 三达集团作为上市企业，在商业地产开发过程中，主要依靠商业经营管理提升公司市场知名度与业绩表现，借助商业物业增值发挥股市融资功能扩充资产规模，与一般房地产企业单纯倚重销售利润的盈利模式具有明显区别。三达集团将对于不夜城项目保有 50%以上持有率，给予商业运营管理的有序性和长效性以有力保证。 4. 项目定位 功能定位 不夜城项目拟建成四平市中高档商业休闲场所，形成四平市新的城市中央商业区。 5. 项目规划特点 市内唯一的全业态商业综合体，市内密度最高的商业街区 简欧与现代相结合的建筑风格， 广场 与 街区融合交汇 合理利用地形，首创上下首层街区的概念 建筑设计方面功能与景观有机结合 人流动线满足商业活动便捷性需要 与大型市民广场充分互动，共享客流 铁东 广场 注重业态布局合理性，大力引进主力店形成拉动，配以特色店形成吸引 北首层入驻餐饮店： 吉菜第一品牌 长白红 吉菜食府 主力店： 中国第三大电影集团 时代今典院线 沈阳市饮食业“风味名店” 美啊丽烧烤 正宗澳门豆捞 御香苑肥牛火锅旗舰店 食尚海鲜 渔夫码头 南首层现有业态： 纳斯达克中国零售第一股 庆客隆连锁超市 沈阳知名儿童游乐品牌 童聚益堂儿童世界 不夜城美食广场 不夜城熟食坊 6. 项目区位优势 项目西侧毗邻铁东区最大的 市民广场，展示面宽阔良好。 项目北侧为城市主干道南九 经街，南有百米宽紫气大道 贯通交通十分便利。 东侧、西北侧均临高密度社 区，周边 3平方公里半径范围 内常驻人口超过 10万人，约 3 万个家庭。 项目处于四平新老车站之间的 中心位置，完全辐射未来城市 的核心生活圈。 项目作为市政、党政机关新址 周边唯一商业区，在抢占高端 商业市场方面拥有得天独厚的 资源优势。 集团对于 24#地块的同步规划开发极大增加项目所在区域的总体商业规模和业态丰满度，给予不夜城项目强有力的消费资源支持。 位置关系 建设市内首个绿色环保社区，实现水净化处理、中水回收利用，污水零排放。 打造四平首个智能化社区，实现自动停车、公共广播、视频监控、电子巡更、楼宇监控智能化管理。 室内外超大容量停车场（地下为双层停车场） 提供便利泊车需要。 7. 高标准的物业配置保障 绿色水务系统 先进膜技术支持 高净化纯净水 分质供水 中水处理循环使用 污水回用 国际商业亮化标准泛光照明系统、 光电同步 表现确保商业展示效果，美化夜间消费环境。 项目内部实行统一物业管理， 24小时内部安保巡场、 定点定时垃圾清运，专业保洁人员提供店内清洁服 务方便项目商家，专设公共冷库提供委托储藏服， 节省项目餐饮商家经营空间。 8. 项目建设历程 时间 标志事件 2008年 8月 16日 标志着项目正式破土动工 2008年 10月 5日 销售展示中心完成主体工程施工 2009年 5月 18日 22009年 6月 10日 销售展示中心正式对外展示 2009年 7月 4日 项目正式亮相 ,对外推广 2009年 11月 12日 22009年 10月 20日 8号楼开工建设 2010年 4月 9、 10号楼正式开工建设 2010年 8月 22010年 11月 一期签约商家全面进场装修 2011年 1月 11日 不夜城一期正式开街 2011年 1月 11日 不夜城新加坡国际商业广场 一期盛大开业！ 8. 项目一期开业情况 区域 一期开业面积 超市 儿童游乐 美食广场 室内时尚步行街 餐饮街区 总计面积： 不夜城新加坡国际商业广场一期于 2011年 1月 11日正式开业，社会反响强烈，开业当日客流逾 3万人次。 2011年 2月 16日 8日，市、区政府主办的 2011年元宵节灯展及新春文化庙会活动在项目所在的九经街区域 举办，作为新春文化庙会分会场，在活动期间内，项目累计接待客流超过 20万人次。 项目招商规划 商务条件相关 进驻模式 经营相关费用 备注 购买经营 取暖费： 36元 / /年 制冷费： 6元 / /月 2个月 物业费 水电费 公共水电费的分摊： 1元 / /月 电费按表上缴相关部门 水费交给物业 合作经营 取暖费： 36元 / /年 制冷费： 6元 / /月 2个月 物业费 水电费 公共水电费的分摊： 1元 / /月 进驻方负责装修、经营、管理、人员等相关费用，我方免费提供经营场地（物业）。我方按一定比例从进驻方的经营销售额中抽成作为本方收益，具体抽成比例由双方协商决定，主要参考因素为进驻方经营（产品）品牌，合作经营面积、时限等。 电费按表上缴相关部门，水费交给物业 招商规划（北首层餐饮街区） 项目已开业餐饮商家经营情况介绍 长白红 吉菜食府 开业时间： 2011年 1月 吉菜食府作为项目一期最早开业的餐饮店，借助成熟的 餐饮经营管理理念与品牌影响力，克服了装修工程未全面 完成，整体市场推广尚未启动等不利因素的影响，在仅有 1/2包厢能够正常营业的条件下，于开业至今仅仅 3个月的 试营业期间实现了营业额的翻倍递增。 时间 营业额（万元） 增长率 2011年 2月 12 - 2011年 3月 20 66% 2011年 4月 1日 20 100% 美啊丽炭火烤肉专门店 开业时间： 2011年 2月 美啊丽试营业近 3个月时间以来，客流量与营业额均稳步增长 2月份日平均用餐人数约 70人，人均消费 在 40元左右，月营业额 10万元， 3月份平均用餐人数约 80人，人均消费在 45元以上，月营业额在 12万元， 4月份上半月营业额已超过 8万元，预计月营业额可达 15万元左右。 项目运营与推广 1. 运营目标 缩短项目培育期，体现项目商业价值 满足消费者、经营者、投资者、政府等多方需求 力争在两年内使项目具备成熟的商业表现能力 确保项目实现依靠商业经营与商业物业升值获得投资回报的盈利模式 2. 运营活动基本思路 联动项目商家，整合多重业态，展现综合优势 适时联合政府、社会团体等外部资源共办活动，扩大活动影响 全年开展，高频高效，求新求变做出项目自身特色 节日性活动与项目主题活动搭配，商业活动结合文化互动活动开展 3. 运营活动计划 时间 活动计划 2011年 6月 “娃娃集”儿童主题活动月 8月下旬 “娃娃集”儿童商品展销活动 6月 系列广场活动：“啤酒烧烤节” “冰饮节”等 7月 8月 6月 与旅游局合办满族文化节（叶赫那拉旅游节） 7月 8月 9月 10月 9月 中秋节商品展销，大型演出，焰火晚会 11月 不夜城百货购物中心开业庆典 2012年 贯穿全年的“周末狂欢节”活动全面启动 以“广场舞台秀”、“美食嘉年华”为主要形式 开拓宽广而多样的宣传推广渠道，利用一切常规宣传推广渠道向目标消费群体展开高频度的宣传攻势，增加项目人气。 4. 宣传推广策略 常规推广渠道 视 广播 手机短信 户外媒体 除了利用一切常规宣传推广渠道外，我们更注重利用具有实效性的“自创型”宣传媒介与平台，进行目的 性明确的传播推广。 不夜城双层免费购物大巴 不夜城庆客隆超市购物直通班车覆盖四条城市主线，全年提供无偿购物接送服务
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