房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题押题卷含答案25

房地产估价师房地产估价理论与方法考试题押题卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于()。A.经济折旧B.物质折旧C.功能折旧D.外部折旧【正确答案】B2.房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【正确答案】A3.某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的价值时点应为（）。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期【正确答案】A4.估价报告的外在质量指()。A.估价结果的准确性B.估价报告的格式，文字表述水平以及印刷质量C.估价对象所在位置D.估价对象的品位【正确答案】B5.某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A6.在运用假设开发法估价时，()最难以准确估算。A.开发期B.经营期C.销售期D.建造期【正确答案】C7.在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值【正确答案】C8.在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为()。A.资产的账面价值B.资产的利用价值C.资产的界位价值D.资产的回收额【正确答案】A9.可以通过()方式，将集体土地变为国有土地。A.征用B.征收C.划拨D.出让【正确答案】B10.()是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。A.清算价值B.征用价值C.征收价值D.补地价【正确答案】C11.搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D12.采用路线价法进行估价时，下列不属于房地产状况修正的有()。A.成交价格B.土地的临街深度C.土地形状D.临街状况【正确答案】A13.在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【正确答案】A14.某建筑物的实际经过年数为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68%B.75%C.76%D.80%【正确答案】C15.房地产的()，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。A.需求弹性B.需求收入弹性C.供给价格弹性D.需求价格弹性【正确答案】D16.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B17.销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应()的税费。A.由卖方和买方双方缴纳的B.由卖方独立承担和缴纳的C.由买方缴纳的D.由土地开发和房产开发所缴纳【正确答案】B18.高层建筑地价分摊中，最合理的分摊方法就是()。A.依据各部分的房地价值进行分摊B.依据建筑面积进行分摊C.依据各部分的土地价值进行分摊D.依据使用时间进行分摊【正确答案】C19.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。A.房地租B.地租C.房租D.租金【正确答案】C20.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【正确答案】D21.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象【正确答案】B22.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受()的影响。A.买方的个别因素B.卖方的个别因素C.买卖双方的个别因素D.其他个别因素【正确答案】C23.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的()倍。A.6B.8C.610D.68【正确答案】C24.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断B.波浪C.连续D.螺旋【正确答案】B25.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D.抵押权不可以转让【正确答案】D26.单纯的建筑物或其装饰装修部分，通常采用（）估价。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.成本法【正确答案】D27.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A28.画出时间序列图的目的是()。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势【正确答案】D29.只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于()。A.均衡原理B.替代原理C.大数法则D.众数法则【正确答案】C30.【真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70【正确答案】B31.在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法【正确答案】A32.运用市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A33.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是（）。A.估算后续开发的经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生D.估算建设期中的利息和利润【正确答案】D34.搜集什么样的实例资料，主要取决于()。A.拟采用的估价方法B.估价对象C.估价目的D.估价对象和估价目的【正确答案】A35.房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当()。A.完全相同B.剧烈变动C.差距加大D.应当相近【正确答案】D36.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.1年B.3年C.5年D.6年【正确答案】A37.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务。A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A38.路线价法特别适用于需要在短时间内对（）进行估价的情形。A.单宗土地B.许多宗土地C.部分土地D.待开发土地【正确答案】B39.()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。A.权益原理B.收益原理C.均衡原理D.适合原理【正确答案】D40.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C41.直线趋势法属于下列哪种计算方法？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.指数修匀法【正确答案】A42.下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路【正确答案】A43.某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.45C.50D.60【正确答案】D44.假设开发法更深层的理论依据，类似于()。A.适合原理B.地租原理C.均衡原理D.预期原理【正确答案】B45.收益法的雏形是()。A.地租资本化法B.报酬资本化法C.早期购买年法D.直接资本化法【正确答案】C46.运用成本法估价，最直接要懂得()。A.房地产市场状况B.房地产价格构成C.房地产的可比实例D.房地产的社会关系【正确答案】B47.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（）。A.减少B.增加C.不变D.无法确定【正确答案】A48.在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是()。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【正确答案】C49.【真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【正确答案】C50.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D51.成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【正确答案】D52.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值【正确答案】D53.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A.1553B.1679C.1850D.2034【正确答案】D54.【真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【正确答案】B55.在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的()作为最终的估价结果。A.调整B.取整C.认定该结果，作为最终的估价结果D.调整或取整或认定该结果【正确答案】D56.在通常情况下，采用（）方式出让的地价最低。A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议【正确答案】D57.【真题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是()。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【正确答案】A58.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱【正确答案】B59.开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和()所需的直接费用、税金等。A.基础建设B.开发市场潜力C.环境相关的设施的建设D.房屋建设【正确答案】D60.【真题】某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【正确答案】D61.下列房地产权利的种类中，属于债权的是（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【正确答案】D62.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能【正确答案】D63.出租或营业型房地产最适宜采用下列哪种估价方法进行评估？()A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【正确答案】C64.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9g%，则该房地产的价格为（）万元。A.355B.435C.457D.465【正确答案】C65.成本法概念中的成本，并不是通常意义上的成本，而是()。A.价格B.生产费用C.劳动价值D.成本加利润【正确答案】A66.从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【正确答案】C67.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%【正确答案】C68.【真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【正确答案】D69.房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值【正确答案】B70.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为()。A.1468万元B.1333万元C.1500万元D.1287万元【正确答案】B71.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.120.0【正确答案】D72.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（）房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类【正确答案】D73.假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与()相同。A.长期趋势法B.收益法C.成本法D.市场法【正确答案】B74.对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。A.质量校核B.年龄勘察C.主观思索D.实地勘察【正确答案】D75.【真题】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围【正确答案】B76.砖混结构二等的残值率是()。A.2%B.4%C.6%D.3%【正确答案】A77.直接比较修正一般是采用()的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。A.评选B.评定C.评分D.评价【正确答案】C78.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.1个B.2个C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）【正确答案】D79.越接近()的发展速度对估价越重要。A.客观情况B.市场供求C.估价时点D.现在【正确答案】C80.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同【正确答案】D81.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()。A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B82.进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其()的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。A.区位状况下B.实物状况下C.权益状况下D.房地产市场状况下【正确答案】B83.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在()中。A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【正确答案】A84.按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【正确答案】C85.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B86.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B87.估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。A.一年B.两年C.半年D.无限期【正确答案】A88.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的()。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【正确答案】A89.相比之下，成本法最适合于对()的估价。A.新建筑物B.旧建筑物C.商业门市D.待开发房地产【正确答案】A90.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量。A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B91.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【正确答案】B92.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【正确答案】B93.搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B94.建筑物净收益=()建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格【正确答案】B95.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D96.在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择()。A.最佳的收益B.最佳的用途C.最佳的档次D.最佳的规模【正确答案】B97.下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值B.自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值【正确答案】A98.下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B99.下列影响房地产价格的因素，不属于经济因素的是（）。A.金融制度政策B.利率C.经济发展D.汇率【正确答案】A100.投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【正确答案】D二.多选题(共70题)1.下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD2.反映一般物价变动的主要指标有()。A.CPIB.PPIC.GDPD.GRPE.CRT【正确答案】AB3.合法权益包括()。A.合法产权B.合法使用C.合法处分D.合法利用E.合法拍卖【正确答案】ABC4.下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作【正确答案】ABDE5.居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区【正确答案】BCD6.人口因素包括()。A.人口数量B.人口素质C.家庭人口规模D.人口结构【正确答案】ABC7.【真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。A.税收政策B.城市规划调整C.环境状况D.城市基础设施状况E.汇率【正确答案】CD8.在实际中计算地租量的方法有（）。A.从房租中分离出地租B.由地价求出地租C.采用比较法求出地租D.由土地开发成本求出地租E.采用类似假设开发法的方法求出地租【正确答案】ABCE9.对房地产本身进行投资改良的内容有（）。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善【正确答案】ABC10.商业用途房地产的位置优劣，主要看()。A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度【正确答案】AC11.路线价法特别适用于()。A.房地产税收B.投资评估C.城市房屋拆迁补偿D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价E.清算估价【正确答案】ACD12.GDP增长，意味着()增长。A.消费B.投资C.政府购买D.净出口E.纯进口【正确答案】ABCD13.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产交易量小【正确答案】AC14.收益法中确定报酬率的基本方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】ABD15.经济适用住房基准价格由（）构成。A.开发成本B.各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款C.税金D.利润E.住宅小区内经营性设施的建设费用【正确答案】ACD16.成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE17.【真题】关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.投资价值与市场价值都可采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的【正确答案】AB18.房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列（）等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高【正确答案】ABD19.估价上真实、客观、合理的价格是指()。A.交易双方均接受的价格B.政府规定或希望的价格C.对交易双方来说经济上合理的价格D.正常交易情况下形成的价格E.按照估价公式精确计算出的价格【正确答案】CD20.投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的()等来确定。A.现状用途B.新旧程度C.规划限制条件D.所在地区未来经济状况E.投资者管理水平【正确答案】ABD21.补地价是指需要补交给政府的()。A.一笔地价B.土地使用权出让金C.土地收益D.税费E.楼面地价【正确答案】ABC22.下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是()。A.自然环境B.楼层C.社会环境D.地势【正确答案】ABC23.【真题】下列估价师的行为中，不符合估价规范的有()。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【正确答案】ABD24.下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【正确答案】CDE25.下列()是对土地权益状况的描述。A.建筑密度B.建筑间距C.地形D.土地面积E.土地形状【正确答案】AB26.在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格E.路线价法不适用于非工地价格评估【正确答案】AC27.法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括（）等。A.已抵押担保的债权数额B.改变土地用途应补交的出让金C.拍卖费用D.诉讼费用E.增加容积率应补交的出让金【正确答案】ABE28.以下属于非正常交易的情况有（）。A.相邻房地产的合并交易B.建设用地使用权出让拍卖C.被迫购买的交易D.房地产涉案拍卖E.卖方负担补交土地使用权出让金【正确答案】ACDE29.商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费【正确答案】ACD30.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE31.【真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发出让【正确答案】ACD32.市场法又称()。B.比较法C.积算法D.还原法E.替代法【正确答案】AB33.某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有()。A.前者大于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.不能比较【正确答案】ABC34.【真题】关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有()。A.资本化率应用在直接资本化法中B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率D.资本化率能明确表示房地产的获利能力E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算【正确答案】AE35.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于【正确答案】AB36.房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由（）引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变【正确答案】BDE37.土地权属证书有（）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.国有土地所有证【正确答案】ABCD38.应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE39.如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格100/()()/100=在估价对象房地状况下的价格。（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分【正确答案】CD40.开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（）。A.直接成本利润率B.全部成本利润率C.成本利润率D.投资利润率E.销售利润率【正确答案】ACDE41.在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？()。A.银行存款利率B.建筑造价指数或变动率C.建筑材料价格指数或变动率D.建筑人工费指数或变动率E.银行贷款利率【正确答案】BCD42.下列属于危险房的特点的是()。A.承重构件已属危险构件B.装修严重变形、破损C.随时有可能倒塌D.不能确保住用安全E.有爆炸物品【正确答案】ACD43.下面()是计入商品住宅价格的费用。A.征地费B.建筑安装工程费C.住宅小区内的营业性用房建设费用D.住宅小区内设施的建设费用E.邻近住宅小区的物业用房建设费【正确答案】AB44.下列（）等是影响房地产价格的制度政策因素。A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.相关特殊政策E.相关规划和计划【正确答案】ADE45.【真题】关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【正确答案】BCE46.下列存在替代关系的有（）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.经济适用房与高档别墅之间C.宾馆与写字楼之间D.普通住宅与商业用房之间E.普通住宅与娱乐房地产之间【正确答案】AC47.我国担保法规定，下列不得抵押的财产有（）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业的土地使用权【正确答案】ABCD48.市场状况调整的方法有()。A.价格指数B.价格变动率C.时间序列分析D.直接比较调整【正确答案】ABC49.房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和。A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素E.其他因素【正确答案】AB50.砖木结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房（兰非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.30B.20C.40D.50E.60【正确答案】ABC51.剩余技术有（）。A.建筑物剩余技术B.土地剩余技术C.市场剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【正确答案】ABE52.居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费【正确答案】ABC53.物质折旧可以归纳为以下几个方面：()。A.设备、设施陈旧B.正常使用的磨损C.意外的破坏损毁D.延迟维修的损坏残存E.墙体坍塌【正确答案】BCD54.房地产估价机构资质等级可分为（）。A.暂定期内的三级资质B.三级资质C.二级资质D.一级资质E.临时三级资质【正确答案】ABCD55.供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为()。A.供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B.供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C.供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加E.供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少【正确答案】AB56.以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途【正确答案】ABD57.现行的土地权属证书有()。A.国有土地所有证B.集体土地所有证C.集体土地使用证D.土地他项权利证明书E.土地抵押权利证书【正确答案】BCD58.相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到()方面的影响。A.地理位置B.土地面积C.土地形状D.建筑规模E.邻里关系【正确答案】BCD59.建筑物折旧基数是指()与()的差额。A.建筑物的重新购建价格B.清理费用C.建筑物的残值D.建筑物的净残值E.土地重新购置费【正确答案】AD60.投资利润率的计算基数包括（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费【正确答案】ABCD61.根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧【正确答案】ABD62.（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值【正确答案】ACD63.重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的()下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.国家财税制度B.市场状态C.供求状况D.市场价格体系【正确答案】AD64.以下属于房地产转让环节税收的是()。A.耕地占用税B.营业税C.房产税D.印花税E.转让税【正确答案】BD65.成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。A.交易者的收入B.交易者的偏好C.交易者对市场了解程度D.讨价还价能力E.交易者年龄【正确答案】BCD66.房地产估价业务来源主要有()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派【正确答案】ABC67.政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A.罚款权B.管制权C.征税权D.征收权E.充公权【正确答案】BCDE68.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营【正确答案】BCDE69.房地产价格与一般物价相同之处在于()。A.都是价格，用货币表示B.受供求关系影响C.按质论价D.市场性质相同E.变现速度快【正确答案】ABC70.下列哪些情况需要进行房地产评估()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产典当D.确定定期公布的基准地价【正确答案】BCD三.判断题(共30题)1.房地产价格上涨（或下降）趋势的强弱，与房地产价格目前的高低无关。()【正确答案】对2.交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。()【正确答案】对3.直线趋势法设定x=0是为了减便计算。()【正确答案】对4.对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。()【正确答案】错5.一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（）【正确答案】错6.在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。()【正确答案】错7.房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）【正确答案】对8.替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。()【正确答案】对9.收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）【正确答案】错10.从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。()【正确答案】错11.从整体来看，土地的供给弹性较大。()【正确答案】错12.面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。()【正确答案】错13.在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。()【正确答案】错14.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（）【正确答案】对15.运用基准地价修正法进行估价时，其土地状况调整是将估价对象宗地的状况与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。()【正确答案】对16.建筑领域一般认为建筑物中包括构筑物。（）【正确答案】错17.路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。()【正确答案】对18.房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）【正确答案】对19.深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的。()【正确答案】错20.房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()【正确答案】对21.对于存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用比较法估价。（）【正确答案】对22.正常成交价格-应由买方负担的税费