房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究

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资源描述
房地产开发经营的建筑工程工程管理分析研究摘要:本文根据多年建筑工程理论管理经历,从开发、规划设计、施工以及三者协调管理和促进等方面详细分析阐述了房地产开发经营的建筑工程工程管理的本质和涵义。关键词:房地产;建筑工程工程;工程管理;协调;平衡1前言近年来,房地产业在国民经济中的地位日趋重要,它的迅猛开展已使其成为了国民经济的支柱产业。从产业的开展史来看,我国的房地产业仍然处于成长期,仍然处于以市场化、产业化、专业化的房地产消费和供应机制取代传统的、自给自足的消费方式的转轨期。房地产的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地产开发经营中的工程管理贯穿于工程的整个开发运营周期之中,其主要内容按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言,做好工程全过程的决策、组织、指导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析房地产工程管理之间的协调平衡衔接问题。2开发管理开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程工程的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进展的组织和管理,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营形式。工程部门代表开发商对工程工程的建立进展管理,其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业确实定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部构造设计的变更、报建等。财务部门负责企业的资金管理,并提供可以显示企业财务状况及经营成果的定期报表,其主要内容有三块:建立工程工程的融资财务方案、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。销售部门就是要把企业开发的产品楼房卖出去,其工作内容有以下几个:促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是:对工程开发相关人员的工作进展分配、对人员的资料进展管理、绩效考核及鼓励体系的建立等。而后勤部门就是对工程建立提供生活上的保障。开发管理其目的及原那么就是要整合企业的人力、物力和财力,建立一系列科学、标准的运作流程,以现代化的信息管理为依托,不断开发出适销对路的深受顾客喜欢的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营,核心在于工程工程的开发过程,而控制本钱、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的详细要求。3规划管理的重要涵义规划管理就是对规划设计过程的管理,房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的本钱、进度及目的进展控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进展管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套专业化软件,前者面向的是“管理,后者面向的是“设计。规划管理和规划设计关系非常亲密,规划管理系统建立的重要目的之一就是进步规划设计成果审查和管理程度。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是:保证规划设计成果满足工程工程规划的要求,通过计算机提供的各种审查工具,进步规划设计管理的程度。要做的详细工作包含以下几点:3.1开发商对于工程工程的规划设计要点、原那么进展确定,作为管理系统中输入要件,在规划完成后要对规划方案进展检验与评估,适当地采取反响及修正的控制方式进展调整,并最终选择设计方案。3.2规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标,需要将以前面向制图的规划图,改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是,应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变,可以只对需要计算的要素提出标准要求,要求规划设计人员在制作这些图层时,按照一定的图层分层和编码进展设计,其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。3.3提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutAD进展规划设计,因此需要根据上述原那么,在已有国家标准、部门标准、地方标准的根底上建立一套完好的?规划图AutAD分层标准?,向有关的规划设计单位发放。同时,制定相应措施,保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进展审查。3.4通过计算机进展规划设计成果审查。假设规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准,规划管理系统可以将规划图导入系统,与地形图、管线图等图层进展叠加显示,同时可以对规划设计方案进展指标计算、比较,进展查询、统计、分析等。3.5将规划设计成果转成根底资料。审批通过的规划图如控制性详规等,可以成为规划管理信息系统的参考资料,为审批、方案研究及后续分析等工作效劳工程流程可由图1表示:4施工管理的重要性分析所谓施工管理就是对工程工程的施工建立过程进展管理。房地产开发公司一般由工程管理部门详细负责施工管理,而工程整体的管理形式及承发包形式由公司高层根据工程特点和公司实际情况来确定。常见的建立工程承发包形式有:平行承发包形式分别发包、施工总承包形式G、施工总承包管理形式、设计加施工承包形式、工程总承包形式、nstrutinanageent承发包形式等。在我国,房地产的施工建立一般采用前两种形式来进展,即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成,要么对不同建筑工程建筑构造、绿化、建筑设备、市政管线等分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程工程、或者高档的楼盘,房地产开发企业应该考虑采用形式或承发包形式来进展施工管理。施工总承包管理形式是指业主开发商和某个具有丰富施工管理经历的单位或结合体签订施工总承包管理协议,负责整个工程的施工组织和管理。一般该单位不参与详细工程的施工,而再进展分包的招标和分包。形式可以加快施工进度,其费用一般按照建筑安装费的某一比例提龋承包形式是由开发企业委托单位,以一个承包商的身份,采取FastTrak快速途径的消费组织方式,来进展施工管理,直接指挥施工活动,在一定程度上影响设计活动,一般它和开发商订立“stplus方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接,且工程工程的保证最大费用使企业承担相应风险。对房地产开发企业而言,施工管理形式可以采取不同的形式,但是目的却是一样的:在合理的本钱下,以最快的速度完成高质量的工程工程。为了到达这个目的,开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及本钱控制上发挥重要的作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查包括材料质量、施工技术及程序、准确与平安等、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施,开发商可以对工程工程建立的质量、进度及本钱进展掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。5建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的互相协调与促进房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理,显然,假设要完成一项成功的工程工程就必须在这四个方面都做得出色才可以实现。因此,协调这四个管理内容之间的关系,并使之互相促进和合作是开发企业的重要内容部分地表达在开发管理工作中。房地产开发中的建筑设计与施工的别离有利于各自专业化程度的进步;但是设计与施工的别离也带来了很多问题。比方,设计者不理解施工工艺,从而使设计方案施工困难,影响工程建立的本钱和进度;或者施工单位经历缺乏,不太懂建筑设计,未能“按图施工。为理解决这类问题,工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性nstrutability是指“将施工知识和经历最正确地应用到工程的筹划、设计、采购和现场操作中,以实现工程的总体目的。在房地产开发中,也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足方案目的的、最经济、最容易施工的方案;工程的开发管理人员根据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间,提出最正确的进度方案;施工管理人员或承包商根据自身的施工管理经历对该方案采用适当的材料和工法,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议,在一定程度上影响设计方案,从而防止浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建立施工的可行性和容易性,比方场地大孝施工设备、时间气候以及劳动本钱等方面的限制在设计中未能加以考虑,可施工性研究就是对有关的设计的内容进展讨论、分析和改进。另一方面,施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调,不少建筑开工后和规划设计不一致。因此,可施工性研究的施行以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素:5.1房地产开发企业的强力支持。作为投资者,开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程工程的目的。5.2尽早施行。在工程的早期,工程决策的本钱很少,但这些决策却可以对工程的整体本钱产生重要影响,可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势,产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了,因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去,而其中开发商更加要做好前期的工程决策。5.3持续开展研究。一方面,可施工性研究强调在工程施行的全过程中进展系统的研究,充分发挥相关人员的知识和经历。即可施工性研究和设计研究成为工程总体规划的一部分。另一方面,实习“知识管理,即通过方案和总结,将研究过程中的经历和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序的知识进展系统化管理,使之成为“可利用再生资源,实现知识共享和再利用。6结语综上所述,企业都以获取持续的竞争优势为目的的,房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基储以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理形式为核心在房地产开发经营的全过程中施行顾客满意管理,即在规划设计、开发运营、施工建立及物业管理阶段以控制本钱、进度、质量为原那么持续改善经营,加强管理,并不断提供让顾客满意的产品和效劳。参考文献:1毕星,翟丽.工程管理.上海复旦大学出版社,2002-12.2吕萍.房地产开发与经营.北京:中国人民大学出版社,2022.3张红.房地产经济学讲义.北京:清华大学出版社,2022.
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