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东方花园（1期）业主管理规约（草案）第一条 为维护本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境，根据法律法规有关规定，结合本物业实际，制定本规约。第二条 本物业的基本情况（一）物业名称：（二）坐落位置：（三）物业总建筑面积：（四）物业类型：（五）土地宗地号：（六）物业及配套设施的产权清单：第三条 本规约对本物业区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。第四条 业主转让或出租物业时，应将本规约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知对方遵守本规约。第五条 业主应参加业主大会，协助业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作。第六条 业主对下列部分享有共有和共同管理的权利：（一）公共场所，包括道路、绿地、休憩地、空余地、公共走廊、连廊、公共楼梯间、天台、外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。（三）物业服务用房；（四）其他，包括公共建筑物的基础、承重结构、主体结构、柱、梁、楼板、屋顶等。第七条 业主应遵守法律、法规和本规约的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。第八条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意，并报有关行政主管部门批准。第九条 业主依法行使物业专有部分权利和共有部分权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益和业主的共同利益。第十条 业主装饰装修物业时应遵守以下约定：（一）应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议；（二）应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所；（三）本物业区域的装饰装修施工时间为 ，其他时间不得施工；（四）业主应遵守装饰装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应的责任；（五）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；（六）按规定可以安装防盗网的，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。第十一条 物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在社区工作站（社区居民委员会）、业主委员会有关人员到现场见证下进入物业内部应急维修，维修所需的费用由责任人承担。第十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第十三条 因维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第十四条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十五条 业主及物业使用人使用电梯、扶梯，应遵守本物业区域的电梯、扶梯使用管理规定。损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。第十六条 物业区域内的车辆行驶和停放，应遵守本物业区域的车辆行驶和停车规则。第十七条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：（一）不得影响其他业主及物业使用人的正常生活；（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；（三）应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。第十八条 本物业区域内禁止下列行为：（一）擅自改变房屋的结构和外貌；（二）擅自改建、占用物业共有部分；（三）损坏或者擅自占用、拆改、移装公用设施；（四）违法搭建建筑物、构筑物；（五）擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（八）排放有毒、有害物质；（九）乱抛垃圾，高空抛物；（十）室内不得制造超标准噪声，包括大音量播放电视、音响、举行喧闹的聚会、舞会、机器设备噪声等；（十一 ）违反规定在物业管理共用部位和相关场所悬挂、张贴和乱涂乱画。（十二）其他侵犯其他业主权益的行为；（十三）法律、法规禁止的其他行为。 第十九条 业主应当按照规定交纳物业专项维修资金。第二十条 本物业区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第 种方式分担：（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；（二）业主大会决定；（三） 。第二十一条 业主利用物业共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的，应当征得有关业主、业主大会的同意，并按照规定办理有关手续。按照前款规定获取的收益，按下列第 种方式处理：（一）纳入物业服务费；（二）纳入专项维修资金；（三） ；（四） 。第二十二条 业主应当按规定缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。第二十三条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：（一）根据有关法律法规、本规约和物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主和物业使用人遵守、执行；（二）以批评、规劝、警告等方式制止业主、物业使用人违反本规约的行为；（三）在物业区域内公布不遵守本规约及相关法律法规的业主、物业使用人的姓名及违约事实。第二十四条 业主大会和业主委员会，对违反本规约规定的行为，有权依照法律、法规以及本规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第二十五条 本规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主并报区主管部门备案。第二十六条 本规约在业主大会通过后生效。东方花园（1期）业主大会议事规则（草案）第一章 总则第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据物权法、物业管理条例、业主大会规程等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。 第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。第四条 本议事规则经2011年12月3日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二章 业主大会召开程序第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处或区房管局。第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人（凭委托书）填写征询意见表，并签名有效。第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表可分步骤进行。第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在街道办事处和区房管局备案。第三章 议事内容第九条 业主大会的议事内容：（一）制定、修改业主大会议事规则、管理规约；（二）制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定；（三）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；（四）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；（五）决定专项维修资金的使用、续筹方案；（六）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬；（八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案；（九）改变或撤销业主委员会不适当的决定；（十）决定物业小区内的其他重大事项。 第十条 业主委员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同；（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则；（四）督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题；（六）提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳责任人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用；（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容；（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；（九）按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目；（十）法律法规规定的其他事项。第四章 投票规则第十一条 业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意；业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名（盖章）。第十四条 同一物业业主超过1人的，由其中1名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。第五章 议事方式第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每3个月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在街道办事处和区房管局。（一）1/3以上业主委员会委员提议的；（二）20%以上业主提议的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。（一）书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。（二）集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：1.全体业主会议制。物业小区内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。2.业主代表大会制。物业小区业主超过300户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选1名业主代表参加。依据业主代表的权限不同，业主代表大会制可分为两种形式，业主可任选一种：（1）委托代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。凡需要投票表决的，业主的赞同、反对的具体票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时如实反映。（2）全权代表制。业主代表在参加业主大会表决3日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主投票表决，形成统一意见，由业主代表按照统一意见代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。第十七条 业主大会采用以下方式回收业主意见：（一）设投票箱：在物业服务区域内分设多个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。（二）设专人派发、回收意见：组织有关人员逐户派发、回收业主意见，由业主大会筹备组统计、汇总。第十八条 业主委员会成员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务,按时足额交纳物业服务费用；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间； 第十九条 业主委员会议事方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。（二）业主委员会设委员11名，其中主任1名，副主任2名，执行秘书1名，由业主委员会选举产生。业主委员会每届任期3年，委员任期届满可连选连任。（三） 每次业主委员会会议应当在会议召开至少5日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定经全体委员半数以上同意。 第二十条 业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和临时会议；定期会议每3个月召开1次；有1/3以上成员提议或主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，也可委托副主任召集、主持。（二）发布公告。业主委员会在会议召开5日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规，侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担相应的责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况及其决定。（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。第二十一条 业主委员会任期满一个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。（一）正常换届的，原业主委员会自新一届业主委员会备案之日停止工作，并于备案之日起10日内将有关资料、公章等在社区监督下移交新一届业主委员会。（二）因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因，未能如期换届的，业主委员会仍应继续履行职责。（三）业主委员会瘫痪难以履行职责的，应将有关资料、公章移交所在社区居委会暂时保管，由社区居委会组织换届选举。第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，业主每月按每平方米建筑面积交纳 元，共用部位、共用设施设备经营收益的 %列入经费开支。经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的日常办公费等、业主委员会成员工资等费用。经费收支帐目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业小区内公告，接受业主的质询。第六章 附 则第二十三条 本规则所称业主是指物业小区内房屋的所有权人。第二十四条 本规则经业主大会通过后生效，报辖区街道办事处和区房管局备案。第二十五条 本规则未规定的事项，按照有关法律法规的规定执行。 东方花园（1期）物业小区2011年11月15日注： 业主大会议事规则使用说明1、业主大会或业主大会筹备组可对本规则的条款内容按照法律法规规定进行选择、修改、增补或删减。2、拟订的业主大会议事规则应在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。东方花园（1期）业主委员会章程（ 草案） 第一章 总则 第一条 本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。 第二条 本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。 第三条 本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。 第四条 本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。 第二章 组织及职责 第五条 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 第六条 本会设委员11 名，其中主任1名，副主任2名，执行秘书1名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书1名，负责处理本会日常事务。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条 本会权利 1、召集和主持业主大会； 2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法； 3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订管理合同； 4、与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报告； 5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作； 6、修订管理规约、本会章程。 第八条 本会义务 1、筹备业主大会并向业主大会报告工作； 2、执行业主大会通过的各项决议； 3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育； 4、保障本物业各项管理目标的实现； 5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求； 6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。 第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴： 1、本会主任； 2、本会副主任； 3、本会执行秘书； 4、本会同意的其他人员。 第三章 会 议 第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一业主以上和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。 第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。 第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。 当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。 第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。 第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。 第四章 委 员 第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为11人。 第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。 第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主大会确认。 第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认： 1、已不是业主； 2、无故缺席会议连续三次以上； 3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的； 4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的； 5、其他原因不适宜担任本会委员的。 第二十一条 任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。 第二十二条 委员的权利和义务 （一）权利 1、有权参加本组织的有关活动； 2、有选举、被选举和监督权； 3、有权参与本会有关事项的决策； 4、具有对本会的建议和批评权。 （二）义务 1、遵守本会章程； 2、执行本会的决议，完成本会交办的工作； 3、参加本会组织的会议、活动的公益事业； 4、向本会的工作提供有关资料和建议； 第五章 经费与办公用房 第二十三条 本会的经费由 费用中支出 。第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。 第二十五条 本会的办公用房由 解决。 第六章 附 则 第二十六条 业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 第二十七条 本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。 第二十八条 本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。 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