中国住宅有效需求测算——基于期望效用和需求收入弹性的研究

中国住宅有效需求测算基于期望效用和需求收入弹性的研究,JXA查NG堑XI叁SOCI堂ALSCmNC:ES中国住宅有效需求测算基于期望效用和需求收入弹性的研究易晓文本文以期望效用分析为前提,以城镇居民收入为购买力的基础,来测算1998年住房制度改革后的中国住宅的有效需求.结果发现:在中国住宅销售中有17%属于投机需求,只有83%属于有效需求.收入的增加使得房地产有效需求增加,而房价的上涨却使得有效需求减少.因此,为提高房地产有效需求,政府应采取措施挤压投机需求.【关键词】期望效用;需求收入弹性;房价上涨;有效需求中图分类号】F019.3【文献标识码】A【文章编号】1004518X(2007)04010105易晓文(1967一),男,厦门大学经济学院博士研究生,温州大学商学院副教授,主要研究方向为经济统计,数量经济.(浙江温州325035)自1998年住房制度改革以来,中国房地产市场出现了”价涨量增”的局势,近年来,甚至出现了”宏观调控连出重拳,全国房价涨声一片”的奇怪现象.对此,经济界不少学者用房产不是普通商品而是一种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释,甚至干脆把历年来销售量和价格的散点连成一条光滑的曲线,认为这就是中国住宅销售量和销售价格的关系.诚然,相对于普通消费品而言,房产确有其特殊性.这种特殊性除了房地产的耐久性,异质性,相对缺乏弹性等以外,还体现在:在消费(使用)过程中,除了能给持有者”居住”的消费需求满足外,还可以给其带来”保值增值”的投资需求的满足.Johnson认为,以前的研究忽略了住宅的消费与投资相结合的本质(Johnson,1981).房地产作为一种耐久性的商品,既能够提供持续的服务,又能够作为一种资产持有,这种特性使其既区别于普通商品,也区别于一般的金融资产.经济理论界对房地产定价模型一直予以研究,最早可以追溯到李嘉图的地租理论(RicardianRent)和冯?屠能(VonThfinen)的空间理论,发展到单中心模型(MonocentricMode1).从经典的蛛网均衡动态模型到费尔(R.C.Fair)和杰斐的(D.M.Jaffe)均衡动态模型.特别值得一提的是江西社会科学2007.4非均衡动态模型,早在1972年,费尔和杰斐用多种方法估计了美国住房市场模型,在模型中对于需求和供给都加入了非价格因素和价格因素;在供给和需求之外,增加了交易量这个变量,将供给和需求都作为理论值.交易量和理论值存在差别,它与供给或需求中较小的一个量相等.价格仍然起一定的信号作用,当价格上升时交易量取决于供给,这时需求大于供给;当价格下降时交易量取决于需求,这时供给大于需求.在房地产市场,供给闲置与过度需求并存完全可能,而均衡模型无法解释房地产市场长期存在闲置与价格不断上涨的现象.从房地产市场非均衡模型可以很好地解释房地产的闲置和过度需求.在非均衡假设的前提下,实际交易量和理论需求以及理论供给都存在差异.理论需求与交易量的差别为过度需求量,理论供给与交易量的差别为闲置量.国内学者对中国房地产的研究,除郑思齐,刘洪玉用实证的方法来估计中国住房的需求收.入弹性(2005)外,其余的主要集中在价格方面,如杨正宇(2006),邢书冉(2006),张迎春(2006),笪可宁(2006),刘桂庆(2006)等等.除此以外,曾五一,孙蕾通过用相关变量对中国房地产价格变动的影响进行分析来对中国房地产价格指数进行模拟与预测(2006),曲波用房地产经济波动理论对中国房地产进行实证分析(2005),郑恩齐,刘洪玉用实证的方法来估计中国住宅的需求收入弹性(2005),王金明,高铁梅以动态的手段对中国房地产市场需求和供给函数进行分析(2004).而对于中国房地产有效需求的研究却很鲜见,加上房地产调控已经成为我国的经济热点问题,政府关心的头等大事,也是中央政府今后宏观调控的重点.因此,本文打算以对购房者的期望效用分析为前提,以城镇居民收入为购买力的基础,来测算1998年住房制度改革后的中国住宅的有效需求.考虑到测算全社会有效需求的需要,本文没有采用中国房地产信息网所公布的全国35个大中城市的数据,而是全国总体数据,测算的时间重点在1998年住房制度改革以后的年份.一,期望效用,需求收入弹性的理论分析(一)购房者的期望效用及效用无差异曲线效用(Utility)是一个人从商品或服务的消费中获得的满足程度.在经济学中,一般用效用函数来衡量效用程度的大小.VonNeumann和Morgenstern(1943)提出用预期效用函数来描述人们对商品或资产的选择.在房地产市场中,对潜在的购房者而言,假定他的资产组合只有货币(Mony)和房产(Realestate,简写为RE),货币和房产可以自由转换.对于一个拥有一定量的财富(货币和房产的资产组合,下同)的个体(Unity,一般以家庭为单位)来说,其效用函数是一条无差异曲线.在同一时刻,不同的个体由于财富不同,他们处在不同的效用无差异曲线上;同一个体,随着时间的流动,拥有的财富量会产生变化,其效用曲线也会发生移动.当然,这里的财富不仅是指现有财富,还包括预期收益而带来的预期财富.个体如此,社会也是如此,这里的社会是一个国家或地区的个体的加总.假定社会拥有的财富只是货币和房产的组合,在某一时刻,由于这种财富的量是确定的,所以,此时的社会处于同一条无差异曲线上.不同的时刻,由于社会拥有的财富不同,那么就处在不同的效用无差异曲线上.当个体或社会财富确定时,货币和房产的置换只表现为在同一条效用曲线上的移动,而当财富发生变动时,则表现为整条效用曲线的移动.(二)房地产价格上涨对房地产需求的影响的理论分析当房地产价格上涨时,表现为个体或社会财富中货币资产效用的下降和房产效用的提高.按经济人理性假说,他们将减少资产组合中的货币的持有量而增加房产的持有量.在投资渠道非常少的中国,股票市场风险太大,一般老百姓望而却步,而房产却有保值增值的功效,在房地产价中国住宅有效需求测算基于期望效用和需求收入弹性的研究格节节攀升的刺激下,老百姓以货币置换房产的意愿就更强烈.因此,在房地产市场上的表现是,随着房产价格的上升,销售量不断增长.但这种“价涨量增”并不表现为在同一条需求曲线上的变动,而是表现为整条需求曲线随着时间的流动不断地向上移动.引起需求曲线向上移动的原因不仅有价格上涨(以及预期价格上涨)所导致的房产效用提高的被动性因素,从购房者的角度看,还有由于收入的增加(以及预期收入的增加)所引起的货币持有量提高进而财富拥有量的增加的主动性因素.个体或社会由货币转化为房产,受到一个约束条件的限制.这个条件就是:所有的货币都转化为房产,个体或社会剩下的货币量为0,这些货币不仅包括现有货币,而且还包括预期收益的货币;或所有的房产都转化为货币,个体或社会的房产拥有量为0.当然,由于房产价格不断上涨,货币预期效用的下降和房产预期效用的提高,使得货币转化为房产成为一种主要趋势.(三)需求收入弹性的理论分析需求收入弹性是指商品需求量的变动率与收入变动率的比值,其公式为:Es=/粤,式中Y,Q分别表示收入和商品房的需求量,表示价格变动率,表示需求量变动率,Es表示需求收入弹性系数.那么可以得到增加的有效需求量:dQ=EsQU,J.,然后由Q=Q+dQ=Q(1+Esavi)就可测算出每年住宅的有效需求量.由于房地产是高度垄断的行业,去掉投机需求的曲线只表现为向左下移动,但不会对垄断价格造成什么影响,固不能用基于需求收入弹性所测算出的需求来推算中国房地产的合理价格,即不能用公式:P2=(1+)?P来计算,而应用需求价格弹性法对中国商品房价格进行测算.二,基于需求收入弹性的中国房地产有效需求的测算及其影响因素分析(一)中国房地产有效需求的测算由于房地产价格的上涨,对促进人们由货币转化为房产的动力到底有多大?或者,换一句话说,在历年的中国住宅销售面积中,应有多大比例是由于受到房地产价格上涨因素而引起的?在此,我们用需求收入弹性来测算中国住宅的有效需求.收入指标采用城镇家庭平均每人可支配收入,为避免计量单位的不同对测算结果的影响,本文所有指标在测算的过程中都对原指标进行无量纲化(指数化)处理,经处理后的数据再进行相关测算.在此,我们采用的需求收入弹性系数是0.86,来推算近年来中国住宅的有效需求(结果见表1第(10)列).测算数据表明:在1998年实施住房改革以前,除1992年和1993年外,中国住宅的有效需求与实际住宅销售面积相比,一般都是实际住宅销售面积小于按需求收入弹性测算的有效需求,说明那段时间住房受计划经济实物分配制的约束,房地产供给满足不了有效需求.但在1998年以后(含1998年),实际销售量每年都高于按需求收入弹性测算的中国住宅有效需求,平均高出17.09%(见表1第(11)列).这个结果与杨帆等的研究所得出的中国购房者中投资(投机)比例为26.5%的结论并不相符,倒是与其论文中所引用的市场上估计的数据17%非常一致.1998年住房制度改革之后,实际购房者中,除了自住性需求(又称有效需求)以外,还有不少属于投机性需求.在扣除17%的投机比例之后,就是中国购房者的真实房产需求.即在每一年的住宅实际销售量中,大约只有83%的需求属于有效需求.19982005年各年的房地产有效需求分别是:1998年为9524.84万平方米;1999年为12723.05万平方米;2000年为15546.23万平方米;2001年是19803.49万平方米;2002年为24190.78万平方米;2003年为29642.29万平方米;2004年为36614.03万平方米;2005年为41916.10万平方米.(二)影响房地产有效需求的因素分析那么,到底是什么因素使得中国房地产的有面丽703江西社会科学2007.4表1中国住宅销售相关指标数据表按需求收城镇家庭城镇居民城乡居民城市居民商品房本商品房本商品房销商品房销入弹性测实际销售平均每人可支配收储蓄存款储蓄存款年销售面年销售面算的商品面积/测年份售价格(元售价格指可支配收入指数年底余额年底余额积(万平积指数房有效需算的需求入(元)(%)(亿元)指数(%)方米)(%)/平方米)数(%)求(万平(%)方米)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)(1O)(11)1988l18o.2l17.77349.70122.012927.331o8.5350B123.28)57.8198.9719891373.9l16.41461.o0131.832855.3697.54573l13.923374.7684.61199O1510.21o9.92623.o0135.142865.510o.36704122.863258.3987.94199117o0.6l12.61786.57126.263025.46105.58786l11.6531o9.9897.2819922026.6l19.171015.29125.244288.86141.7699l5126.593353.50127.89199B2577.4127.171282.81126.356I587.91155.941291129.754995.92133.871994.2135.65l795.48139.967.23O.351嬲.111409109.148251.1187.631994283122.502449.o0136.407905.941o9.341591l12.929447.o083.6919964838.9l12983163.80129.197900.4199.931806l13.519436.0483.7319975160.3106.643744.o0118.349O10.17l14.051997l10.588782.26102.6019985425.1105,134279.10114.2912185.3135.242O63103.3o9524.84127.93199958541o7914735.31l10.6614556.53l19.46205399.5212723.05l14.41200o628o1o7,285o77.o01o7.2218637.13128.032l12102.8715546.23l19.8820016859.61o9.2357踟.o0l13.85224l1.912o.252170102.7519803.49l13.1720027702.81】2.2966.001】7.0626808.291】9.62225O103.6924l90.781】O.8220038472.2109.99踟18.o0l18.5033717.63125.7723591o4.84642.29l13.7520o49421.6l11.219197.o0l14.7038231.64l13.39玎8117.7636614.03104.422O051O493.03l11.371o787l17.2955486.22145.133168l14.0441916.10132.37注:表中数据除(2),(4),(6),(8)列是由中经网经济统计数据库查得外,其余列数据均都是经过测算求得.效需求小于实际销售面积?是由于住宅价格上涨(包括预期房价的上涨)太高,还是由于收入(包括预期收入的增加)不足而引起的?我们把1998年后的中国房地产有效需求(见表1第(10)列)与城镇家庭人均可支配收入(见表1第(2)列)与住宅销售价格(见表1第(8)列)进行回归,结果如下:Q=9.881626y一21.35859P(5.234359)-k(一3.502566)-kR=0.917126式中,Q为中国房地产有效需求,Y为城镇家庭人均可支配收入,P为住宅销售价格.说明总体上城镇家庭人均可支配收入每增加1元,可以使得房地产有效需求增加9.88万平方米;而住宅销售价格每上涨1元/米,则使房地产有效需求减少21.36万平方米.三,结论和政策建议1998年住房制度改革以来,中国房地产市场出现了”价涨量增”的局面.其原因是房地产价格的上涨(以及预期的上涨)而造成的投机需求膨胀但有效需求不足的结果.收入的增加(包括预期收入的增加)总体上会增加中国房地产的有效需求,而房地产价格的上涨却会降低中国房地产的有效需求.投机需求所占比重虽然只有17.09%,但对房地产价格的上涨却起到了推波助澜甚至是兴风作浪的影响.正是由于投机需求的不断涌入,使得房地产市场供不应求,价格明显高于普通百姓基于真实收入产生的有效需求而决定的合理价格.由投机需求所导致的房地产价格上涨损害了作为有效需求的普通购房者的利益,使得他们的巨额财富(剩余)向销售者转移,造成了社会福利的很大损失.如果这种趋势任其发展而不加以控制和引导的话,势必会造成房地产价格的进一步上涨,更多巨额财富的转移和更大社会福利的损失.中国住宅有效需求测算基于期望效用和需求收入弹性的研究房地产价格的不断上涨,反过来又极大地刺激了投机者的投机需求,他们在房地产增值效用和升值预期的作用下,涌入房地产市场,推动了房地产价格的上涨.住宅销售商和投机者相互利用,相互影响,构成了一波又一波的房地产价格的上扬,对房地产市场持续,健康,稳定发展造成了极大的隐患.中央政府已经觉察到了这种动向,为了房地产市场的健康发展,更是为了满足人民群众日益增长的物质文化的需求,政府除了增加人民群众的收入以外,最主要的是通过挤压投机需求来达到提高有效需求的目的.因此,在今后的工作中,中央政府正计划重点对政府管理体制,土地管理体制和税制等方面进行改革.应当说,中央政府的决策是英明的,有远见卓识的.而且,中央政府应重点控制和打击房地产市场中的投机需求,同时切实保护人民群众用于安家乐业的有效需求.政府监控和打击的对象不应是个人或组织,更不应是房地产价格.因为在市场经济中,价格主要由市场来主导.在这三个体制中,重点是税制改革方面.调控和使用的手段主要是以税收为主,再辅以适当的行政干预.具体来说,就是调整和提高两个环节的税率:一是房地产交易环节;二是房地产持有环节.对于交易环节,凡是购买两套及两套以上住房的,处以高额税率,且以累进税为主,即购买套数越多,征收的税率越高;凡是出售没满规定年限的,除了征收买卖价差带来的个人收入税以外,还需课以高额的交易税,年限越短,征收的税率越高.对于持有环节,应征收房产保有税.最近,网上对于征收房产保有税的讨论很多.政府征收房产保有税,道理其实很简单,就像人们买汽车,养条狗,养盆花都要花钱保养的道理一样.而且对有能力购买两套及两套以上住房的富人多征税,也完全符合征税的基本精神与基本原则.通过这两个环节税的征收,可以挤掉房地产市场中的投机需求.参考文献】【1】丁成日.城市空间结构理论单中心城市静态模型J】.城市发展研究,2006,(4).【2】布鲁斯?w?汉密尔顿(BrueW?Hamilton).城市经济学中的单中心模型【M】.新帕尔格雷夫经济学大辞典(第三卷)【z】.北京:经济科学出版社,2005.【3】陈则明.房地产经济动态分析方法【M】.上海:上海社会科学院出版社,2005.【4】平狄克.微观经济学(第四版)【M】.北京:中国人民大学出版社,2000.【5】李保明.效用理论与纳什均衡选择对协调与合作问题的探讨【M】.北京:经济科学出版社,2003.【6】郑思齐,刘洪玉.住房需求的收入弹性:模型,估计与预测【J】.土木工程,2005,(7).【7】J.V.Henderson,Y.M.Ioannides.AModelofHorsingTenureChoice.AmericanEconomicReview,1998.【8】JohnKrainerlA.TheoryofLiquidityinResidentialRealEstateMardets.JournalofUrbanEconomics,2000.【9JouceY.Man,MichaelE.Bel1.TheImpactofLocalonValueofOrOccupiedHoing.JournalofUrbanEconomics,1996.【责任编辑:叶萍】