物业管理师《物业经营管理》考试试题押题训练卷含答案64

物业管理师物业经营管理考试试题押题训练卷含答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.房地产投资风险中，当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者面临最严重的风险是（）A.周期风险B.或然损失风险C.利率风险D.购买力风险【正确答案】D2.关于设施管理涉及的主要问题，描述错误的是（）。A.设施经理应该设法提高和保护职员的生活质量B.因为工作的本身经常是部分在变化的，设施经理必须进行设施的冗余和灵活性分析C.设施管理从开始计划到进行处理，是系列分立项目的组合D.设施管理的本质是强调权利和顺从，同时也应该具有灵活性和服务性【正确答案】C3.房地产最重要的个特性是（）。A.寿命周期长B.专业管理依赖性C.位置固定性D.相互影响性【正确答案】C4.零售商业物业主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。A.60%70%B.60%75%C.65%70%D.65%75%【正确答案】B5.物业管理的招标领导小组成立后的首要任务是（）A.向社会发布招标公告B.编制一套招标文件C.成立评标委员会D.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等【正确答案】B6.风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到，风险管理首要任务是（）。A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A7.一般来说，物业检查的频率取决于（）A.目前和未来所提供空间的满足感B.物业管理师对未来租户需求的了解程度C.所需支付费用的承受能力D.业主对物业质量要求的程度【正确答案】D8.【真题】下列权利义务中，属于房屋承租人的义务是（）。?A.保障房屋安全?B.可以依法转相?C.按约定合理使用房屋?D.监督物业管理状况?【正确答案】B9.【真题】下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（）A.中间客户B.客户规模C.客户类型D.潜在用户【正确答案】B10.写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透，其中管理目标是（）A.物业资产保值率和升值率最大化B.物业所有人与使用人满意率最大化C.收益部分使用率最大化D.物业的整体利润的最大化【正确答案】A11.写字楼物业风险管理中，制定风险应对计划的依据是（）A.风险识别B.风险评估C.风险控制D.风险调整【正确答案】A12.房地产市场细分类型中，按（）细分，通常将房地产市场划分为级、二级、三级市场。A.地域B.存量增量C.房地产用途D.交易形式【正确答案】B13.就物业管理活动来看，物业管理中的（）是开展物业管理工作的基础。A.经营管理B.成本管理C.物业评价D.各种合同【正确答案】D14.（）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A.居住物业B.收益性物业C.公共物业D.所有物业【正确答案】B15.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的（）进行分析。A.市场价格B.宏观因素C.市场供求D.使用价值【正确答案】B16.套建筑面积200m2、单价5000元/m2、总价50万元的住房，如果在成交日期时次付清，则给予折扣，如优惠10%，则实际单价为（）元/m2。A.4500B.4800C.4750D.520【正确答案】A17.定时期和定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等，属于房地产市场运行的（）环境。A.社会B.政治C.经济D.金融【正确答案】A18.【真题】在制订写字楼租金收取办法时，无须考虑的是（）。A.支票、现金等支付形式B.租金收取时间C.激励主动缴纳行为的措施D.租金收取方式【正确答案】A19.【真题】在企业内部的责任中心中，冋时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是（）中心。A.成本B.收入C.利润D.投资【正确答案】C20.关于房地产寿命，下列说法正确的是（）。A.自然寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间B.经济寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间C.经济寿命般要比自然寿命长得多D.如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从宗置业投资中获取几个经济寿命【正确答案】D21.租赁管理中进行主动的市场营销，首先就要有了解（）的渠道。A.潜在租户信息B.不同物业类型的市场供求状况信息C.物业表现情况信息D.开发项目所面对的目标市场信息【正确答案】A22.政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有（）影响。A.政策性B.决定性C.指导性D.潜在性【正确答案】B23.【真题】某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元.运营费用和柢押贷款还本付息额为50万元。该项1:1投资的税前现金回报率为（）.A.13%B.20%C.30%D.45%【正确答案】B24.企业物业资产的经营效率取决于（）A.企业的控制力B.企业的发展战略C.企业的规章制度D.企业的管理思路【正确答案】B25.物业管理最重要的个责任是（）。A.管理和确保业主的财务收入B.吸引和发现可能的租户C.对建筑物进行定期检查D.制定有效的租金收取政策【正确答案】A26.人们在处理风险时，必须对（）进行分析，这样才能以最小成本有效地控制风险的发生。A.风险类型B.风险成本C.风险对象D.风险发生原因【正确答案】B27.【真题】在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（）主管部门密切沟通。A.房地产B.教育行政C.城市规划D.城市建筑园林【正确答案】D28.物业市场分析中，重要的内容分析是（）。A.物业经营管理分析B.物业位置分析C.物业财务成本分析D.物业管理水平分析【正确答案】B29.偿债能力状况修正指标中，流动比率是用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下，国际上公认标准比率为200%，我国较好的比率为（）左右。A.100%B.120%C.150%D.180%【正确答案】C30.【真题】物业价格实质上是物业（）的价格。A.交换B.权益C.租赁D.区位【正确答案】B31.会计报表部分的主表，即企业在会计期末编制的主要会计报表。其中反映物业服务企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表是（）A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.成本报表【正确答案】A32.【真题】关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是（）。A.福利基金按工资总额的14计算B.员工奖金按工资总额的10计算C.教育经费按工资总额的15计算D.工会基金按工资总额的2计算【正确答案】B33.我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的（）对市场起着主要的调节作用。A.价格机制B.运作机制C.管理机制D.经营机制【正确答案】A34.【真题】绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（）技术来实现。A.智能化B.网络化C.信息化D.自动化查看试题解析进入焚题库【正确答案】35.不良物业资产形成的根本原因是（）。A.经济活动频繁B.经济周期变化C.房地产虚假的泡沫繁荣D.银行货币资金运动的中断【正确答案】D36.客户关系管理(CRM)概念的核心是（）A.客户关系管理思想B.客户关系管理理念C.客户关系管理系统D.客户关系管理策略【正确答案】A37.物业经营管理的常规工作中，支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，它完成的质量好坏很可能会对物业的（）产生影响。A.财务收益和市场价值B.投资收益和企业价值C.潜在收益和销售价值D.净运营收益和资本价值【正确答案】D38.成本预算中，业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（）A.固定预算B.弹性预算C.零基预算D.概率预算【正确答案】A39.关于基本风险与特殊风险，下列说法错误的是（）A.基本风险与特殊风险是按风险影响的程度和风险的对象划分B.影响整个社会或社会主要生产部门的风险是基本风险C.基本风险从本质上是不易防止的D.特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制【正确答案】A40.政府干预房地产市场的手段，不包括（）。A.住房政策B.金融政策C.城市规划D.政府定价【正确答案】D41.【真题】下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济坏境因素的是（）。A.消费支出结构B.经济政策C.价值观念D.金融公众【正确答案】A42.物业经营管理层次中，房地产资产管理和房地产投资组合管理以（）为主。A.运行管理B.灵活性管理C.服务管理D.策略性管理【正确答案】D43.【真题】关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是（）。A.二者合同主体不同B.二者合同客体不同C.二者签订时间不同D.二者合同有效期限不同【正确答案】B44.物业管理绩效评价的指标体系中，发展能力状况指标中的（）表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。A.营业增长率B.资本积累率C.资产负债率D.利息保障倍数【正确答案】B45.成本预算是在进行了成本预测，实现了成本降低指标（）的基础上编制的。A.日常会计核算B.试算平衡C.收付实现D.分析判断【正确答案】B46.不良物业资产形成的原始起因是（）A.经济周期变化B.经济活动频繁C.交易成功率高D.经济交易量大【正确答案】A47.物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交付业主后，物业服务费由（）承担。A.物业服务企业；业主B.建设单位；业主C.施工单位；建设单位D.业主；建设单位【正确答案】B48.风险管理理论中，按风险的对象来划分，其风险类型包括（）A.财产风险、责任风险及人身风险B.自然风险、社会风险及人身风险C.财产风险、社会风险及人身风险D.政治风险、经济风险及技术风险【正确答案】A49.房地产市场指标中，反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况指标的是（）A.人口数B.城市家庭人口C.就业人员数量D.就业分布【正确答案】C50.收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是（）A.投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估B.评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C.评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D.在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税【正确答案】D51.投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于【正确答案】C52.区域购物中心所包含的内容比较广泛，下列对其内容表述正确的是（）A.在服务范围上表现为复合性B.在服务设施上体现为完整性C.在经营管理上表现为灵活性D.在服务功能上面向商圈内所有居民【正确答案】B53.【真题】关于房屋租赁特点的说法，错误的是（）。A.房屋租赁关系不因所有权的转移而终止B.房屋租赁可以转移房屋的所有权C.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋D.房屋租赁关系是种经济要式契约关系【正确答案】B54.关于成本概率预算的编制方法，说法错误的是（）A.确定预算编制所涉及的每一变量B.确定每一变量的变化范围及其可能性C.计算各变量不同“组合”的分项概率D.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值【正确答案】C55.保险当事人中，（）是指受保险合同保障的人，享有赔偿请求权，有权按保险合同的规定向保险人取得赔款或给付的人。A.投保人B.被保险人C.保险人D.保险代理人【正确答案】B56.物业租赁按照租赁期限的长短，将租赁划分为短期租赁、中短期租赁和长期租赁，其中中短期租赁的租期一般为（）年。A.12B.23C.34D.45【正确答案】C57.招标文件通常包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求等，其中重点是（）的编制和标底的确定。A.招标公告B.招标书C.投标须知D.投标书编制要求【正确答案】B58.一般来说，标底的确定要以招标文件中的（）目标为依据。A.管理B.经营C.市场D.成本【正确答案】A59.【真题】用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是（）。A.利润总额/成本费用总额*100%B.净利润/平均资本*100%C.（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%D.主营业务收入净额/平均资产总额*100%?【正确答案】C60.物业服务企业持续经营的基础是（）A.正确处理企业同其债权人之间的债权性关系B.正确处理企业作为供贷方与购货方之间的债权性关系C.正确处理企业内部各单位之间的债权性关系D.正确处理企业同职工之间的债权性关系【正确答案】B61.收益性物业的交易日期调整实质上是（）。A.物业市场状况对物业价格的影响进行调整B.物业权益状况对物业价格的影响进行调整C.物业发展状况对物业价格的影响进行调整D.物业运行状况对物业价格的影响进行调整【正确答案】A62.收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象不包括（）。A.游乐场B.商店C.停车场D.学校【正确答案】D63.【真题】关于名义利率和实际利率的说法，正确的是（）。A.名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值B.当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率C.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值D.当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率【正确答案】D64.【真题】在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和（）。A.信息流线B.办公流线C.自行车流线D.机动车流线【正确答案】B65.房地产市场运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。A.政治环境B.经济环境C.法律制度环境D.金融环境【正确答案】A66.【真题】写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（）。A.声望性定价B.整数定价C.比较定价D.习惯性定价【正确答案】D67.在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号A表示（）。A.计息周期数B.现值C.终值D.年值【正确答案】D68.实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的（）A.单价合同B.固定总价合同C.委托合同D.成本加酬金合同【正确答案】B69.零售商业物业的现场管理中，在日常管理中开销最大的一项费用是（）A.保险费B.设施维护费C.办公费D.公共能耗费【正确答案】D70.【真题】物业经营财务管理中，将长期投资的现金流置计划和管理过程称为（）。A.资本营运B.资本预算C.资本控制D.资本筹集【正确答案】B71.按控制的机制分类，成本的控制不包括（）。A.前馈性控制B.防护性控制C.事前控制D.反馈性控制【正确答案】D72.居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响，由此投资区位选择时要考虑的因素是（）A.公共交通便捷程度B.市政公用和公建配套设施完备的程度C.居民人口与收入D.环境因素【正确答案】C73.在一个大型城市中，某零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业服务半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是()。A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物中心D.居住区商场【正确答案】A74.编制管理费用预算的最佳方法为（）。A.概率预算B.滚动预算C.零基预算D.弹性预算【正确答案】C75.【真题】物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务、技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的（）形式。A.自营B.合作经营?C.提供交易平台?D.投资管理?【正确答案】A76.建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入，常使位置较好的出租单元付出一定的（）租金。A.维护B.基础C.超额D.百分比【正确答案】C77.物业经营管理中，根据发展战略认真确定（）非常重要。A.战略方针B.租金水平C.产业政策D.初始组合【正确答案】D78.【真题】物业管理中的投票费用属于（）。A.边际成本B.机会成本C.沉没成本D.差异成本【正确答案】B79.普通租售型商务写字楼中，写字楼整体有效使用率一般为（）A.5070B.6070C.5080D.6080【正确答案】B80.主要成本项目的估算方法中，宣传广告和市场推广费属于（）A.人工费的估算B.办公费估算C.设施设备的维护费估算D.保险费估算【正确答案】B81.【真题】业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为（）模式。A.转租B.包租C.委托管理D.出租代理【正确答案】C82.【真题】在IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是（）。A.品牌服装B.电子邮件C.打字复印D.送餐查看试题解析进入焚题库【正确答案】83.房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系，同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是（）A.有偿合同B.债权合同C.双务合同D.要式合同【正确答案】D84.已知某笔贷款的年利率为16，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率为（）A.12.55B.15.87C.16.99D.19.25【正确答案】C85.（）是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目都要进行认真的分析研究。A.高于预期的资本回报水平B.低于预期的资本回报水平C.高于收益的资本回报水平D.低于收益的资本回报水平【正确答案】B86.房地产开发属于资金（）经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率般较高。A.分散型B.密集型C.混合型D.抵押型【正确答案】B87.年利率为l6，存款额为2000元，期限为一年，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为（）元。A.2320B.2339.72C.2026D.2320.83【正确答案】B88.政府调控房地产市场的主要对象是（）A.房地产置业投资B.房地产开发投资C.房地产的市场价值D.房地产价格【正确答案】D89.物业管理合同中，物业描述旨在（）A.界定管理对象及其范围B.界定合同双方责任和权力存续的时间C.清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准D.清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限【正确答案】A90.在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是（）A.市场租金高于基础租金B.市场租金低于基础租金C.市场租金等于基础租金D.市场租金和基础租金的高低无法比较【正确答案】A91.【真题】下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是（）。A.重组B.赠予C.公开出售D.债转股【正确答案】B92.物业管理成本按照与决策的关系划分，不包括（）A.目标成本B.边际成本C.机会成本D.差异成本【正确答案】A93.物业管理招标书内容不包括（）。A.对招标的有关说明B.物业管理考核标准与奖罚措施C.拟招标的物业全部情况D.物业管理的内容与要求【正确答案】C94.关于保险合同独特的法律特征，下列说法错误的是（）A.要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同B.附合合同是相对于商议合同而言的C.双务有偿就是合同双方互相承担对方的经济义务，是一种有经济代价的交换，即要求等价交换D.交换合同假定双方交换的价值是相等的，它适于民法中的等价交换原则【正确答案】C95.物业可以获取的最大租金收入称为（）A.有效毛收入B.潜在毛租金收入C.实际租金收入D.其他收入【正确答案】B96.组合投资管理工作中，确保实现投资目标的重要手段是（）。A.组合投资的方针和政策B.组合的投资分析C.投资组合的构建D.投资组合的调整【正确答案】D97.物业管理企业财务管理和施工、房地产开发企业财务制度规定，物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入（）A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.经营费用【正确答案】C98.（）是物业的某种年收益与其价格的比率。A.收益乘数B.资本化率C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【正确答案】B99.物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度规定，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）A.营业成本B.管理费用C.递延资产D.期间费用【正确答案】A100.【真题】商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是（）。A.销售或招商情况B.专业定位C.开发商资信D.管理模式【正确答案】A二.多选题(共70题)1.运用收益法估价的步骤一般包括（）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取报酬率或资本化率、收益乘数D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格【正确答案】ABCD2.【真题】当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户（）。A.应具备相互均等的财务能力B.所要求的租赁价格要相等C.所提供商品搭配合理D.与次要租户提供的商品类型应互补E.都应被视为整个购物中心内的部分【正确答案】CDE3.在房地产投资分析中，与现金流相关的术语，说法正确的有（）A.能够改变潜在毛租金收人的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化B.在任何情况下实际租金收入几乎与潜在毛租金收入都相等C.物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入D.有效毛收人一潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入E.物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入.降低空置和收租损失，以使交给业主的净运营收益尽可能大【正确答案】ACD4.从宏观上说，房地产市场结构包括（）A.总量结构B.区域结构C.产业结构D.供求结构E.投资结构【正确答案】ABDE5.市场法作为收益性物业估价的基本方法之，其适用的对象不包括（）。A.学校B.纪念馆C.标准厂房D.普通商品住宅E.别墅【正确答案】AB6.物业管理绩效评价的指标体系中，偿债能力状况的指标包括（）A.主营业务利润率B.资产负债率C.利息保障倍数D.营业增长率E.资本积累率【正确答案】BC7.投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITs)的优点包括（）A.能够得到税收方面的好处B.收益相对稳定C.易于获得金融机构的支持D.REITs投资的流动性较好E.投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金【正确答案】BDE8.【真题】关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有（）。A.珠宝店设置于距离商场中心较远的位置B.家用器皿店设置于商场中心C.快餐店设置于商场出入口D.鞋店是服装店的自然补充E.食品店设置离商场屮心较远的位置【正确答案】CD9.零售商业物业通常的类型包括（）A.区域购物中心B.市级购物中心C.地区购物商场D.休闲度假中心E.工业写字楼【正确答案】ABC10.成本控制的原则包括（）A.全面控制原则B.讲求经济效益原则C.责权利相结合原则D.例外管理原则E.“宜细不宜粗”的原则【正确答案】ABCD11.房屋租赁合同中，承租人的权利包括（）A.有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B.有要求保障房屋安全的权利C.出租房屋出售时，有优先购买的权利D.有对物业管理状况进行监督、建议的权利E.有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利【正确答案】ABCD12.零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略，主要有（）A.需求内部效应B.非同类零售店聚集C.租户组合应实现多样化D.引入主力店以带来大量客流E.空间安排实现相互促进效应【正确答案】CDE13.物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。下列物业中属于收益性物业的是（）。A.写字楼B.商店C.学校D.餐馆E.停车场【正确答案】ABDE14.风险对房地产投资决策的影响包括（）。A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化特点把握投资时机D.根据市场需求的变化主动调整经营策略E.根据发展战略认真确定初始组合【正确答案】ABC15.物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有（）等。A.制定并执行组合投资策略B.设计和协调物业资产的资本结构C.定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.负责策略资产的配置和衍生工具的应用E.监控物业绩效及物业的持有、出售分析【正确答案】ABD16.下列市场条件变化中，导致对商品住宅需求变化的有（）A.收入的变化B.其他商品的价格变化C.对未来的预期D.物业市场状况的变化E.政府政策的变化【正确答案】ABCE17.随着全球经济体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产和工作方式的转变D.人文环境的变化E.物业需求的变化【正确答案】ABCD18.物业价格与般物品价格的共同之处是（）。A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响很大C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE19.房地产市场可以理解为从事房地产（）等活动的场所以及切交易途径和形式。A.买卖B.租赁C.抵押D.典当E.交换【正确答案】ABCD20.在对物业进行市场营销工作的过程中，最关键的就是要告诉潜在的租户，如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且其所要支付的租金物有所值，市场营销人员通常从（）方面来宣传其所推广的物业。A.价格优势B.良好的声誉C.物业本身的素质D.防范机削的建立E.经济实用【正确答案】ABCE21.对一个新建成的零售商业物业而言，费用包括（）A.日常管理费用B.营销费用C.经营费用D.广告费用E.开办费用【正确答案】AE22.物业的成本管理中，按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（）A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B.国家法律、法规规定之外的各种付费C.被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出D.国家规定不得列入成本、费用的其他支出E.物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费【正确答案】ABCD23.下列关于设备更新特点的分析，正确的是（）A.设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命B.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量C.比较设备的费用和利益D.设备更新分析以费用年值法为主E.只比较设备的费用【正确答案】ABDE24.房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.评估组合投资绩效B.客户报告与现金管理C.确定业主投资目标D.保持市场竞争力E.制定并执行组合投资策略【正确答案】ABE25.物业管理绩效评价的类型包括（）A.政府评价B.社会评价C.企业集团外部评价D.企业自我诊断评价E.物业资产管理项目评价【正确答案】ABDE26.房地产投资的特性包括（）A.位置固定性或不可移动性B.政策影响性和相互影响性C.寿命周期长D.成本管理依赖性E.适应性和各异性【正确答案】ABCE27.投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式一般有（）A.完全拥有产权B.全部出售套现C.股东分摊产权D.将大部分产权出售，成为小股东E.自己维持大股东的身份【正确答案】ABDE28.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑的因素包括（）A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE29.建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致的现象包括（）A.收益能力下降B.物业空间服务质量降低C.运行成本上升D.设备设施的运行效率下降E.劳动生产率上升【正确答案】ABCD30.同国外比较，我国的物业设施管理还相当滞后，主要表现在（）。A.观念上的落后B.市场的了解程度不深C.服务的对象不明D.国内物业设施管理的技术含量不高E.人才严重匮乏【正确答案】ACDE31.零售商业物业现场管理的策略包括（）。A.经营策略B.发展策略C.管理策略D.风险策略E.营销策略【正确答案】AC32.收益性物业市场法中，在搜集交易实例时应尽可能搜集的内容包括（）A.交易情况B.交易双方C.成交价格D.成交日期E.付款日期【正确答案】ABCD33.在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业服务企业，通常要承担的责任包括（）A.履行租务管理工作B.执行例行的管理服务C.制定投资方针和政策D.提出更新改造建议及监察有关活动E.制定及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划【正确答案】ABDE34.物业经营管理企业的租金调整般是基于（）。A.消费者价格指数B.零售物价指数C.房屋租赁价格指数D.土地交易价格指数E.租赁双方商定的定期调整比率【正确答案】ABE35.房地产投资中的区位，不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其（）。A.在国际环境发展建设中的位置B.在过去城市发展建设中的位置C.在城市社会经济活动中的位置D.在未来城市发展建设中的位置E.在整体市场供求关系中的位置【正确答案】CDE36.在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为（）A.生活环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境E.技术环境【正确答案】BCDE37.物业管理财务效益状况的修正指标包括（）A.应收账款周转率B.成本费用利润率C.主营业务利润率D.盈余现金保障倍数E.不良资产比率【正确答案】BCD38.财务管理的具体目标包括（）。A.筹资管理目标B.成本管理目标C.投资管理目标D.耗费管理目标E.利润分配管理目标【正确答案】ACE39.零售商业物业开办费主要包括的内容有（）A.办公设备购置费B.小型工具购置费C.设施维护费D.绿化及清洁费E.招聘费【正确答案】ABE40.写字楼物业的特点主要包括（）A.所处区位好、规模大B.多为现代化的中高层建筑C.功能齐全、配套设施完善D.多由专业物业服务企业管理E.保持产权的准确性是写字楼物业保值增值的关键【正确答案】ACD41.人工费的估算成本是指物业服务企业的人员费用，包括（）A.管理服务人员的工资B.社会保险C.通信费D.加班费E.按规定提取的福利费【正确答案】ABDE42.【真题】实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有（）。A.物业服务企业的利润B.法定税费C.物业管理服务成本D.物业服务企业的酬金E.物业管理服务支出【正确答案】DE43.物业经营管理实践中，通过（）等方式来提升物业租金的收益。A.提高租金B.提高通信技术水平C.提高入住率D.提高城市土地的使用效率E.减少租金拖欠【正确答案】ACE44.【真题】将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有（）。A.考虑了客户利益B.考虑了风险因素C.体现了企业对资金保值增值的要求D.有利于制约企业追求短期利益的倾向E.反映企业运用资本获得利润的能力【正确答案】BCD45.可持续发展的关键是将人、（）等相互关联的方面放在个大系统中，进行协调。A.政策B.环境C.资源D.经济E.社会【正确答案】BCDE46.写字楼管理策略中，关于合同服务与超值服务的区别，说法正确的是（）。A.合同服务是强制性的、必须提供的服务B.超值服务是非强制性的、适当提供的服务C.合同服务是原则性的，必须保证，超值服务是灵活性的，机动掌握D.合同服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜E.超值服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖【正确答案】ABC47.【真题】从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得（）等方面的利益。A.股息B.收益C.保值D.增值E.消费【正确答案】BCDE48.物业经营管理企业在确定写字楼租金时，般要认真考虑的因素包括（）。A.计算可出租或可使用面积B.基础租金与市场租金C.经营业务的性质D.实际租金与百分比租金E.出租单元的面积规划和室内装修【正确答案】ABE49.【真题】在所有权不变情况下，写字楼的类型包括（）。A.企业自用写字楼B.出租写字楼C.出售写字楼D.自用出售复合型写字楼E.自用出租复合型写字楼【正确答案】ABE50.【真题】零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有（）等。A.租户的声誉状况B.租户的财务能力C.租户的零售技术D.租户需要的服务E.租户组合【正确答案】ABDE51.物业价格与一般物品价格的共同之处是（）A.都是价格，用货币来表示B.都受区位的影响C.都是按质论价D.实质都为权益价格E.都有波动，受供求因素的影响【正确答案】ACE52.物业服务企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩，企业经营效益主要表现在（）A.盈利能力B.后续发展能力C.偿债能力D.未来发展能力E.资产运营水平【正确答案】ABCE53.出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为，出租人拥有的义务包括（）。A.有维护原有房屋、爱护使用、妥善保管的义务B.有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务C.有保障承租人合法使用房屋的义务D.有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务E.有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务【正确答案】BCDE54.影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括（）A.公共交通便捷程度B.与其他商业设施接近的程度.C.公建配套设施完备的程度D.周围土地利用情况和环境E.易接近性【正确答案】BDE55.房地产投资的优点包括（）A.相对较高的收益水平B.能抵消通货膨胀的影响C.能够得到税收方面的好处D.投资回收期较短E.易于获得金融机构的支持【正确答案】ABCE56.【真题】物业经营管理通常可分为（）三个层次。A.物业管理B.物业资产管理C.物业租贸管理D.物业组合投资管理E.物业特约服务管理【正确答案】ABD57.房地产投资的优点有（）。A.能够得到税收方面的好处B.能抵消通货膨胀的影响C.易获得金融机构的支持D.流动性强E.投资数额较小【正确答案】ABC58.营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括（）A.直接人工费B.物业运营费C.直接材料费D.董事会费E.间接费【正确答案】ACE59.零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式，支付时间等进行具体规定外，还要对（）等特殊问题做出具体规定。A.关于每一独立承租单元的用途B.限制租户在一定地域范围内重复设店C.限制经营内容相似的租户D.公用面积的维护E.同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应尽量错开【正确答案】ABCD60.房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析，市场状况分析一般包括（）。A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.市场环境分析E.市场占有率分析【正确答案】ABCE61.写字楼物业经营管理绩效评价的主要指标包括（）A.服务满意度B.物业经济指标C.物业品牌化D.物业计划指标E.物业现代化【正确答案】ABC62.在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括（）A.质量服务从用户服务开始B.必须授权给雇员C.必须承诺不断进步D.必须愿意并能够接受评价与评价自身E.质量服务应该在公司内得到共识并面向市场【正确答案】ABCD63.【真题】在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（）。A.周边配套设施B.物权种类C.房地产投机D.城市规划的要求E.周边交迎条件【正确答案】BD64.房地产投资风险中，政治风险主要由（）因素造成的。A.自然灾害B.战争C.经济制裁D.罢工E.骚乱【正确答案】BCDE65.物业服务企业的类型包括（）A.管理型物业服务企业B.复合型物业服务企业C.专业型物业服务企业D.服务型物业服务企业E.综合型物业服务企业【正确答案】ACE66.写字楼物业管理风险的种类包括（）A.工程隐患风险B.保安防范风险C.设备运行风险D.社会安全风险E.消防防范风险【正确答案】ABCE67.写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括（）等。A.服务满意度B.写字楼物业投资收益率C.租金价格水平D.出租经营成本E.净租金收入占毛租金收入的比率【正确答案】BCDE68.【真题】物业经营管理市场细分的方法有（）因索法A.诱导B.单C.综合D.系列E.体系【正确答案】BCD69.【真题】关于公众责任保险的说法，正确的有（）。A.公众责任保险承保的是投保人的损害赔偿责任B.公众责任保险是种有形财产保险C.公众责任保险不具有实际标的D.公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任E.公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿【正确答案】ACD70.下列属于委托管理模式特点的有（）A.业主不负责物业租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C.物业服务企业风险较大D.业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E.物业服务企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险【正确答案】DE