2022年物业管理师考试模拟卷396（带答案解析）

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她 2022年物业管理师考试模拟卷（带答案解析）一.全能测试题(共100题)1.业主的建筑物区分所有权的构成不包括()。A:业主对专有部分的所有权B:业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权C:业主对建筑区划内的共有部分的共有权D:业主对建筑区划内的共有部分的共同使用权答案：D解析：业主的建筑物区分所有权由三部分构成：(1)业主对专有部分的所有权；(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权；(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。2.一般意义上的资产管理，由管理和()组成。A:保值增值服务B:经营C:客户服务D:资产运营答案：B3.以下关于预算编制的说法错误的是()。A:要建立有效的全面预算管理机制B:要明确各类预算项目的计量方式C:所有员工都要参与预算的编制D:要根据经验留出应对突发事件的机动预算答案：C解析：预算编制中，应注意鼓励全员参与，尤其是基层员工参与预算编制过程，积极听取员工的意见和建议。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。4.2009年8月的一天深夜，王某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着王某一直坠落到电梯井井底，王某当场昏迷。2小时后，王某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。庭审中，物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，王某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失。近日，法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持。请分析后回答以下问题：说说你对此事的看法。答案：解析：解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司?还是物业服务公司?首先要看电梯的质量问题。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物业服务公司又没通知业主更换，当然由物业服务公司承担。物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业服务公司承担。5.下列选项中，关于自动扶梯梯级的使用与维护，说法错误的是()。A:相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板B:应经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板C:乘客可以携带重物使用扶梯D:应经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级E:自动扶梯可以作货梯使用答案：C,E解析：自动扶梯梯级的使用与维护措施包括：经常保持自动扶梯入口区域的清洁，防止杂物被带入踏板，经常清扫梯级踏板，防止小的硬物损坏梳齿及梯级，防止乘客带重物上梯，严禁将自动扶梯作货梯使用，相邻两根或两根以上踏板齿折断应及时更换踏板。6.对于高开低走适用的写字楼项目的有()。A:在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少B:写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势C:写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素D:同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大，存在过于激烈的竞争E:在招商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争答案：A,C,E解析：高开低走策略适用于：在一段时间内，区域市场同类竞争写字楼较少，具有别的写字楼所没有的独特卖点，写字楼在招商期间正逢宏观经济形势不景气或市场存在不利因素，此时市场需求资源有限。有些高档写字楼项目，在招商期间突遇市场低迷状态，同时又有众多同类写字楼与之形成激烈竞争，即便是项目本身综合素质很高，但为了争取更多的潜在承租人资源和市场份额，实际又以较低的价格成交，此时采用低走方式，也不失为明智之举。而高开，也正可以因此而突出项目的非凡品质，以此树立项目的美好形象和知名度。写字楼项目本身体量大，需要尽快聚集人气，打造热销之势和同类写字楼项目在某段时间之内市场供应量过大，存在过于激烈的竞争属于低开高走策略适用的写字楼。7.工商行政管理的对象是( )。A:市场经营主体及其市场行为B:企业设立登记C:企业发展战略D:市场经营主体及其发展战略答案：A8.在家庭保险中，保险公司不对担保人实行全额保险，而是规定某些最低数量的免赔额，主要是针对()。A:逆向选择B:委托人一代理人问题C:背德行为D:负的外部性答案：C解析：由于信息不对称，市场的方不能观察到另方的行动，则另方就可能因此采取不利于对方的行动，这即为背德行为。背德行为是指个人在获得保险公司的保险后，缺乏提防行动，而采取更为冒险的行为，使发生风险的概率增大的动机。题中所进针对的即为背德行为。9.业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为()模式。A:转租B:包租C:委托管理D:出租代理答案：C解析：本题考核的知识点为委托管理模式的定义。物业租赁管理模式包括：包租转租模式，出租代理模式，委托管理模式。委托管理模式是指业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。10.人群关系理论的基本观点有( )。A:影响人的生产积极性，除了物质利益等物质因素以外，还有社会的心理因素B:管理上强调实行工作方法的科学化，劳动组织的专业化，作业程序的标准化C:主张沟通人际关系来提高管理的效率D:在企业中并存着正式组织和非正式组织E:生产效率的提高和降低，主要取决于工作方法答案：A,C,D11.关于气质在管理实践活动中的作用，下列说法不正确的是()A:气质类型无好坏之分B:气质可以影响人的情感和行动C:气质可以影响人的活动效率D:气质决定个人活动的社会价值和成就的高低答案：D解析：气质是人的个性心理特征之一，指个人的心理活动典型地表现在动力方面的特征，包括心理过程的强度、心理过程的速度和稳定性、心理活动的指向性等。它是影响人的心理活动和行为的动力特点，是人的稳定的心理特征之一。气质在管理实践活动中的作用包括以下内容：气质类型无好坏之分，气质不能决定个人活动的社会价值和成就的高低，气质可以影响人的情感和活动效率。12.以下关于学校学生管理的说法，错误的是()。A:在校方的同意或授权下，物业服务企业可以利用假期或空余宿舍进行租赁经营B:学生食堂采用社会化后勤的方式管理更有利C:在学校组织的各种聚会活动中，物业服务企业要积极配合D:学生管理主要包括宿舍管理、学生食堂管理以及聚会管理答案：B解析：所谓学校社会化后勤，简单讲，就是采取一包了之的做法。而后勤社会化则是采取学校统一管理，定期检查，奖优罚劣，末位淘汰，主动权和决策权仍然掌握在学校手里。后者的做法，应该是学校后勤改革的方向。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。13.业主委员会委员资格终止后，该业主应当自()起在限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。A:终止之日前一天B:终止之日后一天C:终止之日后一周D:终止之日答案：D解析：业主委员会委员除了要符合当选委员的六个条件外，如果有以下情形之一一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员的资格应当终止：(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；(2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的：(4)有犯罪行为的：(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的；(6)拒不履行业主义务的；(7)其他原因不宜再担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止后，该业主应当自终止之日起限定时间内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。14.零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业()的中心。A:经营策略B:管理策略C:发展策略D:营销策略答案：A解析：经营策略主要包括：(1)树立品牌形象，参与市场竞争；(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟；(3)必要的经济回报。树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，就成为企业经营策略的中心。15.政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，体现了房地产投资（）的特点。A:各异性B:适应性C:相互影响性D:政策影响性答案：C解析：相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这便是房地产投资相互影响性的反映。16.房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种，以下属于房地产有偿转让方式的有()。A:买卖B:抵债C:赠与D:租赁E:继承答案：A,B解析：房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。城市房地产转让管理规定对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情况。17.房地产市场需求预测分析的具体内容不包括()A:就业分析B:人口和家庭分析C:收入分析D:支出分析答案：D解析：房地产市场需求预测分析是指详细分析物业所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。具体内容包括：就业分析、人口和家庭分析、收入分析。18.房地产投资的特性包括()A:位置固定性或不可移动性B:政策影响性和相互影响性C:寿命周期长D:成本管理依赖性E:适应性和各异性答案：A,B,C,E解析：房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。19.办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的()。A:书报费B:交通费C:购置工具费D:取暖费E:职工教育经费答案：A,B,D20.从20世纪90年代初到物业管理条例颁布前这一阶段的物业管理法规主要特点是()。A:配套性B:过渡性C:借鉴性D:经验性E:针对性答案：B,C,E21.古希腊医生希波克拉特根据日常观察和人体内的体液各人多寡不同的假设把气质分为四种类型，其中性情急躁，动作迅猛的为( )类型。A:多血质B:黏液质C:胆汁质D:抑郁质答案：C解析：本题考核的是气质的类型和特征。古希腊医生希波克拉特根据日常观察和人体内四种体液(血液、黏液、黄胆汁、黑胆汁)各人多寡不同的假设把气质分为四种类型，即性情急躁、动作迅猛的胆汁质;性情活跃、动作灵敏的多血质;性情沉静、动作迟缓的黏液质;性情脆弱，动作迟钝的抑郁质。22.物业管理成本中，关于划清营业成本与期间费用的界限，说法错误的是()A:营业成本与期间费用两者可以混淆，但不得互相挤占B:成本是在收益实现后即得到补偿C:期间费用计入当期损益D:凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计人管理费用或财务费用答案：A解析：营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占。成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益。凡期间费用要按有关规定（或标准）分别计入管理费用或财务费用。这样，就能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。23.某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。请分析后回答以下问题：1.产生上述情况的可能原因有哪些?2.应采取怎样的措施来解决这一问题?答案：解析：1.可能原因：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因。2.应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食;对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好四害知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除四害孳生场所。利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠;同时加强宣传教育，取得业主配合。24.个体从原有的生活方式向另一种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程是指( )。A:初级社会化B:基本社会化C:再社会化D:继续社会化答案：C25.对于绿色建筑，物业服务企业经营与管理过程中应遵循()的理念。A:四节一环保B:以人为本C:因地制宜D:可持续发展E:信息化管理答案：B,C,D解析：物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、节材、环境保护。该考点来自教材的第十章“物业经营管理的未来发展”中的第二节。26.从历史发展的角度把社区划分为( )。A:城市社区B:村舍式社区C:流动性社区D:农村社区E:集镇社区答案：A,B,C,D27.房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系，同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是()A:有偿合同B:债权合同C:双务合同D:要式合同答案：D解析：房屋租赁关系是一种经济契约关系，它体现契约双方有偿、互惠互利的关系。同时由于房屋租赁的特殊性，租赁契约又必须是要式合同，而且是法定要式合同。28.根据合同法，租赁合同期限超过()年，视为无效合同。A:5B:10C:15D:20答案：D解析：本题考核的知识点为租赁合同的期限。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。29.业主大会依法作出的决定，对()具有约束力。A:已入住业主B:开发企业C:全体业主D:物业服务企业答案：C解析：业主大会按照物业管理条例和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。30.全面建设小康社会的重要任务是()A:发展经济B:提高居住质量C:实行宏观调控D:提高人民生活水平答案：B解析：经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。31.关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是()。A:事后控制是事中控制的延续B:事中控制是事后控制的前提C:事后控制是成本控制的中心环节D:事后控制是下一循环中事先控制的组成部分答案：C解析：本题考核的知识点为事后控制的定义。成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。事中控制，是成本控制的中心环节。由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。32.物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。A:业主B:业主大会C:业主委员会D:居委会答案：A解析：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。33.实行前期物业管理招标投标的意义包括()。A:有利于保证物业服务质量，减少物业管理争议B:有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为C:有利于创造物业管理公平的市场竞争环境D:有利于物业服务企业提高物业服务质量E:体现了结果均等的市场原则答案：A,B,C,D解析：与“一对一”的协议选聘相比，通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在以下几个方面：有利于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议都有重大作用，有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业服务企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。34.房地产市场指标中，可以作为研究职工生活和确定工资政策依据的指标是()A:城镇登记失业率B:城市家庭总支出C:商品零售价格指数D:城市居民消费价格指数答案：D解析：城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。35.在实际交易中，关于买方和卖方市场的说法，错误的是()A:买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场B:卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场C:在买方市场下，成交价格会偏向最高卖价D:在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价答案：C解析：买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。36.房地产所有人向银行借款以自有房屋作抵押，必须办理()。A:总登记B:转移登记C:变更登记D:他项权利登记答案：D解析：他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。其中既包括担保物权，如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等。由于承租权周期短暂，变化很快，目前房地产行政主管部门不作为房屋产权管理机构的登记事项，仅由房屋交易管理机构做房屋租赁备案登记。产权管理机构的他项权利登记主要是抵押权登记，还有很少量的典权登记。37.()是与人们完成某种活动有关的必备的个性心理特征。A:个性B:性格C:气质D:能力答案：D解析：能力是与人们完成某种活动有关的必备的个性心理特征。38.()是指以物业价值为基础确定的租金。A:市场租金B:商品租金C:福利租金D:成本租金答案：B39.设备磨损类别中，使设备精度降低、劳动生产率下降的是()A:第一类有形磨损B:第二类有形磨损C:第一类无形磨损D:第二类无形磨损答案：A解析：设备磨损类别中，第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。40.产权登记制度下所进行的房地产权属登记()。A:既具有公示力，又具有公信力B:无公示力，也无公信力C:只具有公示力，无公信力D:只具有公信力，而无公示力答案：A解析：政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。权证登记制度认为当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。41.业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，业主大会和业主委员会可以追究其()。A:刑事责任B:违约责任C:行政责任D:侵权责任答案：D解析：物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主：业主大会和业主委员会可以依照民法通则、物权法等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任；物业服务企业可以依据合同法、物权法和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任。42.在零售商业物业经营管理中，业主将商业运营业务以外的商业物业管理责任全面委托给物业服务企业，这种管理模式是()。A:部分委托B:业主自管C:全面委托D:委托结合答案：A43.市场细分时的可区分性是指细分市场的()可以清楚地加以区分。A:规模B:购买力C:特征D:客户答案：C解析：可衡量性是指细分市场的规模、购买力和特征是可以被衡量和推算的，可区分性是指细分市场的特征可以清楚地加以区分。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第四节。44.根据是否考虑()因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A:利润率B:通货膨胀率C:利率D:资金时间价值答案：D解析：盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算得出的指标，通常在对投资项目进行概略评价时采用，动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。45.清洁卫生操作的基本方法不包括( )。A:全面清扫B:垃圾收集和垃圾处理C:晶面处理D:自行作业答案：D46.关于物业管理的产生和发展，下列说法不正确的有()。A:物业管理起源于19世纪60年代的英国B:改革开放前，我国房屋管理一直采取福利型的行政管理模式C:物业管理新体制仅在新建住宅区推广D:现阶段，我国实行住房商品化制度E:20世纪初，英国成立了第一个行业协会答案：C,E解析：C项，改革开放后，住房商品化制度在我国逐步展开，目前，物业管理新体制不仅在新、日住宅区全面推广，而且也在工业园区、办公楼字、学校、医院、体育场馆等各类物业广泛采用。E项，20世纪初，美国成立了第一个行业协会芝加哥建筑管理人协会。47.高层住宅小区及写字楼清洁卫生管理应注意检查的内容包括()。A:清洁工仪容仪表及工作纪律等B:楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物C:电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物，信报箱、窗台等上平面积尘，绿化带、花坛内垃圾杂物D:室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水，各类机房、设备房内的积尘，地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等E:大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘，公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴答案：A,C,D,E解析：除ACDE四项外，绿化带、花坛内垃圾杂物也属于高层住宅小区及写字楼清洁卫生管理应检查的内容。B项属于多层小区清洁卫生管理应检查的内容。48.写字楼租金的调整有()策略。A:稳定价格B:高开低走C:高开高走D:低开高走E:低开低走答案：A,B,D解析：写字楼租金的调整大致有稳定价格、高开低走、低开高走三种策略。49.下列选项中，与保险合同发生间接关系的是 （ ） 。A.保险人 B.投保人C.被保险人 D.保险经纪人答案：D解析：保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括保险人、被保险人和投保人。关系人是指与合同发生间接关系的人，如受益人、保险代理人、保险经纪人。50.为了保证维修基金的安全，住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法规定维修基金应当()，严禁挪作他用。A:专户存储、专款多用B:多户存储、专款多用C:多户存储、专款专用D:专户存储、专款专用答案：D解析：为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法，该办法规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用。51.下列关于统计指标的说法中，正确的是()。A:统计指标是现象总体特征属性的文字表达B:平均指标是其他指标分析的基础C:总量指标抽掉了差异性D:相对指标抽掉了整体规模答案：D解析：相对指标反映各部分构成与相互关系，抽掉了整体规模。A项，统计指标是现象总体特征属性的数量表达，B项，总量指标反映出总体的大小和范围，是其他指标分析的基础，C项，平均指标反映总体的一般水平和集中趋势，抽掉了差异性。52.根据物业服务收纳费管理办法，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取()形式。A:政府定价B:政府指导价C:市场调节价D:按成本定价答案：A解析：随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，因此物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。53.自行组织物业管理招标活动的招标人应具备的条件是( )。A:拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员B:具有编制招标文件的能力C:具有组织开标、评标的能力D:具有组织定标的能力E:拥有20名以上相关技术管理人员答案：A,B,C,D54.对于重点和重要设施设备的维修，应该更加强调()。真题A:事后维修B:紧急抢修C:预防性维修D:大修答案：C解析：预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式，特别是对重点和重要设施设备，更应该实行预防性维修。55.商品住宅的业主应当在()，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项维修资金专户。A:办理购房手续前B:办理房屋入住手续前C:办理房屋入住手续后D:办理房屋人住手续后10日内答案：B解析：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。56.非出售的新建物业项目通过招投标方式选择前期物业服务企业的，招标人应当在交付使用前()日完成招投标工作。A:20B:30C:60D:90答案：D解析：通过招投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成，预售商品房项目应当在职得商品房预售许可证之前完成，非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。57.在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过()确定的。A:口头约定B:租赁合同C:非要式合同D:单务合同答案：B解析：租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。58.房地产开发主管部门在收到新设立的房地产开发企业备案申请后()日内向符合条件的企业接点暂定资质证书。A:10B:15C:20D:30答案：D解析：房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业接点暂定资质证书。59.照明配电线路的组成部分包括()。A:高压线B:进户线C:配电箱D:干线E:支线答案：B,C,D,E解析：照明配电线路自进户线、配电箱、干线和支线组成。进户线是指从外墙或地下室到总照明配电盘的这段线为进户线。配电箱是接受和分配电能的装置，有总配电箱和分配电箱。干线是指从总配电箱到各分配电箱的线路。支线是从分配电箱引出的照明线路。60.居住小区文化的核心是( )。A:环境文化B:行为文化C:精神文化D:制度文化答案：C61.在设施管理中，整合质量管理过程的质量支柱包括()A:质量服务从用户服务开始B:必须授权给雇员C:必须承诺不断进步D:必须愿意并能够接受评价与评价自身E:质量服务应该在公司内得到共识并面向市场答案：A,B,C,D解析：在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。这一整合过程由质量的五大支柱构成：(1)质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何；(2)必须承诺不断进步；(3)必须愿意并能够接受评价与评价自身；(4)必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身，他们的工作；(5)质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。62.物业服务企业在进行固定资产折旧费估算时，各类固定资产包括 （）。 A.交通工具 B.通信设备 C.办公设备 D.物业管理用房E.工程维修设备答案：A,B,C,E解析：固定资产折旧费是指物业服务企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括：（1）交通工具；（2）通信设备；（3）办公设备；（4）工程维修设备；（5）其他设备。63.楼梯般的组成部分包括()。A:梯段B:休息平台C:栏杆扶手D:散水E:勒脚答案：A,B,C解析：楼梯一般的组成部分包括：梯段，是自若干个踏步组成的联系两个不同标高平台的倾斜构件，其作用是供人们使用和承重。从安全和适用角度考虑，每个梯段的踏步数不宜超过18级也不宜少于3级。平台，是联系倾斜梯段的水平构件，其作用是供人们行走时缓冲疲劳和转换梯段方向。栏杆扶手（栏板），设置在梯段及平台边缘，是保证楼梯使用安全的防护构件，以利于行人扶靠和防止跌落。64.在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与()管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。A:资产B:零售C:基金D:设施答案：C解析：在房地产投资信托基金的组织结构下，物业服务企业的管理工作，要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。65.前期物业服务合同的特征是()A:前期物业服务合同具有过渡性B:前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订C:前期物业服务合同是要式合同D:前期物业服务合同具有连续性E:前期物业服务合同具有长期性答案：A,B,C解析：前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同具有过渡性；(2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订；(3)前期物业服务合同是要式合同。66.物业管理与居住心理效应中，( )是指在人际相互作用过程中形成的一种夸大的社会印象。A:近因效应B:首因效应C:晕轮效应D:移情效应答案：C67.对于使用增量预算的预算编制方法前提，说法正确的是()。A:所有的业务活动是企业必须的B:业务是稳定的C:原有的各项业务都是合理的D:成本是稳定的答案：A,C68.物业服务定价成本监审、监督和审核的客体是()。A:实行市场调节价的物业服务收费标准B:实行政府指导价的物业服务收费标准C:实行政府定价的物业服务收费标准D:实行企业定价的物业服务收费标准答案：B69.房屋租赁合同中，承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取()A:超额租金B:滞纳金C:利润回报D:百分比租金答案：B解析：租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。承租人应当按照合同规定交纳租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有权收取滞纳金。70.根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标和( )招标。A:物业产权人为主体的B:单项服务项目C:分阶段项目D:顾问项目答案：D71.下列关于商业模式的说法错误的是()。A:商业模式是“企业战略的战略”B:从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题C:广义的商业模式又称为盈利模式D:商业模式是企业创造价值的核心逻辑答案：C解析：商业模式有广义和狭义之分，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴及关系资产等一系列商业要素的集成。从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题。商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”，它事关行业发展战略的定位、方向、原则和目标，这都决定了必须站在行业发展战略的高度来探讨物业管理的商业模式问题。72.物业租金中，净租通常在()中采用。A:短期租赁B:中短期租赁C:长期租赁D:自动延期租赁答案：C解析：净租通常在长期租赁中采用，租赁时间可达10年以上。73.企业经营战略管理的全过程可以概括为三个阶段，即经营战略分析、经营战略形成、经营战略实施与控制。下列属于经营战略分析阶段的是()。A:确定企业的使命与目标，进而明确经营思想与指导方针B:经营战略类型的选择C:经营战略实施行动计划的制订D:企业组织机构的战略适应性配置答案：A解析：经营战略分析阶段的工作主要是经营战略分析等基础性的工作，具体包括：确定企业的使命与目标，进而明确经营思想与指导方针；进行企业外部环境的分析，找出生存与发展的机会和威胁；进行企业内部条件分析，找出优势与劣势。B项属于经营战略形成阶段的内容，CD两项属于经营战略实施与控制的内容。74.与上层建筑的其他组成部分相比，法所具有的特征包括()。A:法作为个整体在国领域内具有普遍的约束力B:法是自国家制定或认可的社会规范C:法是自立法机关制定或认可的社会规范D:法是规定了人们权利和义务的社会规范E:法是自国家强制力保证实施的，具有普遍约束力的社会规范答案：A,B,D,E解析：法是上层建筑的重要组成部分，与上层建筑的其他组成部分（如政策、道德、宗教等）相比，具有以下特征：国家创制性。法是自国家制定、认可和解释的规范，体现统治阶级（或人民）的意志。国家创制法的方式包括制定、认可和解释三种，普遍适用性。法的普遍适用性包括两层意思：一是法作为一个整体在国领域内具有普遍的约束力，二是要求法律面前人人平等，以权利义务为内容。法是通过规定人们的权利与义务来实现统治阶级意志，调整社会关系的。权利是指法律上赋予人们实现其利益的某种能力、资格。义务与权利相对，是指法律规定人们必须履行的某种责任，由国家强制力保证实施。任何社会规范都由某种强制力保证其实施，但只有法是自国家强制力保证实施的。这种国家强制力表现为军队、警察、法庭、监狱等。75.最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()。”A:60%B:70%C:80%D:90%答案：C76.从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为()。A:物业服务提供商B:物业服务开发商C:物业资源开发商D:物业顾问服务商E:物业顾问提供商答案：A,C,D解析：虽然我国目前有几万家物业服务企业，其自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是，从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：物业服务提供商，物业资源开发商，物业顾问服务商。77.集群心理特征不包括()。A:责任性B:情绪性C:同质性D:被暗示性答案：A解析：集群心理具有如下特征：(1)同质性和过激性；(2)情绪性和被暗示性；(3)无责任性。78.物业管理条例规定，住宅物业的前期物业管理服务投标人少于( )个的，经依法批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。A:3B:4C:5D:6答案：A79.物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是( )。A:编制招标文件B:投标申请人的资格预审C:发放招标文件D:接受投标文件答案：C80.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由()来评估确定。A:房地产主管部门B:法院C:房地产价格评估机构D:房地产开发商答案：C解析：房地产抵押的主要规则之一为：设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。81.对于物业服务企业操作层员工中的维修员来说，维修员技能培训的主要内容包括( )。A:突发水浸事故的处理能力B:玻璃幕墙的清洁能力C:车辆冲卡事件的处理能力D:室内门窗的维修能力答案：D82.房地产开发企业二级及以下资质由()审批。A:市人民政府B:省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门C:省、自治区、直辖市人民政府D:国务院答案：B解析：二级资质及二级资质以下的房地产开发企业，承担业务的具体范围自省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。83.物业服务收费实行政府指导价的具体方式是由()根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准。A:房地产公司B:房地产行政主管部门C:政府行政主管部门D:房地产权属机关答案：B解析：物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。84.下列物业经营管理的内容中，以运行管理为主的是()。A:物业管理和设施管理B:物业管理和资产管理C:设施管理和投资组合管理D:资产管理和投资组合管理答案：A解析：物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业投资组合管理以策略性管理为主。85.进行市场细分，应遵循的原则包括()。A:可控制性B:可衡量性C:可进入性D:可营利性E:可区分性答案：B,C,D,E解析：有效市场细分的原则包括：可衡量性、可进入性、可营利性以及可区分性。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第四节。86.编制弹性成本（费用）预算的主要方法有()A:列表法和公式法B:定额法和列表法C:分解法和公式法D:预算法和列表法答案：A解析：弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。编制弹性成本（费用）预算的主要方法一般有两种：(1)列表法；(2)公式法。87.业主大会活动规则中，定期会议与临时会议由()组织召开。A:业主大会B:业主委员会C:房屋管理部门D:业主答案：B解析：业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。88.下列选项中，对文化的特点表述错误的是( )。A:一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源B:价值观是文化的主要变量C:文化的传播与融合是文化发展的主要动力D:语言是文化的函数答案：D89.前期物业管理的风险中最主要的是( )。A:合同风险B:专业服务咨询的风险C:管理项目外包存在的风险D:项目接管的不确定性带来的风险答案：A90.物业服务企业应与其使用人另行签订书面协议的服务包括()。A:保洁、垃圾清运服务B:停车管理服务C:区域内的会所经营D:其他附属房屋经营E:广告经营答案：B,C,D,E解析：对于停车管理服务，物业服务企业应与停车场车位使用人另行签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。除停车管理服务项目外，物业管理区域内的会所经营、其他附属房屋经营，以及广告经营，均应当参照相关停车管理服务经营项目的约定原则，明确权利义务。91.在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行()。A:-般性的检查调整工作B:严格细致的维修工作C:严格细致的检查调整工作D:-般性的维修工作答案：C解析：在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作。92.关于“社会闲散效应”，下列说法错误的是()。A:个体在群体压力的影响下产生一些个人单独活动时不会出现的行为B:多个人在起工作还不如一个人工作时多产C:群体情景下个人的努力与贡献不如单独工作时明显D:人们在群体中宁愿其他人承担更多任务答案：A解析：社会闲散效应，又称社会惰化效应，指的是多个人一在起工作还不如一个人工作时多产。当个人在任务上的努力不能得到评估时，他人在场会导致社会惰化。造成社会闲散效应的主要原因在于：在群体情景下各人的努力与贡献不如单独工作时明显，人们在群体中宁愿其他人承担更多任务。93.下列关于业主对其建筑物专有部分的所有权的表述正确的有()。A:可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的B:不可以依法出租，获取收益C:可以出借D:可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人E:将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意答案：A,C,D,E解析：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利包括：业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，也可以依法出租，获取收益，还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等，还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。94.会计报表类型中，()是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。A:资产负债表B:利润表C:成本报表D:现金流量表答案：C解析：财务报告分析中，成本报表是反映物业服务企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及构成情况的报表，它可以包括各个部门的成本费用表。95.课堂教学法是物业服务企业培训中常用的培训方法之一，其具有( )特点，多用于知识培训。A:传统性B:直观性C:系统性D:不连贯性E:连贯性答案：C,E96.物业企业自行组建经营管理团队，对写字楼项目实施经营管理的模式是（）A:自主经营型B:联合经营型C:委托经营型D:专业经营型答案：A97.我国合同法的基本原则包括()。A:合同自自原则B:平等互惠原则C:合同正义原则D:诚实信用原则E:鼓励交易原则答案：A,C,D解析：合同法第二条至第八条规定了民法的基本原则：平等，自愿，公平，诚实信用，遵纪守法，依合同履行义务。98.要做好对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护，物业管理单位必须了解的情况包括()。A:建统结构B:管线走向C:设备安装D:施工队伍E:承包单位