物业设备设施工程管理

二、物业设备设施概述 7、设备维修管理 8、更新改造管理四、工程维修计划的制定五、工程部在物业管理中的作用 负责本组安全生产、员工人身安全和设备安全的管理工作。做好本组维修工具的管理工作，登记造册。做好本组员工的专业培训和技能训练。协助安管组做好相关工作。协助管理处主任修改作业指导书。完成领导交给的其他任务。使用人字梯时，应放置平稳，扣好保险，人不能站在梯子的最上面。工作时，穿戴好劳防用品，必要时应戴安全帽。在无照明的室内作业时，应使用安全电压行灯或手提电筒。使用电动工具应先检查，确认安全可靠后方可使用。特殊工作除遵守以上规定外，还须遵守行业规定。工程维修工应每天对大楼的设备设施进行巡检并做好记录。设备在运行过程中出现故障，应及时修理并做好质量记录，填写设备修理记录及设备故障处理汇总表，对于不能解决需外部维修时，工程维修工应先填写设备（设施）外委维修申请表，管理处领导批准后落实维修单位。维修后，由工程维修工对设备功能进行鉴定，填写工程（服务）完成验收表。需外购的设备或器具，由工程维修工填写设备（设施）购置申请表送管理处审核，必要时送公司审核。经批准后，工程维修工落实采购。新增的设备或器具应在设备台帐中登记。工程维修工每月初收集上一月的质量记录，整理归类编目后，交管理处汇总归档。外来人员进入设备机房，应填写外来人员出入登记表。做好供方服务质量评审工作。每月20日前，做好大楼物品采购计划并做好采购物品的验收工作。如遇水侵、火灾、触电等突发事件，必须以最快的速度赶到现场，采取各种相应的应急、急救措施，并负有处理事故的责任。协助、监督供方做好设备设施的维修、养护工作。事假、公休应提前通知管理处主任，按规定办理手续。否；确定是否空调管路漏水是，如冷凝水集水管堵塞，应进行疏通做好相关记录。否；确定是否生活用水设施漏水是，检查用水设施的漏水情况，确认后先关闭该楼层内生活用水总阀查明原因，进行维修。恢复正常后，打开所关闭的阀门。做好相关记录。否；尽快查明原因和影响范围检查水箱水位情况和水泵开停状态检查市政供水是否正常通知管理处领导。保养时，应对水泵电器控制箱进行检查、测量、清洁；水泵马达检查、清洁；水泵盘更检查，必要时更换；水泵金口滤器清洗。工作完毕后，应对设备进行运行试验，确认其正常后方可投入工作并清理工作场地。做好设备维修保养的记录工作。接触器、继电器检查：接触器主触头要平整无严重烧蚀现象，并接触良好。接触器辅助触头、继电器触头接触完好，无接触不良、打火现象。电容器检查：（检查前应用10mm电线短路电容器桩头，以免电容器向人体放电，发生电击事故。）检查壳体是否良好，观察电容器应无明显鼓胀、破裂，桩头表面应无锈蚀，污迹。如有鼓壳、渗油的电容器，要及时更换。电容器充放电测试完好。显示仪表、各接线端桩头紧固检查：显示仪表应处于指示值，准确、有效且灵敏。各接线端桩头要处于紧固良好，无松动状态。 注意事项： 现场相关工作部位，应有醒目警示标识，防止发生人身、设备事故。各接线端检查：检查箱内各接线端紧固状态，不能有松动、接触不良桩头存在。线路绝缘测量：其线路对地绝缘测量电阻要大于M以上。上述工作完成后，取下标识牌，将其控制箱送电投入正常工作。若有无法解决的问题及时上报有关领导。维修工每天检查大楼的公共广播设备并做记录。每半年对功率放大器、录放机、VCD机、区域选择器进行保养一次并做记录。系统出现故障应在15分钟内到达现场，迅速查明原因，一般故障30分钟内排除；疑难故障当天解决；积极联系供应商，争取2天内解决。（特殊原因除外）。每年对大楼巡更系统、红外线防盗报警系统、门禁系统做一次保养并做记录。系统出现故障应在15分钟内到达现场，迅速查明原因，一般故障30分钟内排除；疑难故障当天解决；积极联系供应商，争取2天内解决。（特殊原因除外）主体工程：屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在维修保养时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢盘混凝土构件，如 “铁涨”的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应采取加固或替代措施。装修工程：门窗维修保养后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理或更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应使更换的门窗与原门窗一致。踢脚板局部损坏、残缺脱落的，应修复或更换。楼地面工程：普通水泥地面起沙、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做。地面面砖损坏、破碎、高低不平的，应拆除重铺。屋面工程：屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。钢筋混凝土屋面漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。饰面工程：外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下进行。外墙勒脚损坏的，应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙群损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。油漆粉饰工程：木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性的进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。上水管、雨水管、污水管或其他各类管道件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再涂防锈漆，最后面漆；各种类形铁件油漆保养周期一般为2-3年。室内墙面等维修保养时可刷新，其用料应采取新型涂料。建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。空调设备保养记录(2-2)(年保养)设备名称：电加热器工作内容：1.过滤器清洗。 2.检查压力表。 3.手动阀检查加牛油。 4.管路，箱体，清洁。 5.箱内清洁 6.加热器除垢设备编号、更换元件、工作结论、保养人、日期、验证人、日期空调设备保养记录(1)设备名称：处理新风机、新风机工作内容：1.箱体内交换器翅片清洁。 2.凝结水盘清洗。 3.手动阀、电磁检查。 4.马达皮带调整。 5.电动机机架防震弹簧检查及调整。 6.管道过滤器清洗。 7.各固定部件紧固。 设备编号更换元件工作结论保养人、日期、验证人、日期。