加权平均法中权重的定量确定方法探析

加权平均法中权重的定量确定方法探析摘自中国房地产估价与经纪2014年1期 作者：范向东 候茂松 摘要： 本文通过选取打分评价因素、建立打分评价体系的方式，解决房地产估价报告中定量确 定估价结果各估价方法权重的问题，并结合实际报告进行了详细的说明。关键词：房地产；估价结果确定；定量确定权重在房地产估价报告中，估价结果确定过程中经常会出现两种或多种估价方法的测算结果相差较大的情况，多数估价报告中一般采用加权平均法确定估价结果，各估价方法测算结果 所采用的权重多采用定性分析的方法进行确定，其确定的权重值带有较大的主观因素，难以 让人信服。为此，笔者就如何采用定量的方法进行权重的确定进行了思考，供同行指正。一、选取打分评价因素 要确定估价方法测算结果的权重，首先应选取打分评价因素。选取打分评价因素以考虑 各种估价方法的共性为主，适当考虑各种估价方法的特点，再对选取的打分评价因素进行定 性说明，明确打分的原则。本文根据以上原则选取了估价方法的代表性、估价资料的完整性、 参数选取的客观性、参数确定的时效性、估价结果的现势性等五个方面作为打分评价因素， 以下对该五个评价因素在打分中侧重考虑的方面分别进行分析说明。（一）估价方法的代表性 估价方法的代表性可从估价方法选取的过程进行判断，就其估价方法选取的分析是否充 分、合理，不采用的估价方法理由是否真实、可信等方面来确定。（二）估价资料的完整性 不同的估价方法要求的估价资料不完全相同，可根据各估价方法测算中应确定而无法实 际确定的内容，需要进行估价假设的多寡来确定各估价方法估价资料的完整程度。（三）参数选取的客观性 各种估价方法参数的选取应从市场调查获得，采用他处的参数数据应具备权威性，可从 以上因素来判断参数选取是否客观。（四）参数确定的时效性不同的估价参数均有时效规定，可从选取的参数是否在参数规定的时效范围内、该参数 发布的时间距价值时点的长短来确定参数确定的时效性。（五）估价结果的现势性当不同的估价方法测算的结果出现较大偏差时，应分析现时市场上同类用途房地产价格 的分布范围及幅度，并适当考虑房地产价格的发展趋势，综合确定估价结果的现势性。二、建立打分评价体系确定了打分评价因素后，就可以建立打分评价体系了。首先设定各评价因素的标准值。估价方法的代表性、估价结果的现势性很重要，其偏差 程度的大小对估价结果的影响很大，故设定其标准分值均为20 分。估价资料的完整性、参 数选取的客观性、参数确定的时效性相对来说不是很重要，在出现欠缺时可通过一些假设和 限制条件进行规避，故设定其标准分值均为10 分。为尽量避免人为因素的影响，根据评价因素的重要性及标准分值的大小，制定了打分考 虑因素，分三至四个等级，由专家根据打分考虑因素并结合估价报告分析确定各估价方法的 对应评价因素分值，最后汇总得到各估价方法的最终得分。再以各估价方法的最终得分与各 估价方法的最终得分的合计值进行比较，即得到其相应的权重值。打分评价体系表见表 1。A】扌T分评价体系表.念怙价才決丁夺嚕城-：介舟茂岀评帝因素标准 分谊和分芳虑因素估析方浚XXXX违削方法的 氏表性”估昨方注谴取分析充介.合理乳眾用的佔饰 方程理由夙宴.叩二20他工估价方法逍联分籾疑冷理，不呆用的佔价M土 那山不危5扎分；3估册松选取分析紀低据易理由- 5、4.佶怵方法述服帶洪，武选择了隈制憾用前方 船U处1估价畫豁的,01怙价覽詳羲整虑源依鰹充保他斜3.佔沛资料仃欠岐.来網餓瑟鳥&分; 玄姑檢资料不佥.难必有敕支持估价过虬 耐十- 客規性10L琢从市场上糕耿，就!A权威机构避布的擒息 上價取.10分：2,唇披H行分析取儈理山较充分.h 工專探曲理由无好析.11严逼先实，壮汕参数确定的 时效性1(1t龜数在规紀的时敢范團内，时点来超; 过1年*协卅；2参数在规定的时歿1E麗肉.但距静值时点超餐| 1耶小井：1蹈数超过址定的时僦臥隔现狰性 t餌得分201. 倍册结果与禺类州邂腐地产市场拚桥水乎一 致*且考虑了泉摊产命扬发堆趋静znih2. 估曲箱果与祠典用途腭地产阶猎水平貳* 敕*且适当考堪了房地产市场发展趋势，15分；3. 估折结果与間类用處腭地产价崭水平右罐證 距.未垮虐了房地产山场垃展箱势.m和4. 佔渝绕辱与同戋用嵌房地产前岳水平严靈不 询0纵旳:估矗方法一老换k裳阳皆ffr氣用断卄法4. fr if 和填写 i 5打分说明:（1）估价方法的代表性：比较法和收益法的选取是根据估价对象的实际情况以及市场 上评估数据选取的难易程度进行选取的，其理论依据及适用性均较充分，且方法选择的分析 过程比较充分到位，均有较强的代表性，故两种估价方法的代表性均得20 分。（2）估价资料完整性：比较法估价采用的资料均根据市场成交案例中获得，收集的相 关估价资料是较完整的，则比较法的估价资料完整性得10 分；收益法估价假设的是净收益 每年不变，采用净收益每年不变的计算公式，虽然其符合谨慎原则的要求，但其不符合市场 实际情况，其估价资料的完整性不足，故比较法的估价资料完整性得分为5 分。（3）参数选取的客观性：比较法的参数选取来自于市场，均有较强的客观性,得分为 10 分；而收益法中房地产报酬率的获得客观性不强，只采用了一种累加法来确定房地产报酬率， 而未采用客观性较强的市场提取法进行验算，带有一定的主观因素，可信度不高，故比较法 的得分为5 分。（4）参数确定的时效性：比较法选取的比较实例的成交日期距估价时点均不超过1 年， 其时效性较强，收益法中采用的市场租金及相关的运营费用均来自市场调查，其时效性也较 强，故两种估价方法的参数确定的时效性均得10 分。（5）估价结果的现势性：比较法选取的比较实例在区位状况上与估价对象基本一致， 但实物状况上尚有一些区别，即使做了修正，其现势性依然略显不足，收益法是间接通过房 地产的收益来求取房地产价值的，其测算结果是一种收益价格，其现势性略显不足，而且两 种方法均未考虑房地产市场发展趋势。经调查该区域曾经成交的案例以及评估人员以往的估 价业务结果比较来看，该估价对象的合理价位应在5500 6000 元平方米较合适，因此给 两种方法的得分均为1 5 分。比较法的得分为65 分，收益法的得分为55 分，则比较法的权重值=65/ （65+55） =54.17%收益法的权重值=55/ （65+55） =45.83%从以上打分过程及权重值结果看，较好的体现了比较法作为主要估价方法的原则，而且 权重值以取整数为宜，最后确定比较法权重为54%，收益法测算结果的权重为 46%。四、结语如何采用定量分析的方法进行估价结果权重的确定，一直以来在各估价报告中均较少涉 及，本文试图通过给评价因素打分的方式来确定估价方法测算结果的权重，从一定程度上解 决了估计结果确定的定量分析问题，当然，在一些环节上还有待进一步完善，但毕竟在定量 确定估价结果权重方面做出了一些有益的尝试，望同行不吝指教。作者单位：广西旗开房地产评估有限公司）