(完整版)房地产估价模拟试卷和答案

房地产估价模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1不动产具有供给有限特性，本质上在于（C）。A. 土地总量有限B.规划限制C.不动产不可移动D.价值量大2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内阳台建筑面积为10m2,套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D）。A.1667元/m2：B.1765元/m2C.1875元/m2D.2000元/m23. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（B）的行为。A. 宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系4. 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（D）。A.78万元B.882万元C.1210万元D.1272万元5. 一套建筑囤积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（C）。A. 实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B. 名义单价为1950元/m2，实际总价为20万元C. 实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D. 名义单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元6. 现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A）。A. 存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量拆毁量B. 存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C. 存量十新开发量十空置房量一拆毁量D. 存量十新增竣工量一拆毁量7. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（D）元/m2。A2139B2146C2651D26598. 现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（C）。A.2648元/m2B.2688元/m2C.2708元/m2D.2734元/m29根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（D）。A. 有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值10. 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已经进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于（D）调整。A市场状况B经济状况C物价状况D房地产状况11. 某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（B）。A.35年B.45年C.48年D.50年12. 某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（B）。A.10.0B.11.lC.11.9D.12.513. 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年.重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为（C）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元14. 某宗不动产32年土地使用权的价格为4000元/m2,对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格最接近于（C）。A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m215设临街深度价格修正率见下表。设临街深度价格修正率见下表。4-1S-J2limitsL&7AM11301-110Loai=另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（B）元/m2。A.6400B.6800C.6960D.760016某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该不动产的收益价格为（B）。A.368万元B.552万元C.561万元D.920万元17、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。A2004年4月6日B现在C重新估价的作业期D要求重新估价的委托方指定的日期18.某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即卩50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（C，。B.85.34万元D.213.36万元A.53.34万元C.106.68万元19、估价上的折旧注重的是（D）A原始取得价值的减价修正B原始取得价格的摊销与回收C重置价格的摊销与回收D价值的减价修正20. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C，A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、开发商利润和销售税费D、开发成本和管理费用21. 甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8，则下列表述中正确的有（D，。A. 乙地块比甲地块贵B. 甲地块的70年使用权楼面地价低于400元/m2C. 甲地块与乙地块的楼面地价相等D. 乙地块的70年使用权楼面地价高于340元/m222. 市场比较法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（C，A.假设开发发B.收益还原法C.路线价法D.成本法23. 某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700m，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（C）。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.724. 某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为（B）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.1025. 下列表述中，错误的是（E，。A. 开发经营期可分为开发期和经营期B. 开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C. 开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的起点相同D. 经营期可具体化为销售期和出租期E. 在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期结束。二、判断题（共25题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“厂表示正确；用“X”表示错误）1、城市房屋拆迁是强制性的，是某些特定条件限制下的价值，因此城市房屋拆迁估价不应采用公开市场价值标准进行评估，而是采用清算价值标准。（X）2、在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。（X）3、估价通常仅是求取估价对象在某一时间上的价格，而且这一时间估价人员可以随意假定。（X）4、在影响不动产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某不动产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该不动产价格的影响可能出现相反的情况。（）5、交易税费非正常负担的不动产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）6、土地由于具有不可毁灭性，不能再产生，所以无折旧，在中国也不例外。（X）7、不动产收益可以分为主观收益和客观收益两类。（）8、就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）9、在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为自然寿命。（X）10、假设开发法用于估价和用于不动产投资分析都是站在一个具体的投资者的立场。（X）11、假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）12、出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是与不动产的保值增值特性相悖。（X）13、某可比实例的实物状况比估价对象优9，则其实物状况修正系数为1.09。（X）14、不动产具有供给有限特性，本质上在于土地总量有限。（X）15、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（X）16、在城市规划上，地下建筑面积通常计容积率。（）17、地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。（X）18、某宗地已经完成拆迁和三通一平，由于这些费用已经发生，在应用假设开发法进行估价时，一定注意在评估待开发房地产价值时，要扣除拆迁成本和三通一平的成本。（X）19、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似不动产就可以作为可比实例。（X）20、交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来定。（）21、房地产的独一无二性，派生出了其不可移动性，可以说没有两宗房地产时完全相同的。（X）22、就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。（）23、所谓估价时点，是指房地产估价人员在进行房地产估价活动时的作业时间。（X）24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，不适宜采用假设开发法估价。（）25、估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。（）四、计算题（共50分、第1小题15分，第2小题15分，第2小题20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）1.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85，年运营费用约占租赁有效毛收入的35，报酬率为10。2、现有一平房，基底面积150m2,建筑面积面积100m2,土地使用权年限60年,从1990年5月20起计。该建筑物于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500月/m2,残值率为2%。此平房出租每月租金2000元,押金1万元。押金运用收益率8，报酬率10。租金损失准备金按1月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加，四税合计为年租金收入的17.5。管理费按年租金收入的5计提。维护费和保险费均按建筑物原值2计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的收益价格。3、某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某不动产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年1、土地取得2、工程建设1）住宅楼建设2）写字楼建设3、经营1）住宅楼销售2）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。4）目前，此类项目折现率为10%。5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。试计算该不动产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）