房地产估价师《房地产开发经营与管理》模拟试题含答案参考80

房地产估价师房地产开发经营与管理模拟试题含答案参考1. 单选题：以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是()。A.观察法B.专题讨论法C.问卷调查法D.实验法正确答案：C2. 判断题：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。（）正确答案：对3. 判断题：一般情况下，利率不会与平均利润率恰巧相等，也不会超过平均利润率。正确答案：对4. 判断题：虽然个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，但由于开发项目预售或销售的情况，无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险不只来自于申请贷款的购房者，也可能来自于开发商。（）正确答案：错5. 多选题：在风险分析中，风险评价阶段的工作包括（）。A.风险发生的概率大小B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险因素E.提出对风险对策的建议正确答案：DE6. 单选题：房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法正确答案：B7. 单选题：【2011年真题】下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是()。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表正确答案：D8. 判断题：可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（）正确答案：对9. 多选题：房地产开发项目策划中区位分析与选择包括（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.建筑总面积的分析与选择D.平面布置的分析与选择E.对出售、出租、自营等方式进行选择正确答案：AB10. 多选题：利率具有()特点。A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B.平均利率具有相对稳定性C.利率的决定具有很大偶然性D.平均利率具有政策性E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的正确答案：ABC11. 多选题：下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法正确答案：BE12. 多选题：【2011年真题】在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括()。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议正确答案：AB13. 单选题：某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%正确答案：C14. 多选题：企业决定应对主要竞争者的对策，可根据()情况做出决定。A.竞争者的强弱B.竞争者与本企业的相似程度C.竞争者表现的好坏D.竞争者在市场中的地位E.竞争者的多少正确答案：ABC15. 单选题：【2013年真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析正确答案：C16. 判断题：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营、收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。正确答案：对17. 判断题：客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。正确答案：对18. 单选题：【2014年真题】某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元人，看有多少业主参加。这种调查方法是（）。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法正确答案：D19. 单选题：基准收益率是导致投资行为发生所要求的()。A.最低投资报酬率B.最低投资利润率C.平均投资报酬率D.最低投资收益率正确答案：A20. 判断题：【2011年真题】财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。()正确答案：错21. 单选题：下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.资金融入方不需要还本付息C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.房地产权益资本主要来源于机构投资者正确答案：A22. 多选题：业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A.资本保值B.资本增值C.获取周期性收益D.降低投资风险E.抵御通货膨胀正确答案：ABC23. 多选题：房地产开发投资经济效果的大小用()等指标来衡量。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率E.资本金回报率正确答案：BCD24. 多选题：土地费用包括（）。A.土地征用拆迁费B.土地出让地价款C.土地转让费D.三通一平等土地开发工程费E.公共配套设施建设费正确答案：ABC25. 判断题：一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。正确答案：错26. 判断题：在双重代理的情况下，房地产经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般为单独买方代理和卖方代理的总和。()正确答案：错27. 判断题：在房地产市场调查中，竞争情况调查属于可控因素的调查，而市场营销因素调查属于不可控因素的调查。正确答案：错28. 判断题：房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上作出投资决策。（）正确答案：对29. 单选题：获得收益水平较高的投资类型是()投资。A.房地产B.储蓄C.股票D.债券正确答案：A30. 单选题：【2013年真题】房地产开发项目的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售正确答案：A31. 单选题：假设国债的收益率为10，市场整体的平均收益率为20，房地产系统市场风险系数是0.4，则某段时间内房地产业的预期收益率为()。A.14B.15C.13D.16正确答案：A32. 判断题：在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。（）正确答案：对33. 单选题：土地使用权划拨，是要经()以上人民政府依法批准。A.省级B.市级C.县级D.乡级正确答案：C34. 单选题：在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算正确答案：A35. 单选题：在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构过度放贷C.土地的稀缺性D.开发商之间的博弈正确答案：C36. 单选题：服务人口1万5万人，年营业额在3000万10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。A.地区购物商场B.居住区商场C.邻里服务性商店D.特色性商店正确答案：B37. 单选题：某家庭预计购买一套建筑面积为10平方米的经济适用住宅，单价为5400元每平方米，首付款为房价的25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5和6，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额为()元。A.1320B.1469C.1789D.2789正确答案：D38. 单选题：在房地产定价方法中，名牌策略属于()。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法正确答案：C39. 单选题：（）和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。A.解析法B.幕景分析法C.调查和专家打分法D.故障树法正确答案：A40. 单选题：在工程施工过程中，()负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工之后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.会计师D.造价师正确答案：D41. 判断题：承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。正确答案：对42. 判断题：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（）正确答案：错43. 多选题：从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：CDE44. 判断题：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。正确答案：对45. 单选题：【2013年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为()。A.13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%正确答案：A46. 单选题：以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法正确答案：A47. 单选题：项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析正确答案：B48. 单选题：对于申请贷款的房地产开发企业，国家要求其自有资金不低于开发项目总投资的()。A.30B.35C.40D.45正确答案：B49. 判断题：财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。正确答案：错50. 判断题：【2012年真题】不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。()正确答案：错51. 判断题：【2014年真题】我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计算的。（）正确答案：错52. 多选题：【2011年真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加正确答案：ABC53. 多选题：开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.购买税费正确答案：ABCD54. 判断题：【2014年真题】从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得的补偿。（）正确答案：对55. 单选题：由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险正确答案：B56. 多选题：房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性正确答案：ACDE57. 判断题：通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。正确答案：错58. 单选题：【2012年真题】在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率P的取值范围是()。A.P0B.P1C.0P1D.P1正确答案：C59. 单选题：下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场正确答案：D60. 多选题：下列内容不属于房地产开发策划方案的有()。A.融资方式与资金结构的分析与选择B.区位分析与选择C.开发时机的分析与选择D.实物分析和选择E.物业管理方案的分析和选择正确答案：DE61. 判断题：根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。正确答案：错62. 多选题：对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。A.利息备付率B.资产负债率C.流动比率D.速动比率E.偿债备付率正确答案：AE63. 多选题：金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A.风险评估B.项目评估C.担保方式评价D.环境评价E.贷款综合评价正确答案：BCE64. 判断题：分析信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。（）正确答案：错65. 多选题：下列费用中属于管理费用的是()。A.折旧费B.办公费C.咨询费D.修理费E.广告宣传费正确答案：ABCD66. 单选题：用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算正确答案：B67. 单选题：【2012年真题】某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为()万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03正确答案：B68. 判断题：初步可行性研究即通常所说的可行性研究，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。（）正确答案：错69. 单选题：我国央行目前规定，（）不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。A.建设银行B.工商银行C.商业银行D.农业银行正确答案：C70. 单选题：对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场正确答案：C71. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错72. 判断题：土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。()正确答案：对73. 多选题：下面()不属于工程项目施工阶段中质量控制的任务。A.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.施工现场的调研与分析E.对项目建设总周期目标的论证与分析正确答案：DE74. 单选题：【2012年真题】购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P正确答案：D75. 判断题：房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率高于合理空置率。（）正确答案：错76. 单选题：【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为()年。A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D77. 判断题：【2014年真题】对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）正确答案：错78. 多选题：土地费用主要包括（）。A.三通一平费用B.划拨或征收土地的土地征收拆迁费C.出让土地的土地出让地价款D.转让土地的土地转让费E.租用土地的土地租用费正确答案：BCDE79. 多选题：商业辐射区域分析包括可能的()分析。A.顾客流量B.商业聚集程度C.消费者行为D.消费者购买能力E.消费者喜好和偏好正确答案：ACDE80. 多选题：开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标正确答案：AB81. 单选题：在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断正确答案：A82. 多选题：下列市场调查的内容中，属于不可控因素调查的是()。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查E.分销渠道调查正确答案：ABD83. 单选题：【2011年真题】商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境正确答案：C84. 多选题：下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有（）。A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命B.自然寿命一般要比经济寿命长C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D.房地产的经济寿命与使用性质无关E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：DE85. 判断题：为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）正确答案：错86. 单选题：房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险正确答案：A87. 多选题：土地是房地产开发项目评估中的一个重要的计算参数。土地费用是由()。A.土地出让金B.城市建设配套费C.土地开发费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费正确答案：ABC88. 单选题：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机正确答案：B89. 判断题：从利率决定收入的情况看，在储蓄与投资相等时，利率影响投资，投资进而决定收入水平。正确答案：对90. 单选题：【2016年真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位正确答案：B91. 判断题：对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。所以一般认为，只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。（）正确答案：对92. 单选题：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险属于()。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.周期风险D.变现风险正确答案：B93. 判断题：工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（）正确答案：对94. 单选题：房地产开发投资通常属于（）。A.长期投资B.中长期投资C.中短期投资D.置业投资正确答案：C95. 单选题：当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率正确答案：B96. 单选题：动态投资回收期是指项目以()抵偿全部投资所需的时间。A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值正确答案：B97. 单选题：【2016年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000?，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/?，项目销售均价为8500元/?，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80正确答案：D98. 判断题：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（）正确答案：错99. 单选题：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额为()万元。A.536B.480C.520D.1016正确答案：B100. 单选题：【2014年真题】关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是（）。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同、期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优正确答案：D