房地产开发企业的会计核算

.wd.房地产开发企业的会计核算第一版一、设立时的核算一涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。二设置的主要帐户实收资本或股本、资本公积、管理费用等三会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算一涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。二设置的主要帐户开发成本、无形资产、投资性房地产等三会计分录模板 1、用于土地、商品房开发借：开发成本成本对象土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算一涉及的主要业务 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根基设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。二设置的主要帐户 开发成本、管理费用、销售费用等三会计分录模板1、为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 借：开发成本成本对象土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、工程开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 借：开发成本成本对象前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发工程开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 借：开发成本成本对象建筑安装工程费应交税费应交增值税进项税额一般计税可抵 贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发工程在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 借：开发成本成本对象根基设施建设费应交税费应交增值税进项税额一般计税可抵贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发工程内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。借：开发成本成本对象公共配套设施费应交税费应交增值税进项税额一般计税可抵贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。借：开发成本成本对象开发间接费应交税费应交增值税进项税额一般计税可抵贷：银行存款、应付职工薪酬等7、预提出包工程、公共配套设施建造费用、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用借：开发成本成本对象建筑安装工程费开发成本成本对象公共配套设施费贷：预提费用8、发生借款费用，支付利息时借：开发成本借款费用贷：银行存款9、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等10、分配成本核算对象成本：发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应中选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入。借：开发成本一期公共配套设施费二期公共配套设施费贷：开发成本会所开发成本地下车库10、开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用借：财务费用贷：银行存款四经典例题某企业是增值税一般纳税人，开发工程共有两期，开工日期均在2016年4月30日前，一期工程选择一般计税，二期工程选择简易计税。本月购进一批耐温防火材料，专用于一期开发工程，取得增值税专用发票1 张，注明金额为 100 万元，税额 17万元；支付二期工程建筑工程款合计 515 万元，取得增值税专用发票 3 张，注明金额为 500万元，税额15万元，款项均已通过银行存款支付。会计分录：1、购进防火材料时：借：开发成本成本对象建安工程费1000000 应交税费应交增值税进项税额 170000 贷： 银行存款 11700002、支付二期建筑工程款时：借： 开发成本成本对象建安工程费5150000贷： 银行存款5150000四、房地产完工阶段的核算一涉及的主要业务开发工程竣工结算二设置的主要帐户开发产品、主营业务成本、销售费用、管理费用、财务费用、固定资产三会计分录模板1、结转开发成本借：开发产品一期贷：开发成本一期2、行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用借：管理费用贷：银行存款、应付职工薪酬等3、完工后发生借款费用，支付利息时借：财务费用贷：银行存款4、为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用借：销售费用贷：银行存款等5、企业自用时借：固定资产贷：开发成本五、房地产销售阶段的核算一涉及的主要业务土地转让收入、商品房销售收入、配套设施转让收入、其他业务收入、预售收入、以商品房、土地使用权对外投资、对外出租等。二设置的主要帐户主营业务收入、预收帐款、主营业务成本、其他应付款、长期股权投资、销售费用三会计分录模板1、商品房纳税义务发生1收款借：银行帐款/应收帐款 预收帐款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税销项税额 或应交税费简易计税2差额纳税一般计税可扣除当期销售房地产工程对应的土地价款借：应交税费应交增值税销项税额抵减 贷：主营业务成本3结转销售成本借：主营业务成本 贷：开发产品 3、预收帐款处理1收到预售款时：借：银行存款 贷：预收帐款2预缴税款时一般计税：借：应交税费预交增值税 贷：银行存款简易计税：借：应交税费简易计税 贷：银行存款4、收到保证金的处理借：银行存款贷：其他应付款5、价外收入的会计处理借：其他应付款/银行存款等 贷：营业外收入违约金 其他业务收入手续费收入应交税费应交增值税销项税额或：应交税费简易计税6、商品房自用借：固定资产 贷：开发产品7、土地使用权对外投资借：长期股权投资贷：无形资产土地使用权应交税费应交增值税销项税额或：应交税费简易计税营业外收入差额8、商品房出租1转为出租时借：投资性房地产贷：开发产品2收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税销项税额或：应交税费简易计税3如果将作为固定资产的房屋出租需要提取折旧时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧9、资金拆借1借出资金时借：其他应收款贷：银行存款2收到利息时借：银行存款贷：财务费用利息收入 应交税费应交增值税销项税额10、期末应交税费应交增值税处理1转出未交增值税借：应交税费应交增值税转出未交增值税 贷：应交税费未交增值税2预缴税款抵减未交缴增值税借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税3申报后缴纳借：应交税费未交增值税 贷：银行存款11、购置增值税防伪税控设备时借：管理费用贷：银行存款借：应交税费应交增值税减免税款贷：管理费用12、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种借：税金及附加 贷： 应交税费应交城市维护建设税 应交税费应交教育费附加 应交税费应交土地增值税 应交税费应交房产税 应交税费应交车船税 应交税费应交城镇土地使用税13、缴纳印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税时：1印花税借：税金及附加贷：银行存款 2耕地占用税借：在建工程或无形资产贷：银行存款3车辆购置税的核算借：固定资产 贷：银行存款4契税的核算借：固定资产或无形资产 贷：银行存款14、代扣代交个人所得税1计算时借：应付职工薪酬/应付利润贷：应交税费应交个人所得税2上交时借：应交税费应交个人所得税贷：银行存款15、交企业所得税1预缴时借：所得税费用贷：应交税费应交所得税借：应交税费应交所得税贷：银行存款2汇算清缴时借：以前年度损益调整贷：应交税费应交所得税或相反分录四经典例题1、某企业是增值税一般纳税人，开发工程共有两期，两期建筑面积一样，开工日期均在2016年4月30日前，一期工程选择一般计税，二期工程选择简易计税。工程管理部购置办公用品 11.7 万元，无法在一、二期工程之间准确划分， 取得增值税专用发票 1张，注明金额为 10 万元，税额为 1.7 万元，款项通过银行存款支付。借：开发成本一期开发间接费 100000 应交税费应交增值税进项税额17000贷：银行存款 117000按建筑规模将进项税额在一、二期工程间划分： 进项税额转出额=17,0002=8500 元借：开发成本一期开发间接费 8500贷：应交税费应交增值税进项税额转出85002、A 房地产企业(一般纳税人自行开发了B 房地产工程，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开场预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元，同时办理房产产权转移手续。2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元其中：注明的增值税税额为110 万元。经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。1在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。应预缴税款=52501+11%3%=141.89 万元借：应交税费预交增值税 141.89贷：银行存款 141.892纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于可以开具增值税普通发票的情形。3销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。4纳税人应在7 月申报期按照方法第十四条规定确定应纳税额：销项税额=5250-15001+11%11%=3378.3811%=371.62万元进项税额=110 万元应纳税额=371.62-110=261.62万元应补税额=261.62-141.89=119.73万元纳税人应在7 月申报期应补增值税119.73万元。会计分录：1借：预收帐款 5250 贷：主营业务收入 4729.73 应交税费应交增值税销项税额 520.272差额纳税一般计税扣除当期销售房地产工程对应的土地价款借：应交税费应交增值税销项税额抵减148.65 贷：主营业务成本 148.653取得了建筑服务增值税专用发票借：开发成本B工程 1000 应交税费应交增值税进项税额110 贷：银行存款 11104月末结转借：应交税费应交增值税转出未交增值税261.62 贷：应交税费未交增值税 261.625预缴税款抵减未交缴增值税借：应交税费未交增值税 141.89 贷：应交税费预交增值税 141.896申报后缴纳借：应交税费未交增值税 119.73 贷：银行存款 119.73