大连理工大学22春“工程管理”《房地产估价》离线作业（一）辅导答案22

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟！ 住在富人区的她大连理工大学22春“工程管理”房地产估价离线作业（一）辅导答案一.综合考核(共50题)1.运用成本法估价时首先需要搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料。()A.错误B.正确参考答案：B2.假设开发法的操作过程中，首先需要选择最佳的开发利用方式。()A.正确B.错误参考答案：B3.运用路线价法进行土地估价的关健，是路线价的确定和深度指数表的制作。()A.错误B.正确参考答案：B4.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见。()A.正确B.错误参考答案：B5.房地产种类的不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如住宅区主要看重繁华程度、辐射范围等。()A.错误B.正确参考答案：A6.影响房地产供给量的因素主要包括该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好等等。()A.正确B.错误参考答案：B7.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。()A.正确B.错误参考答案：A8.实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象的状况。()A.正确B.错误参考答案：A9.待开发房地产，可以分为待开发土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。()A.正确B.错误参考答案：A10.假设开发法的基本公式为：待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续必要支出及应得利润。()A.正确B.错误参考答案：A11.对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。()A.错误B.正确参考答案：B12.对于应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。()A.错误B.正确参考答案：B13.房地产估价都有误差但是误差应在合理范围内。()A.错误B.正确参考答案：B14.求取建筑物折旧的方法主要有()。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法参考答案：ABD15.收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。()A.错误B.正确参考答案：B16.成本法中的“开发利润”是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商所能获得的税后利润参考答案：CD17.()也称为被估房地产、估价标的。A.估价客体B.估价程序C.估价原则D.估价方法参考答案：A18.三大基本估价方法不包括()。A.长期趋势法B.市场法C.收益法D.成本法参考答案：A19.长期趋势法可用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力。()A.错误B.正确参考答案：B20.房地产的类型按()划分，可以包括钢结构、钢筋混凝土、砖混和砖结构等。A.实物形态B.开发程度C.用途D.经营使用方式参考答案：A21.在比较法中，提高估价精度的一个基本保证，是指搜集的交易实例的内容信息要()。A.针对B.独特C.准确D.完整E.真实参考答案：CDE22.从宏观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量。()A.正确B.错误参考答案：B23.长期趋势法中直线趋势法适用于房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。()A.错误B.正确参考答案：A24.运用市场比较法进行房地产价格评估时，交易实例与待估房地产在当地市场供求关系应该基本一致。()A.错误B.正确参考答案：B25.收益法中确定报酬率的基本方法包括()。A.累加法B.市场提取法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法参考答案：ABE26.房地产种类不同，影响其价格的主要区位有不同要求，如商业房地产主要看其()、临街状况、交通等。A.繁华程度B.便利舒适C.运输条件D.周围环境和景观参考答案：A27.评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越小，评估出的价格会()。A.越高B.越低C.不变D.难说参考答案：B28.最高最佳使用原则，要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。()A.错误B.正确参考答案：A29.()是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：C30.房地产估价都有误差但是误差应在合理范围内。()A.正确B.错误参考答案：A31.房地产价格各种影响因素引起价格变动方向不同。()A.错误B.正确参考答案：B32.在估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价对象是龙头。()A.正确B.错误参考答案：B33.对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱参考答案：ABC34.()是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。A.估价对象B.估价原则C.估价假设D.估价目的参考答案：D35.收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益的大小、获得净收益的可靠性以及获得净收益期限的长短等三个因素。()A.正确B.错误参考答案：A36.最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是()。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B37.市场比较法操作过程中，选取的可比实例的规模应与估价对象的规模相当。()A.错误B.正确参考答案：B38.用收益法计算房地产价格V，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=A。()A.正确B.错误参考答案：B39.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。A.再次抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产参考答案：ABC40.消费者对未来的预期能够影响房地产的需求量。()A.错误B.正确参考答案：B41.收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。()A.错误B.正确参考答案：B42.关于重新购建价格的说法，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格参考答案：CD43.根据房地产价格的历史数据，通过统计分析，可以判断该类房地产目前的价格或未来一定时日的价格。这就是长期趋势法的理论依据。()A.错误B.正确参考答案：B44.房地产估价是指专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。()A.错误B.正确参考答案：B45.路线价法在操作过程中首先需要设定标准深度。()A.正确B.错误参考答案：B46.房地产的开发经营期可分为()。A.前期B.建设期C.经营期D.销售期E.预售期参考答案：BC47.房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。()A.错误B.正确参考答案：B48.用收益法计算房地产价格V，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=A。()A.错误B.正确参考答案：A49.收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。()A.错误B.正确参考答案：B50.应用市场比较法进行房地产估价，在选取可比实例时，可比实例的用途应与待估房地产的用途相同。()A.正确B.错误参考答案：A