别墅洋房屋面渗水问题及解决方案PPT

海昌物业重庆加勒比物业服务有限公司CHONGQING CARIBBEAN PROPERTY SERVICES CO.,LTD海昌物业重庆加勒比物业服务有限公司CHONGQING CARIBBEAN PROPERTY SERVICES CO.,LTD房屋渗漏是建筑行业的一大通病，屋面、房屋渗漏是建筑行业的一大通病，屋面、卫生间、地下室及墙面都有渗漏现象存在，原卫生间、地下室及墙面都有渗漏现象存在，原因是设计、施工、材料等多方面因素引起的。因是设计、施工、材料等多方面因素引起的。海昌物业1.1.前言前言2.2.相关规范及依据相关规范及依据3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析4.1 4.1 室外部分室外部分n屋顶屋顶n外墙外墙n伸缩缝伸缩缝n挡墙挡墙n室外环境水反灌入户室外环境水反灌入户4.2 4.2 室内部分室内部分n结构结构n门窗门窗n卫生间卫生间n烟道渗水烟道渗水n空调渗水（冷凝水）空调渗水（冷凝水）5.5.实景案例分析实景案例分析6.6.房屋渗漏控制房屋渗漏控制7.7.结束语结束语海昌物业n背景：背景：根据对海昌加勒比花园洋房及清水溪别墅一组团的现场勘查，房屋根据对海昌加勒比花园洋房及清水溪别墅一组团的现场勘查，房屋 渗水问题比较严重，主要集中在天沟反水、接缝处渗水，外墙烟道及渗水问题比较严重，主要集中在天沟反水、接缝处渗水，外墙烟道及迎水面渗水，一步阳台渗水，屋顶排气管周围渗水。迎水面渗水，一步阳台渗水，屋顶排气管周围渗水。n原因分析：原因分析：基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整基层干燥不充分、施工方法不规范、层面基础不平整，散水坡度不够，散水坡度不够造成积水、天沟接水宽度不够造成积水、天沟接水宽度不够等是导致等是导致房屋房屋渗漏的主要原因渗漏的主要原因。1.1.前言前言海昌物业2 2、相关规范及依据、相关规范及依据n屋面工程质量验收规范屋面工程质量验收规范（GB50207GB5020720022002）n地下防水工程质量验收规范地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002)GB50208-2002)n技术规范技术规范GB50345-2004GB50345-20042.1 2.1 重要条款择录重要条款择录质保要求：质保要求： 渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 5年；年；防水部位要求：防水部位要求：卫生间地面和局部墙面应有防水构造。卫生间地面和局部墙面应有防水构造。 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。住宅地下室应采取有效防水措施。住宅地下室应采取有效防水措施。海昌物业现场查勘渗水点现场查勘渗水点现场查勘周边环境现场查勘周边环境分析渗水水源分析渗水水源确认渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验冲、闭水试验现场恢复现场恢复查阅竣工资料，了解构造查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径分析水流途径局部剔打验证分析局部剔打验证分析维修处理维修处理报报 事事封封 堵堵引引 流流隔隔 离离海昌物业n 屋顶渗水平台屋面屋顶渗水平台屋面4.14.1室外部分室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2 贴砖面层贴砖面层 保温层（珍珠岩）保温层（珍珠岩） 结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径1途径途径1 1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析常规处理方法：常规处理方法： 1 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。板上下采用结构胶作封闭。 2 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3 3）作）作2424小时关水试验后恢复面层。小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。饰面层容易打开时。应急处理方法一：结构底板堵漏法：应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2 2）修复面层，）修复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。海昌物业n 屋顶渗水平台屋面屋顶渗水平台屋面4.14.1室外部分室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2 贴砖面层贴砖面层 保温层（珍珠岩）保温层（珍珠岩） 结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径2途径途径3途径途径2 2、3 3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.4.常见渗水问题析常见渗水问题析常规处理方法：常规处理方法：1 1）物业定期清掏排水口。）物业定期清掏排水口。2 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。主要用材：主要用材：1 1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂脂加固材料加固材料2 2、防水用材：、防水用材：SBSSBS卷材防水、聚氨脂防水涂料卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范围：使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台阳台防水材料防水材料海昌物业4.14.1室外部分室外部分n 屋顶渗水瓦屋面屋顶渗水瓦屋面斜屋面坡度斜屋面坡度2525机制波瓦安装参考：机制波瓦安装参考： 1 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁；、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材；水卷材； 3 3、分隔弹线（按照每格、分隔弹线（按照每格240240分格，以满足瓦的搭接长度分格，以满足瓦的搭接长度) )； 4 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固；、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应6060； 6 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常5050颗）；颗）； 7 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.52.5的钢丝。）的钢丝。）海昌物业4.14.1室外部分室外部分平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口天沟排水天沟排水保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟途径途径1途径途径2n 屋顶渗水天沟瓦屋面屋顶渗水天沟瓦屋面途径途径2：原因：原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。檐口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内防水层后进入户内途径途径1 1原因：瓦面接口脱节，原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。入。常规处理方法一：常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。补。 3）作冲水实验观察。）作冲水实验观察。常规处理方法二：常规处理方法二：采用堵漏剂封堵。采用堵漏剂封堵。常规处理方法：常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水天沟堵塞积水海昌物业4.14.1室外部分室外部分n 屋顶渗水瓦屋面屋顶渗水瓦屋面( (烟道根部渗水）烟道根部渗水）途径途径3：原因：瓦面与烟道原因：瓦面与烟道(或其他）交界或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。成交界处渗水。天沟排水天沟排水分水线分水线烟道处卷起烟道处卷起平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟常规处理方法：常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。并在瓦面上涂刷防水涂料。途径途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用防水涂料，天沟采用SBSSBS改性沥青卷材防水。改性沥青卷材防水。海昌物业4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水- -外墙保温作法外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一按一定的比例拌制好的抗裂砂浆定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶胶粉料组合成的保温浆料。粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。墙漆。海昌物业途径：途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。后从拉杆孔进入。4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水- -外墙拉杆孔渗水外墙拉杆孔渗水抹抹灰灰层层表表面面层层（涂涂料料或或墙墙砖砖）保保温温层层结结构构柱柱楼下户内楼下户内楼上户内楼上户内结构板结构板拉拉杆杆孔孔拉杆孔渗水拉杆孔渗水途径途径常规处理方法一常规处理方法一：1 1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。浆密实。 2 2）找出渗水来源，封堵渗水点。）找出渗水来源，封堵渗水点。3 3）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二常规处理方法二：1 1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵防水砂浆封堵2 2）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。海昌物业4.14.1室外部分室外部分n 外墙渗水外墙渗水- -填充墙渗水填充墙渗水途径：途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。砖墙进入。填充墙渗水填充墙渗水结构板结构板户内户内外外墙墙填填充充砖砖抹抹灰灰层层表表面面层层保保温温层层途径途径1常规处理方法：常规处理方法：1 1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2 2）对渗水点上面）对渗水点上面1-21-2层楼外墙面砖勾缝。层楼外墙面砖勾缝。常用材料：常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂汉高勾缝剂防水防水CHJ。勾缝剂使用注意事项：勾缝剂使用注意事项：1 1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2 2）用防水剂涂刷。）用防水剂涂刷。海昌物业4.14.1室外部分室外部分途径途径引流管引流管接水槽接水槽车库顶板车库顶板结结构构卷卷起起车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1钢混盖板钢混盖板防水覆盖防水覆盖图图1 1：结构板卷起类伸缩缝：结构板卷起类伸缩缝车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1防水覆盖防水覆盖V V型铁板型铁板1 1图图2 2：无结构板卷起类伸缩缝：无结构板卷起类伸缩缝n 伸缩缝渗水伸缩缝渗水途径途径途径：途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一：常规处理方法一： 1 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行修补；处防水层进行修补； 2 2）关水观察，完后恢复。）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVCPVC管的管的半边作引流槽，然后用排水管引走。半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：常用材料：1 1）防水用：）防水用：SBSSBS卷材。卷材。2 2）伸缩缝用材：）伸缩缝用材：V V型铁板。型铁板。海昌物业手孔剖视图手孔剖视图结构挡墙结构挡墙手孔手孔线缆线缆石棉绳和油膏封堵石棉绳和油膏封堵4.14.1室外部分室外部分剖视图剖视图结结构构挡挡墙墙结构板结构板室外标室外标高高桥架桥架室外电室外电井井电井排水电井排水途径途径途径：途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。进入车库内。n 挡墙手孔渗水挡墙手孔渗水处理措施：处理措施：1 1）参照正视图采用石棉绳和）参照正视图采用石棉绳和油膏对每根线缆进行封堵。油膏对每根线缆进行封堵。2 2）定期对电井的排水管道进行清理，保）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。证电井内排水。所用材料：所用材料：封堵：石棉和油膏封堵：石棉和油膏海昌物业4.14.1室外部分室外部分途径途径1 1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水途径途径1常规处理方法一：常规处理方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。试验，完后恢复面层。常规处理方法二：常规处理方法二： 剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVCPVC管进管进行引流，恢复面层。行引流，恢复面层。常规处理方法三：常规处理方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。层。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。他掏挖困难时采用此种方式。海昌物业4.14.1室外部分室外部分途径途径2 2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。薄弱部位进入室内。n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水常规处理方法一：常规处理方法一： 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。雨时雨水不至于漫过防水层。常规处理方法二：常规处理方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBSSBS改性沥改性沥青卷材防水。青卷材防水。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水高于挡墙防水途径途径2海昌物业4.14.1室外部分室外部分途径途径3 3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。现大面积的潮湿地带。n 挡墙结构渗水挡墙结构渗水常规处理方法一：常规处理方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二：常规处理方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。力或增加排水管道以释放地下水的压力。所用材料：所用材料：1 1）引水用材：常规的）引水用材：常规的pvcpvc排水材料。排水材料。2 2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。）防潮用材：聚氨脂防水涂料。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高途径途径3海昌物业剖面图剖面图楼上楼上楼下楼下楼板楼板裂纹裂纹顺筋顺筋方向方向逆筋逆筋方向方向平面图平面图上下剔槽各上下剔槽各20公分宽公分宽处理方式处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理封闭处理4.24.2户内渗水户内渗水途径途径途径：途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。n结构板裂纹引起渗水结构板裂纹引起渗水常规处理方法：常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的情况。情况。应急处理方法：应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易恢复的情况。恢复的情况。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水途径：途径：原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。接进入到露台，导致排水不畅返至户内。屋面屋面户内户内改进后改进后露台露台改为单独排改为单独排放放溢流溢流口口n露台返水至户内露台返水至户内结构板结构板结结构构墙墙屋面屋面户内户内原设计原设计露台露台途径途径户内被淹户内被淹常规处理方法一：常规处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。参照改进后图对屋面排水改为单独排放。常规处理方法二：常规处理方法二： 1 1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。 2 2）提醒业主定期清掏排水口。）提醒业主定期清掏排水口。 3 3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）所用材料：排水用材：采用普通的所用材料：排水用材：采用普通的PVCPVC排水材料。排水材料。海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗面砖或涂料面砖或涂料砂浆砂浆发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶滴水檐口滴水檐口发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶砂浆砂浆n门窗渗水门窗渗水海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径1途径途径1 1：原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。进窗框内，然后进入户内。n门窗渗水门窗渗水常规处理方法一：常规处理方法一：1 1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。户内。常规处理方法二：常规处理方法二：1 1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径2 2：原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。n门窗渗水门窗渗水常规处理方法：常规处理方法：1 1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。2 2）如窗框无泄水孔则增加。）如窗框无泄水孔则增加。途径途径2海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径3n门窗渗水门窗渗水途径途径3 3：原因：原因：1 1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。入并从框与台面交界处到户内。常规处理方法：常规处理方法：1 1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2 2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。所用材料：普通用材。海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水n卫生间渗水卫生间渗水-结构分析结构分析下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管填充石棉绳和填充石棉绳和油膏油膏给排水管给排水管钢导管钢导管侧视图侧视图剖视图剖视图海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水n卫生间渗水卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径途径1 1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。体间渗出。途径途径1常规处理方法一：常规处理方法一： 掏开卫生间填充层重新作防水，并作掏开卫生间填充层重新作防水，并作2424小时关水小时关水试验。试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。处理的情况。常规处理方法二：常规处理方法二： 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水n卫生间渗水卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径途径2 2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。纹导致水渗下。途径途径2常规处理方法：常规处理方法：参照板裂纹的处理方式。参照板裂纹的处理方式。所用材料：所用材料：1 1、板裂纹用材见板裂纹处理。、板裂纹用材见板裂纹处理。2 2、防水损坏参照防水处理用材。、防水损坏参照防水处理用材。海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水n烟道烟道渗水渗水-盖帽过短盖帽过短烟烟道道途径途径1途径：途径：原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。导致雨水进入。常规处理方法：常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入图示增加盖帽长度图示增加盖帽长度结构板结构板分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图止止回回阀阀屋顶屋顶途径途径1海昌物业4.24.2户内渗水户内渗水途径：途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。n烟道烟道渗水渗水-冷凝水冷凝水分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图烟气流向烟气流向常规处理方法一：常规处理方法一：此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVCPVC管），管），并设置外保温。并设置外保温。途径途径1常规处理方法二：常规处理方法二：烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改烟道改向直上向直上海昌物业结结构构柱柱室内室内 室外阳台室外阳台 分隔墙分隔墙空调冷凝水平面空调冷凝水平面图图楼上楼上找平层找平层立面图立面图4.24.2户内渗水户内渗水内机内机 外机外机 冷媒管道埋地冷媒管道埋地途径途径2途径途径2 2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。至楼下。n空调空调渗水渗水-冷凝水冷凝水常规处理方法一：常规处理方法一： 1 1）保证冷媒管的保温措施到位。）保证冷媒管的保温措施到位。2 2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。应设置导管，做好保温。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。海昌物业5.15.1外墙渗水案例外墙渗水案例墙面渗水墙面渗水n清水溪别墅清水溪别墅18-1户户渗水现象：客厅渗水现象：客厅壁炉壁炉墙面渗水墙面渗水原因剖析：原因剖析：由于外墙面上石材挂接缝隙不密实，造成雨水直接进由于外墙面上石材挂接缝隙不密实，造成雨水直接进入抹灰层。入抹灰层。处理措施：处理措施：取下石材，重新进行防水处理后，再重新铺挂石材装取下石材，重新进行防水处理后，再重新铺挂石材装饰并勾缝密实。饰并勾缝密实。海昌物业5.25.2二层一步阳台二层一步阳台一层左侧顶部渗水一层左侧顶部渗水由于流水坡度错误，造成由于流水坡度错误，造成积水积水墙角渗水墙角渗水n清水溪别墅清水溪别墅17-2户户渗水现象：二层一步阳台墙角渗水，且积水后造成楼渗水现象：二层一步阳台墙角渗水，且积水后造成楼下顶部渗水。下顶部渗水。原因剖析：原因剖析：由于二层一步阳台散水位置存在设计缺陷，而且临时由于二层一步阳台散水位置存在设计缺陷，而且临时增设散水，散水位置距离积水点较远，再加上阳台流增设散水，散水位置距离积水点较远，再加上阳台流水坡度的严重错误，造成长期积水，于是一层水坡度的严重错误，造成长期积水，于是一层2 2个端个端头渗水严重，二层墙角渗水主要是由于外阳台与室内头渗水严重，二层墙角渗水主要是由于外阳台与室内地面一样高造成。地面一样高造成。处理措施：处理措施：应立即对坡度错误进行整改，让积水部位不再积水，应立即对坡度错误进行整改，让积水部位不再积水，另外重新做防水处理。另外重新做防水处理。海昌物业5.35.3天沟渗水天沟渗水书柜背后外墙渗书柜背后外墙渗水剔开后水剔开后n花园洋房、别墅一组团多处花园洋房、别墅一组团多处渗水现象：天沟漏水渗水现象：天沟漏水原因剖析：原因剖析：因施工时，屋檐线条没有进行抹灰找平处理，造成后因施工时，屋檐线条没有进行抹灰找平处理，造成后期天沟与屋檐连接时存在缝隙，且局部缝隙偏大，导期天沟与屋檐连接时存在缝隙，且局部缝隙偏大，导致下雨后雨水直接从缝隙处滴下，使墙面受到雨水渗致下雨后雨水直接从缝隙处滴下，使墙面受到雨水渗入。入。处理措施：处理措施：重新对天沟与屋檐处缝隙进行填补和堵缝施工，防止重新对天沟与屋檐处缝隙进行填补和堵缝施工，防止雨水从缝隙处滴落到墙面雨水从缝隙处滴落到墙面海昌物业一、外墙渗漏控制1 、沿着外墙漏水的裂缝凿出“V”形槽，深度20mm左右，宽度15mm左右，用清水冲洗且待表面干后，用聚合物水泥砂浆(如水泥和建筑107胶混合物)或防水胶(如补漏王等)分层嵌补裂缝，待聚合物水泥砂浆凝结后，恢复外墙原装饰层，外墙表面清理干净；对于微小裂缝则涂刷(或喷刷)两遍无色防水膜(如水玻璃溶液)，在其干固后形成一层整体憎水防水膜，使雨水无法进入墙体，但应注意涂刷防水膜前必须将外墙面彻底清理干净。2、对于外墙面不能开槽的墙面，若宽度在1.2mm以上的裂缝，可用聚合物防水胶泥沿裂缝 勾缝处理；若宽度在1.2mm以下的裂缝可用大号注射器沿裂缝进行灌浆处理，灌浆完毕后清理干净墙面，灌浆液材料主要由微膨胀剂、聚合物乳液（如建筑107胶）、快硬水泥浆组成。二、外窗渗漏1、对于平开外窗在雨天漏水，可查看窗框和窗扇是否变形。不论窗扇或窗框如果变形较大而无法维修，则应对其更换处理。2 、为防止外窗密封胶条的老化，高层房屋的平开窗密封胶条应23年全部更新一次。3 、若外窗框与外墙壁之间塞缝不密实，可采用手动压力灌浆的方法灌实，灌浆液材料主要由微膨胀剂、聚合物乳液、快硬水泥浆组成。对于窗框边老化的密封胶，应全部清除干净，重新满打密封胶。4 、对于铝合金窗，由于其由樘料用螺钉拼接而成，雨水很容易沿拼缝和螺钉孔进入窗框，然后进入窗台和窗边，因此必须将拼缝和螺钉缝满打玻璃胶。5、因推拉窗存在密封性不好的构造缺陷，高层房屋不宜采用推拉窗。海昌物业三、空调管孔和窗式空调洞口渗漏 在外墙预留空调管孔或打孔时必须保证空调管孔“里侧高外侧低”，且沿外侧空调管孔的周围满打密封胶。窗式空调洞口的底面应有顺畅排水坡度，便于雨水及时排出。四、屋面渗漏屋面渗漏1、对于屋盖楼板产生裂缝而引起渗漏的情况，可在清理干净屋盖楼板顶面的水泥砂浆找平层、防水层和保温隔热层或装饰层后，查找出楼板上的裂缝后沿缝隙凿出“V”形槽，“V”形槽的深度不小于20毫米，宽度不小于20毫米。清水冲洗待表面干后，用聚合物水泥砂浆或防水胶分层嵌补裂缝，凝结后用1：15水泥砂浆抹平养护，重新做回原防水层，然后蓄水48h检查不再渗漏，再依次重新做回找平层、保温隔热层等。屋面防水层最好选用柔性防水层，并不让防水层上直接裸露在阳光下。2、 屋面柔性防水层鼓包、损坏等引起的渗漏均按施工操作规范的要求恢复。未按规范要求施工造成渗漏的变形缝应按照规范要求重新施工。3、对于保温隔热层设在屋面防水层下的天面，最好在屋盖楼板顶面先做一道防水层，然后再铺设隔热保温材料，可作为天面的第二道防水屏障，同时又可兼作隔气层，起到双重防水的作用。海昌物业五、洗手间和厨房渗漏洗手间和厨房渗漏1、 对于卫生间和厨房地面防水层失效产生大面积渗漏的情况，应全部清理地面的装饰层、找平层和防水层，重新严格按照规范要求施工，且必须采用合格的防水材料，并严格按照产品使用说明和施工规范施工操作。对于地面阴角和穿楼板管道的根部，做防水层前用水泥砂浆做圆角处理。2、卫生间地面因经常处于潮湿或有水状态，其防水层尽量不宜使用刚性防水层，但可将刚性和柔性防水层配合起来使用，即先作刚性防水层，然后在刚性防水层上作柔性防水层，做到双重防水。3、 卫生间最好满墙面做防水处理，高度最少宜不小于18m，厨房洗菜盆处墙面1.5米以下高度应做防水处理。为便于粘贴墙面瓷砖，这里推荐采用“大黑豹”防水层涂刷墙面两遍，两遍防水层间应间隔12小时以上，然后粘贴墙面瓷砖。如果墙面采用柔性防水层如聚胺脂防水涂料等。为了使涂刷过防水层的墙面能够粘结墙面砖，可在涂刷防水涂料后，立即将事先准备好的干燥中、粗砂洒在防水涂料表面，待防水涂料凝结后即可粘结墙面砖。4、采用暗装给水管及改动暗装给水管时，在隐蔽水管前必须为给水管作打压试验，试压合格方可隐蔽给水管。5、地面防水层做好后最好蓄水48h，然后检查洗手间或厨房底板，确认无漏水现象后进行下道工序施工。6、对于楼板产生裂缝引起的渗漏，同屋面做法。7、对于裸露的排水管漏水，可能是管道有无裂缝和沙眼，或者是管道接口不严引起的，如果是管道有裂缝的情况，一般应更换开裂排水管；如果是沙眼或管道接口不严的情况，则可采用环氧树脂防水胶或聚合物防水胶补漏。8、对于暗埋给水管渗漏，一般是由于水管接头处不严或开胶，水管有断裂或裂缝，钢水管有沙眼等几种情况。由于是水管是隐蔽埋设在墙体中，准确判断的难度较大，一般可采用观察法和试压法来检测。 由于卫生间的渗漏较隐蔽，有时仅观察表面渗漏情况并不能确认渗漏的正确原因，此时可采用逐一排除法来施工，即根据现场的渗漏情况分析最有可能造成渗漏的几种原因，然后逐一进行排除，直至找到真正的漏因修好为止。海昌物业 房屋建筑渗漏，是各种原因造成的，涉及材料、设计、施工及使用各方面。其中最主要的原因是施工过程中，质量控制不严所引起。应充分认识到渗漏问题的严重性，以预防为主，防患于未然。只要加强施工过程控制，严格按国家标准、规范和操作规程进行施工，一定能从根本上杜绝渗漏问题的发生。 另外，由于房屋渗漏的补漏是个非常复杂的工作，修补质量好坏不仅直接关系到建筑物的使用寿命，而且还会直接影响到人民生产活动和生活的正常进行。且各种渗漏情况很多，补漏时所用的材料和方法也不同。我们要采用以排为主、以防为辅，防排结合、综合治理的原则，并且在实践中不断摸索经验，完善方法，努力解决房屋渗漏这个质量通病，从而保证建筑物的质量和提高建筑物的使用寿命。海昌物业海昌物业