上海富阳兴力达国际广场项目市场报告

目录前言一、项目可行性分析1.1立地分析环境概述项目现状项目优、劣势分析1.2项目可行性分析可行性因素风险因素二、市场分析2.1上海办公楼市场整体分析2.2相关市场分析相关市场分布板块分析2.3区域市场分析三、项目建议3.1项目市场定位3.2项目价格建议3.3项目客源定位前言根据现有规划，本项目属于综合地块，集商业、办公、宾馆、商住于一体。结合项目周边区域属性，区内住宅开发正处于一个高潮期，购房者认可度较高。本报告主要针对商住部分进行详细分析。项目可行性分析市场分析项目定位一、项目可行性分析1.1立地分析环境概述本案n 位置本项目位于普陀区西部，曹安路、真光路交界处，紧邻真北路、沪宁高速公路。根据市政府规划，真北路为中环线西段，是本市继内、外环线后又一环型交通主干道。曹安路-武宁路既是区内东西向进入市区的主干道，又连接沪宁高速公路，交通极为便捷。基地北邻曹安路，南接欧倍德建材、家饰大卖场。基地西侧为祥和家园、祥和名邸居住区。n 环境 生活机能南望欧倍德建材家居大卖场；邻近麦德龙大卖场和乐购大型超市。近梅川路欧风休闲街周边多建材批发市场，如红星美凯龙等。 物业基地四周多新建住宅小区和在建住宅项目，如祥和家园、祥和名邸、未来窗等，居住环境较佳。基地北侧、西侧分别为沪宁高速公路高架、中环线真北路高架（在建），视觉感观较差，噪音较大，环境略显不足。项目现状n 基地现状项目建设中，建至三层n 技术指标地块性质：综合性用地用地面积（万M2）10总建筑面积（万M2）45其中办公建筑面积（万M2）2.9商业建筑面积（万M2）19.2宾馆建筑面积（万M2）5.4公寓式办公建筑面积（万M2）15.6容积率4.5其中本次评估主要为2.5万商办楼（公寓式办公）部分n 整体规划 总体布局分为办公、商业、宾馆及商住四大类建筑，又细分为商业广场、汽车城、步行街、影城、酒店、娱乐城及办公楼七大类，形成一个分工不同又相互联系的整体。 项目内产品类型较为丰富，由2幢30F、1幢14F公寓式办公楼、2幢16F宾馆、1幢14纯办公楼、6幢别墅式办公楼、1幢4F、1幢5F商业以及4F整体商业组成。整体商业屋顶设置了2万空中花园。 建筑立面均采用现代简约风格，以体现整个社区的质感。项目优、劣势分析n 优势 项目所在区域已有大量新建居住社区形成，地域认可度较高。 具高架、地面交通优势，道路状况良好。 大型商业设施较多，为周边居民提供了必要的生活购物保障。 项目自身规模大，规划较为新颖，具有较强的气势力。项目推出会对市场造成一定的震撼力。n 劣势 区域内商务办公认可度较低，客源吸引有难度。 毗邻高架，噪音污染大，环境有待改善。 周边多建材批发市场、大卖场，商业层次不高。 商业部分量体大，招商、经营能否顺利完成，会影响项目办公部分的档次创造。由项目自身条件可知，项目产品偏向商住楼，故应重点考察该类产品市场。1.2项目可行性分析根据本项目的地理位置，以及现有的规划，认为本项目存在较大的可行性，但也存在一定的间或风险。可行性因素n 本区域邻近普陀区行政中心，依托政府机构，有利于商务氛围的形成。n 区域正逐步成为普陀西部的聚居区，区域认可度高。n 项目周边交通便利，便于物流。n 本项目规划独特极具震撼力，为引爆市场提供了条件。n 周边现有多个大型卖场，具较强的人气积聚效应，这对本项目商业用房的经营提供了一定的人流保障。n 区域内办公楼、宾馆、公寓式办公产品数量极少，产品的稀有性、唯一性，可吸引有相应需求的客源或投资者。风险因素n 项目规划起点较高，产品具较高档次，与周边现有消费层有一定距离。中高消费层数量的有限性，将对本项目整体运营造成较大的风险性。n 办公楼市场在本区域尚未形成，办公楼需求者对本区的认可度和接受度具有不确定性，这为本项目办公楼启动带来较大风险。n 小户型公寓式办公产品从出现的地域性来看，多集中在市中心地区或轨道交通沿线。从价格上来看，这些产品在各区域内均具有较明显的总价优势。就本案而言，地段与价格优势均不明显，今后本产品推向市场会有一定阻力。n 由于两大交通主干道的存在，将会对人流起到一定的阻隔作用。n 中央及上海市政府宏观调控力度的加大，将会降低投资客的投资兴趣，从而减少投资客源数量，会对本案造成需求不足。综上所述，本项目商住楼部分的操作重点将在于项目的定位与客源的把握。如能充分利用项目独特、新颖、大气的规划，结合自身规模优势，营造强撼的市场影响力，来吸引各界人士的注意力。二、市场分析市场分析思路:项目自身条件项目可行价格项目定位考察区域住宅市场，寻找项目投资空间分析内环、中心环商住楼市场，寻找环线间价格差缺乏可比个案项目位于中环线定位商住楼2.1上海办公楼市场整体分析分析：n 96年以来，上海办公楼市场供应相对平稳。n 99年后，办公楼市场需求逐步放大，形成供不应求的态势。n 98年开始，办公楼市场空置率的直线下降，反映了市场有效需求持续扩大。n 市中心土地稀缺性决定供求矛盾相当时期内难以得到根本解决。n 全市高档办公楼租金差距的缩小，说明了办公楼由于传统市中心CBD区域的供应不足，需求开始向全市各区域辐射。n 高入住率、高租金收益势必引发新一轮办公楼兴建高潮。办公楼开发建设呈现逐渐抬头之势，但市区办公楼需求持续增长，供不应求状况难有根本改善，为新商务区域的崛起创造机遇。2.2相关商住楼市场分析相关商住楼市场分布长寿路沿线中山北路沿线本案武宁路相关商住楼市场主要分布在长寿路沿线板块中山北路沿线板块板块分析区域长寿路板块中山北路板块区域范围长寿路沿线中山北路沿线产品纯办公楼为主部分商住楼商住楼为主部分纯办公楼租金（元/M2/天）价格（元/M2）11000-130008500-10000市场综述1、 位置距市中心较近。2、 交通相对较便利。3、 商业、办公氛围较成熟。4、 租金缓慢上涨，涨幅不大。1、 依托内环线，交通便利。2、 个案租金落差大。3、 整体档次较低，租金较低。4、 出租情况较好。代表个案世纪之门商务大厦、维多利广场、富丽大厦、智慧广场银城大厦、中环大厦、绿洲国际广场分析：n 商务楼多采用出租为经营方式，可售物业较少。n 长寿路板块与中山北路板块商务楼租金差较大，在0.6-1.1元/天，而反映在售价上，差距较平均，在2500元/左右，这反映由于地段差异，两板块客源租金承受力存在较大差异，但作为投资客源为主的出售物业来看，其价格差距相对稳定，且部分个案还有超区域表现。n 各物业出租单元面积集中在100M2左右段和200M2左右段，200M2左右的大单元，多配备独立卫生间。n 目前，各商务楼经营状况良好，租（售）率均在95%以上，表明客源充足，市场需求较大。综上，办公物业市场具备一定规模，市场反应较好，市场需求可进一步引导释放；同时可以看出，沿着内环线向外方向，该类产品存在价格跌落。2.3区域住宅市场分析区域市场目前缺乏可比个案，现以周边住宅个案以及规模、产品与本案有一定相似性的绿洲中环广场项目为例，分析区域市场未来潜力。本案祥和名邸象源丽都绿洲中环广场真如副中心长风国际生态社区案名位置产品形态主力面积（）均价（元/）总价（万元/套）主诉求去化绿洲中环广场（湖畔花园）金沙江路1688号结构封顶2R:98-1103R:116-13693002R:88-993R:104-122规模99%象源丽都（二期）真光路688号现房3R:136-1708800120-150景观85%祥和名邸梅川路1301号现房2R:80-1103R:116-15792002R:72-1003R:104-140配套90%分析：v 产品 以上区域基本以高层、小高层产品为主，辅有小高层； 产品的定位与区域土地稀缺有关。v 房型面积 区域中以面积偏大的舒适型2房、3房为主，其中，2房面积为100110M2，3R面积为120150M2； 从房型面积大小来看，无论是2房、3房，单元面积趋大，注重产品功能布局，且颇为讲究气派、尊贵的气质。v 价格 周边住宅市场的均价范围在85009300元/M2； 规模楼盘售价明显高于竞争市场的行情约500元/M2。v 客源 区域客源基本锁定在中高收入者； 客源基本以自住为主，并辅有部分投资客，但由于政府新出台“期房不得转让”的政策，打压了不少对该区域看好的投资者。分析周边住宅市场可知，区域已进入中高收入阶层视野；区域内规模个案较易创造价值，得到购房者认可；本区域日渐成熟的品质提升整体房价。可见，就本项目而言，做为规模个案存在价格创造空间。三、项目定位3.1、项目市场定位综上，结合项目所在的立地条件和自身因素，项目初步定位于HOME OFFICE 定位依据：n 项目自身条件： 项目自身为商住楼，且产品面积较小。n 外部环境 项目具备优良的地段优势，区位和交通状况俱佳，且周边生活机能较为完善。 区域内纯办公环境一般，纯办公产品市场风险大。 相关区域来看，商住产品市场消化形势良好，交易活跃，商住物业的市场空间仍十分广阔。3.2项目价格建议：建议2005年中后期开盘均价：11000-12000元/M2（毛坯价）定位依据：n 主要考虑项目自身整体档次较高，单价应可突破市场行情；但作为以投资客源为主产品，项目宜适当控制总价，故采用毛坯产品入市，价格走向对保守路线，低开高走。n 中央宏观调控力度加强，上海市政府也出台相应政策，限制了市场客源的投资行为，对于投资型物业来说，未来市场客源支撑受到一定程度的削弱，该类物业未来市场不确定性因素较大。故本项目单价、总价应合理控制，以求降低市场风险，缩短项目销售周期。n 出于缩短项目销售周期、加快资金回收、降低市场风险等因素，本项目总价均合理控制。n 从相关商住楼市场来看 相关的中山北路板块商住楼售价在8500-10000元/m2左右，市场反应良好。 市场以毛坯交房为主，市场接受都高，基本无抗性。 以出租为主，少数个案可以出售，市场存在较大的空白点。 全市可售型办公物业市场整体表现为供不应求的态势，市场有效购买力充足。 本项目在中环线，与内环线板块存在价格落差，但差距已不大，约在500元/n 从周边个案市场来看 相似地段、相同产品，规模个案具有优势，能创造价格，由于本项目自身规模优势较强，因此可创造区域价格。 周边市场暂无相似个案，但从住宅市场来看，区域价格已达8500-9300元/水平，考虑未来半年价格上升空间，预计05年底区域住宅价格可达9200-10000元/，在考虑项目产品为商住产品，价格应高于区域住宅，因此其价格应向上修正。n 从投资收益来看中山北路商住楼租金在1.2-1.5元/m2天，本案修正后租金应在此平均租金水平之上，预计可达2.3-2.5元/m2天，本项目预期可取得的投资收益如下表：（以65m2为例，单价为11000元/m2）参数指标租金水平（元/m2天）2.52.3年收益（元）5931254567总投资额（元）715000715000年投资收益率（%）8.37.6注：考虑到契税等税收费用与空置率，此收益率可能下降1个百分点。可见，本项目依照现有的租金水平可以取得相当不错的收益率（7.6-8.3），作为投资性产品，本项目具有良好的投资潜力。3.3项目客源定位自用型n 个人工作室。n 外地、境外公司的驻沪办事处。n 小型私营企业。投资型n 本地和外地各种专业投资者。n 由周边工作的外籍人士介绍而来的境外投资客。预计客源构成比例3.4销售速度预计对本项目现场考察后，对项目销售执行，提出以下观点第一：评估部分2.5万平米左右量体，销售周期在6个月可以完成，单月平均销售量体40004500平米。销售过程中，在常规销控执行的前提下，预计去化速度较平稳。尾盘期（1个月）强销期（3个月）酝酿期（2个月）阶段去化速度总去化量第一阶段酝酿期（2个月）积累客户第二阶段强销期（3个月）4050套/月130-150套左右第三阶段尾盘期（1个月）20套/月左右1030套总计160户左右第二：区域办公投资产品目前仍处于价格增长初期，预计市场热潮出现在05年后期至06年初，结合项目自身条件，其销售价格宜采取平价入市、稳步上行的策略，结合销控，等待市场机会。