多媒体产业园可行性报告范文格式模板

DD 建设项目经济评价在线生成 工可网 WWW.GONGKE.CC多媒体产业园可行性报告范文格式模板 第一部分多媒体产业园项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四至范围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分多媒体产业园项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程 2.项目投资的必要性 第三部分多媒体产业园市场研究 1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查 1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测 第四部分多媒体产业园项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案 3.1项目产品方案 3.2主要功能建筑规模 3.3主要技术经济指标 第五部分多媒体产业园投资估算 多媒体产业园项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括： 1.土地费用 2.前期工程费用 3.建筑安装工程费用 4.基础设施建设费用 5.公共配套设施建设费用 6.管理费用 7.销售费用 8.财务费用 9.各种税金支出 10.其他成本支出估算 第六部分多媒体产业园项目开发进度 第七部分多媒体产业园项目资源供给 1.资金筹集与使用计划 2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式 3.施工力量组织计划 4.项目施工期间的动力、水电等供应 5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 第八部分多媒体产业园项目财务评价 1.获利性评价 1.1成本利润率 1.2销售利润率 2.效率评价 2.1经营比率 2.2资金利用率 3.信誉评价 3.1流动比率 3.2杠杆比率 4.静态获利分析 4.1投资收益率(R) 4.2投资回收期(Pt) 5.动态获利分析 5.1财务净现值（FNPV） 5.2财务净现值率(FNPVR) 第九部分多媒体产业园项目风险评价 1.盈亏平衡分析 2.敏感性分析 2.1变动因素一 2.2变动因素二 第十部分多媒体产业园项目综合评价 1.经济评价（定性） 2.社会评价（定性） 3.环境评价 4.存在问题与建议 5.总体结论及建议 - 根据项目性质，有关章节参考以下详细的范文格式模板： 多媒体产业园项目可行性报告范文格式范本第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活产品配套、文化园、政府重点工程等； 二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：多媒体产业园项目概况 一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、 多媒体产业园项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 多媒体产业园项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他 五、 多媒体产业园项目大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 多媒体产业园项目规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 产品建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、产品容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他 七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第二部分：法律及政策性风险分析 一、 合作方式及条件1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的配合4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定 二、 土地法律性质评估（一）现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的用途（二）规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决） 四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内产品等。六、 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：多媒体产业园项目市场分析 一、区域产品市场成长状况 1、区域产品市场简述 ? 形成时间 ? 各档次产品区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、区域产品市场各项指标成长状况（近3-5年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二、区域内供应产品特征 1、各档次产品供应状况 2、各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内分布特征 3、 区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 分析：本案在区域市场内的机会点 6、 结论： ? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） 2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 四、 目标市场定位及产品定位 1、 市场定位 2、 目标人群特征/来源区域/行业特点 3、 产品建议 第四部分：多媒体产业园项目规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。 2、 主要产品类型。3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。 5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：多媒体产业园项目开发 一、 土地升值潜力初步评估。 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析 三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 第六部分：多媒体产业园项目投资收益分析 一、 成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总 计 二、 税务分析 1、 营业税及附加 2、 所得税 3、 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。 三、 经济效益分析 1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等 2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率 3、 项目开发各期的利润体现 4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 四、 项目资金预测 1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 2、 资金回款计划：各期销售回款计划。 3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。 4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 第七部分：多媒体产业园项目管理资源配置 五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 六、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 第八部分：多媒体产业园项目综合分析与建议 一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。 二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。 三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议 第一部分多媒體產業園項目總論 1.項目概況 1.1項目名稱 1.2項目建設單位 1.3項目位置（四至范圍） 1.4項目周邊目前現狀 1.5項目性質及主要特點 1.6項目地塊面積及邊界長 1.7研究工作依據 1.8研究工作概況 2.可行性研究結論 2.1市場分析預測 2.2項目地塊分析 2.3項目規劃方案 2.4項目工程進度 2.5投資估算及資金籌措 2.6項目財務與經濟評價 2.7項目綜合評價結論 3.主要技術經濟指標表 4.項目存在問題與建議 第二部分多媒體產業園項目背景 1.項目提出背景 1.1項目所在區域商業發展情況 1.2所在區域政策、經濟及產業環境 1.3項目發起人及發起緣由 2.項目發展概況 2.1已進行的調查研究項目及成果 2.2項目地塊初勘及初測工作情況 2.3項目建議書編制、提出及審批過程 2.項目投資的必要性 第三部分多媒體產業園市場研究 1.市場供給 1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查 1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查 1.3其他替代性產品供給量情況調查研究 2.市場需求 2.1所在區域內商業用房的租用情況調查 2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查 2.3其他替代性產品租售情況調查 3.市場價格 3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查 3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查 4.市場預測 4.1未來該區域內商業用房需求預測 4.2銷售及租賃價格預測 5.市場推銷 5.1推銷方式及措施 5.2產品推銷費用預測 第四部分多媒體產業園項目研究 1.地塊特征分析 1.1項目區位分析 1.2項目交通分析 1.3項目人流分析 1.4項目周邊規劃 2.項目SWOT分析 2.1項目優勢分析 2.2項目劣勢分析 2.3項目機會分析 2.4項目威脅分析 3.項目定位方案 3.1項目產品方案 3.2主要功能建築規模 3.3主要技術經濟指標 第五部分多媒體產業園投資估算 多媒體產業園項目一般采用分項估算法，然後進行匯總，其主要內容包括： 1.土地費用 2.前期工程費用 3.建築安裝工程費用 4.基礎設施建設費用 5.公共配套設施建設費用 6.管理費用 7.銷售費用 8.財務費用 9.各種稅金支出 10.其他成本支出估算 第六部分多媒體產業園項目開發進度 第七部分多媒體產業園項目資源供給 1.資金籌集與使用計劃 2.建築材料的需要量、供應計劃和采購方式 3.施工力量組織計劃 4.項目施工期間的動力、水電等供應 5.項目竣工投入使用後水、電、氣、通訊等的供應 第八部分多媒體產業園項目財務評價 1.獲利性評價 1.1成本利潤率 1.2銷售利潤率 2.效率評價 2.1經營比率 2.2資金利用率 3.信譽評價 3.1流動比率 3.2杠桿比率 4.靜態獲利分析 4.1投資收益率(R) 4.2投資回收期(Pt) 5.動態獲利分析 5.1財務凈現值（FNPV） 5.2財務凈現值率(FNPVR) 第九部分多媒體產業園項目風險評價 1.盈虧平衡分析 2.敏感性分析 2.1變動因素一 2.2變動因素二 第十部分多媒體產業園項目綜合評價 1.經濟評價（定性） 2.社會評價（定性） 3.環境評價 4.存在問題與建議 5.總體結論及建議 - 根據項目性質，有關章節參考以下詳細的范文格式模板： 多媒體產業園項目可行性報告范文格式范本第一部分：項目決策背景及摘要 一、外部環境1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與佈局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒佈等；2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活產品配套、文化園、政府重點工程等； 二、內部因素1、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般35年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2、 公司進入重點區域市場、項目合理佈局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第一部分：多媒體產業園項目概況 一、 宗地位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。 二、 宗地現狀1、 四至范圍；2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要註意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、 多媒體產業園項目周邊的社區配套（一）周邊3000米范圍內的社區配套1、 交通狀況（1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（3） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；2、 教育：大中小學及教育質量情況。3、 醫院等級和醫療水平4、 大型購物中心、主要商業和菜市場5、 文化、體育、娛樂設施6、 公園7、 銀行8、 郵局9、 其他附圖：生活設施分佈圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀四、 多媒體產業園項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1、 治安情況2、 空氣狀況3、 噪聲情況4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6、 周邊景觀7、 風水情況8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9、 其他 五、 多媒體產業園項目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、 道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2、 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3、 污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4、 通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、 燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。六、 多媒體產業園項目規劃控制要點1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、 產品建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積3、 綜合容積率、產品容積率4、 建築密度5、 控高6、 綠化率7、 其他 七、 土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。第二部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，註冊資本，成立時間、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建後分房（面積）、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。3、 付款進度及與拿地程序的配合4、 其他合作的主要條件5、 與合作方式相關的其它法律規定 二、 土地法律性質評估（一）現狀1、 土地所有權歸屬2、 土地使用權歸屬3、 土地的用途（二）規劃1、規劃所有權歸屬2、規劃使用權歸屬3、規劃的用途 三、 取得土地使用權程序評估1、 取得土地使用權的程序2、 取得土地使用權需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用權所需條件4、 取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決） 四、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）1、 土地性質變更的程序和理由2、 土地性質變更的政策支持或障礙3、 土地性質變更需要的工作日 五、 政策性風險評估城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內產品等。六、 總體評價對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。 第三部分：多媒體產業園項目市場分析 一、區域產品市場成長狀況 1、區域產品市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次產品區域內分佈狀況 ? 購買人群變化 2、區域產品市場各項指標成長狀況（近3-5年） ? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ? 平均售價 3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢 二、區域內供應產品特征 1、各檔次產品供應狀況 2、各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業的特征 ? 平均售價 ? 開發規模 ? 產品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業在區域內分佈特征 3、 區域內表現最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分佈圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。 4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 5、 分析：本案在區域市場內的機會點 6、 結論： ? 區域市場在整體市場的地位及發展態勢 ? 本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式 ? 本案在區域內開發市場潛力 ? 本案在開發中的營銷焦點問題 三、 區域市場目標客層研究 1、 各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上） 2、結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關註點、訴求點。 四、 目標市場定位及產品定位 1、 市場定位 2、 目標人群特征/來源區域/行業特點 3、 產品建議 第四部分：多媒體產業園項目規劃設計分析 一、初步規劃設計思路 1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。 2、 主要產品類型。3、 節能和環保型建築材料選用的考慮。 4、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。 5、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。 二、規劃設計的可行性分析 1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，制造出的產品是什麼類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。 2、 容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。 3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。 4、周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、風水因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。 5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。 6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。 7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。 第五部分：多媒體產業園項目開發 一、 土地升值潛力初步評估。 從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 二、 立即開發與作為土地儲備優缺點分析 三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。 四、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。 第六部分：多媒體產業園項目投資收益分析 一、 成本預測 說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。並參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2） 土地成本前期工程費基礎設施費建安工程費配套費用開發間接費直接建造成本小計營銷費用管理費用總 計 二、 稅務分析 1、 營業稅及附加 2、 所得稅 3、 土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國傢政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。 三、 經濟效益分析 1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等 2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格： 經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入直接成本總投資毛利率稅前利潤稅後利潤銷售凈利率投資回報率 3、 項目開發各期的利潤體現 4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。 四、 項目資金預測 1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。 2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額 第七部分：多媒體產業園項目管理資源配置 五、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。 六、 人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。 七、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。 第八部分：多媒體產業園項目綜合分析與建議 一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。 二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發展思路等方面論述。 三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。四、結論和建議