某区改造富民片区综合整治工程项目建议书

梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程项目建议书2016年6月目录第一章 总 论3一、项目概况3二、项目位置3三、建议书编制依据3第二章 项目建设背景和必要性5一、项目建设的背景5二、项目建设的可行性与必要性6三、简要结论8第三章 项目市场调研10一、 土地市场分析10二、 住宅市场分析10三、 商业市场分析12四、开发实施建议12第四章 地块条件分析14一、地块基本情况14二、项目地块SWOT分析21第五章 项目建设内容及规模28一、建设内容28二、建设规模与人口规模28第六章 工程建设方案与节能方案30一、总平面布局与功能划分30二、建筑设计方案31三、 环保、绿化与节能32第七章 项目建设进度及招标方案35一、项目建设进度计划35二、招标方案36（一）招标要求36（二）招标基本情况37（三）招标的组织形式37第八章 项目投资估算及资金筹措39一、投资估算39二、建设投资估算39三、 资金筹措41第九章 社会和经济效益影响分析42一、项目对本地区社会的效益影响分析42二、项目与所在地区的互适性分析43三、社会评价结论44第十章 结论与建议50一、结论50二、有关建议50第一章 总 论一、项目概况（一）项目简介：此项目为梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程，建设资金来自财政投资。 （二）建设规模：本项目综合整治涉及土地面积约215.4亩，户数共1900户，本项目采用总承包方式，即该项目建议书编制、项目可研编制、环评编制、勘察、工程设计、施工等建设内容由项目的中标总承包单位负责建设。（除项目的征地拆迁、招标工作委托、预算编制、工程监理、接收管养）。 （三）项目总投资：约为3300万元，建设资金由政府财政出资。 （四）要求工期： 300日历天 （五）标段划分：本项目划分为一个标段 二、项目位置梧州市万秀区富民片区（详见规划区位图）三、建议书编制依据（一）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（二）梧州市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要；（三）梧州城市总体发展战略规划研究(2010至2030年)（四）梧州市城市总体规划纲要(2011至2030年)；（五）梧州市富民片棚户区控制性详细规划；（六）梧州市城市公共交通专项规划(2012至2030年)（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；（八）业主提供的相关资料。第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设的背景富民片区位于梧州市多个重要城市中心，地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于桂江西岸，地理交通位置优越，水陆空交通极为便捷。东临河东老郊区，是新城中心与老城中心之间的过渡区。响应棚户区改造的号召，契合梧州市未来城市发展需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展，富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，具体定位以特色商业、休闲功能为引领，打造具有梧州市地方特色的商住综合片区。其发展应与周边区域进行动态协调。对于老城区，规划突出进城区保护与发展骑楼商业，富民片区应疏解老城功能入口；对河西组团中心，规划服务河西片区，是老城与新城过渡的历史地带，商业类齐全但形式与风貌较老旧，富民片区应为中心城区注入新的商业形态 ；对于红岭拓展中心，是未来连片发展的新区，富民片可考虑适当的功能互补；对梧州学院片区，目标建为现代化一流教育片区，富民片区可为其提供更加丰富的生活性服务支撑，总体而言，契合梧州市的中心体系要求，富民片区未来将成为周边区域的片级区中心。目前，富民片城中村现状特点主要体现以下方面：土地和空间资源利用粗放，影响城市功能拓展；建设混乱，违法违章建设严重；建设标准低、规划落后与城市经济、社会、空间发展不协调；公共服务设施不齐全；现有城中村土地利用效率低，经济结构单一，可持续发展前景堪忧。富民片区，是梧州市城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。随着梧州市城市建设步伐的加快，富民片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等需要亟待解决。梧州市棚户区富民片区改造项目拟定由政府财政100%出资，委托公司代建。二、项目建设的可行性与必要性（一）是把握多重政策发展良机，亦是民心所向此项目改造响应上层次规划文件号召，为探索科学先进的棚户区改造模式，落实梧州市棚户区改造任务，旨在成为广西壮族自治区棚户区改造的模式典范：契合梧州未来城市发展的需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展。富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，成为以特色商业、休闲娱乐功能为引领，具有梧州地方特色的商住综合片区。总体愿景为：桂江西岸,乐活邻里。规划结构为：一带两核三廊多组团。一带：结合桂江滨江景观，打造鸳江路滨江休闲带。两核：利用规划区北侧现状低洼汇水区以及原东山涌泵站，打造两大绿色核心。三廊：打通东西向三条绿廊，建立桂江两岸生态景观视线联系。多组团：规划形成的多个居住组团、滨江休闲商业组团以及休闲旅游配套组团。整体布局采取分层布局模式，一线滨水开发，二线公共服务设施，三线布局居住用地。因此，这些规划政策是梧州市富民片区改造良机所在。再者，富民片区位于桂江与西江的交汇处，区内道路狭窄、房屋破烂、人居条件较差，是梧州市典型的棚户区。同时该区区位条件良好，改造条件相对成熟。对其进行改造，不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，深得绝大部分民众赞可，项目建设非常必要。（二）是提升城市形象、改善环境的需要待改造的项目地块属城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠主干道上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性,富民片区应采取原地和异地安置的方式进行改造，河西工厂一路地块与周边环境整治相结合进行改造，采用政府主导型、政企混合型、市场运作型推进实施。榜山西侧零星地块结合地质灾害治理进行改造，拆除重建改造综合环境。力在打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使其走上可持续发展的道路。此外，梧州市的西江文化、桂江文化源远流长。通过规划区的改造，可在规划区中创造功能丰富、人文独特、形象具有识别性的滨水空间，以点带面激活桂江沿岸的滨水活力，弥补中心城区东部滨水公共空间的不足。（三）是提升城市教育水平、优化区位资源的需要通过梧州市富民片棚户区改造项目建设，可以充分发挥该地区地域、区位、资源、教育等优势，具有良好的基础条件。同时，拟利用富民片区棚户区改造的契机，对规划区内的大中小学进行改扩建，能够进一步满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐，进而对安居工程、教育发展、改善民生等产生巨大的积极作用，为本区经济社会发展和教育的和谐发展搭建牢固的战略支撑体系。（四）是社会安定团结的需要长期生活在富民片区的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。因此，该项目建设必要性明显。三、简要结论（1）该项目建设符合梧州市城市总体规划。（2）该项目建设规模符合实际情况，建设条件良好，建设方案合理，设计新颖。 （3）项目组织实施有保障，建设资金基本落实。 项目旨在对梧州市棚户区富民片区综合整治、改造，征拆规划中待整治的区域，新建公共基础设施，从根本上改善当地人民生产、生活条件，推动他们逐步实现脱贫致富。 因而，本项目建设具有十分明显的社会效益、生态效益和经济效益。 本项目的建设得到了各级政府及各相关职能部门的高度重视和大力支持。由市发改局牵头，水利、建设、规划、土地、环保、项目单位等部门共同参与，对各工程有关方面进行了调研、勘察、设计，并配套了相关政策措施， 整合了资源，项目建设外部支持条件好。综上所述，本项目建设规模适宜，建设方案合理，建设条件良好，建设资金落实，项目建设产生的综合效益十分明显，项目建设是可行的。第三章 项目市场调研一、 土地市场分析梧州中心区由长洲、蝶山、万秀三区组成。万秀区是梧州市中心老城区，随着空间的的可用性减少，近几年，土地向外扩张，土地成交量比较少。土地交易主要集中在长洲新城区，尤其红岭地区，土地成交量不断上升，地价相应上升。但各区地价差异并不明显，商住楼面地价在700-1500元/平方米之间。目前，项目范围内的富民片区周边商住楼面地价在700-1100元/平方米之间。二、 住宅市场分析梧州市房地产（一手房）主要集中在梧州市长洲区新城区（市政府片区、红岭片区、长洲片区）、万秀区老城区及苍梧县，其区域性普通住宅售价差异不大，均价主要在4500元/平方米。其中普通住宅售价最高片区，在长洲区临西江边及市政府附近，以丽港华府（售价区间：5500-8000元/平方米）为典型代表。另外，梧州市别墅盘不多，在售的有长洲岛上的锦绣花园及欧洲花园，均价8000-10000元/平方米，基本售罄，另外还有位于苍梧的梧州凤凰城，均价8000-9000元/平方米。目前，项目范围内的富民片区周边住宅出售均价在4000-5000元/平方米之间。根据梧州市房地产交易中心的信息系统监测最新数据，2014年1月购房人群以本地和三县一市的人口为主。 表3.1梧州市房地产交易监测数据表项目套数本市城区人口216本市其他（三县一市）人口160本省其他地区人口216其他省份人口69境外人士0合计661按照本市城区人口、本市其他（三县一市）人口、本省其他地区人口、其他省份人口、境外人士这五类人群购房细分，2014年1月按市场价正常交易商品住房（共661套），所对应上述（表中）五类购房人群的数量分别为216套、160套、216套、69套、0套。目前组成我市购房人群的分布，以本地和三县一市的人口为主，这一比例由2013年底的62.73%下降至本月的56.88%；本省其他地区人口购房比例由2013年底的27.61%增长至本月的32.68%，此类人口是我市购房市场的另一重要组成部分；其他省份人口、境外人士购房人群占比为10.44%，显示投资投机性需求较少。在购房用途方面，自住和改善性需求仍然较强。根据市房地产中心办理梧州市房屋权属登记信息查询结果证明的信息显示，将2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比较，经审批符合家庭首购置业的住房交易情况，本市首购置业比例较高。三、 商业市场分析梧州市商业主要分六大商业圈，包括骑楼商业街商圈、南城百货和以其为核心商业步行街（南中路步行街）商圈、旺城广场商圈、以市政府为核心的梦之岛时代广场和太阳广场商圈、新兴的红岭片区三龙大道临街商业、及长洲岛竹湾路临街商业。商业圈中，各商场内租金差异不明显，平均租金都在180-300（元/平方米月），各商场临街商业铺，平均租金都在250（元/平方米月），各临街商铺及步行街商铺租金差异也不大，平均租金在20-30（元/平方米月）。经市场调研，目前项目范围的富民片区以临街商铺为主，其日租金在30-50（元/平方米月）之间。四、开发实施建议（一）改造应遵从“先安置、后开发”原则。即，先规划、建设安置用地和用房。在解决好安置问题的基础上再推进土地开发利用。（二）采取政府统一收储模式，有计划、有步骤实施开发。坚持公开、公正和公平的原则，在梧州当地政策基础上，公平地保障原产权人的利益。（三）明确开发地块主题和策略，极大提高项目的立足点、知名度和影响力，提高土地价值。（四）整体开发统筹解决拆迁安置成本。项目用地面积48.72公顷，复建建筑面积15.10万平方米，考虑其复建量较大，项目整体开发（由拆迁安置到推地完成）周期3-4年。因此，初步预测分析，政府可在项目开发第3年后，开始获取利益。第四章 地块条件分析一、地块基本情况（一）地块规划控制条件富民片棚户区改造项目主要规划控制条件表4.1所示：表4.1 富民片区改造项目主要规划控制条件序号项目名称数值单位备注1建设用地面积48.72公顷2规划建筑面积104.50万平方米3容积率2.144绿地率28%5建筑密度%净建筑密度（二）地块地理位置分析富民片棚户区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于桂江西岸，距离城北客运站4公里，龙船冲客运站4公里，玫瑰湖客运站6公里，距离梧州火车站8公里，距离飞机场20公里，大渡口综合码头3公里，地理交通位置优越，水、陆、空交通极为便捷。规划区位于河西片区东北部，北接桂江二桥，东部隔桂江与河东老城区相望，西邻富民路，一路之隔有北部的梧州学院、西部的太和冲和东山冲居住片区、南部的梧州五中等。规划区是北部新城中心（红岭拓展区）与东部老城中心之间的过渡区。（三）建设条件分析1、地质环境条件地形、地貌以及不良地质现象规划区内均属丘陵地，区内南北两端地形较高，处于30-43米之间，中间地区地势较平缓，处于20-30米之间，最高点位于规划区北部，高程11.2米。参照城市用地竖向规划规范，采用GIS技术分析，规划区内坡度多处于7.5度以下。规划区内主要地貌以中低山地为主，在整体平缓的地势上，呈现丰富的微地形变化。图4-1规划区微地形变化示意图地震设防烈度根据全国地震区划梧州市为基本烈度六度区。城市抗震体系按规定六度设防标准建设。规划区建筑物和基础设施抗震能力应达到建筑抗震设防分类标准GB50223-2008的要求。重大工程、生命线工程、易产生严重次生灾害的工程建设场地必须进行专门的地震安全性评价，按评估结果进行抗震设防。2、 气候条件规划区属南亚热带季风性湿润气候，多年平均气温19.2-21.3摄氏度，年均日照时数达1800多小时，年均降水量1442至2047毫米，其中4-9月份为降水集中季节，期间的降水量占全年的80%左右，11月至次年2月为降水淡季，期间的降水量仅占全年的10%左右，全年总蒸发量约为1430毫米。多年平均无霜期330天。3、交通条件（1）道路现状规划范围内路网尚未形成系统，交通情况混杂无序，现状对外交通以富民路、鸳江路为主，内部道路多为支路，道路建设等级低，通达性差，干道网密度无法满足未来发展需求。图4-2 规划区交通道路状况（2） 公共交通设施规划范围内公交站主要沿富民路等道路布设，周边目前有6个公交站，为梧州学院站、富民站、东山冲站、富民泵站、富江站、民政局站公交站。规划范围内300米公交覆盖率达82.4%，主要线路高峰时段发车频率为5-10分钟，常规公交出行条件较好。 （3）道路交通运作分析现状交通量主要集中在富民路、西环路上，高峰时段主要道路交通运行情况一般，富民路为D级服务水平，其它道路为C级及以上服务水平。其中，富民路作为片区主要道路，承担多种交通功能，道路功能复杂，且由于允许路边停车，对沿边交通效率存在一定的影响。4、施工条件项目地块场地拆迁平整后，需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输；周边交通道路条件好，利于施工机械、建筑材料的进场；水、电、气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的施工条件较为有利。5、环境保护条件项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。综上所述，该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。二、项目地块SWOT分析（一）项目优势分析（Strength）区位优势（1） 位于城市核心功能区，是中心城区功能与品质提升的重要载体富民片区位于各种城市战略空间的交集地带。梧州市的城市空间结构为“一带两轴三片区十组团”，富民片区位于西江生态滨水带与南北向发展轴的交汇处，处于多个城市中心的中间地带。随着城市空间的拓展，富民片区将从城市边缘地带转变为城市中心区域。加上未来规划的轻轨线BRT线路与片区邻接，更有多座跨江大桥沟通桂江两岸，是富民片区与周边城市组团间具有便捷的交通联系。（2） 自然环境良好，微地形变化丰富富民片区周边拥有良好的自然条件，依山傍水。东临桂江，拥有约1.7公里长的桂江岸线；眺望白云山森林公园；南临榜山公园；西靠狮卧山众支脉。周边山水环境良好。规划区总体地势平缓，适建用地充足，土地地形坡度小于12度的地块面积占总用地面积的75%。主要地貌以低丘缓坡为主，在整体平缓的地势上，呈现丰富的微地形变化。（3） 良好的社区资源规划区内有聚福茗城、富东小区、富丽花园等小区，周边有华泰花苑、东山雅居等良好的居住社区，为片区奠定了良好的居住氛围基础，形成良好的社区口碑。某地毗邻梧州学院。梧州学院是一所全日制普通高等本科院校，设有9个二等学院和教学部门，38个本科专业，29个高职高专专业。与梧州学院的地理距离优势为规划区创造了良好的学区氛围。区域市场接受高该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境较差，生活质量不高，存在一定的安全隐患，能够进行拆迁、改造是民心所向，其有一定的社会基础，市场接受度高。项目开发时机成熟富民片区地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于河西片区桂江西岸，东临河东老城区，北靠红岭拓展区，是新城中心与老城中心之间的过渡区。富民片区是梧州市的重要组成部分，是梧州市面向外界的一个窗口，其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高，环境急需整治，形象急需提高，因其开发成本较高，使得很多承包商望而却步。这时候，政府拿出资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积极的推动作用。（二）项目劣势分析（Weakness）（1）现有大量的棚户区，建筑质量较差，用地功能混杂，配套设施不完善。现有建筑具备典型的棚户区特征，层数低、平房密度大、布局杂乱、建筑质量差，违章搭建现象严重。消防、日照、建筑物间距不符合居住区规划规范，影响城市形象景观。棚户区、旧厂房等建筑规模约为32万平方米，占现状建筑总规模约60%，为规划区的改造带来难度。居住用地与工业混杂，居住用地与工业用地之间缺少必要的防护绿地，居住环境受到空气、噪声的污染严重，不利于居民身心健康。现状公共服务设施较为缺乏，公园绿地系统缺少，居住配套设施分布不均，内部道路系统不完善。（2） 防洪坝阻隔，地块形状狭长规划区的桂江沿江岸线均设有防洪坝，极大地阻隔了场地与滨江的联系，给滨江景观及活动的打造带来困难。另外场地形状狭长，最大长宽比约为9:1，增加了场地总体空间设计的难度。（三）项目机会分析（Opportunity）（1）棚户区改造的政策推动从国家、到广西壮族自治区、到梧州市各级政府都高度重视棚户区改造，相继出台了一系列政策，如国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知、广西壮族自治区棚户区规划电视电话会议、梧州市政府召开的关于落实棚户区改造的工作会议等，为富民片区的棚户区改造创造了良好的政策机遇。（2） 振兴“百年商埠”，建设“绿城水都”、打造“西江历史文化名城”的发展愿景梧州市曾是千年古城、百年商埠；然而近现代发展中由于水运交通的削弱，导致经济发展滞后，特色衰退；如今在各种新的区域条件交融叠置下，梧州市将进入新的发展阶段，以特大城市为目标，实现空间重构。在梧州市国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要中提出梧州市要建设绿城水都，重振百年商埠，加速商贸业、文化产业、旅游服务业等一系列现代服务业的发展。梧州市城市总体规划（2012-2030）提出要立足于梧州“三江交汇，群山环绕”的地域特色，展示“绿城水都”，建设文化底蕴深厚、人居环境优美的宜居城市，西江历史文化名城。富民片区应结合自身的资源条件，紧抓城市发展机遇。（3） 老城中心的功能疏解老城中心有浓郁的历史文化氛围，但现状建设密度过大，建筑老旧，碍于保护压力难以改造，富民片区可借此改造契机，疏解老城区居住、公共服务等功能，缓解老城的保护压力。（4） 与红岭拓展中心的互补红岭拓展中心是梧州市未来的新城，将发展成为极具吸引力的岭南文化休闲地、具有生态示范性的山地宜居新城、主城区北部区级公共服务中心、引领梧州产业发展的现代服务基地。富民片区作为城市拓展的阶梯，可提供差异化的特色服务，与红岭拓展中心实现互补。（四）项目威胁分析（Threats）（1）区域交通的协调压力现状与规划中，共有三座跨江大桥经过规划区包括桂江二桥、桂江三桥、桂江四桥。三座大桥均是连通城市组团的交通要道，给场地的交通处理带来压力。另外规划中沿富民路布局有轨道交通与BRT线路，规划区在用地与功能上应与之协调。（2） 滨江公共空间的缺失一方面，现状的滨江一线大都开发为办公、居住等功能，公共性不足，岸线地区也缺乏公共空间设计；另一方面，基于防灾要求设置的防洪设施阻隔了大部分沿江岸线的水路联系。规划区濒临桂江，未来应注重塑造公共空间，重现滨江活力的责任。（3） 与老城历史文化的差异化挖掘相隔桂江的东岸人文资源丰富，拥有骑楼城历史保护街区，以及众多的文物保护单位，现已形成强烈的文化形象。富民片区应寻找差异化的自身特色，体现文化的地域个性。（五） 小结 表4.2 项目地块SWOT分析结果外部环境 内部条件Strength 优势l 位于城市核心功能区，是中心城区功能与品质提升的重要载体l 自然环境良好，微地形变化丰富l 良好的社区资源Weakness 劣势l 现有大量的棚户区l 现状建筑质量较差，用地功能混杂l 防洪坝极大地阻隔了与滨江的联系l 地块形状狭长Opportunity 机遇l 棚户区改造的政策推动l 梧州市在新阶段的发展愿景l 老城中心的功能疏解l 红岭拓展中心的拉动SO 提升策略l 发挥环境优势，打造人居绝佳的城市新区l 利用岸线、码头资源，重塑商埠意象l 充分利用城市中心辐射，推动片区发展l 结合地形特征，营造富有趣味的街区格局l 利用便捷交通，提升片区与其他城市功能区间的联系WO 扭转策略l 相应号召，大力推动棚户区改造l 优化用地功能结构，明确片区发展定位l 借力城市扩张，推动改造，完善配套设施l 巧妙设计，化地形劣势为设计特色，弱化空间防洪堤的空间阻隔Threaten 挑战l 与周边城市片区功能错位l 区域交通的协调压力l 滨江公共空间的缺失l 与老城历史文化的差异化挖掘ST 强化策略l 充分发挥比较优势，实行错位发展l 充分利用地形，优化路桥布局l 发挥环境资源优势，打造标志性的滨江公共空间，增强城市魅力l 以自身环境优势，创造自身人文特色，形成自然与人文双绝的城市魅力空间WT 协调策略l 探索符合地块特征的道路网布局模式l 借棚户区改造，腾出更多的城市公共空间l 协调好防洪堤与城市路桥间的布局关系第五章 项目建设内容及规模一、建设内容拆除项目规划地块范围内部分建筑物，构筑物；在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套（包括广场、水城、商业、道路）等建筑物、构筑物，环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。包括以下各内容：（一）雨污排水系统改造，重布雨污分流的排水系统，更换原混凝土化粪池，重现现有楼内部分雨污管线；（二）强弱电系统改造，强弱电下地、预留燃气管网位置；（三）改造部分自来水管线路；（四）拆除原有路面，铺设沥青路面（白改黑），道路增加人行道（包括无障碍设施）；（五）单元楼梯间墙地面，楼梯间窗户及扶手改造，照明系统改造；（六）单元入户门改造（改带门禁系统单元门）；（七）绿化环境改造，拆除原有凌乱绿化，改造独立易护理乔木。（八）建筑立面改造二、建设规模与人口规模（一）建设规模规划总建筑面积为104.50万平方米，其中：保留建筑面积20.07万平方米，新建建筑面积84.43万平方米；居住建筑面积64.57万平方米，商业办公建筑面积22.52万平方米，文化娱乐、公用设施等其他建筑面积17.41万平方米。（二）人口规模根据居住建筑面积计算，考虑本次规划方案中的居住建筑面积为64.57万平方米，按照普通住宅户均3.2人，100平方米/户计算，则未来规划区可容纳的常住人口约为2.07万人。本次就业岗位参考国内经验，根据就业岗位密度指标计算就业岗位，具体如下： 表4.3 就业岗位密度指标用地类型人均就业面积（平方米/人）建筑规模（万平方米）就业岗位（个）商业5022.524504文化娱乐7513.471796教育科技1503.65243市政公用设施250.29116合计-39.936659综合片区的发展功能，富民片区可提供就业岗位约0.67万个。第六章 工程建设方案与节能方案一、总平面布局与功能划分（一）总平面布置原则（1）以全市总体规划为设计依据。（2）满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布置。（3）交通力求通畅、有序，避免各种流线迂回交叉。（4）功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。（二）总平面布置概述（1）基本分区：东至富民防洪堤，西至富民二、三路，北至桂江二桥西桥头，南至富民一路，规划面积为48.72公顷。（2）出入口：原则上主干道不设地块机动车出入口，次干道及以下等级道路是直接服务于各地块的道路，鼓励各地块的交通内向性组织，以控制沿路一层皮式发展。（3）道路：场区内形成“两纵三横”干路系统，其中“两纵”指富民路和鸳江路，“三横”是富民路、西环路和规划一路。并结合场区变化丰富的微地形，形成高密度的支路网系统，构成老城区微循环系统，改善老城交通。场区内规划路网密度为8.9公里/平方公里。（4）绿化：场区内总绿地面积为5.62公顷，占规划总用地11.54%，包括公园绿地和防护绿地。其中公园绿地面积为4.09公顷，防护绿地1.27公顷。（5）停车位：本项目共建公共停车场4处，共提供机动车停车泊位450个。其中结合绿地设置3处，共400个泊位，结合商业建筑设置一处，共50个泊位。公共停车场300米服务范围内覆盖率达95%以上。另外，结合轨道站点、公交站点、公共服务设施、绿地设置5处公共自行车服务点，每处配车规模为20-30辆，每个站点的服务半径为200-300米，提供便捷的公共自行车租赁服务。二、建筑设计方案（一）建筑设计原则：建筑设计以经济、节能、适用，兼顾美观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路，创造出既有时代特色，又独树一帜，并能融于城市的大环境中。（二）建筑风格：采取现代风格的建筑手法，寓文化于其中，给人以美的享受。（三）新技术、新材料：大量采用国家推广的建筑节能、环保材料和技术，创造一个无污染、环保绿色的节能建筑。（四）消防设计：责任区面积宜为4-7平方公里的标准设置一个消防站；消防站要配备消防车2-5辆，配备扑灭高层火灾、特殊火灾的装备，配备确保消防人员生命安全的防护装备和配备在特殊场合使用的特性器材；有完善的消防通道；区内设室外消防环状管网、消防水池，室外消火栓；建筑物内部墙体均能满足防火要求。三、 环保、绿化与节能（一）设计依据（1）地表水环境质量标准（GB3838-2002）（2）中华人民共和国水污染防治法2008年（3） 景观娱乐用水水质标准（GB12941-91）（4） 中华人民共和国国家标准环境空气质量标准（GB3095-1996）（5） 城市区域环境噪声标准（GB3096-93）（6） 其他相关资料（二）施工期间环境影响因素项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。（三）项目建成后对周围环境的影响本项目无工业废弃物产生，故不产生工业污染。生活污水和生活垃圾按城市环卫要求排放，对环境不产生其他不利影响。（四）园林绿化（1）项目定位与环境设计该项目建成后，环境污染和生态破坏得到有效预防和控制，水环境、大气环境和声环境达到功能区划标准，垃圾无害化处理率达100%。基本形成环境质量良好、生态环境安全、人居环境舒适的城市生活区。项目景观绿化设计主要采用协调发展的原则，协调现有滨河绿地，恢复滨河绿地景观，注重桂江沿岸自然、人工生态环境的保护和利用，建构水绿纵横的滨江景观带。同时，优化组团城市绿地系统结构，逐步完善各层次绿地布局体系的规模、布局和职能，整合现状公园绿地，恢复和尊重现有生态环境，创造层次丰富、生机勃勃的生态网络。（2） 设计思路滨江绿地结合桂江延续对河流以及公共休闲空间的构建理念，沿桂江打造具有梧州特色的带状开敞空间体系，成为整个规划区的重要休闲活动中心。高强度开发和大型的公共开敞空间相结合，集中打造桂江边的滨江公园绿核以及结合东山冲泵站打造服务于富民片区的市民公园绿核。通过绿核的打造，打通重要景观节点与滨江景观带的联系。打通桂江、规划区与富民北部的狮卧山的生态廊道以及视线激光管通廊。建立开发地块与滨河休闲带的关系，维持通透的开敞面，扩展景观受益面，让绿地社区共享。加强街头小游园、带状绿地、社区绿地等绿地建设，社区绿地实现100米见绿，300米见园。在加油站、市政管理用房和环卫设施用地边预留一定米（按照规划、设计文件指示）宽的绿地，保证安全和环境卫生的需求。（3） 绿化指数绿化率：总体绿地率大于28%（附属绿地纳入平衡）绿化面积：5.62公顷四、 节能（一） 设计依据广西壮族自治区居住建筑节能设计标准 （DB45/221-2007）广西公共建筑节能设计规范（DBJ45/003-2012）（二） 节能措施本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，中空玻璃，门窗接缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节能设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。第七章 项目建设进度及招标方案一、项目建设进度计划（一）项目总体计划内容项目总体进度计划内容包括项目可研编制、项目建议书编制、环评编制、勘察、工程设计、施工、竣工交付等，为保证计划进度的有效实施，需抓好以下环节：1、建设资金及时到位，以满足施工进度要求。2、做好前期准备工作，包括询价，必要的考察，以及谈判和签订合同等。3、设计单位，工程建设单位及时提供设计及施工图，并保证资料的准确性和完整性。4、按时竣工验收并质量可靠。（二）项目进度安排该项目预计建设周期300日历天： 年 月年 月：项目前期准备阶段； 年 月年 月：勘察设计阶段； 年 月年 月：基础设施施工阶段； 年 月年 月：竣工交付阶段。二、招标方案根据中华人民共和国招投标法，国家计委第3 号令以及梧州市有关工程招标文件的规定，为确保本工程顺利实施，本项目采取总承包招投标。方案如下：（一）招标要求（1）本次招标要求投标人须符合广西壮族自治区建筑市场诚信卡管理暂行办法（桂建管201317号）和关于加强广西建筑业企业诚信信息库日常维护管理的通知（桂建管201425号）的规定，已办理诚信库入库手续并处于有效状态，在中华人民共和国境内注册，具备独立法人资格，具有有效的营业执照，同时具备：建筑工程设计乙级资质；具备市政公用工程施工总承包二级（含以上级）和建筑工程施工总承包二级（含以上级），并在人员、设备、资金等方面具有相应的设计、施工能力。（2）本项目拟投入建筑负责人须具有的执业资格：本项目拟投入项目经理要求具有二级注册建造师资格（建筑工程或市政公用工程专业）和省级住房和城乡建设主管部门核发的有效B类安全生产考核合格证，并在投标人单位注册。项目管理班子主要人员必须持有相应的职称证（执业证或上岗证书），所有项目班子管理人员必须为本单位职工。根据工程项目的规模、特点和招标文件的要求配置，其中关键岗位人员最低配备标准符合文件要求。具有履行合同的能力，包括：专业、技术资格，资金、设备和其他物质设施，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员等。（3）本项目接受联合体投标。联合体投标的，应满足下列要求：投标联合体成员不得超过2名，其中联合体牵头人应具备市政公用工程施工总承包二级（含以上级）及建筑工程施工总承包二级（含以上级）。（4）符合中华人民共和国政府采购法第二十二条的规定。（二）招标基本情况招标范围：包括可研、立项、勘察、设计、及按设计要求施工等，具体内容如下：可研、立项、环评包括：经发改部门审核通过的可行性研究报告和项目建议书及相关资料。地质勘察包括：经审图机构审查通过的地质报告及相关资料。设计包括：小区规划总平图、规划竖向图、规划管线图、建筑方案设计、初步设计（含概算），给排水、电气等施工图设计（经审图机构审查通过）。（三）招标的组织形式根据原因家计委2000年第5号令的规定，建设单位具备编制招标文件和组织评标能力的可自行招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。采用自行招标组织形式时，在申请上报时，应按规定一并上报采取自行招标所需的书面材料。结合项目具体情况，本项目拟采用委托招标的招标组织形式。（四）招标信息发布本次招标公告同时在中国采购与招标网、广西壮族自治区政府采购网、梧州市政府采购网、梧州市建设工程交易信息网上同时发布。（五）招标方式中华人民共和国招投标法第三条规定：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。本项目资金来源为财政投资，结合项目情况，采公开招标的招标方式。第八章 项目投资估算及资金筹措一、投资估算项目投资估算依据：（一）国家发改委发布的建设项目经济评价方法(第三版)。（二）国家及广西省、梧州市对建设项目费用取定的相关文件。（三）规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。（四）项目用地现状的调查资料。（五）类似建设项目的有关历史数据。（六）业主提供的相关基础资料。二、建设投资估算项目总投资11.81亿元,包括征地拆迁补偿费7.6亿元，工程公共服务设施建设费用0.89亿元，基础设施建设费用2.23亿元，土方整理费用0.54亿元，不可预见费用0.56亿元。详见下列表格：表8.1投资估算表序号项目名称工程量单位估算指标单位金额（亿元）1征地拆迁补偿31.84万平方米2386 元/平方米7.60 1.1旧城居住拆迁安置费6.62万平方米2500 元/平方米1.65 1.2村民居住拆迁安置费8.49万平方米2500元/平方米2.12 1.3旧厂房拆迁补偿费15.06万平方米2000元/平方米3.01 1.4商业建筑拆迁补偿费0.8万平方米8000元/平方米0.64 1.5特殊用地补偿费0.87万平方米2000元/平方米0.17 2工程建设费用3.29万平方米238元/平方米3.65 2.1公共服务设施建设费3.29万平方米2685 元/平方米0.88 2.1.1异地重建的两所专业学校2.07万平方米2500元/平方米0.52 2.1.2新建的中小学、环卫、消防设施用地1.22万平方米3000元/平方米0.37 2.2基础设施建设费37.11万平方米6亿/平方公里2.23 2.2.1包含道路广场、绿化、水域建设成本37.11万平方米6亿/平方公里2.23 2.3土方整理成本5%0.54 3其他费用-0.56 3.1不可预见费用5%0.56 合计11.81 三、 资金筹措 （一）资金来源本项目所需资金11.81亿元，由建设单位自筹解决。 （二）资金使用和管理本项目由在建设过程中，建立和落实项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，重视建设项目管理，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度及跟踪审计制度等。编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第59页 共59页第九章 社会和经济效益影响分析一、项目对本地区社会的效益影响分析（一）该项目的建设有利于提升项目所在地区的居住环境水平现阶段项目地块周围环境较差，棚户区的现状建筑层数低、平房密度大、布局杂乱、建筑质量差，违章搭建现象严重；公园绿地系统缺少，居住配套设施分布不均，影响城市的景观形象。拟建项目布局合理，配套设施完善，将大大提升这一地区的居住环境水平。（二）该项目的建设有利于满足消费者的需求项目地块周边目前还没有规划布局小区环境，周边的商业娱乐设施缺乏，该项目将发展本地商贸业，建立特色街区；同时兼顾发展地方文化产业、完善社区服务业，抓好棚户区和城中村改造，以特色商业、休闲娱乐功能为引领，打造具有梧州地方特色的商住综合片区，实现“桂江西岸，乐活邻里”的总体愿景。因此，该项目建成后能够满足消费者的需求，促进周边经济的发展。（三） 该项目的建设有利于周边片区的经济发展富民片区位于多个重要的城市中心中间，富民片区未来将成为周边区域的片区级中心。富民片区可疏解老城功能与人口，同时保护旧城、发展骑楼商业，从而带动经济的发展；对于河西组团中心，虽然它是老城与新城过渡的历史地带，商业门类齐全，但是形式与风貌较老旧，而富民片区的建设将为中心城区注入新的商业形态；富民片区可与红岭拓展中心实现功能互补，互相促进，共同发展；另外，梧州学院片区是教育片区，富民片区将为其提供更加丰富的生活性服务支撑，使其发展成为现代化一流校园。由此可见，该项目的建设为周围区域提供了新的商业机会、生活设施和娱乐项目，从而促进经济的共同发展。二、项目与所在地区的互适性分析（一）交通状况富民片区的改造完成后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通将有更高的要求。该项目以低碳生态为导向，充分尊重规划区变化丰富的微地形，以滨水资源为特色，打造以公共交通为主导多种交通方式和谐共存的活力交通系统，缓解了老城区交通设施供需矛盾。该项目以设施建设和交通组织管理为核心，坚持“优先、外联、内疏、滨水”的交通发展战略。对外道路规划一方面结合红岭拓展区规划，提升规划一路-白云路道路等级，形成联系红岭拓展区-富民片区-河东片区的通道；另一方面，打通鸳江路，依托鸳江路形成富民路的平行通道，完善河西片区的南北向交通。内部道路系统主要是结合规划区变化丰富的微地形，形成“两纵三横”的干路系统。同时，为了适应当地居民的需求，该项目将充分利用自然条件，打造人车分离的立体慢行交通系统。主要包括立体过街设施、慢行廊道系统和公共自行车服务点的建设。这一系列的措施都将满足当地居民对交通的需求，避免给周围的交通带来过渡负荷。（二）不同利益相关者根据富民片区的实际情况，在项目的建设中主要涉及两类人群的利益，即当地居民与潜在的购买者。对于当地居民来说，富民片区的改造将改变这一地区的基础设施状况、商业环境和娱乐设施等，改善他们现有的生活环境，方便他们的生活。对于项目的潜在购买者来说，项目的建设能够满足他们的消费需求，为他们提供一个更好的消费选择。（三）当地组织机构富民片区的改造获得了各级政府部门和领导的支持，为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。（四）当地技术文化条件该项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，当地的技术能够保障项目的实施。项目建设选择优秀的设计、监理、施工单位，保障工程质量和进度。该项目坚持以人为本、方便百姓、实实在在为百姓做事的目标来提高社区服务群众的能力。因而，本项目建设与当地社会的需求相适应。三、社会评价结论（一）通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。（二）该项目建成后，商务区及物业管理将提供更多的就业机会。（三）该项目的建设将有利于改善富民片区的基础设施状况，提升城市形象。四、经济效益分析本项目的经济收益主要通过计算项目的土地开发成本、项目的土地出让成本以及他们之间的差值得出。（一） 土地开发成本在进行土地开发成本分析时，将改造项目分类成不同物业类型，按照不同的分析方式分别测算开发成本。具体分成的物业类型有：旧城居住、其他国有物业（商业物业）、村民住宅、旧厂房、特殊用地、公共服务设施、基础设施、土地整理和不可预见费。具体补偿方式及费用计算见下表：表9.1土地开发费用汇总表序号物业类型改造模式补偿方式工程量单位指标单位金额（亿元）1旧城居住较为完好的小区，保留整治整治（整治成本）18.67万平方米500元/平方米0.93质量较差的居住区，进行复建安置实物补偿（复建成本）6.62万平方米2500元/平方米1.652其他国有物业（商业物业）部分特色商业及加油站，保留整治整治（整治成本）0.47万平方米500元/平方米0.02国有征收按国有征收补偿标准，现状评估价值补偿0.8万平方米8000元/平方米0.643村民住宅全面拆除复建实物补偿（复建成本）8.49万平方米2500元/平方米2.124旧厂房国有征收按国有征收补偿标准，现状评估价值补偿15.06万平方米2000元/平方米3.015特殊用地异地重建暂时只计取征收补偿成本0.87万平方米2000元/平方米0.176公共服务设施异地重建暂时只计取征收补偿成本2.07万平方米2500元/平方米0.52部分保留（如中小学、消防设施用地）整治（整治成本）0.93万平方米500元/平方米0.05新建设设施建设成本3万平方米3000元/平方米0.97基础设施开发建设（道路、广场、绿地）开发成本/万平方米1000300元/平方米1.048土地整理挖方、填方、借方、场地平整以上成本合计的5%/万平方米/元/平方米0.559不可预见费可能发生不利水文、天气、经济等因素需增加的费用以上成本合计的5%/万平方米/元/平方米0.58总计12.2（二） 土地出让总收入按照规划方案，扣除保留面积、复建面积后，可出让的住宅建筑量为30.80万平方米，可出让的商业建筑量为35.52万平方米。考虑未来房地产自然增长，以及整体环境改造，道路开通带来的利好因素，并且考虑到本项目拥有临江资源，预计研究区域未来住宅用地平均楼面地价为1900元/平方米；商业设施用地平均楼面地价为1900元/平方米。表9.2土地出让总收入汇总表项目居住商业规划建筑面积（万平方米）64.5735.99可出让建筑面积（万平方米）30.8035.52可出让单价（元/平方米）19001900土地出让收入（亿元）5.856.75土地出让总收入（亿元）12.60政府可获得的土地出让收入为12.60亿元。 （三） 土地出让净收益分析片区内的土地开发成本及土地出让收入，政府可获得土地出让净收益合计为0.40亿元。该项目的总投资为12.20亿元，总收入为12.60亿元，因此该项目在经济上是完全可行的。第十章 结论与建议一、结论该项目产业关联度高，项目对增加地方税收、提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构、加速城镇化建设，推动富民片区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综合前面章节所述内容，本项目社会效益显著、经济效益良好、环境效益明显，市场前景好。因此该项目的建设是必要的和可行的。二、有关建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出的。鉴