2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库_7

米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，是在分析（）布局的合理程度。A. 房地产产品结构B. 房地产供给结构C. 房地产投资结构D. 房地产总量结构正确答案：A,2.投资估算的精度可达20，所需费用约占总投资的0.251.5，该阶段为（）。A. 投资机会研究B. 初步可行性研究C. 详细可行性研究D. 项目的评估和决策正确答案：B,3.关于房地产市场，下列说法不正确的是（ ）。A. 房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B. 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C. 虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D. 房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成正确答案：B,4.在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A. 空置率合理空置率B. 空置率合理空置率C. 空置率=合理空置率D. 不能判断正确答案：B,5.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。 A. 102B. 120C. 108D. 88正确答案：C,6.可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A. 投资机会选择与决策分析阶段B. 前期工作阶段C. 建设阶段D. 租售阶段正确答案：B,7.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A. 102B. 120C. 108D. 88正确答案：C,8.某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A. 6.25%B. 10%C. 16.67%D. 16%正确答案：B,9.从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（）。 A. 全部投资现金流量表B. 资本金现金流量表C. 投资者各方现金流量表D. 资金来源与运用表正确答案：B,10.竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A. 单项工程验收B. 分部工程验收C. 综合验收D. 单位工程验收正确答案：A,11.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。A. 4.42%B. 8.11%C. 8.13%D. 9.54%正确答案：B,12.消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A. 引起需要B. 购买决策C. 方案评价D. 信息反馈正确答案：D,13.房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A. 租金收入B. 土地出让收入C. 房地产抵押贷款D. 净经营收入正确答案：C,14.投资者要提高（）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。A. 期望投资回报率B. 平均收益率C. 基准收益率D. 内部收益率正确答案：A,15.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A. 增量供给B. 存量供给C. 潜在供给D. 总量供给正确答案：A,16.在房地产投资的“开发持有出租”模式中，现金流量不包括（ ）。A. 预售收入B. 土地成本C. 运营成本D. 租金收入正确答案：A,17.投资者所要求的最低利率是（）。A. 同业拆放利率B. 存款利率C. 贷款利率D. 基础利率正确答案：D,18.从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A. 第一阶段B. 第二阶段的后半段C. 第三阶段的后半段D. 第四阶段正确答案：B,19.在房地产自然周期第四阶段的特征是（）。A. 供给高增长，需求低增长或负增长B. 供给高增长，需求高增长C. 供给缓慢增长，需求低增长或负增长D. 供给低增长或负增长，需求高增长正确答案：A,20.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是()。A. 概率分析B. 蒙特卡洛法C. 解析法D. 杠杆分析正确答案：C,二.多项选择题(共20题)1.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有的反应模式包括（）。A. 从容不迫型B. 选择型C. 凶猛型D. 随机型E. 灵活型正确答案：A,B,C,D,2.出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A. 销售收入B. 租金水平C. 运营成本D. 营业收入E. 出租率正确答案：B,C,E,3.关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A. 基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B. 基础租金一般高于市场租金C. 基础租金可以通过降低经营费用向下调整D. 基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E. 基础租金一般低于写字楼的市场租金正确答案：A,C,4.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。A. 金融投资型B. 收益型C. 实物投资型D. 机会型E. 收益加增值型正确答案：B,D,E,5.有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是( )。A. 解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B. 解析法和蒙特卡洛法有很大区别C. 蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D. 解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样E. 解析法和蒙特卡洛法无很大区别正确答案：C,D,E,6.金融机构在融出资金时，要遵循()原则。A. 流动性B. 保本性C. 偿还性D. 盈利性E. 地域性正确答案：A,D,7.房地产市场的法律制度环境包括（）等。A. 土地制度B. 住房制度C. 宏观金融政策D. 交易制度E. 城市发展政策正确答案：A,B,D,E,8.成本计划可分解为（）等方面。A. 材料设备成本计划B. 管理费成本计划C. 人工费成本计划D. 不可预见成本计划E. 施工机械费用计划正确答案：A,B,C,E,9.股票市场的融资方式有（ ）。A. 首次公开募股B. 配股C. 发行可转换债券D. 发行认股权证E. 增发股票正确答案：A,B,D,E,10.房地产间接投资的形式主要有（）。A. 投资房地产信托B. 购买住房抵押支持证券C. 购买房地产企业债券D. 购买物业用于出租经营E. 购买土地进行开发正确答案：A,B,C,11.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。A. 利润总额B. 投资利润率C. 资产负债率D. 财务净现值E. 偿债备付率正确答案：A,B,12.在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A. 拟投入资本金的数量B. 开发项目是否分期C. 开发经营方式D. 物业类型的匹配结构E. 开发项目的复杂程度正确答案：B,C,D,13.相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A. 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B. 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C. 置业投资对象可以是市场上存量房地产D. 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E. 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：A,C,D,E,14.对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A. 租金收益B. 物业增值C. 股权增加D. 销售收入E. 开发利润的多少正确答案：A,B,C,15.净租的形式一般有以下（）方式。A. 租户仅按比例分摊与物业有关的税项B. 租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C. 所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付D. 所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用E. 由租户负责支付建筑物结构部分的维修费用正确答案：A,B,D,16.在房地产市场细分中，按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，其二级市场是指（）。A. 土地使用权转让市场B. 存量房地产交易市场C. 土地使用权出让市场D. 新建商品房预售市场E. 新建商品房租售市场正确答案：A,E,17.从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。A. 第一阶段B. 第二阶段初期C. 第二阶段末期D. 第三阶段E. 第四阶段正确答案：C,D,E,18.房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A. 公司上市B. 房地产抵押贷款C. 土地储备贷款D. 合作开发E. 向商业银行借入信用贷款正确答案：A,D,19.投资的作用主要包括（）。A. 投资是一个国家经济增长的基本推动力B. 投资与企业发展密切相关C. 投资可以促进人民生活水平提高D. 投资有利于国家的社会稳定和国际交往E. 投资可以抑制通货膨胀正确答案：A,B,C,D,20.依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。A. 联合代理B. 买方代理C. 独家代理D. 卖方代理E. 双重代理正确答案：B,D,E,三.判断题(共20题)1.只要租金相对于其他竞争性物业来说相差不大，则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。（）正确答案：A,2.开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准后就可进行招标活动。（）正确答案：B,3.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。（）正确答案：A,4.投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）正确答案：B,5.税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。( )正确答案：A,6.中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远高于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）正确答案：B,7.对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）正确答案：A,8.同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（）正确答案：B,9.工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。（）正确答案：A,10.现金流量图中的“0”表示第0期期初。（ ）正确答案：B,11.一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（）正确答案：B,12.一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。正确答案：A,13.小中取大法是对未来持乐观的看法，认为未来会出现最好的自然状态。（）正确答案：B,14.市场规模就是特定商品的购买者数量。（）正确答案：B,15.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）正确答案：B,16.权益融资的资金供给方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。正确答案：B,17.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（）正确答案：A,18.报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）正确答案：A,19.房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。（）正确答案：B,20.借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（）正确答案：B,