某景园市场调研报告范本

WORD.驰峰峰景园市场调研报告.doc *谨呈：XXX房地产开发驰峰峰景园市场调研报告第一章市场分析一、城市概况1、基本概况中国古代以山北为阴，山南为阳。“”因城区位于境贵山之南而得名。古代盛产竹子，许多地方以竹子命名，因“竹”与“筑”谐音，故简称“筑”。作为行政区域名称，始于1569年至今已有400多年的历史。是省的省会，是全省政治、经济和文化中心。是森林之城，市区四周群山环抱、林木苍翠，森林覆盖率达34.79%，气候宜人，冬无严寒、夏无酷署，年平均气温15.3度，最热的七月下旬，平均为24度，最冷的一月上旬，平均为4度。是居家渡假、享受生活的好地方。在做商品房开发，大有可为，前途光明。市总面积：8034KM2 人口：340万 总户数：89万户 新婚人数：23361人（女）行政设置云岩区南明区花溪区乌当区白云区小河区三县一市面积（KM2）67.589.1957.6962.4259.663.15630.8人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334302.76673383262户数（户）14632813387069138791394719836980376221新婚人数（女）3069268418641976198711801060122002年度市人口状况（2002年）。两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的向四区快速地进行城市化发展是必由之路，3市家庭类型结构（期未家庭人口数：3.13人/户）从图分析可看出，贵阳市的家庭以二口和三口之家为主要家庭结构，占至总量的63。64%，这种结构的家庭对住房的合理需求应是二三室结构的住宅，贵阳市的二三口之家总量据推算应有56万户，这是一个庞大的潜在需求市场三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的户型，二是分户，形成两套对二三室户型的需求在理性消费渐成主流的今天，二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品。4居住状况（房屋建筑面积拥有量：18.91平方/人，房屋使用面积拥有量：14.91平方/人）通过对现有住户产权结构的分析，可以看出，在购卖商品房已成为消费和投资时尚的今天，商品房仅占现有住宅的3%，亦有理由认为：房改私房户（占贵阳市现有产权结构的69%！），因其现有居所的产品落后、户型差，居住的舒适性不高而会对未来商品房有潜在需求。在现有房型比例中，二、三、四三种居室的房型占88.08%,是现有住宅产品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，说明三居室产品的诸多合理性是多数人在选择居住产品时的首要考虑。四居室的产品在现有房型比例中位居第二，研究人员认为，在房改私房占主要住房形态的今天，其中大部份是福利房时代国家按需分配的产物，这一部份住户因处于社会的中高层，更有二次置业的愿望和实力。通过分析，研究人员认为，拥有商品房（户型好、环境好、配套好）作为一种小康生活的标准，是绝大多数城市人的愿望，随着经济的飞速发展，人们收入水平的提高，商品房市场在贵阳地区所占份额虽小,但有广泛的市场基础和前景。5居民收支状况 期初手存现金：7383.72元/人期未手存现金：8115.80元/人可支配收入：7526.34元/人家庭总支出：6680元/人（其中：消费支出：5801.42，购房支出：2.36，其他支出：876.64元）从上述资料计算得出：市的房价水平的理论值：房价收入比为6时：房价为：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方房价收入比为7时：房价为：24263*7/100=1698元/平方房价收入比为9时：房价为：24263*9/100=2183元/平方总结：从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要需求点。6. 市近期规划（2003-2005）摘要1 2005年城区总人口：154.5万人 2 规划对城市中心区的布局要求:坚持疏解人口,调整结构,完善功能、提高品味的原则,2005年城市中心区规划83.1万人口,较2002年减少6.58万人3 对于住房建设，要建立完善以商品住宅供应为主体，经济适用房，廉租房供应主补充的多层次住宅供应体制。合理引导商品住宅的开发方向与规模，促进城市结构调整，降低中心区人口密度。本项目的发展是以商品住宅为主，符合市的规划政策，必将受到政府宏观政策调控的有利影响。二、总体市场态势1、 宏观经济：2002年国民经济保持良好的发展态势。初步统计，市全年实现国生产总值336.4亿元，比上年增长11.3%。其中第一产业增加值1.49亿元，增长5.9%；第二产业增加值18.59亿元,增长12.2%；第三产业增加值13.54亿元，增长10.8%。市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础。l 工业生产快速增长，主导产业带动作用明显增强继续优化经济发展环境，深化企业改革，加快结构调整，努力开拓市场，工业经济保持良好发展态势，生产持续加速。全市规模以上工业完成增加值37亿元，比上年增长20.8%。l 固定资产投资规模扩大，持续快速增长，重点工程建设进度加快在财政资金的带动下，我市固定资产投资持续快速增长，全社会固定资产投资完成175.9亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资快速增长。随着我市新的城市片区规划，新区如火如荼的建设，以与各个中心片区的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个新的发展时期，形势良好。全市房地产开发投资完成额50亿元，比上年增长15.5%，略低于全市投资的平均增速。房地产开发投资已成为拉动我市投资快速增长的主要因素之一。l 市场消费活跃，外贸进出口降幅趋缓消费需求规模日益扩大，消费品市场继续呈现平稳增长的态势。零售业已进入全新的发展阶段，以规模经营为特征的现代零售商业大潮正在兴起，诺玛特、沃尔玛（即将入驻）等一批商业超市进一步加大扩力度，华联、百盛等一批国外知名零售商业巨头纷纷抢滩，为我市消费品市场注入了新的生机和活力。全年市场物价基本稳定。全市社会消费品零售总额达136.6亿元，比上年增长12.3%。l 经济运行质量进一步提高，经济效益明显好转政收入增势良好，金融机构存、贷款稳步增加。全市金融机构各项存款为731.8亿元，比上年增加86.6亿元；其中城乡居民储蓄存款288.04亿元，比上年增加47.91亿元。金融机构各项贷款余额595.52亿元，比上年增加109.21亿元；人民生活水平稳步提高收入大幅增加，消费低水平增长。今年，我市相继提高了国家公务人员和事业单位职工的工资，随着收入增加，人们生活水平也在不断提高。预计全年我市在岗职工平均工资达10988元；全年城市居民人均可支配收入为7306元，增长10.5%。收入的增加使我市居民消费也随之上升，全年城市居民人均消费性支出为5801元，比上年增长0.5%。2、 经济发展势态：单位：亿元3、今年经济社会发展的主要预期目标是：国生产总值增长以上，力争达到，规模以上工业企业经济效益综合指数提高个百分点，实现利税和新产品产值增幅高于经济增长幅度。全社会固定资产投资增长，社会消费品零售总额增长，地方财政一般预算收入与国生产总值同步增长，外贸出口增长，居民消费价格总水平上涨左右，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长，人口自然增长率控制在以，城镇登记失业率以。 4、产业政策法规符合房地产稳定健康发展2003年9月1日国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（业界称18号文），在业引起极大反响，从主管部门，专家学者，开发商、新闻媒体，物业管理企业到消费者，总体认为“通知”对中国房地产市场持续健康的发展，改善广大人民群众的住房，促进社会稳定，推进全面小康社会的建设都具有积极的推动作用。18号文的出台，是中国房地产业走向成熟的标志，表明房地产业已经成为国民经济的支柱产业。国家的产业政策是：l 控制高档住房，增加普通商品房-个人已成为房地产市场的主体l 不允许高收入者购买经济适用房l 廉租房建设将以国家投资为主l 不得限制已购公房上市交易l 规发展住房信贷本项目的方向符合国家产业政策要求，是国家提倡的房地产项目5、当前市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲投资额（亿元）竣工面积（万）新开工面积（万）销售面积（万）销售额（亿元）2001年433323865615180524622002年500331605999187852762综上所述，市的房地产业随着经济的平稳发展、城市拓展和家庭住宅消费的持续增长，必将进入快速增长的时期。本项目正是在这样的环境下运行，国家的产业大政策为其奠定了良好的基础和市场前景。三、区域市场发展总体概况纵观2003年市的房地产市场，一片欣欣向荣的景象，一些亮丽的楼盘在精心的策划包装之下把人们的生活方式演义的美伦美唤，媒介广告以前所未有的投放量，把人们的五官轰炸到不知东西，其中的经典时代、在水一方、玉兰园、欣歆园、曦阳山庄，山水黔城等更成为家喻户晓、未来理想生活的代名词，销售也是捷报频传，所有这些都昭示着房地产业在已步入了发展的快车道，本项目正是在这种环境下启动的，有着良好的市场气氛。1 市2003年1-9月房地产住宅市场运行情况l 商品房批准预售面积大幅增长（增幅达43.09%）l 品房实际预售面积平稳增长，住宅市场需求强劲，普通住宅成为拉动市场的绝对主力在高层与经济房销售下降的情况下，普通商品房一枝独秀，增幅高达68.55%，说明普通住宅以综合性价比最优，成为市场最受欢迎的住宅产品。l 住宅价格小幅上扬从销售量和价格的分析可以看出2000至2500元/平方是市场对住宅商品普遍接受的价格区间。2 2003年房地产交易会盛况空前，成交创新高：以改善住房，奔向小康为主题的2003年房地产交易展示会，利用其具有的越境性、自由性、集中性的优势，汇集到大量房源、商家、价格等信息，通过分析可以对2004年房地产发展的态势有一个了解：l 规模：参展项目84个，建筑面积516万平方（其中经济适用房、普通商品房417万平方，占81%）。参展楼盘的最高价是中天世纪新城的连排别墅4400元/平方，最低为麒龙城市花园（位于清镇市云岭大道）980元/平方。l 成交情况：意向性成交：7556套，92.6万平方米,成交金额:16.6亿元,分别比上届增长65%,55%,48%,其中经济适用房普通商品房为6301套,76万平方,11.7亿元,分别占84%,82%,71%实际预、销售：1396套,14.6万平方,成交金额:3亿元,分别比上届增长118%,94%,56%,其中:经济适用房,普通商品房976套,10.2万平方,1.7亿元,分别占74%,73%,59%.l 启示:不论是意向性购房还是实际成交,经济实用房和普通商品房达70%以上,充分说明市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品房为主。四、本章摘要l 是居家渡假、享受生活的好地方。在做商品房开发，大有可为，前途光明；l 两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的快速地进行城市化发展是必由之路；l 在理性消费渐成主流的今天二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品；l 商品房市场在地区应有广泛的市场潜量；l 三居室是人们在选择居住产品时的第一需要；l 从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要可接受的合理价位；l 本项目的发展是以商品住宅为主，符合市的规划政策，必将受到政府宏观政策调控的有利影响；l 市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础；l 当前市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲；l 普通住宅成为拉动市场的绝对主力；l 2000至2500元/平方是市场对住宅商品普遍接受的价格区间；l 市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品房为主；l 郊居化居住已被接受认同。第二章 区域与在售楼盘分析一、城市区域房地产市场分析（一）城市中心区（两城区）1、市场现状（1） 区域总体形象较好，市场接受度较高（2） 供应量日益减少,楼盘多以单栋高层的开发模式（3） 楼盘素质不断提高走高端路线（4） 楼盘销售状况一般（5） 配套设施齐全，教育环境优越（6） 生活、交通便利2、产品分析（1） 楼盘主要以中高档为主（2） 户型面积丰富，多种多样（3） 价格主要在2500元/平方米以上统计分析表明，片区市场的行情价格在2500元/平方米以上。随位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化。主力单价稳定在3000左右。从全市围比较，片区的行情价格处于中高价位。（二）大营坡板块以“中天花园小区”为例1、市场现状 （1） 供需市场稳定做为城市中心区的二级辐射区域，良好的自然环境和大社区是老城区客户对住宅位置的新的选择，这里是部分消费者第一居所的首选，片区逐渐成熟，供需市场比较平稳。（2） 区域配套逐渐完善中天花园在整个片区综合质素较高，多年的开发积累已经形成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲等都具一定规模，居民生活十分方便。（3） 自然和人文环境限制，土地开发规模有限由于土地供给的有限性，除中天花园外，本区域新开工项目明显开始减少。2、市场产品（1） 楼盘主要以中高档为主该区域楼盘的开发主要以中等和偏高端产品为主，高端主要由于价格而决定.（2） 户型面积丰富，大社区的楼盘以户型为主，而小规模楼盘则以过渡型、投资型的中小户型为主经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也较大，户型从两房、三房、四房、复式、别墅等都有。其中以100-135的面积区间为主，体现其中高档楼盘的质素。（3） 价格主要在1800元/平方米以上统计分析表明，片区市场的行情价格在2000元/平方米以上。从全市围比较，片区的行情价格处于中等偏高价位。这也能体现该区域的特征。（4） 区域楼盘基本都为小区形式由于区域自然环境好，区域多数楼盘结合自然环境并注重小区园林设计。（5） 市场新项目销售成绩看好该区域出现了质素较高的楼盘，如曦阳山庄，深受市民喜爱，销售较好。（三）小河片区1、市场现状（1） 需求市场较大两城区是本区域的主要客源，交通、环境提高，居家氛围好，良好的居住环境和离城相对不远的距离是他们选择此地的主因。（2） 楼盘供应量大大盘成为小河片区的亮点和主力，兴隆城市花园、山水黔城等超级大盘领引区域潮流和吸引城区消费者。（3） 片区逐渐成熟，人文环境好多年的开发，使小河区形成良好的居住氛围，而并非其他城乡结合部的脏乱差。（4） 建筑与园林设计领先区域楼盘多采用流行的现代建筑设计手笔，风格新颖、大气，显示楼盘实力和品质。2、市场产品（1） 规模大，以中高档为主所开发的楼盘规模较大，这也造成其开发的档次高。（2） 户型以中型面积为主该片区的户型以三房为主，三房面积100-146平方米之间，属于中型户型结构。（3） 价格在18002200元/平方米之间整个区域由于开发水平逐渐提高，整体价格在全市围在前两年攀升较快，近期价格稳定，区域也由于楼盘质素的不同，价格也有所不同。（四）三桥马王庙片区1、市场现状（1） 用地规模大，容易形成大规模的居住社区目前可供开发的土地较多，有实力的开发商可以大规模的开发，充分体现自己的特色。目前已有几十家房开公司圈地进入该片区，容易营造大社区的居住氛围，居住空间纯净。将是明年房地产市场的新亮点。（2） 环境优美喧嚣的城市与旧的生活方式压抑了人的个性，悠闲快乐的绿色健康生活成为人们的追求。由于其特殊的地理和优美的自然环境，受到了许多崇尚自然的人们的喜爱。在城区要呼吸到新鲜的空气都要以提高土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，区域住宅的价格优势、环境优势便显露出来。因而买个好风景，买个闲暇的好心情，成为城区购房者的新理念。（3） 区域配套设施不齐全做为又一新开发区域，房地产刚刚处于启动阶段，周边配套并不完善，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等设施非常欠缺。（4） 购房客户大多数来自市区交通条件还在逐渐完善，片区的自然风景优美，并且小区规划较好，目前商品房价格较低，将吸引了许多市工作的客户前往此区购房。（5） 产品将趋于同质此区由于是通往和出城的交通要道，同时景色优美，空气清新，并且离市区较近，完全符合修建大型普通居住社区，并且产品设计以与规划设计已经接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的价格也相对较低，今后价格竞争将十分激烈。2、产品分析（1） 楼盘重视外部和部环境开发商选择地块多考虑自然环境，楼盘在规划设计上将小区环境作为主体，将大面积的土地用于绿化。在大环境中穿插一些小景和娱乐设施。充分考虑业主的社区文化活动，建立文化广场和背景音乐系统以与游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲以与健康运动融入一体，把一些天然的路径融入到小区中，用水体和绿化点缀小区环境。（2） 户型面积丰富，以户型为主经过对在售楼盘户型的统计分析，户型从、两房、三房、四房都有。其中以80-120的面积区间为主。（3） 价格主要在1600元/平方米左右统计分析表明，片区市场的行情价格在1500-2000元/平方米左右。从全市围比较，片区的行情价格处于较低价位。（五）新区1、市场状况（1） 有一定需求市场由于市政府搬迁此区，新区的房地产开发项目逐渐增多，但毕竟离市区较远，且各方面不成熟，市场多为集体团购为主，目前市场需求有限。 （2） 商业配套不齐全目前无居住人口，但是由于在区域政府、学校、医院、企业等的逐个进驻，将来会慢慢形成热点。（3） 房地产水平在不断提升本区房地产水平在产品设计、产品规划等方面已经处于城市较高水平（4） 购房客户主要来自市区购房客户主要以市区行政事业单位以与企业，优秀的产品设计吸引全市各区的客户前往置业。2、产品状况（1） 较为重视部环境楼盘较为重视部环境，全封闭的物业管理必不可少，同时，小区园林规划较好，以满足业主日常基本休闲娱乐所需。（2） 户型以中型面积为主以居家型的两房与三房户型为主，两房面积在8090平方米，三房面积在100125平方米.（3） 价格在1400元/平方米左右楼盘价格在逐渐走高，但短期难以提高。（六）新天寨片区1、市场状况（1） 市场供求量大，形成大社区较多由于市区商品房供应量的减少，本区域住宅规划量近年来开始剧增，市场供应量较大，而其性价比吸引了大量市区购买者青睐，由于属于郊区地域环境的不成熟，楼盘项目以配套、环境相结合的大型住宅小区为主。（2） 区域配套不齐全目前居住人口混杂，但是由于在区域经过几年发展，已经形成一定规模，商业配套等各项设施将逐渐改善。（3） 房地产住宅市场竞争激烈，同质现象明显本区房地产由于供需量大，形成市热点地区之一，而大量的开发项目也引发了行业间的竞争，但缺乏有实力的大型开发商对片区的拉升，价格与产品差距不大。（4）自然环境怡人，实际离市区的交通距离短本区域大部分处于市环城林带，有着良好的自然环境，明显区别于市区的嘈杂，距市区的交通距离由于路况的改善而缩短。（5） 购房客户以市区和本地居民为主购房客户主要以市区的中等收入阶层和本地居民的首次置业与换房者为消费主体。2、产品状况（1） 结合外部环境，提升部环境利用现有的自然环境，楼盘较为重视改造部环境，全封闭的小区园林规划较好，以满足业主日常基本休闲娱乐所需。（2） 户型以中型面积为主各类户型均有，主要以居家的两、三房户型为主，面积在80125平方米区间。（3） 价格在1300元/平方米左右楼盘价格属于市较低水平，近年价格有所上升，但短期难以提高。第三章、在售楼盘状况一、在售楼盘价格楼盘名称价格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉兰园多层：2180起；小高层：2580起曦阳山庄1900小石城（一期）多层：1850起智慧龙城多层：1950起；小高层： 2280起兴隆城市花园多层：1910起；小高层：1858起山水黔城小高层：1910起；别墅：4800起锦绣家园（二期）多层（电梯）：6+1 2380 小高层：12+1 2580凤凰佳苑1880起，30元层差（20层）凤凰翠堤1780起广信四季家园（三期）多层：1430起；小高层：1510起近水楼2200元/起经典时代（二期）多层（电梯）：8+1 2680；小高层：12+1 2580振华华谊苑2170起，层差30元（27层）从上可知：市各个区域楼盘价格有明显的差异，以云岩区与南明区的价格最高，而风景优美但距离市区较远的楼盘价格偏低，但较成熟的小河区由于其逐渐成熟的配套和区域大盘的带动，小河区价格逐渐走高，但今年价格升幅较小；可以看出本市楼盘价格的区域性特征非常明显，成熟的区域、配套齐全的区域楼盘价格自然相对较高，相反，配套缺乏，区位较偏远的楼盘价格则低。而本地区的价格在全市中处于中等的水平，目前中天花园以其公司品牌和大规模的规划与优质的产品设计有逐渐走高的趋势，并且也得了市场的认同，但是中小楼盘的价格若想要走高，必须需要一定的条件来支撑。二、户型面积、比例楼盘名一房一厅一卫两房两厅一卫两房两厅两卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫复式大正君竹苑6176（10）7791（75）94104（15）中天玉兰园91-98（20）107127（30）146161（40）188236（10）曦阳山庄83-88（15）110.72（10）104123（65）180206（10）小石城7491（50）92115（40）108179（10）智慧龙城50.54(10)8189(20)120.72(10)121128(40)92150(20)兴隆城市花园81 86（19）106148（33）157188（35）228（7）；别墅200430（6）山水黔城93.68(10)98.86(20)98146(40)142148(20)187477(10)锦绣家园51.14(1-2)7792(25)93122(50)124227(20)凤凰佳苑102107(30)106.56(10)111124(20)112123(40)凤凰翠堤74.61(10)81105(20)88123(10)110.95(20)106115(30)127160(10)广信四季家园9096（40）117122（50）151154.（10）近水楼4556(10)8393(40)99117(50)经典时代7693(30)97145(60)128143(10)振华华谊苑8082（45）114132（50）135.22（5）从上可知：楼盘的户型主要以两房两厅一卫与三房两厅两卫为主，两房两厅一卫面积集中在7090平方米，三房两厅两卫面积集中在100120平方米。可以看出，本市楼盘户型一般是居家型的三房，三口之家居住的两房，而面积较小的一房一厅一卫供应较少，吸引以投资为主或是刚参加工作不久的外地人，或是想要与父母分开住的年轻人。可以看出，在本项目的位置，做小面积的一房一厅一卫在一定程度上可以满足部分目标客户的基本需求，同时，会影响项目的销售进度，而紧凑的小三房以其面积小总价少，功能分区明显，能满足一家基本居住所需，必将赢得市场认同。三、在售楼盘状况l 楼盘名称：曦阳山庄位置：市云岩区新添大道冲路18号规划：占地面积：26000、建筑面积：52400，8栋带电梯多层主力户型： 103123三房两厅两卫售价：多层1740元/起多层带电梯1800元/起推广主题：白领，就是一种生活态度购买客户：多为第一次置业的年青人和喜欢清静的中老年人配套设施：设有室会所两个、医疗站，室外迷你高尔夫球场、游泳池、网球场、门球场、羽毛球场、儿童游乐场等。物业管理：0.600.80元/月宣传推广渠道：售楼处、分展场、户外广告、报纸广告特点总结：a) 售楼处面积较大，功能分区明确，灯光搭配、销售道具准备较为充分；b) 工地现场围墙已经充分展示运用，传递项目相关信息；c) 售楼现场居家与热销气氛营造；d) 无样板房展示（未作出）；e) 楼书制作有特色，对楼盘基本状况表述较为清楚；l 楼盘名称：中天玉兰园位置：市云岩区新添大道南段289号规划：占地面积： 36亩；建筑面积： 42700，小高层和多层组成主力户型：两房两厅一卫：91-98-占总户数：20三房两厅双卫：107.04127.88-占总户数：30四房两厅双卫：146161.68-占总户数：40复式： 188-236-占总户数：10%售价：多层：2180元/起 小高层：2580元/起推广主题：美丽小城每一天宣传推广渠道：售楼处、公交车体、路牌广告、报纸、广播、电视购买客户：3040岁二次置业者居多配套设施：中天花园拥有完善的社区配套。中天小花幼儿园、中天小学、在天四中，引进全新教育模式，形成省住宅小区中最完整的一流学区，解决了业主的后顾之忧。康体俱乐部、社区医院。农贸市场、Shopping mall等众多配套设施，造就省唯一大型、高品质纯住宅小区。物业管理：多层：0.60元/月 小高层：0.90元/月起特点总结：a) 大部份购房者是因为冲着中天的学校产生购买b) 价格过高，降价能起到很好的促销效果c) 主力户型过大，总价过高d) 沿街楼户型朝向不好（主卧和客厅面大街）e) 销售通路设计不合理f) 销售技巧单一，接待不专业，不热情g) 建筑外观过时城郊板块中：交通优势、品牌优势、大社区完好配套优势、名牌学校优势。l 楼盘名称：智慧龙城位置：市云岩区松山北路1号规划：占地面积： 33公顷；建筑面积： 550000 ， 一期：100000主力户型：两房两厅一卫：81.1989.95-占总户数：20三房两厅两卫：121.02128.99-占总户数：40售价：多层：1950元起 小高层：12+1 2280元/起推广主题：智慧龙城城上城第一居所宣传推广渠道：售楼处、报纸购买客户：年青上班一族、第一次置业者配套设施：运动、购物、休闲、娱乐、医疗、国际化教育、邮政、银行、会所物业管理：暂定1.00/特点总结：a) 有价格优势b) 大社区优势、配套优势、交通优势、绿化优势c) 区域环境比较差：d) 期房问题、拆迁问题e) 户型设计与多元化优势f) 周边生活圈属社会底层，治安差g) 无销售技巧，接待比较差h) 有城区概念l 楼盘名称：兴隆城市花园位置：市小河漓江路57号规划：占地面积： 190000；建筑面积： 320000，多层7层为主主力户型：两房两厅一卫：81 86-占总户数：19三房两厅双卫：106148-占总户数：33四房两厅双卫：157188-占总户数：35售价：多层：1910元/起 小高层：1858元/起推广主题：仁者，智者乐水。宣传推广渠道：售楼处购买客户：多为2949岁公务员、公司职员、经商者等三口之家。配套设施：市社区最大的幼儿园新世纪兴隆中英文幼儿园，5000平方米红华便利兴隆超市，5000平方米洗浴中心设置棋牌室、书吧、健身室、阅览室、室恒温游泳池和室外游泳池，同时在小区中心开辟1300平方米地块建设成两个室外仿NBA标准篮球场，还将在室架空层设置壁球、桌球、乒乓球等近二十项普与性运动健身设施。并全方位提供管道直饮水。物业管理：多层：0.50/ 小高层：1.00元/起特点总结：a) 成熟大社区，生活配套好b) 物业管理好c) 小区规划好d) 中国名盘50强概念e) 户型好f) 现阶段属于区域高价位物业g) 建筑立面设计好h) 交通不方便i) 由于楼盘被大众认为是市品质最好的楼盘，吸引了大量两城区的购买者l 楼盘名称：振华华谊苑位置：市路152号规划：占地面积：3300；建筑面积：26000；一栋高层主力户型：两房两厅一卫：80.4082.19-占总户数：45三房两厅双卫：114.46132.48-占总户数：50四房两厅双卫（复式）：135.22-占总户数：5售价：2170元/起 层差30元推广主题：城市中心生活尽享优越无限宣传推广渠道：售楼处、报纸购买客户：二次置业配套设施：毗邻喷水池商业圈，购物、休闲、餐饮、娱乐皆举步可得，多路公交车直达，众多康体运动场所在咫尺；六幼、九幼、新东门小学、六中、七中、师大、省图书馆、博物馆围绕四周，构造立体教育体系。物业管理：未定特点总结：a) 价格优势b) 区位优势c) 户型优势d) 开发商有实力e) 高层问题f) 电梯问题（二梯十户）g) 车位问题h) 居民区，人口密度大i) 定价有问题（起价低层差高，导至高楼层总价单价过高）l 楼盘名称：小石城（一期枫园）位置：市宅吉蛮坡规划：占地面积： 370000（总）， 一期100000 ，建筑面积： 一期105158；多层为主主力户型：两房两厅一卫：74.91 91.76-占总户数：50三房两厅双卫：92.56115.03-占总户数：40售价：多层：1850元/起推广主题：居于半山是一种自然更是一种生活宣传推广渠道：分展场、售楼处、报纸购买客户：多为第二次置业的中老年人配套设施：设有多功能会所、运动休闲设施包括：网球场，羽毛球场，健身房、乒乓球场等、幼儿园、小学、大型超市等等物业管理：0.60/特点总结：a) 户型好b) 价格偏高c) 销售现场管理一般化d) 借助欣歆的名气，对楼盘形象有提升e) 山地建筑，使用上有所不便f) 区域处于开发过程中，环境比较脏乱g) 交通不与中天花园方便l 楼盘名称：山水黔城（一期风临半岛）位置：市南明区四方河规划：占地面积： 1500亩，建筑面积（总）：900000 主力户型：两房两厅一卫：93.68-占总户数：10三房两厅一卫：98.86-占总户数：20三房两厅双卫：98.83146.78-占总户数：40四房两厅双卫：142.63189.35-占总户数：20售价：7层、13层（带电梯）：1910元/起 别墅：4800元/起推广主题：城市上游生活。与时代共见证与山水共呼吸宣传推广渠道：售楼处、宣传路牌、广播、报纸购买客户：市区与小河片区居民与中青年中等收入为主配套设施：坐拥600亩社区山林公园、五大健身休闲广场、一座大型康体娱乐中心、高尔夫果岭练习场、旗舰商业巨头、医疗保健中心、一所中校、两所小学、三所幼儿园，给您一个生活的王国，购物、休闲、餐饮、娱乐、渡假生活配套，尽善尽美。物业管理：0.80元/特点总结：a) 区域地理优势b) 交通优势c) 环境优势d) 户型优势e) 售楼处人气很旺，超过了所调查的其他楼盘l 楼盘名称：锦绣家园（二期）位置：市富源北路3号规划：占地面积：29400 分两期开发 二期占地：17400，建筑面积：88200 分两期开发 二期建筑面积：48200主力户型：两房两厅一卫：77.3892.3-占总户数：25三房两厅双卫：93.76122.28-占总户数：50售价：多层（电梯）：6+1 2380元/ 小高层：12+1 2580元/推广主题：翡翠居家 锦绣生活宣传推广渠道：售楼处、报纸购买客户：年青上班一族，第一次置业者配套设施：拥有1200平方米的会所，康体设施应有尽有。健身房、球类活动室、网球场、羽毛咖啡厅、游泳池、儿童游乐园等。物业管理：多层： 0.60/ 小高层：1.00/特点总结：a) 森林公园概念b) 贵钢污染问题c) 户型好d) 城区概念l 楼盘名称：经典时代（二期）位置：市宝山南路185号规划：占地面积： 二期：30000，建筑面积： 二期：68000主力户型：两房两厅一卫：76.5793.35-占总户数：30三房两厅双卫：97.11145-占总户数：60四房两厅双卫（复式）：128.89143.15-占总户数：10售价：多层（电梯）：8+1 2680元/ 小高层：12+1 2580元/推广主题：经典时代，掀起新都市主义生活人居风暴！宣传推广渠道：售楼处、报纸购买客户：年青上班一族、第一次置业者与中年二次置业者配套设施：拥有800平方米的泳池，。健康会所设有多种休闲娱乐设施。小区还配有网球场、幼儿园、小学等。物业管理：暂定1.20/特点总结：a) 户型好b) 区位好c) 城区多层+小高层住宅的精品小区d) 售价高e) 离贵钢太近污染较大l 楼盘名称：近水楼位置：市湘雅村（原电池厂斜对面）规划：占地面积：3000多，建筑面积：21000主力户型：一房一厅一卫：45.0256.74-占总户数：10两房两厅一卫：83.5793.71-占总户数：40三房两厅一卫：99.59117.88-占总户数：50售价：2200元/起推广主题：城市中心生活尽享优越无限宣传推广渠道：售楼处、报纸配套设施：除少量绿化，无其它设施。物业管理：0.50元 /特点总结：a)各方面优势不明显b)售价偏高c)单栋无特色l 楼盘名称：广信四季家园（三期）位置：市三桥白云大道192号规划：占地面积： 130亩，建筑面积： 160000，多层和小高层住宅为主的大社区主力户型：两房两厅一卫：90.82 96.60-占总户数：40三房两厅双卫：117.17122.97-占总户数：50五房两厅双卫（复式）：151.83154.60-占总户数：10售价：多层：1430元/起 小高层：1510元/起推广主题：一生幸福四季关怀宣传推广渠道：售楼处、报纸配套设施：特设双语别墅幼儿园，位于小区中心2000的尊贵豪华会所，配备棋牌室、台球室、健身房多种设施，更有室外网球场所场、游泳池，全新营造五彩生活购买客户：年青上班一族、第一次置业者物业管理：多层0.45/ 小高层0.65/特点总结：a) 售价优势b) 主力户型：90122平方c) 户型没有特点，方正结构d) 概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地产市场总结l 主力户型以二、三房为主；l 价格平稳，个别有下调趋势，如：玉兰园、在水一方；l 市区楼盘数量少，因价格问题，销售较少；l 位于城郊结合部，楼盘由于性价比高，出现旺销情况；l 首次和年青人置业比重增大；l 各楼盘中总价高，户型大的单位有滞销现象；l 在有一定环境、景观配套，又有一定规模的楼盘对消费者有吸引力；l 各楼盘包装，通路、广告、楼书资料上日趋专业化，重视楼盘的营销包装，战功者吸引了众多的消费者；l 产品总的印象不错；l 广告上的投放量，卖点整理，手法专一。把消费者从单纯的卖产品演变为卖概念卖生活方式，并且取得了很好的效果。第四章 消费者需求市场研究一、消费者市场调查方案（一）调查目的：为了解市常住居民目前的居住状况状况、对商品房和商品房销售模式的评价与价值取向；掌握潜在房地产消费者的在具体需求，测试驰峰公司的品牌知名度，把握市房地产市场未来23年的市场潜力；为市驰峰公司做好中天花园第十组团的市场定位和预测项目与市房地产投资前景，提供客观、公正、科学的决策依据。（二）调查对象：市常住居民的和潜在的购房者，年龄在2065岁之间。（三）调查围：整个市：包括云岩区、南明区、小河区、花溪区、乌当区、白云区和新区。（四）调查容：我们认为、同时也建议调查至少应包括以下一些容，才能较好地为市驰峰公司提供客观、公正、科学的决策依据，但由于调查方式等条件的限制，我们选择一些重要的问题进行访问：1 购房者的基本资料诸如年龄、学历、收入、家庭构成2 影响住房消费的主要因素3 住宅的消费倾向、消费特征4 居民的住宅消费观念与收入水平的关系5 对毛坯房和装修程度的要求（楼型、户型、面积、结构、建筑风格）6 对小区风格商业和服务配套设施的要求（智能化管理、车库、商业设施、物业管理等）7 驰峰公司与该公司产品知名度、形象8 对目前驰峰公司与其所建项目的的评价和看法9 其他有关情况（五）调查方法本次调查采取问卷访问的方式，访问对象为市居民。由于潜在消费者都有购房需求，被访问者比较容易接受。调查根据市家庭住户或各区收入水平，按比例抽取样本数；再根据随机等距原则抽取样本进行调查。样本分配如下：样本分布比例城区云岩区南明区花溪区乌当区新区下属县市样本数量46258834所占比例48.9%26.6%8.5%8.5%3.2%4.3%二、消费者特征和需求倾向研究（数据来源于消费者调查）（一）客户特征1、 年龄特征从图中可以看出，被访者大多以中青年为主，2530岁之间的样本占了总量的近66，被访者的平均年龄为30.4岁。此部分人为市场中最具购买力的客户，也是市场上的主力购房群体。其中，购房者具有年轻化的趋势，随着城市经济的高速发展，一批高收入的年青队伍逐渐壮大， 30岁左右的年轻人逐渐占据市场的消费主力地位。2、受访者学历特征贵阳市民的学历水平较高中等偏上，66的被访者有大专以上学历；其次是高中和技校，占了30；这两部分人的素质和学历较高，他们的消费也较为理性，在前期和后期的销售策划当中应当对他们的消费进行引导，接受过高等教育者很容易接受新的消费观念和消费模式，特别是产品。3、 访者性别特征总体来看，此次调查受访者对象男女比例大致一致，一般来说，消费者家庭在进行资金占用比例较大的消费品购买决策的过程中，男性占有主导作用，女性在购买决策意见也占有较大权重，此次调查样本基本能够反映购房决策性别比例。4、 受访者收入特征贵阳市民的家庭月总收入中等偏上，所接受的被访者家庭年总收入主要集中在310万元之间，占总量的46，这一阶层是市场上购买主力；其次是1015万元的，这一阶层是中、高档楼盘的主要购买者；而对于家庭年总收入在1520元以上的高收入家庭，对于本项目来说，由于受到区域的限制，价格优势比较明显，家庭年收入在315万左右的为我们的主要目标群客户，足以吸引更多的消费者。5、受访者职业特征将近50的受访者在国家和企事业单位担任社会地位较高和收入较稳定的职位，这部分人群是购房的主力人群，加上私营业主和专业技术人员，超过72的受访者为管理阶层，此次调查的样本较有针对性和代表性，可以定位上述人群为潜在目标客户。被访者特征总述：n 年龄：主要集中在2040岁之间；n 家庭年收入：主要集中在20013500元之间；n 家庭结构特点：大多数为已婚有子女家庭，家庭人数多为34个；n 职业：主要是国有企事业的管理人员和私营经济管理人员，其次是私营业主和技术人员。（二）消费需求和倾向研究1、消费者信息来源渠道分析贵阳市消费者最常看的报纸依次为贵阳晚报、贵阳都市报，最喜欢看的栏目是娱乐、经济、体育，最常看的电视台为CCTV1、CCTV5、CCTV2与贵阳电视台1套，观看XX省内电视台依次为贵阳电视台1套而喜欢看的电视栏目为新闻、娱乐、体育，从调查问卷中可以看出贵阳市消费者关心国家大事、关注国内外形势、区域新闻，热爱生活，崇尚健康，易接受新事物。从媒体的选择上可以看出，项目在推广中，应在贵阳晚报、贵阳都市报的新闻、体育、电视剧等栏目做平面广告，若在电视上做推广，则应选择在贵阳电视台1套的新闻、娱乐、体育栏目做推广，明确了消费者的习惯，选择合适的媒体与版面做推广，推广的效果更为显著。同时贵阳市消费者了解目前在售楼盘的主要通过亲友介绍、报纸和电视广告，由此可见在销售过程中必须加强公司品牌。2、消费者产品需求研究l 户型l 户型如图所示：购房者主要偏好两房、三房和四房。超过51的潜在消费者偏好三房两厅一卫或者两卫，其次为两房，所占比例为35，少量消费者对四房或者五房有需求。购买两房的消费者受教育程度主要是高中/中专与初中与以下，分别占到总量的38.5% 与26.9%，购买三房的消费者受教育程度主要是高中/中专与大专，分别占到总量的42.1%与27.3%,购买四房的消费者主要是本科与大专,分别占到总量的60%与40%,可以看出有购房意向的消费者的受教育程度主要是高中/中专,大专,此类客户比较实在，容易受到周边环境因素的影响，在购买时，对楼盘的整体素质要求不是太高，同时，不是特别注意细节问题。l 面积由左图可以发现：34的消费者偏好90109平方米的中等面积户型，33的消费者喜欢110149平方米的大户型，这和消费者偏好两房和三房在户型和面积的配比和结合上是统一的。如图所示：34%的被访者认为两房的户型面积为80平方米，31%的被访者认为户型面积为90平方米。如图所示：34%的被访者认为三房户型面积为120平方米，其