淮南志高项目物业规划和启动区定位思路性建议全PPT课件

本报告是严格保密的。1项目区域价值定位项目区域价值定位满足满足“新区造城新区造城”改造的具体要求改造的具体要求 满足政府设想与城市规划要求满足政府设想与城市规划要求 + +借鉴国际先进可持续社区发展理念借鉴国际先进可持续社区发展理念 依据项目本身资源的特性依据项目本身资源的特性 都市休闲示范区都市休闲示范区(URD)(URD)Urban Recreatist DemoUrban Recreatist Demon具有具有都市魅力都市魅力n以以居住居住功能为核心功能为核心n以以休闲娱乐休闲娱乐功能为特色功能为特色n多功能复合多功能复合的综合城市单元的综合城市单元第1页/共67页本报告是严格保密的。2新区大盘的客户群体演变规律新区大盘的客户群体演变规律区域客户区域客户全市客户其他客户全市客户全市客户区域客户其他客户演变演变随区域成熟，与城市功随区域成熟，与城市功能连接，配套完善能连接，配套完善项目前期项目前期项目后期项目后期新区大盘客户演新区大盘客户演变规律变规律随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本随着本项的不断开发，随着项目影响力及区域成熟度的不断提升，本项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变项目的目标客户群会由区域内及周边地市的客户不断扩大，逐渐演变为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。为辐射全市，而客户的档次也会随着产品的不断升级而随之提升。第2页/共67页本报告是严格保密的。3项目物业功能定位项目物业功能定位n小高层小高层 项目的盈利主体，迎合大众主流需求，快速回现，成功启动；n退台花园洋房退台花园洋房 项目创新产品，满足中高端客户需求，提高项目品质；n双双 拼拼 项目的价值标杆，丰富社区的建筑形态，提升项目的品质；n商业配套商业配套 完善社区配套，提升社区文化内涵；n高高 层层 符合政府形象，提高整个项目的产品附加值；n主题公园主题公园提升整个项目的功能性配套。第3页/共67页本报告是严格保密的。4图示开发策略：产品组合容积率n小高层产品为主小高层产品为主n为建立项目形象，设置一定量的洋房洋房/ /联拼联拼产品产品n小高层、洋房及联拼占地比例约70：20：10。策略立势、回现立势、回现回现，获得利润回现，获得利润开发利润启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期回现，回现，获得超额利润获得超额利润n高层比例增加，与低密度住宅比例约为80：20。n区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的洋房，获取超额利润。n 启动造势，奠定区域品质地产的形象。n 销售价格低开高走，后期获取超额利润。n 同类物业价格随推售期，销售价格不断上升。n 通过物业组合实现整体均价上升。低开高走的定义：本项目发展策略：项目的开发节奏与开发组合项目的开发节奏与开发组合第4页/共67页本报告是严格保密的。5第一部分：项目总体开发计划研究第一部分：项目总体开发计划研究n 地块资源解析及分期安排地块资源解析及分期安排n 整体规划布局建议整体规划布局建议n 分期开发策略分期开发策略n 项目开发对周边区域价值提升研究项目开发对周边区域价值提升研究第5页/共67页本报告是严格保密的。6项目总体规划建议：项目总体规划建议：1、丰富项目产品的不同类型，充分满足不同客户层次的需求2、考虑不同产品类型对日照分析的影响，同时兼顾到不同产品类型之间的过度关系3、南北区域通过广场对景、连接形成呼应，结合成整体4、一条主景观轴由北至南贯穿整个住宅区域，将广场、城市景观带、社区内部商业步行街等各个节点联系为一个整体5、商业按不同等级分类设置于不同的位置高高 层层小高层小高层 双双 拼拼 商商 业业绿绿 化化洋洋 房房 主题乐园主题乐园第6页/共67页本报告是严格保密的。7项目商业总体规划原则项目商业总体规划原则综合考虑各分区域档次、综合考虑各分区域档次、住宅与商业合理区隔等因素，住宅与商业合理区隔等因素，社区商业规划为两个档次，并社区商业规划为两个档次，并设置于不同区域设置于不同区域外向型特色商业街区：外向型特色商业街区：结合主题公园商业资源的优势，在紧邻沿山路延长线上布置集中休闲特色商业区邻里型社区配套商业：邻里型社区配套商业：在南经九路项目次入口处并与小区会所相结合，主要服务于社区业主和周边学校第7页/共67页本报告是严格保密的。8主营业态主营业态规规 模模酒吧街酒吧街酒吧、清吧、书吧等100-500 美食街美食街中外风味小吃、中高档餐馆50-500 休闲街休闲街西餐厅、咖啡厅风情茶馆、粤式茶楼等50-500 娱乐街娱乐街KTV、健身、网吧等500-1000 特色专业街业态确定特色专业街业态确定要素：要素：u与项目总体定位吻合。u经营内容及方式具有自身特色。u主题公园将来会在当地具有一定的市场美誉度，能快速提升商业街知名度及档次。外向型特色商业街外向型特色商业街业态建议业态建议第8页/共67页本报告是严格保密的。9邻里型商业邻里型商业业态建议业态建议主营业态主营业态经营内容经营内容规规 模模日常用品调味品、生活小用品、便利店10-50 药品保健中药、西药、保健品20-100快餐冷饮中、西快餐，糖水冰品店30-100 休闲生活花店、书店、发廊50-500 邻里商业街业态确定邻里商业街业态确定要素：要素：u与项目总体定位吻合。u满足社区居民日常生活需求。u同一范围内，相同经营内容商家不可超过两家。以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业以满足社区居民日常生活需求为主的功能型商业第9页/共67页本报告是严格保密的。10第一部分：项目总体开发计划研究第一部分：项目总体开发计划研究n 地块资源解析及分期安排地块资源解析及分期安排n整体规划布局建议整体规划布局建议n 分期开发策略分期开发策略n 项目开发对周边区域价值提升研究项目开发对周边区域价值提升研究第10页/共67页本报告是严格保密的。11项目整体建议分为四期项目整体建议分为四期高高 层层小高层小高层 双双 拼拼 商商 业业绿绿 化化洋洋 房房 主题乐园主题乐园一期一期二期二期三期三期四期四期发明发明王国王国第11页/共67页本报告是严格保密的。1212一期一期示范标版示范标版City FaceCity Face都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题都市的、休闲的形象，是项目一期最核心的主题住宅住宅售楼处售楼处广场广场景观实景景观实景展示区展示区双拼双拼洋房洋房小高层小高层产品特征产品特征创新产品创新产品主流产品主流产品展示都市、休闲形象展示都市、休闲形象价值特质价值特质都市、现代都市、现代价值构成要素价值构成要素一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑售楼处会所售楼处会所一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场一片将高端物业极尽展示的全实景样板区一片将高端物业极尽展示的全实景样板区开发策略要点开发策略要点主流阶段主流阶段/“/“造势造势”第12页/共67页本报告是严格保密的。1313标志性建筑标志性建筑售楼处会所售楼处会所强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑强大的视觉冲击力使所有人对这个建筑过目不忘，也使它成为项目的代名词过目不忘，也使它成为项目的代名词第13页/共67页本报告是严格保密的。1414中央喷泉休闲广场中央喷泉休闲广场喷泉广场是一个媒介，它将城市喷泉广场是一个媒介，它将城市休闲的特质最直接的传达给来到休闲的特质最直接的传达给来到这里的每一个人这里的每一个人第14页/共67页本报告是严格保密的。1515全实景展示区全实景展示区一幢幢漂亮的房子，一套套考究一幢幢漂亮的房子，一套套考究的样板间，就这么最直接的呈献的样板间，就这么最直接的呈献在客户面前，一切都是触手可及，在客户面前，一切都是触手可及，没有拒绝的理由没有拒绝的理由第15页/共67页本报告是严格保密的。1616二期二期都市休闲都市休闲City WalkCity Walk都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题都市休闲的生活方式，是项目二期最核心的主题住宅住宅发明王国发明王国一期商业一期商业幼儿园幼儿园小高层小高层小部分高层小部分高层产品特征产品特征主流产品主流产品创新产品创新产品展示都市休闲的生活方式展示都市休闲的生活方式完善配套完善配套价值特质价值特质多元、风情多元、风情价值构成要素价值构成要素一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业街一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业街一系列积聚人气并展示生活场景的大事件营销活动一系列积聚人气并展示生活场景的大事件营销活动一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期）一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期）开发策略要点开发策略要点价值阶段价值阶段/“/“造场造场”第16页/共67页本报告是严格保密的。1717主题公园主题公园发明王国发明王国发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人发明王国是将来山南新区的焦点，各阶层人群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受群汇聚于此，与项目相交融，最直接的感受活力、风情的生活方式活力、风情的生活方式第17页/共67页本报告是严格保密的。1818特色商业街特色商业街商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形商业往往是大盘的灵魂，无论是外部形象，还是内部人流，都整个项目最具活象，还是内部人流，都整个项目最具活力的核心；就算零租金启动，特色商业力的核心；就算零租金启动，特色商业街也要在二期入市时最先推出街也要在二期入市时最先推出第18页/共67页本报告是严格保密的。1919现场大事件营销活动现场大事件营销活动特色商业街开街仪式、发明王国落成典特色商业街开街仪式、发明王国落成典礼、社区童子军集训、淮南城市形象大礼、社区童子军集训、淮南城市形象大使使每一次活动都是一次对活力的、每一次活动都是一次对活力的、风情的生活方式的最好演绎风情的生活方式的最好演绎第19页/共67页本报告是严格保密的。2020全现房并部分入住的项目一期是生活方式全现房并部分入住的项目一期是生活方式最直接的体现最直接的体现一期开发完成，部分业主入住；无论是盖一期开发完成，部分业主入住；无论是盖好的房子，还是住进来的人，都是生活方好的房子，还是住进来的人，都是生活方式的最好表现，也因此成为项目二期的最式的最好表现，也因此成为项目二期的最大卖点大卖点第20页/共67页本报告是严格保密的。2121三期三期一品空间一品空间City MixCity Mix局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题局部颠覆、创新的产品，是项目三期最核心的主题住宅住宅邻里商业邻里商业学校学校高层高层小高层小高层产品特征产品特征创造核心价值创造核心价值逐步完善项目配套逐步完善项目配套价值特质价值特质颠覆、创新颠覆、创新价值构成要素价值构成要素相对独立的项目地块，创新户型和创新建筑，构成核心价值相对独立的项目地块，创新户型和创新建筑，构成核心价值开发策略要点开发策略要点创新阶段创新阶段/“/“造星造星”第21页/共67页本报告是严格保密的。2222局部夸张设计的产品局部夸张设计的产品街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有街角处突然出现的锐丽建筑，锁定所有人的目光；在形象和生活方式被认可后，人的目光；在形象和生活方式被认可后，产品规划设计成为了项目价值提升最直产品规划设计成为了项目价值提升最直接的手段接的手段第22页/共67页本报告是严格保密的。2323四期四期领秀领秀City GardenCity Garden社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题社区的总体成熟度，是项目四期最核心的主题商业商业泛会所配套泛会所配套商业商业特色商业特色商业酒店酒店商街商街产品特征产品特征全部依托成熟度实现溢价全部依托成熟度实现溢价完善项目配套完善项目配套价值特质价值特质融合、经典融合、经典价值构成要素价值构成要素配套设施的成熟（硬件）配套设施的成熟（硬件）商业、教育商业、教育生活场景的成熟（软件）生活场景的成熟（软件）自然景观、居民生活自然景观、居民生活开发策略要点开发策略要点回归阶段回归阶段/“/“示范示范”第23页/共67页本报告是严格保密的。2424商业、教育等所有配套配置完备商业、教育等所有配套配置完备各项配套的逐步完善，在项目后期开各项配套的逐步完善，在项目后期开始实现价值；一切的生活需求，在这始实现价值；一切的生活需求，在这里可以得到全部的满足，当然会选择里可以得到全部的满足，当然会选择这里做为自己的家这里做为自己的家第24页/共67页本报告是严格保密的。2525自然景观的成熟自然景观的成熟日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦日益参天的大树，水系中渐渐长大的锦鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水鲤，甚至建筑墙壁上日久留下的斑斑水渍，无不表现出项目已经走向成熟渍，无不表现出项目已经走向成熟第25页/共67页本报告是严格保密的。2626社区居民生活的成熟社区居民生活的成熟玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老玩耍的孩子，交流的邻居，散步的老人人所有住在这里的人都享受着自己的所有住在这里的人都享受着自己的生活，这正是社区走向成熟的终极表现生活，这正是社区走向成熟的终极表现第26页/共67页本报告是严格保密的。27第二部分：项目启动区定位及开发策略研究第二部分：项目启动区定位及开发策略研究第27页/共67页本报告是严格保密的。28项目启动区定位项目启动区定位思维导图思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动区的定位n启动区的作用启动区的作用n客户目标n项目自身条件分析n区域市场现状分析n案例分析n项目机遇分析案例分析案例 + 自身分析3C 分析案例分析+ 市场分析第28页/共67页本报告是严格保密的。29龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用龙骏对启动区在整个项目开发中使命的作用项目立势，展示项目整体定位形象都市休闲示范区URD首期开发成功，实现项目首期的快速回现，从而达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行作用作用1 1消除项目所在区域的陌生感作用作用2 2作用作用3 3第29页/共67页本报告是严格保密的。30项目启动区定位项目启动区定位思维导图思维导图项目启动区的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区的开发策略启动启动区的区的定位定位n启动区的作用启动区的作用n客户目标客户目标n项目自身条件分析项目自身条件分析n区域市场现状分析区域市场现状分析n案例分析案例分析n项目机遇分析项目机遇分析案例分析案例 + 自身分析3C 分析案例分析+ 市场分析第30页/共67页本报告是严格保密的。31项目启动区定位制定前奏项目启动区定位制定前奏开发商目标市场现状项目核心问题u掌握市场时机的快速开发、稳健赢利掌握市场时机的快速开发、稳健赢利u未来发展的标杆项目未来发展的标杆项目u城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟城市意向区，区域竞争楼盘开发水平成熟u项目立势，展示项目整体定位形象项目立势，展示项目整体定位形象都市休闲示范区都市休闲示范区URDURDu首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，首期开发成功，实现项目首期的快速回现，达到项目开发资金平衡，保证项目后期开发顺利进行保证项目后期开发顺利进行机会与突破点u本项目可以在本项目可以在“品种品种” ” 、“品质品质”、“供应结构供应结构”和和 “ “开发时机开发时机”上上作为突破点作为突破点第31页/共67页本报告是严格保密的。32项目启动区首期推出的产品项目启动区首期推出的产品小高层：小高层：沿北入口排布小高层产品情景洋房、联拼：情景洋房、联拼：南部小区内部主景观周边公共配套：公共配套：入口处商业、售楼处。项目启动区项目启动区范围范围小高层小高层 双双 拼拼 商商 业业 绿绿 化化 洋洋 房房 售楼处售楼处发明发明王国王国启动区启动区第32页/共67页本报告是严格保密的。33项目启动区定位项目启动区定位思维导图思维导图项目启动区项目启动区的产品策略的产品策略项目启动区的展示策略项目启动区项目启动区的开发策略的开发策略启动启动区的区的定位定位n启动区的作用启动区的作用n客户目标客户目标n项目自身条件分析项目自身条件分析n项目定位项目定位n区域市场现状分析区域市场现状分析n案例分析案例分析n项目机遇分析项目机遇分析案例分析+ 市场分析案例 + 自身分析3C 分析第33页/共67页本报告是严格保密的。34启动区产品策略启动区产品策略通过通过3C3C分析结果，通过分析结果，通过创新价值点实现产品的局部领先创新价值点实现产品的局部领先项目启动区的项目启动区的产品策略产品策略启动区启动区产品指标体系产品指标体系创新价值创新价值平台价值平台价值针对3C分析得到的市场竞争以及客户置业价值的结论，启动区产品策略制定为：保证区域市场平台价值水平，针对客户价值敏感点打造产品的创新价值，实现局部领先；非敏感点控制成本中高端形象中高端形象产品户型设计产品户型设计启动区配套启动区配套内部设备设施内部设备设施物业管理物业管理联拼：别墅感的庭院、露台联拼：别墅感的庭院、露台洋房：宽窗创造舒适感洋房：宽窗创造舒适感小高层：凸窗突出性价比小高层：凸窗突出性价比园林景观园林景观户型面积区间户型面积区间社区安保体系社区安保体系现代建筑风格现代建筑风格第34页/共67页本报告是严格保密的。35现代建筑风格，现代建筑风格，符合项目定位，提升启动区形象符合项目定位，提升启动区形象设计关键元素：设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择的造型，局部面砖、金属等材料的选择第35页/共67页本报告是严格保密的。36洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品洋房通过客厅卧室的宽采光面设计，突出产品的舒适性的舒适性洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的洋房要满足中高端客户对于舒适度升级的要求，宽采光面的设计通过对采光及景观要求，宽采光面的设计通过对采光及景观的控制，结合变化的外立面形态，体现产的控制，结合变化的外立面形态，体现产品的高舒适度品的高舒适度第36页/共67页本报告是严格保密的。37小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层通过凸窗体现产品的高性价比小高层做为现金流产品，赠送凸窗是小高层做为现金流产品，赠送凸窗是高性价比最好的体现高性价比最好的体现第37页/共67页本报告是严格保密的。38启动区配套物业设置为市场平台水平启动区配套物业设置为市场平台水平内部商业选择生活基本消费型业态，满足业主日常生活需求幼儿园预留用地，待一期达到一定入住率后建设并投入使用会所结合售楼处统一考虑，设置休闲、健身等基本功能售楼处结合入口部分物业形成实景展示区第38页/共67页本报告是严格保密的。39结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块小高层、花园洋房；同时，适当控制户型面积启动区规模启动区规模启动区核心展示启动区核心展示启动区位置启动区位置启动区产品启动区产品打造项目核心竞争打造项目核心竞争力力引爆都市风情引爆都市风情休闲居住风潮休闲居住风潮启动区物业建议总结启动区物业建议总结低价入市、小步快跑启动区价格启动区价格第39页/共67页本报告是严格保密的。40项目核心问题和难点的解决方案提炼项目核心问题和难点的解决方案提炼陌生区域的问题陌生区域的问题u项目开发前期锁定周边显性客户群，以高性价比吸引其购买，同时，以低价产品吸引部分市区客户，保证项目成功启动，为社区积聚人气；u后期通过项目产品素质的体现、品牌号召力的强化、社区生活配套的完善，实现客户层面的拓宽。客户定位问题客户定位问题大规模开发的问题大规模开发的问题u通过合理控制开发节奏、在不同的开发阶段安排不同的产品配比来解决，同时，注重产品前后衔接，以期符合整体开发战略与目标。保持可持续盈利的问题保持可持续盈利的问题成本相对较高的问题成本相对较高的问题u本项目成本基于现有市场相对偏高，我们通过打造展示、提供优质产品创造溢价。如何突破价格、实现盈利的问题如何突破价格、实现盈利的问题设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价项目核心问题项目核心问题如何保持大盘可持续开如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？发和可持续盈利？第40页/共67页本报告是严格保密的。41第三部分：项目整体物业发展建议研究第三部分：项目整体物业发展建议研究第41页/共67页本报告是严格保密的。42在BlockBlock概念概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规总体规划方案划方案通过建筑风格的选择建筑风格的选择、标志性建筑标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施关键性配套设施可持续发展可持续发展URDURD社区，指导建立项目整体社区，指导建立项目整体物业发展建议体系物业发展建议体系第42页/共67页本报告是严格保密的。43整体物业发展思路性建议整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规总体规划方案划方案通过建筑风格的选择建筑风格的选择、标志性建筑标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施关键性配套设施第43页/共67页本报告是严格保密的。44BlockBlock理念指导社区组团划分理念指导社区组团划分Block的划分首先以被各条道路划出的独立地块为依据考虑经济性，Block的划分要合理控制规模，避免面积过小造成的道路过多等问题通过Block对社区组团的划分，形成各组团的有机区隔，体现项目的人文关怀各Block设置不同的产品形式，形成组团间的有效区隔活力的活力的开放的开放的城市的城市的BLOCKBLOCKURDURD社区社区第44页/共67页本报告是严格保密的。45项目组团规划建议：项目组团规划建议：1、根据目前淮南市山南新区城市主路网规划，将项目地块按街区分成16个大型组团。2、由于项目各社区组团相对较独立，建议采用景观轴加强各组团相互联系，使各组团形成有机整体；各组团入口建议做小型广场（从空间节点上加强各组团间的相互呼应），入口广场周围布置各组团街区的配套商业；3、各街区组团内规划人车分流；街区组团内做行车环路；人行路网依据街区组团景观布局；4、建议各大型组团在环路解决50%露天停车位，其余在各街区组团高层下做地下停车；5、商业组团设置在北部区域，临沿山路，采用外街式设计。 商业组团通过天桥、广场对景与其它组团向呼应，实现各组团的有机结合高高 层层小高层小高层 双双 拼拼 商商 业业绿绿 化化洋洋 房房 主题乐园主题乐园Hotel第45页/共67页本报告是严格保密的。46整体物业发展思路性建议整体物业发展思路性建议在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规总体规划方案划方案通过建筑风格的选择建筑风格的选择、标志性建筑标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计园林景观设计高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计产品设计商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施关键性配套设施第46页/共67页本报告是严格保密的。47目前国内中高端项目建筑风格目前国内中高端项目建筑风格西方复古建筑风格西方复古建筑风格建筑风格建筑风格第47页/共67页本报告是严格保密的。48目前国内中高端项目建筑风格目前国内中高端项目建筑风格现代建筑风格现代建筑风格建筑风格建筑风格第48页/共67页本报告是严格保密的。49本项目的建筑风格选择本项目的建筑风格选择简洁明快的现代主简洁明快的现代主义风格，体现义风格，体现URDURD气质气质活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目的的URDURD整体定位整体定位在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息上，塑造现代美感，体现时代气息设计关键元素：设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择的造型，局部面砖、金属等材料的选择第49页/共67页本报告是严格保密的。50叠拼、洋房建筑风格选择叠拼、洋房建筑风格选择 通过转角凸窗、退台等外立面变化，通过转角凸窗、退台等外立面变化，以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突出创新产品的价值出创新产品的价值建筑风格建筑风格第50页/共67页本报告是严格保密的。51高层建筑风格选择高层建筑风格选择外立面以色彩明快的浅色调涂料为外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗形成的造型，体现产品的现代角窗形成的造型，体现产品的现代感感建筑风格建筑风格第51页/共67页本报告是严格保密的。52整体物业发展及营销执行建议整体物业发展及营销执行建议通过建筑风格的选择建筑风格的选择、标志性建筑标志性建筑的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计产品设计合作方式及条件第52页/共67页本报告是严格保密的。53通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成通过一条主景观轴，将三级别景观贯通，形成项目整体景观系统项目整体景观系统城市级景观城市级景观( (开放性开放性) )社区级景观社区级景观( (过渡性过渡性) )组团级景观组团级景观( (私密性私密性) )社区主入口社区主入口入口主广场入口主广场社区绿地社区绿地组团内部景观组团内部景观组团内部水景组团内部水景园林小品园林小品面向全市开放，与特色商业中心面向全市开放，与特色商业中心广场一起构成城市级休闲空间，广场一起构成城市级休闲空间，成为城市名片成为城市名片项目内的公共空间，形成社区全项目内的公共空间，形成社区全体业主的共享区域，促进社区内体业主的共享区域，促进社区内居民交流居民交流形成组团内特色景观，并形成业形成组团内特色景观，并形成业主独享的私密性空间，有效解决主独享的私密性空间，有效解决商品房业主与回迁户的资源共享商品房业主与回迁户的资源共享区隔的关系区隔的关系道路系统道路系统第53页/共67页本报告是严格保密的。54景观轴的设计实现景观轴的设计实现各区域的有机结合：各区域的有机结合：城市级、社区级及组团级三级别景观由景观轴有机的组织在一起，相互独立，又相互呼应高高 层层小高层小高层 双双 拼拼 商商 业业绿绿 化化洋洋 房房 主题乐园主题乐园天天 桥桥Hotel第54页/共67页本报告是严格保密的。55三度休闲空间三度休闲空间组团内部园林组团内部园林日式枯山水日式枯山水法式磨纹花坛法式磨纹花坛以竹为主题的园林以竹为主题的园林以水为主题的园林以水为主题的园林u差异化的风格差异化的风格第55页/共67页本报告是严格保密的。56适合年轻人相互适合年轻人相互交流的园林交流的园林适合儿童共同玩耍适合儿童共同玩耍的园林的园林适合老人健身娱乐的适合老人健身娱乐的园林园林u功能的差异化功能的差异化三度休闲空间三度休闲空间组团内部园林组团内部园林第56页/共67页本报告是严格保密的。57通过建筑风格的选择建筑风格的选择、标志性建筑标志性建筑以及DISDIS系统系统的设置，突出项目的整体形象由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计园林景观设计中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计产品设计合作方式及条件整体物业发展及营销执行建议整体物业发展及营销执行建议第57页/共67页本报告是严格保密的。58项目层面项目层面项目的大规模决定了项目在户型设计上必须合理控制面积以控制总价，保证现金流以保证后期滚动开发客户层面客户层面本项目目标客户一部分为总价敏感型，一部分为追求舒适型市场层面市场层面两房和三房的中大面积户型销售情况较好，而偏大户型销售速度较慢发展趋势发展趋势从当地乃至国内先进城市来看，城市住宅项目主流产品（高档产品除外）户型面积趋向理性是未来市场供应的一大趋势。综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则产品配比原则p户型面积区间及配比确定的考虑因素户型面积区间及配比确定的考虑因素p户型面积区间及配比原则户型面积区间及配比原则除少量高端舒适性产品保证别墅的舒适感，其他产品均所有房型均注除少量高端舒适性产品保证别墅的舒适感，其他产品均所有房型均注重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积小高层产品以中小户型为主，吸引总价敏感型客户，保证销售速度；小高层产品以中小户型为主，吸引总价敏感型客户，保证销售速度；而洋房等产品在保证舒适度的前提下合理的控制总面积而洋房等产品在保证舒适度的前提下合理的控制总面积第58页/共67页本报告是严格保密的。59项目户型设计与创新的指导原则项目户型设计与创新的指导原则客户特征客户特征目前置业观念处于上升期，对新事物有非常强的心理接受度，且具备一定的经济承受能力；战略目标战略目标通过中高端创新产品树立项目形象，并利用高性价比提升产品优势，实现快速走量、为后期奠定基础的战略目标市场竞争市场竞争产品户型，是项目核心竞争力的关键组成部分，在日趋激烈的竞争环境下，本项目各物业类型必须通过创新价值点形成竞争优势市场现状市场现状站在全国的视野来看，当地设计水平偏低，国内已有的成熟、先进的创新产品设计为我们提供了很好的借鉴p本项目户型设计与创新的本项目户型设计与创新的考虑因素：考虑因素：p本项目户型设计与创新的指导原则本项目户型设计与创新的指导原则：适度创新的标准化户型设计适度创新的标准化户型设计借鉴国内优秀设计及龙骏经验，结合淮南居住习惯，提供符合当地市场需求的标准化优质产品本项目所推荐的创新是相对的，对淮南市场而言的创新元素已被国内先进城市成熟而广泛地运用，为我们提供了很好的设计模板本项目所推荐的创新是适度的，满足客户需求并形成竞争优势即可第59页/共67页本报告是严格保密的。60各类产品创新价值点各类产品创新价值点物业类型物业类型创新价值点创新价值点客户价值点客户价值点联拼联拼洋房洋房高层高层屋顶花园、庭院花园、屋顶花园、庭院花园、挑高客厅、错复式结构挑高客厅、错复式结构建筑形式、入户方式、大露台、挑建筑形式、入户方式、大露台、挑高客厅、阳光房高客厅、阳光房紧凑型：凸窗、夹层紧凑型：凸窗、夹层别墅感受、舒适性、合别墅感受、舒适性、合理控制总价理控制总价居住舒适感的升级、合居住舒适感的升级、合理控制总价理控制总价性价比、空间布局合理性价比、空间布局合理舒适型：转角观景凸窗、空中院馆舒适型：转角观景凸窗、空中院馆舒适性、合理控制总价舒适性、合理控制总价小高层小高层建筑外立面、大阳台、建筑外立面、大阳台、阳光房、步入式凸窗阳光房、步入式凸窗普通小高层的价格，普通小高层的价格，洋房的居住感受洋房的居住感受第60页/共67页61户型的创新化设计户型的创新化设计（具体方案再下阶段工作中提报）（具体方案再下阶段工作中提报）第61页/共67页62由于本思路建议只是针对项目地块做出的初步规划构想及启动由于本思路建议只是针对项目地块做出的初步规划构想及启动区定位建议，具体可行性论证有待与贵司达成初步共识后再做详区定位建议，具体可行性论证有待与贵司达成初步共识后再做详尽的执行方案。本建议报告未详尽之处，视贵司具体需要，可为尽的执行方案。本建议报告未详尽之处，视贵司具体需要，可为项目举行专门研讨会，以确保项目能准确捕捉市场需求，最终实项目举行专门研讨会，以确保项目能准确捕捉市场需求，最终实现利益最大化之目标。现利益最大化之目标。 第62页/共67页63合作方式及条件合作方式及条件第63页/共67页64住宅部分合作方式及收费标准住宅部分合作方式及收费标准1、本项目前期策划阶段，龙骏前期项目策划阶段收取费用：人民币150000元整（壹拾伍万元整）。2、前期策划报告部分经甲方确认后，进入项目营销执行和市场推广方案的合作阶段，双方以销售代理方式合作销售代理方式合作，龙骏不再收取任何策划费用，前期的策划费用也可从销售佣金中扣除，与甲方签定正式销售代理合同，代理佣金以项目销售额销售额1%1%（百分之一）（百分之一）计提。第64页/共67页65商业部分合作方式及收费标准商业部分合作方式及收费标准商业招商管理服务：商业招商管理服务：1、第一工作阶段商业规划定位及招商执行方案阶段商业规划定位及招商执行方案阶段，费用收取标准为：人民币人民币150000150000元整（壹拾伍万元整）。元整（壹拾伍万元整）。当敝司与贵司双方签定商业运营合同后三日内，贵司向敝司支付人民币捌万元整，敝司交付第一阶段相关方案并与贵司讨论通过后3日内贵司再支付柒万元。2、工作进入第二阶段招商阶段招商阶段龙骏收取招商管理酬金壹拾万元整拾万元整/ /月月。第65页/共67页66THE ENDTHE ENDTHANKS!THANKS!第66页/共67页67感谢您的观看。感谢您的观看。第67页/共67页