资源描述
1依据经验，依据经验，选定影响楼市走势的选定影响楼市走势的3 3项重要因素，项重要因素，进行专项基础分析进行专项基础分析楼市楼市政策政策行业行业态势态势经济经济情势情势？得出基本预判结论得出基本预判结论第1页/共122页2各分析内容各分析内容之间的关系之间的关系楼市楼市政策政策行业行业态势态势经济经济情势情势经济变化影响宏观政经济变化影响宏观政策进行针对性调整策进行针对性调整宏观政策与楼市宏观政策与楼市政策有较多关联政策有较多关联政策调整将影政策调整将影响到行业态势响到行业态势（例如稳增长（例如稳增长触发的降息金触发的降息金融政策）融政策）第2页/共122页3整体结构与推导思路整体结构与推导思路得出最终走势预判结得出最终走势预判结论论运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART BPART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济趋势分析趋势分析政策总结政策总结行业数据行业数据行业现象行业现象得出基得出基本结论本结论第3页/共122页4整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B 1 1经济数据表现经济数据表现GDP GDP | | CPI CPI | | PPPPI I | | PMI PMI | |固定投资等固定投资等 2 2市场需求市场需求进出口进出口| | 消费品零售总额消费品零售总额 | |信贷信贷 等等 3 3货币与金融货币与金融外汇占款外汇占款| |美国经济美国经济| |汇率汇率| |存准率存准率 得出最终走势预判结得出最终走势预判结论论得出基得出基本结论本结论第4页/共122页5GDPGDP增速呈现连降态势，经济增长放缓态势明显，结构性问题依然存增速呈现连降态势，经济增长放缓态势明显，结构性问题依然存在。在。n一季度国内生产总值一季度国内生产总值107995107995亿元亿元，按可比价格，按可比价格计算，计算，同比增长同比增长8.1%8.1%。从环比看，一季度国内生。从环比看，一季度国内生产总值增长产总值增长1.8%1.8%。n从去年一季度至四季度，从去年一季度至四季度，GDPGDP同比增速持续回同比增速持续回落落，但每一个季度回落幅度都比较小。但是从今，但每一个季度回落幅度都比较小。但是从今年一季度年一季度GDPGDP增速从去年四季度的增速从去年四季度的8.9%8.9%大幅回大幅回落至落至8.1%8.1%，超出普遍预期超出普遍预期。目前国内经济处于底部波动时期，目前国内经济处于底部波动时期，国际经济形势也未明显好转，外贸出口不力，而内需又不足够旺盛，国际经济形势也未明显好转，外贸出口不力，而内需又不足够旺盛，加之房地产行业的限制措施和工业生产的减速以及稳健的货币政策抑制投资所导致中国加之房地产行业的限制措施和工业生产的减速以及稳健的货币政策抑制投资所导致中国GDPGDP持续的回持续的回落落。为了避免经济的硬着陆，将促使中国政府。为了避免经济的硬着陆，将促使中国政府逐步放开货币政策逐步放开货币政策，朝着进一步释放流动性的方向继续微，朝着进一步释放流动性的方向继续微调。调。u国民生产总值GDP变动情况【经济数据表现】第5页/共122页6通胀威胁基本解除通胀威胁基本解除, ,“抗通胀抗通胀”让位让位“稳增长稳增长”。CPICPI下降趋势还将延续一段时间。主要有两个原因：下降趋势还将延续一段时间。主要有两个原因：1 1、中国经济减速，需求减少，对物价形成平抑作、中国经济减速，需求减少，对物价形成平抑作用；用；2 2、国际市场动荡，大宗商品价格持续疲软，也对、国际市场动荡，大宗商品价格持续疲软，也对CPICPI下降有利。且上述两大现象仍会持续一段时下降有利。且上述两大现象仍会持续一段时间。间。PPIPPI持续下降，是因为去年以来中国经济放缓，且国家主动调控，并调低了持续下降，是因为去年以来中国经济放缓，且国家主动调控，并调低了“十二五十二五”经济预期。而对经济预期。而对于经济刺激政策，目前政府已出台一些微调措施，但不太会出现大规模经济刺激计划。于经济刺激政策，目前政府已出台一些微调措施，但不太会出现大规模经济刺激计划。n5 5月份全国居民消费价格总水平同比上涨月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%3.0%。其中，。其中，城市上涨城市上涨3.0%3.0%，农村上涨，农村上涨2.9%2.9%；食品价格上涨；食品价格上涨6.4%6.4%，非食品价格上涨非食品价格上涨1.4%1.4%；消费品价格上涨；消费品价格上涨3.6%3.6%，服务项，服务项目价格上涨目价格上涨1.7%1.7%。1-51-5月平均，全国居民消费价格总月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨水平比去年同期上涨3.5%3.5%。n5 5元份全国工业生产者出厂价格同比下降元份全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%1.4%，环比，环比下降下降0.4%0.4%。工业生产者购进价格同比下降。工业生产者购进价格同比下降1.6%1.6%，环比，环比下降下降0.3%0.3%。1515月平均，工业生产者出厂价格同比下月平均，工业生产者出厂价格同比下降降0.3%0.3%，工业生产者购进价格同比上涨，工业生产者购进价格同比上涨0.1%0.1%。uCPI和PPI 变动情况【经济数据表现】第6页/共122页7PMIPMI指数的回落速度超过市场预期，经济硬着陆风险加大指数的回落速度超过市场预期，经济硬着陆风险加大。这是六个月以来，这是六个月以来，PMIPMI指数首次下降。即便考虑到季节因素，指数首次下降。即便考虑到季节因素，2.92.9个百分点跌幅也已超过市场预期。值个百分点跌幅也已超过市场预期。值得我们注意的是新订单的指数大幅回落至临界点，表明市场的需求不旺盛；另一方面，实际上的库存得我们注意的是新订单的指数大幅回落至临界点，表明市场的需求不旺盛；另一方面，实际上的库存指数比较低，生产者对未来经济发展特别是产品需求的预期并不乐观。综合一系列的经济先行指标来指数比较低，生产者对未来经济发展特别是产品需求的预期并不乐观。综合一系列的经济先行指标来看，目前的经济下行压力比较明显。预计看，目前的经济下行压力比较明显。预计6 6月份月份PMIPMI的指标也难有较大改观，甚至不排除继续下行可能。的指标也难有较大改观，甚至不排除继续下行可能。n5 5月份月份中国制造业采购经理指数中国制造业采购经理指数(PMI)(PMI)为为50.4%50.4%，相比上月回落达相比上月回落达2.92.9个百分点个百分点。这一数据大大低于市。这一数据大大低于市场预期的场预期的5252，已经接近，已经接近5050的枯荣线，在一定程度上的枯荣线，在一定程度上表明我国制造业再度接近临界点。表明我国制造业再度接近临界点。n生产指数下降至生产指数下降至52.9%52.9%；出口订单和新订单分别；出口订单和新订单分别下降至下降至49.8%49.8%和和50.4%50.4%；购进价格指数则大跌至；购进价格指数则大跌至44.8%44.8%。值得一提的是，企业的产成品库存上升了。值得一提的是，企业的产成品库存上升了2.7%2.7%，但原材料库存则下降了，但原材料库存则下降了3.4%3.4%，这在很大程度，这在很大程度上表明企业面临着销售不畅和去库存的压力，将对上表明企业面临着销售不畅和去库存的压力，将对大宗商品价格产生一定压力。大宗商品价格产生一定压力。u制造业采购经理指数变动情况【经济数据表现】第7页/共122页8M2M2增速略有回升增速略有回升, , 政策仍有放松空间。政策仍有放松空间。截至截至5 5月末货币供应量月末货币供应量M1M1、M2M2的增速略有回升，但是回升的幅度很小，的增速略有回升，但是回升的幅度很小，仍然处于比较低的水平，显仍然处于比较低的水平，显示经济活动依旧比较疲软示经济活动依旧比较疲软。而。而5 5月的宏观经济数据也已显示出这一迹象。月的宏观经济数据也已显示出这一迹象。5 5月份在通胀回落至近两年月份在通胀回落至近两年新低的同时，投资、消费和工业增加值也创出多年来的新低。新低的同时，投资、消费和工业增加值也创出多年来的新低。n5 5月末，广义货币（月末，广义货币（M2M2）余额）余额90.0090.00万亿元，万亿元，同比同比增长增长13.2%13.2%，比上月末高，比上月末高0.40.4个百分点；个百分点；n狭义货币（狭义货币（M1M1）余额）余额27.8627.86万亿元，万亿元，同比增长同比增长3.5%3.5%，比上月末高，比上月末高0.40.4个百分点；个百分点；n流通中货币（流通中货币（M0M0）余额）余额4.904.90万亿元，同比增长万亿元，同比增长10.0%10.0%，比上月末低，比上月末低0.40.4个百分点。个百分点。n当月净回笼现金当月净回笼现金11601160亿元。亿元。u货币供应量增速情况【经济数据表现】第8页/共122页9对未来经济的担忧导致固定投资趋缓对未来经济的担忧导致固定投资趋缓。我国城镇投资增速持续下滑，这其中固然有国家主动调控的原因，但是我国城镇投资增速持续下滑，这其中固然有国家主动调控的原因，但是20.2%20.2%的增幅还是超出了此前的的增幅还是超出了此前的预期。考虑到今年政府工作报告提出的今年经济增长预期。考虑到今年政府工作报告提出的今年经济增长7.5%7.5%的目标，的目标，目前投资增速还在正常范围之内目前投资增速还在正常范围之内。但是如果再考虑到国内经济未来还将面对房地产调控带来的地产投资增速下滑、制造业投资增速趋势但是如果再考虑到国内经济未来还将面对房地产调控带来的地产投资增速下滑、制造业投资增速趋势放缓的不利环境，现在已经是时候考虑进行政策的预调微调了。放缓的不利环境，现在已经是时候考虑进行政策的预调微调了。n1-41-4月份，固定资产投资月份，固定资产投资( (不含农户不含农户)75592)75592亿元，同亿元，同比增长比增长20.2%20.2%，增速较，增速较1-31-3月份回落月份回落0.70.7个百分点个百分点 从从环比看，环比看，4 4月份固定资产投资月份固定资产投资( (不含农户不含农户) )增长增长0.77%0.77% n1-41-4月份，工业投资月份，工业投资3292632926亿元，增长亿元，增长23.8%23.8%，增速，增速较较1-31-3月份回落月份回落0.1%0.1%；其中采矿业投资；其中采矿业投资23042304亿元增长亿元增长24%24%，增速较，增速较1-31-3月份提高月份提高3.2%3.2%；制造业投资；制造业投资2725127251亿元，增长亿元，增长24.4%24.4%，回落，回落0.4%0.4%；电力、热力、燃气及；电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资水的生产和供应业投资33713371亿元增长亿元增长19%19%，提高，提高0.6%0.6% u全社会固定投资情况【经济数据表现】第9页/共122页10作为经济冷暖的风向标，电量增速的放缓，说明生产活跃程度降低作为经济冷暖的风向标，电量增速的放缓，说明生产活跃程度降低。工业企业生产用电量是主要下降因素。每年的四月份都是用电量往上走的月份。工业企业全面开工，工业企业生产用电量是主要下降因素。每年的四月份都是用电量往上走的月份。工业企业全面开工，社会各种建设全面动工，天气也逐渐转暖，居民和服务业用电量开始增加。而今年社会各种建设全面动工，天气也逐渐转暖，居民和服务业用电量开始增加。而今年4 4月份用电量竟然月份用电量竟然低于低于3 3月份，十分反常，反差巨大。月份，十分反常，反差巨大。这充分折射出我国经济下行压力增大，下滑势头在加剧这充分折射出我国经济下行压力增大，下滑势头在加剧。n4 4月份用电量增速再次跌破今年以来的低位，全社会月份用电量增速再次跌破今年以来的低位，全社会用电量用电量38993899亿千瓦时，同比仅增长亿千瓦时，同比仅增长3.7%3.7%，而，而前两年前两年4 4月数据仍在两位数增长。月数据仍在两位数增长。n4 4月当月第一产业用电量月当月第一产业用电量7777亿千瓦时，减少亿千瓦时，减少7.01%7.01%；第二产业用电量第二产业用电量29082908亿千瓦时，增长亿千瓦时，增长1.56%1.56%；第三产；第三产业用电量业用电量419419亿千瓦时，增长亿千瓦时，增长11.07%11.07%u全社会发电量情况【经济数据表现】第10页/共122页11上半年国民经济放缓态势明显，这是主动调经济结构的结果上半年国民经济放缓态势明显，这是主动调经济结构的结果 1 15 5月市场需求不足，月市场需求不足，PMIPMI指数大幅回落，接近指数大幅回落，接近5050临界点，超出市场预期，我国经临界点，超出市场预期，我国经济硬着陆风险加大济硬着陆风险加大3 3我国经济活力不足，金融需求趋于疲弱，货币供应量增速明显下滑我国经济活力不足，金融需求趋于疲弱，货币供应量增速明显下滑4 4今年经济增速目标今年经济增速目标7.5%7.5%，固定投资增速，固定投资增速20.2%20.2%还在正常范围之内还在正常范围之内5 5通胀威胁基本解除，下一阶段通胀威胁基本解除，下一阶段“抗通胀抗通胀”变为变为“稳增长稳增长” ” 2 2经济数据表现小结经济数据表现小结【小结】第11页/共122页12经济数据表现小结经济数据表现小结（续）（续）【小结】第12页/共122页13【下半年预判下半年预判】经济增速或创近年新低稳增长成首要任务 今年是十二五开局之年，经济增速低于既定目标7.5%是中国政府不愿看到的.所以，我们认为，今年尽管面临国内房地产市场调整以及外需走弱的压力，政策层面仍有充裕空间保持8%以上的经济增长水平。中国上半年随着通胀压力的逐步缓解，给下半年政策预调微调留有空间，经济的稳增长将成为下半年首要任务。【预判】第13页/共122页14整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B得出走势预判结论得出走势预判结论 1 1经济数据表现经济数据表现GDP GDP | | CPI CPI | | PPPPI I | | PMI PMI | |固定投资等固定投资等 2 2市场需求市场需求进出口进出口| | 消费品零售总额消费品零售总额 | |信贷信贷 等等 3 3货币与金融货币与金融外汇占款外汇占款| |美国经济美国经济| |汇率汇率| |存准率存准率 第14页/共122页15月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发展态势。其长期发展态势。 在世界经济低迷以及欧债危机的影响下，目前的外贸形势出现不确定性。我国出口的萎缩是来自于欧美在世界经济低迷以及欧债危机的影响下，目前的外贸形势出现不确定性。我国出口的萎缩是来自于欧美国家市场需求的萎缩，而且这个市场需求的萎缩影响到全球投资者和消费者的信心，也影响到新兴市场国家市场需求的萎缩，而且这个市场需求的萎缩影响到全球投资者和消费者的信心，也影响到新兴市场的投资和消费需求。外需疲软非我国政策可以调整的投资和消费需求。外需疲软非我国政策可以调整, ,而进口增速大幅下降则反映了国内需求疲弱，目前而进口增速大幅下降则反映了国内需求疲弱，目前我国处在经济结构调整过程当中，扩大自己的内需还需要一定的时间。进出口幅度的下滑确实显示了我我国处在经济结构调整过程当中，扩大自己的内需还需要一定的时间。进出口幅度的下滑确实显示了我国经济形势的严峻性，在内忧外患的情势下国经济形势的严峻性，在内忧外患的情势下, ,未来政策预调微调或将加码。未来政策预调微调或将加码。n月份中国进出口总值为亿美元，月份中国进出口总值为亿美元，同比增长，同比增长，当月进出口规模刷新去年当月进出口规模刷新去年月创下的历史纪录。月创下的历史纪录。n中国进、出口规模双双创月度历史新高，中国进、出口规模双双创月度历史新高，出口达出口达亿美元，同比增长；进口亿美元，同比增长；进口达亿美元，增长。达亿美元，增长。u全国进出口增幅情况【市场需求】第15页/共122页16经济低迷，消费增速有所放缓。经济低迷，消费增速有所放缓。保持经济平稳较快发展，最大的潜力在内需。但是随着我国经济持续低迷，被寄予厚望消费，在前保持经济平稳较快发展，最大的潜力在内需。但是随着我国经济持续低迷，被寄予厚望消费，在前4 4个个月的实际增速也大幅下滑，未能挑起经济增长的大梁。这意味着，在稳增长作为当前经济工作第一要月的实际增速也大幅下滑，未能挑起经济增长的大梁。这意味着，在稳增长作为当前经济工作第一要务之下，投资再次被放到重要位置，务之下，投资再次被放到重要位置，“三驾马车三驾马车”协调发展成为当务之急。这也让投资被重新重视起协调发展成为当务之急。这也让投资被重新重视起来。来。n5 5月份社会消费品零售总额月份社会消费品零售总额1671516715亿元，同比名义增亿元，同比名义增长长13.8%13.8%（扣除价格因素实际增长（扣除价格因素实际增长11%11%），），低于市场低于市场预期预期。从环比看，。从环比看，5 5月份社会消费品零售总额增长月份社会消费品零售总额增长0.84%0.84%。 n城镇消费品零售额城镇消费品零售额1453614536亿元，同比增长亿元，同比增长13.7%13.7%；乡；乡村消费品零售额村消费品零售额21792179亿元，增长亿元，增长14.3%14.3%。n按消费形态分，按消费形态分，5 5月份，餐饮收入月份，餐饮收入18441844亿元，同比亿元，同比增长增长12.9%12.9%；商品零售；商品零售1487114871亿元，增长亿元，增长13.9%13.9%。在商。在商品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额品零售中，限额以上企业（单位）商品零售额73267326亿亿元，增长元，增长14.1%14.1%。u全社会消费品零售总额【市场需求】第16页/共122页17存贷数据表现不佳，低于市场预期。存贷数据表现不佳，低于市场预期。有效需求不足，使信贷投放面临一定挑战。新增贷款的减少部分原因是有效需求不足，使信贷投放面临一定挑战。新增贷款的减少部分原因是存款增长不足，受到银行贷款存款增长不足，受到银行贷款存贷比限制存贷比限制，而更重要的，而更重要的，企业中长期贷款增速和短期贷款增速呈现出明显的背离关系企业中长期贷款增速和短期贷款增速呈现出明显的背离关系，折射企业中，折射企业中长期投资意愿不足，而这也反映了中国实体经济中有效需求不足的现实困境。长期投资意愿不足，而这也反映了中国实体经济中有效需求不足的现实困境。n4 4月人民币存款减少月人民币存款减少46564656亿元亿元，同，同比少增比少增80808080亿元。其中，住户存款亿元。其中，住户存款减少减少63796379亿元，非金融企业存款减亿元，非金融企业存款减少少29682968亿元，财政性存款增加亿元，财政性存款增加43434343亿元。外币存款余额亿元。外币存款余额36453645亿美元，亿美元，同比增长同比增长53.2%53.2%，当月外币存款增加，当月外币存款增加227227亿美元。亿美元。n4 4月份人民币贷款增加月份人民币贷款增加68186818亿元亿元，比上年同期少比上年同期少40774077亿元。虽然较上亿元。虽然较上月的月的1.011.01万亿人民币有明显的回落，万亿人民币有明显的回落，但仍好于年初前两个月的低迷水平。但仍好于年初前两个月的低迷水平。初步统计，初步统计，4 4月份社会融资规模为月份社会融资规模为95969596亿元，比上年同期少亿元，比上年同期少40774077亿元。亿元。【市场需求】第17页/共122页18与国际接轨，我国三年半首次降息与国际接轨，我国三年半首次降息0.25%0.25%，以刺激经济，稳增长。，以刺激经济，稳增长。对于降息早有预期。自去年年底至今年年初，央行已经对于降息早有预期。自去年年底至今年年初，央行已经3 3度下调金融机构人民币存款准备金率。而伴随度下调金融机构人民币存款准备金率。而伴随着国内外经济不振，着国内外经济不振，5 5月月CPICPI持续下降，以及全球降息潮的影响，持续下降，以及全球降息潮的影响，6 6月降息早就在业内的意料之中。月降息早就在业内的意料之中。此次此次利率下调对于稳增长将起到重要作用。利率下调对于稳增长将起到重要作用。 利率下调不但可以降低企业经营成本，还将有效刺激企业贷利率下调不但可以降低企业经营成本，还将有效刺激企业贷款需求款需求。央行如预期降息显示了决策层稳增长的决心，降息对于提振市场信心会很有帮助。预期未来还。央行如预期降息显示了决策层稳增长的决心，降息对于提振市场信心会很有帮助。预期未来还会有一系列的刺激增长政策措施出台。二季度会有一系列的刺激增长政策措施出台。二季度GDPGDP见底后，下半年经济增速仍有望回升至见底后，下半年经济增速仍有望回升至8.5%8.5%以上。以上。n金融机构一年期存款基准利率下调金融机构一年期存款基准利率下调0.250.25个百分点，个百分点，一年期贷款基准利率下调一年期贷款基准利率下调0.250.25个百分点个百分点；其他各档次；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。整。n金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的的1.11.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的为基准利率的0.80.8倍。倍。u存贷利率变动情况【市场需求】第18页/共122页19月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发月份中国外贸进出口出现反弹，外贸走出前期低谷，但仍需密切关注其长期发展态势。展态势。1 1在稳增长作为当前经济工作第一要务之下，在稳增长作为当前经济工作第一要务之下，“三驾马车三驾马车”协调发展成为当务之急。协调发展成为当务之急。这也让投资在下半年可能被重新重视起来。这也让投资在下半年可能被重新重视起来。3 3存款增长不足，导致贷款受到银行存贷比限制，新增贷款增速也止步减缓。效需存款增长不足，导致贷款受到银行存贷比限制，新增贷款增速也止步减缓。效需求不足，使信贷投放面临一定挑战。求不足，使信贷投放面临一定挑战。4 4伴随着国内外经济不振，伴随着国内外经济不振，5 5月月CPICPI持续下降，以及全球降息潮的影响，持续下降，以及全球降息潮的影响，6 6月我国降月我国降息息0.25%0.25%，利率下调对于稳定经济增长将起到重要作用。，利率下调对于稳定经济增长将起到重要作用。5 5经济低迷，内需不足，消费需求不振。经济低迷，内需不足，消费需求不振。 2 2 市场需求市场需求小结小结【小结】第19页/共122页20市场需求市场需求小结小结（续）（续）【小结】第20页/共122页21【下半年预判下半年预判】刺激经济，扩大有效需求 ，政策将适度宽松扩大内需是国家一项重大长期发展战略，既是应对当前经济形势，实现保增长、促发展的重要抓手，也是推动经济长期持续发展的根本性、战略性举措。在上半年出口市场需求不旺的情况下，扩大以投资和消费为重点的内需在下半年显得尤为重要。真正把握市场规律和企业需求，通过扩大内需、提振内需，为全年经济平稳增长提供更强动力。刺激经济不意味着房地产调控放松，下半年房地产调控政策仍将维持从紧取向。按照国家政策要求，下半年严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。【预判】第21页/共122页22得出最终走势预判结得出最终走势预判结论论整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B 1 1经济数据表现经济数据表现GDP GDP | | CPI CPI | | PPPPI I | | PMI PMI | |固定投资等固定投资等 2 2市场需求市场需求进出口进出口| | 消费品零售总额消费品零售总额 | |信贷信贷 等等 3 3货币与金融货币与金融外汇占款外汇占款| |美国经济美国经济| |汇率汇率| |存准率存准率 得出基得出基本结论本结论第22页/共122页23中国资产价格处于高位，国内资本外流风险仍在持续。中国资产价格处于高位，国内资本外流风险仍在持续。外汇占款大体由外贸顺差、外商直接投资和其他部分（例如热钱）构成，外汇占款持续低迷，表明外外汇占款大体由外贸顺差、外商直接投资和其他部分（例如热钱）构成，外汇占款持续低迷，表明外部资金大幅减少，当然也就影响银行资金面和市场流动性了。部资金大幅减少，当然也就影响银行资金面和市场流动性了。今年年初我国外贸出口疲弱，今年年初我国外贸出口疲弱，4 4月当月形月当月形成贸易逆差成贸易逆差182182亿美元，如此造成外汇占款下降主因。再加上欧美经济复苏缓慢，贸易逆差或许还将持亿美元，如此造成外汇占款下降主因。再加上欧美经济复苏缓慢，贸易逆差或许还将持续一段时间，因此外汇占款余额在银行资金运用中的占比恐怕还将继续下降。续一段时间，因此外汇占款余额在银行资金运用中的占比恐怕还将继续下降。月度新增外汇占款（亿美）元【货币与金融】第23页/共122页24美国制造业活动扩张加快，就业勉强维持扩张。美国制造业活动扩张加快，就业勉强维持扩张。u美国美国PMI PMI 指数情况指数情况u美国失业率情况美国失业率情况【货币与金融】第24页/共122页25外界对中国增长信心下降，人民币升值预期减弱，促使美元指数走强。外界对中国增长信心下降，人民币升值预期减弱，促使美元指数走强。进入进入20122012年以后年以后，对外贸易上，前，对外贸易上，前4 4个月呈现罕见的贸易逆差。除此之外，人民币汇率波动的加剧，以个月呈现罕见的贸易逆差。除此之外，人民币汇率波动的加剧，以及可观测到的资本流出等迹象表明，市场对人民币升值的预期已大幅减弱。及可观测到的资本流出等迹象表明，市场对人民币升值的预期已大幅减弱。美元指数美元指数美元指数u美元兑人民币走势情况美元兑人民币走势情况u美元指数走势情况美元指数走势情况【货币与金融】第25页/共122页26为了对冲资金大量外流，进一步下调存准率释放流动性。为了对冲资金大量外流，进一步下调存准率释放流动性。存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存存款准备金率工具的使用主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，因此绝大多数情况下，存款准备金率调整并不是表示货币政策松紧的信号，释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典款准备金率调整并不是表示货币政策松紧的信号，释放出的资金广泛分布在国民经济各个方向，没有典型的方向，并不是为了增强股市的信心或者主要流向房地产行业。型的方向，并不是为了增强股市的信心或者主要流向房地产行业。n20122012年年5 5月月1818日起，下调存款类金融机构人民币日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率存款准备金率0.50.5个百分点。个百分点。 这是这是20122012年以来央行年以来央行第二次下调存款准备金率，距离第二次下调存款准备金率，距离2 2月月2424日今年第一日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。次正式下调存款准备金近三个月。 n中国全部金融机构人民币存款余额超中国全部金融机构人民币存款余额超8484万亿元人万亿元人民币，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。民币，此举将释放四到五千亿元左右的流动性。 u人民币存 款准备金率变动情况【货币与金融】第26页/共122页27外汇占款数月的负增长，主要原因是我国出口疲弱，贸易逆差导致外汇占款数月的负增长，主要原因是我国出口疲弱，贸易逆差导致1 1我国今年已下调我国今年已下调2 2次存款资本金率，进一步释放流动性，主要目的是对冲大量资次存款资本金率，进一步释放流动性，主要目的是对冲大量资本的外流，稳定经济。不排除下半年仍有下调空间本的外流，稳定经济。不排除下半年仍有下调空间3 3 美国经济的逐步复苏，美元指数走强。相反中国经济的低迷使得外界对我国经济美国经济的逐步复苏，美元指数走强。相反中国经济的低迷使得外界对我国经济增长信心的下降，导致人民币贬值预期形成和外资流入的放缓，体现在贸易账上，增长信心的下降，导致人民币贬值预期形成和外资流入的放缓，体现在贸易账上，便是顺差的缩窄便是顺差的缩窄2 2货币与金融货币与金融小结小结【小结】第27页/共122页28货币与金融货币与金融小结小结（续）（续）【小结】第28页/共122页29【下半年预判下半年预判】积极的财政政策和稳健的货币政策，积极的财政政策和稳健的货币政策，适时适度进行预调微调适时适度进行预调微调上半年中国房价趋稳；CPI大部分时间在3.5%之下。随着下半年GDP可能破8、三季度个别月CPI破3，央行最快将从6、7月起大幅度、超预期地放松货币政策，甚至不排除一个月两次降准，以及把2012年8万亿新增信贷规模大幅提升的可能。财政政策已明确转向积极。下半年则有望进入经济回升带动物价触底阶段。下半年国际上一些不确定风险仍较大，都需要在下半年的经济运行中高度关注。在保持稳健货币政策的同时，适时适度进行预调微调，确保全年增长率符合“十二五”规划要求，主要目的是为“转方式、调结构”创造相对稳定的宏观环境，而非单纯为了GDP的高增速。【预判】第29页/共122页301、制造业景气度有所回落，企业去库存压力依然较大。2、需求不振、货币政策稳定、物价呈现回落态势。3、经济增速回落，居民消费更为谨慎，消费增速上半年呈现小幅回落。4、上半年房地产投资增速进一步回落，加上国内外需求不振，导致上半年固定投资增速持续回落。5、进出口贸易有所改善，但仍呈低速增长，预计全年可能维持此态势。6、上半年下调2次存款准备金率以释放流动性，对冲资本外流，稳定经济。7、经济超预期下滑，使近期“稳增长”政策密集出台，效果有望在三季度显现。我国上半年宏观经济总结我国上半年宏观经济总结第30页/共122页31整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B 1 1杭州发展概况杭州发展概况人口人口| |交通交通| |消费水平消费水平| |规划规划 2 2杭州经济运行情况杭州经济运行情况GDP|GDP|产业结构产业结构| |固定投资固定投资| |房地产等房地产等得出最终走势预判结得出最终走势预判结论论得出基得出基本结论本结论第31页/共122页32人口人口杭州市属于人口导向型城市，随着城市化比例不断提高及外来人口杭州市属于人口导向型城市，随着城市化比例不断提高及外来人口不断迁入，将促进当地房地产市场的发展不断迁入，将促进当地房地产市场的发展【杭州发展概况】杭州人口年龄段分布杭州人口年龄段分布年龄年龄人口（万人）人口（万人）占比占比0-140-14岁岁99.1199.1111.39%11.39%15-5915-59岁岁654.35654.3575.21%75.21%6060岁以上岁以上116.58116.5813.40%13.40%数据来源：杭州统计公报及第六次人口普查公报数据来源：杭州统计公报及第六次人口普查公报 人口数量：2011年末，全市常住人口873.8万人，比去年增加3.26万人，户籍人口695.71万人，数量呈逐年增长态势。 外来人口：2011年底杭州外来人口383万，比2010年第六次人口普查的235.44万人增加147万人，占43.8%。 人口区域分布：主城区范围江干和西湖区人口较为集中，大杭州范围人口主要集中在萧山区和余杭区。 年龄段分布：15-59岁为人口主力，占总比75.21%。 城市化率：2011年末城镇人口645.74万人，占总比73.9，城市化进程加快。杭州人口区域分布杭州人口区域分布第32页/共122页33交通交通杭州交通便捷，通过规划打造，形成一个杭州至（泛）长三角省会杭州交通便捷，通过规划打造，形成一个杭州至（泛）长三角省会城市的城市的1-21-2小时交通圈小时交通圈【杭州发展概况】 铁路铁路城站和东站（在建）两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。沪杭高铁已开通，杭甬、宁杭、杭长（长沙）、杭黄（黄山）高铁进展顺利，将长三角地区推入“一小时经济圈”。 公路公路杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。 航空航空萧山国际机场，距市中心27公里。 水运水运京杭大运河贯通北京和杭州。 杭州交通网络发达，是长三角南翼重要城市和中国东南部交通枢纽。 第33页/共122页34消费水平消费水平20112011年杭州人均可支配收入年杭州人均可支配收入3406534065元，储蓄余额约元，储蓄余额约55475547亿元，亿元，居民生活水平较高，保守消费习惯有所改善居民生活水平较高，保守消费习惯有所改善【杭州发展概况】40-5040-5030-4030-40低于低于3030小康小康富裕富裕最富裕最富裕恩格尔系数恩格尔系数联合国粮农组织标准联合国粮农组织标准 一般来说，人均可支配收入与生活水平成正比。2011年，杭州人均可支配收入长三角地区排名第二，在上海36230元之后，生活水平较高。杭州市区人均可支配收入从2007至今，每年保持10%以上的增长 ，人均可支配能力逐年增强； 一般来说，储蓄余额与消费习惯成反比，余额越高，消费越保守。07年至今，杭州储蓄存款余额增幅波动较大，08年为躲避金融危机，居民储蓄增幅较大，之后随着经济环境好转，保守消费习惯有所改善，增幅开始走低。年份20072008200920102011城镇居民恩格尔系数37.1%37.1%38.3%38.3%37.5%37.5%38.5%38.5%36.90%36.90%农村居民恩格尔系数34.8%34.8%35.9%35.9%33.8%33.8%32.5%32.5%33.60%33.60% 杭州城镇与农村居民均达到富裕水平。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第34页/共122页35居住规划居住规划杭州杭州“一主三副六组团一主三副六组团”的城市格局可分为三大居住圈层：中的城市格局可分为三大居住圈层：中心、次中心与郊区居住圈心、次中心与郊区居住圈【杭州发展概况】 中心居住圈中心居住圈：以主城为主，包括城中、城东、城南、城西、城北居住板块。 次中心居住圈次中心居住圈：以江南城、临平城、下沙城为主组成。 郊区居住圈郊区居住圈：由塘栖、余杭、良渚、临浦、瓜沥、义蓬组团等外围组成。 0707年国务院批复杭州城市规划，明确年国务院批复杭州城市规划，明确了杭州了杭州“一主三副六组团一主三副六组团”的城市格的城市格局，其可分为三大居住圈，即局，其可分为三大居住圈，即第35页/共122页36产业规划产业规划三大副城与六大组团形成相对独立、各具特色、功能齐全的产三大副城与六大组团形成相对独立、各具特色、功能齐全的产业区块业区块【杭州发展概况】高科技工业园区城市远景商务中心经济开发区+高教园区现代加工制造业基地城北观光旅游工业区文化旅游基地近郊住宅区高教科研基地高新技术产业区综合工业区区域物流中心大型综合性工业基地第36页/共122页37公建规划公建规划杭州共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动杭州共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展房地产业发展【杭州发展概况】项目项目对板块房地产市场影响对板块房地产市场影响市民公园（钱江新城）市民公园（钱江新城）市民中心西北面，由解放路、新业路、中央公园汇合而成，占地250亩(柳浪闻莺)，是钱江新城面积最大的公共绿地和主题公园。火车东站（东站板块）火车东站（东站板块）杭州东站作为全国铁路九大枢纽站之一，也是“长三角”最重要的现代化综合交通枢纽，建成后将带动周边区域发展。城西银泰（申花）城西银泰（申花）40万方，城西银泰是目前杭州在建的单体工程最大的项目，在未启动时就已成了申花板块最大亮点，城西银泰的开业将会使申花板块甚至整个城西板块挤进杭州一线居住板块中。奥体中心（世纪城）奥体中心（世纪城）杭州奥体中心作为能承办全国性或洲际性体育赛事的主场馆区，建成后不仅能带动钱江世纪城的发展，同时也增加相邻板块价值。金沙湖（下沙）金沙湖（下沙）如果说下沙新城中心区是下沙的核心，那么金沙湖就是中心区的“心脏”。金沙湖的建成将改变片区居住环境，增加居住价值城西银泰城西银泰奥体中心奥体中心金沙湖金沙湖火车东站火车东站第37页/共122页38整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B得出走势预判结论得出走势预判结论 1 1杭州发展概况杭州发展概况人口人口| |交通交通| |消费水平消费水平| |规划规划 2 2杭州经济运行情况杭州经济运行情况GDP|GDP|产业结构产业结构| |固定投资固定投资| |房地产等房地产等第38页/共122页39从从GDPGDP与人均与人均GDPGDP数值看，杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展数值看，杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战衰退增长的挑战【杭州经济运行情况】 2011年，杭州实现生产总值（GDP）7011.8亿元，居上海、北京、广州、天津、深圳、苏州、重庆之后，位列全国第八； 杭州GDP历年增幅有所波动，但均以较高增速稳固增长，且连续21年超10%，按GDP增长与房地产业发展之间的一般规律看，增幅超8%的房产业视为高速发展期。 2011年按常住人口计算的人均GDP达到80395元（12447美元）；按户籍人口计算的人均GDP为101266元（15679美元）。增幅在10%上下波动。 按诺贝尔经济学家库兹涅茨在其各国的经济增长中描述杭州人均GDP在8000-20000美元之间，经济将呈现衰退增长态势。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第39页/共122页40产业结构产业结构杭州第三产业成支柱产业，产业结构的良性调整，有助于推动经杭州第三产业成支柱产业，产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展济发展，促进房产业的发展【杭州经济运行情况】 2011年杭州市产业结构为3.3：47.4：49.3，产业继续往良好的结构调整，从09年开始，第三产业的比重已超过第二产业，同时第二产业、第一产业则在不同程度上下调，预计第三产业的比重将持续提高 。 “十二五”期间，杭州经济社会发展以转变经济发展方式为主线，十大产业作为发展重点，十大产业中五个是现代服务业，五个是战略性新兴产业。十大产业发展速度越快，产业结构调整的速度就越快。 产业的良性调整，杭州第三产业的优势逐渐显现，有利城市引进高收入群体，并且外来居住人口对住房的需求有利于促进当地房地产的发展。 备注：备注： 杭州市十大产业：文化创意产业、金融服务业、旅游休闲产业、电子商务产业、信息软件业、物联网产业、先进装备制造业、生物医药产业、节能环保产业和新能源产业。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第40页/共122页41固定资产投资固定资产投资近近5 5年呈稳步增长趋势，年呈稳步增长趋势，20112011年，杭州固定资产投资约年，杭州固定资产投资约31053105亿元，固定资产投资能较快的拉动经济增长，但规模过大会引起通货膨胀亿元，固定资产投资能较快的拉动经济增长，但规模过大会引起通货膨胀【杭州经济运行情况】2011年，杭州固定资产投资达3105.16亿元，比上年增长17.1，同年，杭州财政总收入1488.92亿元； 固定资产投资，会拉动经济增长，但同时也会使资金流动缓慢的行业（如房地产行业）加速资金流动，流动性的提升和增大货币发行量一样，都会导致通货膨胀； 当然，固定资产投资远远高于财政收入这种现象在全国各个城市非常普遍，从这一方面也可以理解，为什么我国的CPI会居高不下，通货膨胀持续高位运行。备注：备注： 固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。 按照管理渠道，固定资产投资总额可分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第41页/共122页42房地产投资房地产投资20112011年杭州房地产开发投资额约年杭州房地产开发投资额约13021302亿元，投资越大，预示着亿元，投资越大，预示着未来市场供应越大，市场风险也就相应越大未来市场供应越大，市场风险也就相应越大【杭州经济运行情况】 在宏观调控政策不断变化的同时，杭州房地产开发投资在固定资产投资中07-09年所占的比重却相对平稳，平均在30%左右，10-11年占比迅速上升，11年达到41.94%。2011年，杭州市完成房地产开发投资1302.27亿元，比上年增长36.2，增幅创下07年至今的新高； 房地产投资大小，可以判断房地产市场是否过热，投资越大，预示着未来市场供应的越大，市场风险也相对加大。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第42页/共122页43杭州施工面积、竣工面积与销售面积差距过大，未来楼市供应预计过大，竞杭州施工面积、竣工面积与销售面积差距过大，未来楼市供应预计过大，竞争加剧争加剧【杭州经济运行情况】 2011年，杭州房屋施工面积7739.69万方，07-11年增幅波动较大，08甚至出现负增长，10-11年增幅迅速上升，11年达近5年新高24.3%。 竣工面积1135万方，增幅仅为3.2%，较去年31.5%相比迅速回落。 销售面积829.81万方，受政策影响10年和11年增幅呈负增长态势； 长期以来，杭州施工面积与竣工面积、销售面积差距过大，一定程度反映杭州房企摊子铺的过大，在需求市场相当稳定时，未来楼市供应预计过大，竞争进一步加剧。数据来源：杭州统计公报数据来源：杭州统计公报第43页/共122页44 杭州概况：杭州为浙江省省会城市，经济、文化、科学中心；交通便捷，形成杭州概况：杭州为浙江省省会城市，经济、文化、科学中心；交通便捷，形成至长三角省会城市的至长三角省会城市的1-21-2小时交通圈；由于外来人口的不断迁入将带动房产业的小时交通圈；由于外来人口的不断迁入将带动房产业的发展。发展。 杭州规划：杭州目前处于国民经济和社会发展的第十二个五年规划阶段，规划杭州规划：杭州目前处于国民经济和社会发展的第十二个五年规划阶段，规划为为“一主三副六组团一主三副六组团”的城市格局；共建配套逐步完善，将提升各版块区域价的城市格局；共建配套逐步完善，将提升各版块区域价值，进一步推动房地产业发展。值，进一步推动房地产业发展。 经济经济形势形势：20112011年杭州年杭州GDPGDP为为7011.87011.8亿元，人均亿元，人均GDPGDP为为101266101266元，从数值看元，从数值看杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战；同时三大产杭州分别面临房产业高速发展的机遇和经济发展衰退增长的挑战；同时三大产业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展；居民生活水平业结构的良性调整，有助于推动经济发展，促进房产业的发展；居民生活水平较高，保守消费有所改善。较高，保守消费有所改善。 杭州房产市场：房地产投资逐年增加，随着后市供应量的增大，市场风险也将杭州房产市场：房地产投资逐年增加，随着后市供应量的增大，市场风险也将加大加大。杭 州 经 济 总 结杭 州 经 济 总 结第44页/共122页45整体结构与推导思路整体结构与推导思路PART APART A3 3项内容的项内容的专项基础分析专项基础分析经济经济情势情势楼市楼市政策政策行业行业态势态势宏观经济宏观经济杭州经济杭州经济运用专业理论对基础运用专业理论对基础结果进行深度分析结果进行深度分析PART BPART B趋势分析趋势分析政策总结政策总结行业数据行业数据行业现象行业现象得出最终走势预判结得出最终走势预判结论论得出基得出基本结论本结论第45页/共122页46新国八条新国八条金融政策金融政策限购政策限购政策其它政其它政策策l连续6次提高存款准备金率l2010年以来第12次提高存款准备金率l部分银行提高首付l首套房贷利率提高1.05-1.1倍l央行将推存款准备金新政 料冻结8千亿资金l国务院上收包括杭州在内22城市建设用地审批权l“一房一价”明码标价l加强商品房预售款管理l拥有2套房的家庭，不得在本地再购房：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施l48个城市已实施限购l政府必须公布新建住房价格控制目标l加强保障住房管理，增加公共租赁住房部分银行提高首付l购房不足5年转让，按销售价全额征税提高二套房首付比例：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；贷款利率不低于基准利率的1.1倍商品房用地供应量不低于前2年平均供应量 2012011 1年政策回顾：紧张的调控态势，市场持续遇冷年政策回顾：紧张的调控态势，市场持续遇冷第46页/共122页4720112011年主要宏观政策（新国八条主要内容年主要宏观政策（新国八条主要内容) )1、政府必须公布新建住房价格控制目标2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房3、购房不足5年转让，按销售价全额征税4 4、提高二套房首付比例：对贷款购买第二套住房的家、提高二套房首付比例：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于庭，首付款比例不低于60%60%；贷款利率不低于基准利；贷款利率不低于基准利率的率的1.11.1倍倍5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量6 6、拥有、拥有2 2套房的家庭，不得在本地再购房：各直辖市、套房的家庭，不得在本地再购房：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8、坚持和强化舆论引导 20112011至至20122012上半年的宏观政策，继续重申及加强上半年的宏观政策，继续重申及加强“新国八条新国八条”的执行的执行力度力度.2012.2012年上半年较年上半年较20112011年，政策对首套房有所放松。年，政策对首套房有所放松。20122012年年1-51-5月主要宏观政策月主要宏观政策2012-1-22012-1-2国土资源部:禁止农村地区盲目建高楼2012-2-22012-2-2发改委限制外籍人士按揭贷款2012-2-82012-2-8央行金融市场工作座谈会：满足首次购房家庭的贷款要求2012-2-132012-2-1312城市下调首套房贷利率 多数城市未松动2012-2-182012-2-18央行再次下调存款准备金率2012-2-212012-2-21国土部：加强房地产调控政策不动摇 禁止地方“微调”楼市政策2012-2-222012-2-22国土资源部：今
展开阅读全文