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-大学管理学院自学考试本科毕业论文论文题目 房地产企业绿色营销的策略研究 学 生 姓 名 婉晶准 考 证 号 学 科 专 业 商务管理 指 导 老 师 孟丁教师论文提交日期 2012年 3月16 日论文辩论日期 2012年 4月10 日 . z-容提要：房地产企业的快速开展，给群众生活和国民经济带来了巨大利益的同时，也面临自然资源和能源的短缺。作为提供住房产品的房地产企业，应该顺应社会开展的趋势，将其产品的开发和经营过程引入绿色营销因素，这是实现我国社会可持续开展的组成局部，也是剧烈的行业竞争中立足的前提。我国房地产企业绿色营销策略尚处在起步阶段，但是开展较快。要使绿色消费由时尚变为每个消费者的自觉行动，必须由房地产开发企业、政府、消费者三方相互配合，才能共同推进。随着社会经济开展和人类文明的进步，人们的环保观念和绿色消费意识逐渐得到加强。房地产绿色营销是房地产企业统筹自然、社会、经济协调开展的营销模式,是坚持科学开展观的具体表达,是实现国民经济可持续开展的有效途径，也是生产者、消费者和政府之间关系的重新诠释。本文着重阐述了房地产企业绿色营销策略，大力倡导绿色营销，呼吁全民走绿色理性之路。关键词：房地产；绿色营销目 录1、绪论11.1研究背景及意义11.2研究现状11.3研究方法12、房地产企业绿色营销的涵及特点22.1房地产企业绿色营销的涵22.2房地产企业绿色营销的特点23、我国房地产业的绿色营销目前存在的问题33.1房地产业绿色营销产品的有效需求缺乏33.2实施绿色营销的本钱较高43.3企业的营销组合策略与绿色营销不相适应54、我国房地产业绿色营销开展制约因素54.1经济因素54.2政策因素64.3技术因素65、房地产企业绿色营销策略75.1房地产企业绿色规划与设计谋略75.2房地产企业绿色施工策略85.3房地产企业绿色价格策略95.4房地产企业绿色物业策略95.5房地产企业绿色促销策略10结 论12参考文献13致 14. z-1、绪论1.1研究背景及意义为了更好的落实节能减排目标，保护土地和生物等资源根底，减轻建筑对环境的负荷人,即节约能源及资源;提供平安、安康、舒适性良好的生活空间，与自然环境亲和，做到人及建筑与环境的和谐共开展，代际公正。房地产企业有必要实施绿色营销策略，将绿色生态观念引入其营销活动，克制传统营销的环境问题，实现资源的最优化配置来到达减排目的，推动我国社会的可持续开展。房地产企业能否在营销活动中充分表达环保意识和社会责任意识；能否向消费者提供有科学依据的利于节约环保的产品和效劳；能否引导并满足广阔消费者进展有利于环境保护的消费，这些都是房地产企业绿色营销策略需要探讨和解决的问题，实践证明只有通过一系列的绿色营销组合手段才能实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，这种实现人与自然的可持续开展的房地产企业营销策略，是生态文明时代房地产企业谋求生存和开展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。1.2研究现状房地产企业实行绿色营销对社会的可持续开展具有重要的意义，而且对企业自身的可持续开展也具有现实的意义。然而从实践上讲:一方面，目前房地产企业在决定是否导入绿色营销还存在着很多的困难，比方说:企业导入绿色营销需要额外投入，这样会增加企业本钱、减少企业利润;由于消费者的绿色消费意识不强，从而导致房地产绿色需求的不够旺盛:相关法律和法规的不健全等等;另一方面，房地产企业在实施绿色营销战略过程中也存在着很多问题，比方:没有真正引入绿色营销理念;所谓的绿色房产品只是虚有其表:绿色房产品的溢出本钱太高，导致定价过高;没有完整的绿色营销渠道等等。从理论上讲:随着社会的开展，可持续开展理念的进一步深入人心，房地产企业开展绿色营销战略是必须的，是时代开展的必然要求。绿色营销理论较多，但如何将其科学合理地运用到房地产业，形成房地产绿色营销理论，就有待于我们进一步去研究。因此，无论从理论上还是实践上来说，就房地产绿色营销课题进展研究是很有必要的，本文的研究具有较大的理论价值和现实意义。1.3研究方法本课题采用文献研究和实际考察分析方法进展研究。所获得资料来自于校阅览室各期刊报纸、院图书馆、网上数据库以及社会调研。1文献法:通过查找国外相关文献，对国外该领域目前的研究现状进展归纳总结，并提出自己的研究思路。2定性分析法：对获得的各种材料进展思维加工，分析归纳和抽象概括。3定量分析法：综合运用历史、观察法等科学方式，对现象进展有方案的、周密的和系统的了解，并对调查搜集到的大量资料以及数据进展分析、综合、比拟、归纳和整理。2、房地产企业绿色营销的涵及特点2.1房地产企业绿色营销的涵绿色营销以保护自然资源、生态环境和人类身心安康为第一宗旨，是社会营销观念的具体化，系统化。包括两个层次：一是基于企业自身的利益进展的营销，二是基于社会道义责任而进展的绿色营销。房地产企业绿色营销涵实质上是绿色营销理论在房地产企业的实践和应用，是房地产企业以环保与可持续开展理念作为其营销先导思想，以绿色文化作为其价值观念，以客户的绿色消费作为其中心和出发点，力求满足广阔客户的绿色消费需求，实现经济利益、客户利益和环境利益相统一的营销策略，是使经济开展目标同社会生态开展目标相协调，促进可持续开展战略总体目标的实现。在绿色营销理论指导下的房地产企业形成了其别具特色的绿色营销策略贯穿于房地产企业工程筹划到实施的整个全过程。房地产企业绿色营销策略是一种不同于传统营销作为立足点的思维方式和操作模式，它把传统营销中企业、消费者的二维营销关系扩展到了企业、消费者、社会三维的营销关系，更加广泛的涵概了生态化要素的多个方面，其容包括在房地产产品的设计、施工等过程中均实施生态化的管理标准；在绿色营销中采用绿色媒介，如绿色广告、绿色公关等；在房地产产品发挥使用功能的过程中，实施绿色物业管理；在产品设计上要采用人性化的绿色设计方案，在施工中要采用绿色环保型的施工技术，采用可以降解的环保型绿色建筑材料等一系列绿色措施。2.2房地产企业绿色营销的特点房地产企业绿色营销的主要特点是不再局限于企业与潜在消费者之间，而更多的关注企业、消费者、整个社会三者之间利益的调节与均衡。使房地产企业甚至整个社会的环境意识得到增强，逐步促进和改善房地产与生态环境的和谐相处，对传统营销而言具有以下特点：1营销的主要目标不同传统营销的目标是最大限度地刺激消费,房地产企业绿色营销目标是实施可持续战略，主旨在于引导理性消费防止环境污染,保护生态平衡。绿色营销目标注重精细化管理和实施绿色营销策略，使绿色小区、绿色住宅、绿色家居、绿色物业应相辅相成，来打造消费者心中的绝对领地，以绿色概念吸引消费者，以绿色质量征服消费者，以绿色效劳回报消费者，在注重家居质量感官享受的同时，十分重视与广阔消费者的关系，与传统营销的一次性消费不同，没有保持和消费者的长期合作关系，以最大限度的挖掘潜在消费者。2营销需求方向不同传统营销生产经营的产品通常迎和消费者的心理需求,在更多的时候喊口号以赚取喙头，而房地产企业绿色营销能够满足消费者的绿色需求，同时节约自了然资源，营造绿色环保的家居环境。绿色营销更善于把房地产定位在享受生活的理念，使居住者的身心与居住环境相融合，并非是简单的居住来确定产品方向目标，而是致力于让群众认可的绿色房地产工程。3、我国房地产业的绿色营销目前存在的问题3.1房地产业绿色营销产品的有效需求缺乏从各地情况来看，绿色营销产品的有效需求也比拟缺乏。本文选取东部省会城市以为观察对象，非省会城市以抚州为观察对象，西部省会城市以为观察对象所得的问卷调查结果如下:首先，在中等消费者主要为高校毕业生和公司白领两大群体。因此我们将重点关注这两类客户的需求。高校主要集中在城西，近年来承受高等教育的人数也在不断增多。问卷调查显示，这两类人群对于居住的需求如下:图一、高新区白领目前租房的区域选择目前高新区公司白领的首选租房区域为城西，说明居住地与办公地点的接近仍是高新区白领居住的关注重点，而对绿色营销产品的需求相对来说处于弱势地位。高校毕业生和自领对居住类型的购置需求如下表:表八、高校毕业生和白领居住类型的购置需求表消费群体普通住宅单身公寓别墅其他高校毕业生28.6%54.3%114%5.7%白领67.8%16.9%13.6%17%比照发现:由于高校学生仍出于事业起步阶段，对于居住类型的购置需求更倾向于简单舒适单身公寓；而公司职员在事业具备一定根底之后，已经将居住兴趣明显转向普通住宅方面。调查的高新区白领年龄构造，而对别墅的需求都在百分之十多一点，这说明有支付能力的对绿色营销产品的需有的，但占总体的比例不大，绿色营销产品的有效需求还需要培养。表九、高校毕业生和白领对房型的购置需求表消费群体狭小的1室宽阔的1室1室1厅2室1厅3室1厅其他高校毕业生29%11.8%47.1%11.8%5.9%20.6%白领0%10.3%5.2%27.6%48.3%8.6%比照发现:高校毕业生和高新区公司员工对于预期所购住房的房型需求有较大的出入:其中高校毕业生倾向于选择面积较小的单位(l室1厅为首选)；而高新区公司员工倾向于选择面积较大的单位(3室1厅为首选)。这个结果说明绿色营销的针对对象应该是高新区白领阶层，因为他们更偏重于舒适的住房，对居住条件要求的提高和注重环境家居也是对绿色营销产品的消费意识提高的表现之一。另外，配套设施选择调查结果如下:从效劳设施方面，24小时便利店、美容美发和银行(ATM)占据了前3位。娱乐设施方面，健身房、网球场和儿童游乐场是前3个选择。智能化设施方面，红外线保安、自动报替和公共部位24小时监控所占比例最大，这个反映了购房者对于居住平安的担忧，与目前抚州住宅大多数安装保笼的现状相称。所以从各地的调查结果来看，白领阶层选房时对周边环境都有一定的要求，但是总体购置仍以小户型为优势，地区绝大局部高校毕业生都会选择一厅一户型，地区成交户型在80平方米以下的也占了最多的比例，而且在需求条件首选上，仍然以交通便利，离工作地点近为主要考虑条件。这说明我国东西部的对绿色营销产品的需有一定的根底，但是绿色营销产品的有效需求仍然是不够的。3.2实施绿色营销的本钱较高首先，绿色营销增加了房地产业经营本钱。绿色营销要求环境因子的使用价格在市场中得以表达，即环境与资源的使用者应该为其使用付费。这笔费用开支来自三个局部:首先是环境污染的治理本钱。绿色营销要求房地产业在生产、营销全过程中不产生污染或者将污染降到最低程度为了防止和减少污染，房地产业必须开发和使用清洁技术，研制和生产绿色营销产品，引进污染防治技术与设备，国家为了约束房地产业污染行为而对排污企业征收一定费用都会增加房地产业的生产本钱。其次是资源的本钱。按照绿色营销的要求，房地产业在经营活动中必须合理配置和使用资源，不断提高资源的利用效率。为此，房地产业要开发节能技术，研制节能产品，开发绿色资源，这些为了节约资源而增加的投入在实施绿色营销的初期无疑会加大房地产业的本钱投入。而且，当房地产业生产不得不使用昂贵资源或稀缺原料时，企业需要支付较高的费用。房地产企业追求的首先是自身利益的最大化，利益最大化目标驱使下，企业是不愿意将外部本钱部化的，只要不实施绿色营销的时机本钱还缺乏以威胁到当前利益的获得，企业就不会主动实施绿色营销。再加上绿色营销产品的有效需求缺乏，企业很难将这局部绿色营销的本钱转嫁到消费者身上，所以在权衡利弊的情况下，大局部房地产企业最终实施绿色营销的本钱太高放弃了绿色营销。3.3企业的营销组合策略与绿色营销不相适应绿色营销对我国企业的营销组合策略提出了挑战，首先环保住宅必将取代非环保住宅逐步成为市场营销活动的中心，而我们的企业却普遍缺乏开发过硬的环保住宅的紧迫感，现有环保住宅的绿色营销产品技术含量也有待提高；其次，住宅的装修至今仍是一味追求巩固、精巧、豪华，很少考虑所用材料的环保性；再次，企业缺少绿色会计和绿色审计制度，用于环境保护方面的费用没有科学地计入本钱而制定出绿色营销产品价格；最后，我国房地产绿色营销策略中还缺少房地产企业实施炫绿色营销策略，特别是一些先行营造环保住宅的企业，还没有负担起绿色信息的传播者、宣传者的责任，缺乏引导对绿色营销产品的消费，开辟绿色营销市场的时代创意。4、我国房地产业绿色营销开展制约因素4.1经济因素我国居民的收入水平相对偏低影响了对绿色营销产品的需求进而影响了绿色供应，加大了供求风险。绿色营销市场需求一般分绿色潜在需求和绿色营销产品的有效需求两种。绿色潜在是一种欲念上的但无经济购置力的对绿色营销产品的需求。比方，在有的地方，人们的住房水平非常落后，环境相当恶劣，人们对住房的绿色需要客观上和欲念上都很强。但是，在这些地方，人们经济收入很低，还没有形成对绿色营销住房的购置能力。因此，这些地方对住房的对绿色营销产品的需一种潜在需求。绿色营销产品的有效需具有经济购置能力的现实需求，即既有客观上的绿色需要，又有经济上的购置能力.在分析房地产对绿色营销产品的需求时，应着重分析有效对绿色营销产品的需求。当然，也不能无视潜在对绿色营销产品的需求，国为潜在对绿色营销产品的需求在一定的条件下可以转化成有效对绿色营销产品的需求。例如，随着我国经济的开展和人民收入水平的提高，在一些经济兴旺地区，对高档住宅的对绿色营销产品的需求己不完全是潜在需求，其中已有一局部转化成为有效对绿色营销产品的需求。潜在对绿色营销产品的需否能成为有效需求，或者在多大程度上可以转化为有效对绿色营销产品的需市场对绿色营销产品的需求的主要风险，在有些情况下，潜在对绿色营销产品的需求还包括虽有客观上的对绿色营销产品的需求和购置力，但由于其他因素，人们不愿将购置力投入到这种对绿色营销产品的需求上。对住房的对绿色营销产品的需求将主要受居民收入、房价和租金水平等因素的制约。随着经济的开展和国民收入水平的提高，对绿色营销产品的需求与消费构造将向丰富多彩和较高层次的方向转变。4.2政策因素一方面，国家地方政府的有关政策法规对绿色标准的规定模糊也阻碍了绿色营销的进一步开展。国家、地方政府在政策上的支持程度对房地产业的环境行为实施宏观监测和管理的力度，以及对于环境质量、企业的污染排放、产品的各项环境技术标准的制定等都影响着企业绿色营销的进程。但目前我国政府对企业实施绿色营销在政策上的支持还很不够，对于房地产业环境行为的宏观监测和管理制度、法规仍有待进一步完善，一套完整、详细的有关环境质量以及房地产的环境技术标准还没有建立起来。另一方面，新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持.在技术研发领域，缺乏有效的经济、技术政策做保障，不能有效调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。在新技术推广领域，对新型住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系的新技术推广应用，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我开展、自我创新、自我完善的市场化鼓励机制。4.3技术因素住宅的科技成果转化率低、科技进步对住宅产业的奉献率低的主要因素有两点:一是对根底技术、关键技术研究不够，技术、部品的适用性差。科研单位热衷于易出成果和经济效益明显的工程，对根底技术和关键技术的缺乏深入、系统的研究.如，在居住模式(组团规模、住宅的构造型式、层高、设备配备等)、住宅建筑与部品模数协调标准、新型建筑体系等方面，要结合中国的国情还需要有突破性成果。另外，国外先进的技术和产品纷纷进入中国市场，但由于技术标准、自然条件等差异，与现行的建筑体系不匹配，导致先进的技术、产品适用性差，阻碍了新技术的推广。二是技术、部品缺乏配套化和集成化。我国的材料、产品的生产企业很多，缺乏技术、部品集成和配套能力。住宅技术的开展和推广应用，仍以单项技术、产品为主，单项技术、产品的性能并不落后，但对提高住宅的整体性能和质量效果不明显，根本的原因是缺乏配套化、系统化，需要通过技术开发、技术创新及技术推广，形成完整的体系和系统。如:砌块产品的单项技术开展很快，但与其配套的辅助材料和施工工艺滞后，导致墙体的裂缝等质量通病。又如:轻质墙板的产品技术很先进，但缺乏与之相配套的构造体系，缺乏有效的技术集成和整合，导致室出现凸柱、凸梁等功能不合理现象及开裂等质量通病。5、房地产企业绿色营销策略5.1房地产企业绿色规划与设计谋略5.1.1绿色规划的协调性房地产企业的绿色规划，是一个统一的整体规划，在地域上要把国家规划、省市规划、城市规划和大区域规划结合起来；在功能上要把科技、人文、生态等几方面结合起来，绿色规划才是房地产绿色营销的根本，但绿色规划必须是有方案有目的，循序渐进的协调大都市与卫星城的绿开展，根据经济开展的实际合理控制开展方向和开展规模，没有科学的城市规划，城市建立往往就会以摊大饼的形式盲目开展，在兴建时匆匆上马，在工后效劳和配套设施跟不上，诸如*些城市新区房地产全面开发后，除了晚上能住之外，其它功能一应缺失。个别地区的政府不注重房地产功能完善和绿色规划，而被人们理解为卖地-拆迁-建楼。绿色规划最根本的是创造出适宜居条件和宜居空间，保持与周围自然环境直接联系的绿色家园。综合考虑江河湖泊预防治理污染的问题。从源头上加强对水、卫生、排水和固体废弃物的管理。防止工业污水、生活污水造成地下水和河湖水系污染，防止工业废气造成大气污染，防止工业、生活、医院的废弃物造成的二次污染或垃圾本身的污染等。综合考虑文化景观规划。在设计上采用多样化、差异化和层级式的设计风格。增加绿地面积，以草坡为主要形式场地，造就上下起伏的变化小丘，构成多样的室外空间；合理利用开阔的风景带和中国园林艺术，再现自然之美。5.1.2室绿色设计1866年德国学者E.海格尔首次提出了生态学这一概念，现代大师赖特认为建筑必须同因地制宜、因材所用、因人所住这其中蕴涵了一定的生态思想。秉承赖特大师的生态思想，绿色住宅在构造设计上、使用功能上要充分利用自然资源，将绿色理念融入其中。绿色建筑的室设计布局合理、优化美观、起居舒适。尽量少用或不用对人体有害的建筑类和装修类的合成材料，因地制宜充分利用当地的太阳能、水能、风能和秸秆的热能，来保证居民的日常生活。根据自然通风的原理，使建筑能够有效地利用夏季的主导风向减少对采暖和空调使用等，努力创造一种亲近自然、回归自然的感觉。此外，地面辐射型采暖，无强烈的空气对流，采暖空间含尘量低，空气质量和卫生状况好，有利于人体安康，既环保又大大降低空调、暖气进展能耗。采取低碳节能的模式，消费者最根本的电费、水费每月都可能有大幅下降，再加上室空气清新，湿度适中温度宜人的室设计，会使居住者感觉良好，身心愉悦。5.2房地产企业绿色施工策略5.2.1防尘降噪据调查,我国房地产企业生产时产生的粉尘、建筑垃圾和噪声超标现象比拟普遍。房地产企业应首先应意识到居民的周围环境因施工而破坏，自然环境因施工而污染。比方，房地产企业在施工时产生大量粉尘,滞留在空气中,密度较轻的浮灰烟尘聚集在上空，对居民的身心安康造成很大危害，在气候干旱时会形成热岛效应，在降水量较大时粉尘会随雨雪倾泻，对人畜饮水和农作物造成极大的危害。房地产企业应结合天气预报，了解风向风力和雨雪等情况，采取提前围挡喷水防尘，结合当地风向，尽量使能粉尘不飘落在居民区，在运输和装卸也要尽量错开休息时段和人流顶峰及时做好遮盖等防尘措施，以免给居民带来烦扰。房地产企业在撤除过程中,还会产生大量的无机物垃圾,此类垃圾不能进展燃烧，只能以远弃和掩埋的方法来处理。无论是露天远弃还是就地掩埋,都将占用大量的土地,要在绿色施工中杜绝此类现象，房地产企业要加强自律，环境部门要加强监测，房地产企业才能主动采取减音降噪、回收利用和分类处理垃圾等措施，保证绿色施工。5.2.2施工中应用新材料、新技术推广使用新材料新新技术不只是房地产企业的职责，广阔居民也应是绿色施工的践行者。利用人工手段和天然条件创造清新绿色家居的同时，尽可能减少对周边生态和自然环境的破坏，维持原有的生态环境平衡。绿色施工的新材料新技术主要包括降低施工噪音、减少环境污染、施工扰民和原材料的使用损耗，并将这一理念始终贯穿于工程施工的全部，以便减少在施工过程中对环境、资源造成的影响。在*成型企业在根底建材采用国家免检产品，钢材选用通钢、鞍钢、首钢、宝钢等国家免检产品；外墙保温系统，采用专用胶在基层上粘贴70厚EPS保温板，EPS板外压入二布三胶，即两层耐碱玻璃纤维网络布，使墙体满足节能50%的标准。太阳能热水管道的预留和铺设，为建立节能型住宅，利用太阳能，为每家用户预留了太阳能热水管道和太阳能热水器底座位置，给用户安装太阳能提供了必要的条件。屋面泛水等关键部位附加一道防水层，规操作、严格管理，有效解决雨水渗漏问题；厨房、卫生间防水，在与管线接触部位细部处理上增加一道冷涂防水层；厨卫专门设计了排风道，有效防止油烟串味。电源系统为TNCS，用电平安可靠有保证。电源形状箱，电表计量箱，用户开关箱的开关均采用国家免检的品牌产品TCL。、电视、网络进到各家各户。新技术、新科技、新材料被广泛应用到房地产企业绿色施工当中。因此，制定完备的绿色施工方案，提高企业管理水平，实施科学的工程进度管理，使企业从被动适应转变为主动响应，使房地产企业绿色施工制度化、规化，是保证绿色施工质量的前提。5.3房地产企业绿色价格策略由于绿色房地产节能环保，为消费者带来切实利益,企业把房地产价格引进入绿色元素，通常绿色房地产价格一般高于传统房地产产品价格，房地产作为一种商品，不能脱离固有的商品属性，否则价格就会产生巨大的泡沫。绿色产品是双仞剑，对于全社会来说，房地产全部绿色营销活动的每个环节中都会引发相关领域的技术创新和革命，最终实现从自然资源密集型向可持续开展节约型转变，而其中的绿色本钱最终会以绿色定价的形式转向消费者。在中国有影响房价的因素有很多，如何采取绿色定价策略，本人认为有以下几种方法：5.3.1绿色本钱核算绿色本钱主要表达在两个方面：其一是房地产企业为保持资源和环境的维护费用；其二是房地产企业为建立绿色产品投入的费用。由于在房地产企业在绿色营销过程中为了减少对自然环境的破环或者采取预防措施来保护生态环境，亦或在施工过程为绿色元素采用了大量的新技术、新工艺或而导致的房地产价格的增加。实施绿色本钱核算制度，由专门的机构对房地产企业绿色元素本钱进展正确、及时、合理的的评估，并把绿色元素进展本钱核算。评估容包括房地产规划、设计、开发、施工、装修等全部营销活动中所消耗的自然资源本钱、环境污染本钱、材料本钱和技术本钱等相关绿色营销的本钱。5.3.2绿色定价的听证随着人们对房地产绿色产品的承受，为了让绿色产品和绿色定价透明，价格管理部门可以组织消费者、房地地开发者、相关领域专家、学者、人大代表、政协委员、政府相关部门及社会组织对绿色房价进展听证，通过现场利益相关方的问答，用理性的经济学的思维，来确定绿色产品的价格，这促方式更易为广阔消费者所承受，同时也起到了绿色广告的作用。5.3.3绿色定价的调查法房地产企业可以通过发放调查表的形式，对不同的消费群体过行摸底调查，了解不同收入层次人的绿色消费心理和消费能力。也可以进展互联网调查，把绿色定价预先公布，充分吸收广阔网民意见，把绿色价格进展合理定位。5.4房地产企业绿色物业策略5.4.1绿色物业的软件现代企业的竞争优势已不仅仅是产品本身，先进的效劳手段的软环境已成为制胜的关键。现代房地产市场的竞争主要表现在对客户的全面争夺，是否拥有客户取决于企业与客户的关系状况，取决于客户对企业的信任程度，而客户的信任程度则取决于客户在企业所提供的产品和效劳过程中所能体验到的满意程度。客户的满意程度越高，企业的竞争力就越强，市场占有率也就越大，所以倡导以人为本，已成为物业管理新的追求。随着社会的不断进步，经济开展与环境保护之间的矛盾越发突出，产品绿色革命已成为国际潮流，推行绿色物业管理也就成为当前房地产业开展的一种必然结果。绿色物业不但说明了人们对居住环境提出了更高的要求，也说明了物业管理也由单向管理模式向社会经济、人文环境、自然生态等综合管理模式的转变。绿色物业效劳理念更应表达以人为本的思想，最大限度的方便业主，维护业主切身利益，尊重业主隐私权，推行人性化管理，实施零干扰效劳。融入人文思想和人性因素的绿色物业，塑造具有现代文明都市特征的小区，在人与人之间，在管理与效劳之间，一切以人为本来着眼小区的物业管理。5.4.2绿色物业的硬件绿色物业也是一个人文的概念，是应用先进的文化理念、现代的科学技术和管理方法尽可能贴心的为居住者提供符合人性的安康居住环境。绿色物业的硬件设施不但丰富而表现形式也多种多样,其核心思想是人、住宅与自然的关系。绿色物业小区除具备传统的绿廊、休憩区、通风、日照等根本功能外,还要具有保护生态、协调周围自然环境的特殊功能。因此,绿色物业的小区应遵循生态美学原理,要吸收生物学、生态学、建筑学等多方面的科技成果,在设计上统筹多种物质因素和精神因素,使物质能源、自然资源在物业使用中能够合理有序的循环使用。表达可持续开展的原则,采用多种绿色方式营造一个生态住宅与社会文化、自然景观相融合的居住环境。5.5房地产企业绿色促销策略绿色促销是企划部门通过媒体，传递绿色住宅及绿色房地产企业的信息，从而引起广阔客户对绿色住宅的兴趣，引导绿色消费的行为，房地产企业通过促销使广阔的潜在需求者承受绿色住宅的理念。5.5.1绿色广告绿色广告是在综合考虑生态环境的前提下，采用低碳的或可以回收利用的广告媒介，以此来维护人类子后代生存利益和开展空间的绿色产品推销广告，目的在于能够唤起人们的环保意识，使广阔消费者将自身消费和周围的自然环境主动联系起来考虑，引起消费者对环境保护的认识，通过消费的因果关系或关联程度让消费者意识高能耗的消费，久而久之会由量变到质变，将影响到甚至破坏人类赖以生存的自然环境，而绿色的消费会有利于个人身心安康和人类生态环境的平衡开展，在主观能动性上自觉强调了环保意识。绿色广告的根本容有:说服消费者相信该房地产企业是绿色产品；运用绿色广告和传媒，使消费者了解最新绿色产品的现状和围；提醒消费者检索查看房地产企业的绿色信誉记录等。5.5.2绿色公关绿色公关能够以低廉的广告费用和几近无碳的媒介对绿色公关对象进展有目的有筹划的绿色公关活动，减少广告投入所产生的浪费和污染，到达绿色促销的目的，创造人类与自然和谐相处的美好未来。比方举行房地产企业的工程开工典礼和封顶仪式，介绍情况和参观是必须程序；参与社会公益活动，撰写书面材料或录制音像材料，通过参与社会公益活动以扩大企业的社会影响，树立企业良好的外在形象，同时起到绿色促销的作用。结 论我国房地产企业绿色营销尚处在起步阶段，但是开展较快。通过采取本文化的房地产绿色营销策略，能够使房地产企业在其营销的整个生命周期，对材料、机械、能源等节约环保提高能效，降低二氧化碳排放量，逐步完成碳排指标，推动我国经济的可持续开展，提高建筑的居住舒适度。本文对房地产企业绿色营销策略各个环节进展了不同阐述，采取嵌入式绿色营销策略，是基于对房地产企业的考虑,营销策略可以自由裁剪或量身定做，是一个循序渐进的过程。要使绿色营销真正成为房地产企业和消费者的自觉行动，就必须执行强有力的保障措施，才能约束房地产开发企业、政府、消费者三方相互配合，建立绿色技术绿色市场，将安康、节能、环保、可持续开展等理念贯穿于地产产品开发过程中的选址、规划设计、建立安装、销售乃至小区物业管理等诸多环节，并表达在整个营销过程当中，通过一系列的绿色营销组合手段来满足绿色消费者对绿色住宅的绿色需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的三者协调统一，最终实现人与自然的可持续开展的全过程。房地产企业实施绿色营销符合社会开展需求，以落实减排节约资源和能源，创造居民安康生活为目标，对我国经济社会的可持续开展有着重大而深远的意义。参考文献1蒲建明.房地产市场营销策略和营销管理M.化学工业,20092乔瑞中.市场营销学M.大学医学,大学,20103冬云,雅菊,浣非.会计职业道德M.理工大学,20084丁兴良.营销突围策略.机械工业,20095根荣.绿色营销管理M.复旦大学,20096万后芬.绿色营销M.人民出班社,20107叶剑平.房地产市场营销M.中国人民大学,20088王明星.绿色市场营销研究M.人民,20109周宇.房地产营销与管理M.理工大学,200910平狄克.微观经济学M.中国人民大学,200711维迎.博弈论与信息经济学M.清华大学,201012月识予.经济博弈论M.复旦大学,2008致 在整个文章的写作过程中，从论文的选题到文章的定稿，每一个阶段都得到导师教授的悉心指导。文章的每一个构思、研究方法的选择、数据资料的收集整理以及文章构造的安排，都凝聚着教师的心血。教师渊博的知识、谨的治学态度、高深的学术造诣以及高尚的师德，让我尊敬至极，是我一生奋斗学习的典范。此外，还有许多没有提及的教师、同学和朋友以及相关部门，在我学习和论文撰写期间给我帮助和照顾，我表示由衷的感。最后，我要衷心地感我的父母，他们对我的学业给予了最大的支持。. z
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