我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例()

我国商业地产轻资产运营模式转型分析以万科为例摘要21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的“三热”发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。但近年来随着政府宏观调控，社会政策出台一系列的“限购令”、“限贷令”、“限售令”的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。关键词：商业地产运营模式 战略转型 轻资产 重资产 AbstractSince the 21st century, Chinas real estate industry has been investing hotly, opening up heat, and building a hot “three hot” development speed to make it higher than other industries, making Chinas real estate industry grow rapidly. However, in recent years, with the governments macroeconomic regulation and control, social policies have introduced a series of “restriction orders”, “restriction orders” and “restriction orders”. All banks are shrinking their support for commercial real estate development. The main external financing channels of commercial real estate enterprises are limited, and the operation of commercial real estate enterprises is also facing many obstacles such as tight capital, broken capital chain and declining performance. Chinas real estate industry has been forced to enter the stage of reform and transformation, the growth rate of the commercial real estate market has slowed down, and the relationship between supply and demand is changing subtly. But transformation is both an opportunity and a challenge. How can we correctly match the current demand for real estate commercial real estate and maintain sustainable growth?This paper will use literature analysis and case analysis to conduct research to explore how the commercial real estate industry should pay attention to what to choose and transform during the transitional light asset operation model. In order to analyze the successful transformation of Vanke commercial real estate from heavy assets into light assets, through research on it, sum up how China commercial real estate should choose the applicable model, clarify core competitiveness, improve financing channels, and develop real estate finance.Keywords: commercial real estate operation model, strategic transformation, light assets, heavy assetsIII目录一、绪论1（一）选题背景1（二）研究意义1（三）研究内容和方法2二、相关理论概述2（一）重资产理论2（二）轻资产理论3三、商业地产转型的背景4（一）商业地产行业背景4（二） 商业地产轻资产运营的动因4（三） 商业地产轻资产的实施路径6四、 万科地产转型轻资产运营模式的案例分析6（一） 万科地产简介6（二） 万科地产重资产运营模式7（三） 万科地产轻资产运营模式现状7（四） 万科地产转型轻资产运营模式的优势9（五） 万科地产转型轻资产运营效果评估11五、 结论以及启示14（一）结论14（二）启示15参考文献17一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在，我国在房地产开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展，取得更好的成绩。比如说针对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。国务院总理李克强在2018年3月15日中的工作报告中提出，我国现在对住房需求有着明显的改善和更深层的政策，使人们对房地产回归的概念根深蒂固。随着经济更加发达，我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变，尽管如此，我国的政策依然要保持稳定的节奏。过去的房地产没有明确房子的定位，混淆了房子的投资属性与消费属性。中外研究和实践表明，房子尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。长期以来，由于我们背离了这个常识，产生了各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对社会发展产生巨大的破坏作用，所以难见成效，更有一些房地产开始转型。万科地产资金充裕，不但是国内在房地产方面的领先集团，还率先实行房地产转型。在2013年，万科地产各项事业高速发展，但是随着经济的变化，总额率和利润率都在不断的下降。这种情况，是公司不希望看到的，所以为了维持之前的发展趋势，正式实施转型方案。此次万科地产的转型是综合各国真实情况的产物，对我国的房地产开发有着一定的代表性和意义。（二）研究意义1.理论意义从理论意义方面来讲，万科地产所绘的图例对轻资产方面运行的结果做出了更详细的介绍和说明，为相关企业提供借鉴。2.现实意义从现实意义方面来讲，本文指出了万科地产在房地产方面运行的效果及评价，可以及时为相关企业进行参考，防止相同问题的出现，使同行企业公司获得更好的轻资产企业转型。（三）研究内容和方法1.研究内容本文主要通过对万科商业地产运营模式的研究，通过文献检索整理出轻资产、重资产的相关理论，结合万科集团的案例进行分析，从而得出万科集团轻资产运营模式转型成功的秘籍。为日后同行业企业提供相应的建议和参考。本文一共分为五章来进行，第一章是绪论，通过研究背景及研究意义、国内外文献综述、研究的内容和方法来进行；第二章是相关理论概述，通过对轻资产理论、重资产理论来进行；第三章是商业地产转型的背景，通过对商业地产行业背景、商业地产轻资产运营的动因、商业地产轻资产的实施路径来进行；第四章是万科商业地产转型轻资产运营模式的案例分析，通过对万科地产的简介、万科地产重资产模式、万科地产轻资产运营模式的动因、万科地产转型轻资产运营模式的可行性及效果评估来进行；第五章是结论及启示。2.研究方法本文采用文献研究法和案例分析法进行研究，通过去图书馆上中国知网、万方等数据库下载查阅相关文献资料，并整理得出自己课题的理论依据；结合万科地产轻资产运营的成功案例进行评估得出结论。二、相关理论概述（一）重资产理论从土地购买的筹资到最后的运营管理是传统的我国房地产企业的运营模式，这种模式全部都由一家开发商独立完成，是一种比较集中的开发运营模式，我们所熟悉的重资产运营模式就是这种模式。企业首先从银行取得贷款购买土地是企业重资产经营模式的基本流程，然后在实施建造房屋的同时，还要向社会进行房屋预售，因为在拥有足够的现金流量之后再利用这些资金进行新一轮土地的购买开发。由此，我们可以从中看出重资产经营模式比较重视对地产的储备，从而赚得土地资产升值的利益。我们把万达商业地产为例，万达广场是通过对房地产销售产生的资金来兴建的，而建成后的万达广场通过收取商户的租金，以赚取更大的利益，这样利用城市综合体在周围建造写字楼、公寓、商铺等配套设施以及通过依靠出租获取资金或者售卖商业物业来获取收益的方式，这种方式就是典型的重资产运营模式。（二）轻资产理论Amit在1993年指出，轻资产资源中包含运营者的能力、企业之中的文化、客户之间的关系、专利产权和人力资源等。Stewartcmvers指出，为了促进企业经营管理的一个重要原因是轻资产的运营模式。主要因为，轻资产在降低企业成本的同时，还会增强企业之间的竞争力，使得双方得到更好的发展，将主要发展放在优势资源上，以此来提高利益，并且获得更高的回报。白仁春在2014年强调企业的整体价值，在获得整体价值的同时，还要找出轻资产最核心的部位。2015年徐春游认为，轻资产是以最低的投入获得最大的利益，但是它还有一个前提，就是要有足够的资金。2016年汤谷良，高原认为这种运营模式是一个功能性的概念，它包含公司企业中的各个生产项目，销售方面的优势和劣势都有哪些，资源的合理利用，公司企业依靠重要的核心来获得盈利。2017年张艳认为轻资产获得了重大发展，是因为其有着投资小，产品轻便，投入成本不高等优点。在欧美商业地产轻资产运营模式已经成为地产企业运营模式的主要组成部分，所以相较于中国就成熟的多。在轻资产的模式下，房产企业对开发的流程来进行分工合作，不再对所有的过程揽住。从最开始的土地拍卖再一直到房屋的销售和后期的物业管理都要分配给更加有优势的公司去实施。因为房地产公司不能去完成全部的业务，而是把不同的项目分配给更加拥有优势的企业去实施，才能使整个工程更好的发展，从而达到利益与效率双赢的局面。企业利用轻资产模式的运营进而达到低投入、低风险的目标，同时也可以获取较高的回报率。我们从轻资产的概念中可以看出，仅有企业的核心，才能获取高额利润。因为商业地产市场已经慢慢成熟，土地以及物业的增值已经逐渐减缓，期中资本成本增长速度远远大于物业和土地的速度，因此需要对重资产的经营方式进行转变。因为市场的高度分明的分工，商业地产是可以通过凭借自身具备的资源和长处，管理和控制每个项目的实施者，充分来发挥自己的优势去获取更高的利益。所以，笔者认为轻资产是指具有异质性的、能帮助企业获得竞争优势的无形经济资源，较多呈现在企业价值链中的价值增值环节。而轻资产运营模式指的是以轻资产为核心资源进行生产经营的一种运营模式类型，将企业有限的财力、精力集中于价值链中的价值增值环节，通过利用自己的优势寻找互补的合作者，将自己的非核心环节进行外包装，来降低资金对企业发展的限制，最大化企业的价值创造能力的一种运营模式。三、商业地产转型的背景（一）商业地产行业背景地产业务的成功能够更好地促进金融行业。在社会的影响中，金融是地产成熟度和财产方面的决定因素。当社会经济状况良好时，不仅会让整个行业经济水平有所提升，而且能使利润不断上涨。与此同时库存货物和资金链都能保持正常状态。并且房地产的市场也比较好，在这样的大趋势下，会使公司财政进入回暖趋势。但是当社会经济状况不太好时，会有很多的负面影响，比如房屋大量积攒、楼盘市场冷淡等。在这样的情况下，如果资金链和产业链无法一致时，公司就会进入困境。我国的监管机制对市场要求增高的同时也会限制地产业的发展，这样就会波及到房产市场。在我国地产业务快速发展的同时，相关部门会用一系列的手段来监制地产行业，受管理人员也涉及了各行业，除了土地、财政、税收、其他行业也有所涉及。最初地产行业良好，政府制定了许多优惠政策来鼓舞地产业。但是为了防止地产发展过快，政府的压制过程中也出现了很多弊端，比如房价暴涨。为了解决目前存在的问题，政府用合理引导，避免规划，库存调控等方法来调整。根据Wind表示，我国2018年82家拥有A股的地产公司现金流比2014年减少了68.2%利息的成分也越来越高，因此可发现国家的宏观调控影响着行业的发展，而地产行业的经济也依然需要改善。（二） 商业地产轻资产运营的动因1.融资渠道单一地产行业要想稳定发展必须要报账资金源源不断的流入，而我国商业地产现阶段融资渠道单一，严重阻碍了其发展。实际资金国内贷款引进外资自筹资金其他资金2014年96799.8414062.8885.1537005.6439628.422015年106547.2115798.64502.0743652.7157124.682016年121991.4721625.14736.5252061.757992.142017年127604.5225716.48362.5452437.5662571.812018年131621.4524134.56241.5261478.5261642.17表1-1 2014-2018年国内房地产企业实际资金情况单位：亿元从表1-1可以看出，企业资金占比比较多的还是国内贷款。对地产行业而言，融资的方式过于简单，其主要集资来源就是银行贷款，这样给企业本身带来的风险就比较大，一旦融资出现问题就会给企业造成损失。2.现金流运转不畅地产行业的发展必须要有足够的土地和资金，在竞争时，要想脱颖而出，就必须要有足够的资金和设备，这样才能保证工程顺利实施，设备跟上发展。第一，资金问题。公司卖房要经历很多步骤，首先是土地的准备，其次是土地的开发，然后就是招商工作，这些都是需要大量的资金作为保障的，因此地产行业的资金储备量是最大的。第二，周期时间问题，地产公司及时建造出房屋也无法立即卖出，在正在出售和或出租的时间中没有短暂性的收益，只能在出售完成或出租过程已经完结后得到相应的资金，这样一个长时间的运转之后，企业才能得到利润，这就造成了公司资金周转时间长的特点。第三，资金占用风险大。社会发展变化很大，也会有一些难以预料的因素，当公司内部有问题或市场发生变化时，企业的相关管理人员不能及时进行调整，这样就会大量的浪费资金，风险性也会随之增加。3.行业竞争日益激烈自我国于2001年加入WTO以后，使我国与世界的交流更加广泛，这样一些国外的大量地产企业涌入国内，侵占我国地产市场。又因为国外企业大多资金充足，设备先进国，这样不太成熟的市场当中充分的发挥自我优势，严重损害国内企业的利益，所以我国的地产行业竞争日益激烈，挑战性越来越大。（三） 商业地产轻资产的实施路径1.售后回租售后回租是一种销售方法，其实质是一种融资方式。甲乙两方用协议来完成融资，其主要的模式就是将自己的房屋、设备等给对方，自己得到资金。若要继续使用需再向对方租回该资产并支付租金。2.房地产信托投资基金国外商业地产公司在使用轻资产模式时，通常会选择REITS。REITS就是通俗意义上的房地产信托投资基金，是信托公司投资者、地产商等相互联合的方式，它的运营方式就是先由信托公司发起投资计划，大多数是股份有限公司或信托计划的方式，用凭证或股权等方式购买，然后直接投资或贷款。3.商业信托商业信托是一种融资工具，它是资本主义，为了实现地产项目资金融集的产物，主要地区在新加坡。相较于REITS来说，商业信托有一个极大的优势，就是可以将所有未完成的项目，以不低于90%的租金支付给投资人。虽然信托融资有流动推广的缺点和问题，但是比起其他方式来说管理检制较为松梳。4.合作开发合作开发能快速的减少项目开发需求，这对于地产商来说是一种很好的方式。第一，对于一些大型公司在经历了社会的洗礼，风雨的磨难之后，已经有了完善的设备、专业的人才、足够的资金、有效的销售方式，这样已经很难被打败了。但是有一个很大的缺点，由于各种原因无法在全国各地增大范围。第二，有很多其他领域的企业，想要涉足地产业，但是没有足够的经验，人才设备等，这样两家企业相互联合优势互补，达到共赢。四、 万科地产转型轻资产运营模式的案例分析（一） 万科地产简介1991年万科公司在深圳债券交易公司认证上市，万科企业股份有限公司是国内第一批在市场上有名气的公司之一。2013年万科公司致力于锁定招募投资1.27亿元，万科公司看中区域性的地域开发，并且慢慢地把注意力转向房地产开发业，到现在万科公司已成为中国内陆最有影响力，权威性的地域开发公司之一。经过几十年的不断进步，现在万科公司运营模式多元化，产业分散在国内60多个城市，其中也有很多发展较快的城市，如广州、深圳、北京、上海等城市。2016年万科公司第一次在财富“世界500强”中见到了它的身影。通过几十年的不懈努力，已渐渐成为中国内陆具有影响力的生活服务和城市建设商，企业的固有优势和重点服务大多分布在居民区的开发和生活服务等几个方面，在租赁住宅、冰雪度假、养老、物流存储服务、商业开发和运行、教育等方面万科企业还是在逐渐摸索中，为了满足人们对高水平生活的追求而提供更完善的服务。（二） 万科地产重资产运营模式万科的这种经营模式可以一直延续的主要原因是价格适中，可以享受高昂的营业报酬。由于具有较高比例的民宿经营，来达到较大的转手率，万科企业有着高精力的队员，拿到地盘之后高速开发、高速运转、快速营业是这个企业经营的主要原因，这是企业形式得以成功运行的基础。在以前的几十年地域开发业的鼎盛时期，地域开发业的金钱账目较为简单的模式下，万科企业的重资营销形式对国内地域开发业有着很大的影响力“以售养租”、“租售结合”早已被多数公司产业转行为地域开发业的模范。（三） 万科地产轻资产运营模式现状1. 万科地产信贷规模2015年以前，在万科的债务构成中银行的借贷有很长一段时间在40左右趋于稳定，最主要的原因是其外部融资途径，而且借贷的幅度也持增长趋势。即使万科和大多数银行有着紧密的联系和重要的合作伙伴关系，而且万科和中国农业银行、中国建设银行，还有很大一部分的信用采用的是信誉方面的保障，它在银行的信用值很高。但是，国家连续颁出的商业房产的贷款工作，让万科在招募投资方面遇到了麻烦，除借贷招募投资以外，营销招募投资的模式也是商品地产公司进行招募投资传统方式之一，而且它一般采用搭配民宿地产的方式经营。所以，公司可以依靠“以售养租”，这样可以获得更多资金，来确保公司的持续经营和稳定发展。万科几年来也是这样，虽然这种方式可以让资金趋于稳定，但是却没有办法让日益庞大的万科集团得到满足。如图1-1和图1-2所示，因为近几年受宏观调整得影响，万科的预融资比例逐渐在减少，利息相应在扩大。尽管万科地产盈利能力较强，但是在当前的资本结构下，公司仍然拥有大量的刚性债务，融资成本及还款压力持续增加。图1-1 万科地产信贷规模图1-2 万达地产负债结构图2. 万科地产行业环境由图2-1可以准确的看出，虽然地域开发的主体呈现增长的势头，但是产业在2010年的利润率就已经到达了高峰，在此之后就有下降的趋势，有大概40的降幅，这就与经营盈利的势头背道而驰，这在一定的角度也暗示了即使地域开发的面积依然在扩大但是公司的收入状况逐渐减小，这个行业的投资风险不断扩大。所以，除了保持一定的资金流量、调低销售成本以外，降低营销风险，将风险掌控在容易控制的一定范围内，这就是万科产业当前转行轻资产的营销方式的一个主要因素。图2-1 房地产行业整体运营情况3.万科地产转型轻资产的必要性地域开发行业在重资产的经营方式下资金的回本可能需要较长的一段时间，这就让抢市场的几率大幅度降低，相比之下，轻资产的经营方式更适合具有商业性的地域开发公司，降低金钱的使用量，加速占领未开发区的脚步。公司想要一直得到利润，增大市场的占有比例，就应该有可以配套公司里外的销售状况的经营方式，而轻资产的方式可以在降低风险的同时降低经营本钱，所以利于企业的不断扩大。（四） 万科地产转型轻资产运营模式的优势1. 品牌经营能力近年来，我国地产业发展前景良好。我国地产业比较具有口碑和商业和价值的实属万科地产，并且万科地产也行成了一定的品牌效应。万科地产在经营过程中不断吸收接纳许多推崇者也在其中积累很多经验。万科地产在其创业、发展、成长、沉淀的过程中发出了很多的努力。每一环结构都具有招商吸引力和强大的竞争力，例如开发地盘，招商管理等。也正是因为如此，万科具有它自己独特的品牌优势，而这些所有的一切也为它转型轻资产模式提供了有力的条件，而这所有的一切也被外界所认可。万科地产也因为它自身优势保障了品牌的招商效应，确保了上铺入驻的积极效率。这样一来便形成了良好的循环，不仅节省了招商成本还保证了自己的独特经营模式。2. 规划设计能力万科地产包括了我国第二家商业地产规划研究院。它也是国内仅有专门致力于研究商业中心项目和高级酒店项目及另外旅游度假结构的组织机构。所以，规划研究院是万科商业计划中的一大法宝。而且这个组织机构集结了许多优秀的专家专门规划设计项目，提升万科地产项目质量。这样一来，就可以达到惊人的效果。18个月开发周期过程中保证了每个阶段衔接无误，展现出收地就开工、开工就建设竣工就开业、开业就满铺的完美结果。既然这样，就可以完全达到万科的目标快运转、快拿地、快开盘的追求。3.商业管理能力在商业项目建设完成后，商业管理的作用就显得尤为重要。因为单方面的规划并不能带来充沛的现金流，所以就需要出现商业管理较好的处理项目带来的某些问题。而通俗来说，商业管理指的就是对已经开业的商业进行正规的管理。万科地产就将这一点做得很出色。万科地产专门成立了管理公司，提供了一个平台，广阔吸收优秀人才，形成了具有卓越的商业能力组织机构。全国范围内的3520万平米的自持的销售物业系统全都由这些精英负责。所以，万科全国范围内总多项目的招商、策划和营销推广也都由他们负责，这其中原因不仅因为他们有众多的优秀人才，而是因为除了精英的强有力支撑还有大量的商业资源。4.营销定位能力未来商业方向基本可以定位在体验式消费。通过了解客户的消费喜好和消费习惯，制作出符合顾客的精准计划，并且通过这样的方式增加客户粘度，赢得顾客良好的评价。万科地产在这一点上还处于基本开头阶段，因为万科地产经营模式为O2O的发展方向以及收购快钱公司。所以，他们也正在向互联网尝试。万科地产可以使用O2O建设，了解到消费者的真实情况。清晰的知道顾客的喜好，得到广场会员的资料和消费动态。然后，万科将利用这些资料制定出符合顾客口味的精准化的计划，更好的提供商品服务，也为引进品牌奠定基础。在未来，依照大数据的便利，万科可以实现更准确的定位，给顾客更好一级的服务，创造出自己更特别的营销模式，提升自己的商业流量。（五） 万科地产转型轻资产运营效果评估1.现金流充足，债务结构改变在万科转型后，不仅通过分享租金获得稳定现金流还降低项目对资金的需求量。轻资产类项目对于万科来说具有“降本增效”的作用。降本具体是指轻资产类项目，资金主要由投资方负责，不需要万科出资，这样一来万科就节省自己商业成本。增效具体是指轻资产类项目一旦成功开发建设，万科就在收益中占有份额，可以收取租金。如图42-2所示，万科地产转型前的三年，即2014年至2018年，经营活动现金流量总体呈现一种下降趋势，2015年最低为68.07亿元，仅有2014年114.81亿元的一半左右，虽然2016年略有回升，但仍低于2014年，且处于较低的水平。2018年经营活动现金净流入直接飙升至319.10亿元，比上一年增长了261.30%，而且在2018年仍然在增长，达到了379.76亿元的水平，大约是转型前的四倍还多。从这些数据可以得知，万科转型前后经营活动现金流有很大差别。万科转型后，轻资产类项目给现金流带来很大的积极影响，商业现金流持续稳定发展，企业现有的现金流即使能够支撑它继续经营，但是不能支持它长远的发展，根本无法满足万科想要快速扩张发展的目标。所以，万科必须要转型，轻资产类项目模式能够带给万科较为充沛的现金流也为它自身发展节约经营成本。图2-2 万科商业地产经营活动净现金流量图如图2-3所示，万科的银行借款的比例大幅下降，2018较2016年银行借款的比例下降了约一半。相对而言，其他负债所占比例大幅上升，在2018年时突破了50%。因此，万科地产在转型后，可以看出不再受资金约束，同时也降低了对银行得过度依赖。图2-3 万科地产负债结构图2.合作开发项目，投资风险降低万科地产自转型轻资产运营模式，合作开发项目的投资风险就有所降低。新的投资合作方案是寻求愿意合作的投资机构，由投资人出钱出土地，万科用自己的品牌负责项目的后续所有环节，开业运营后所得租金按三七比例划分，万科享有三成。目前来说，万科地产前景态势一片良好，2017年前就有共计26个可签约的轻资产项目。轻资产项目不用万科自己出资保证了万科资金能够周转，省去了资本化的环节，从源头上减少了债务危机。而且万科所具有的优势保障了后期建设的安全性和招商工作的稳步发展。最后项目完成后，开业建设所得租金万科地产也有份额比例。可以说万科地产通过利用轻资产经营这种模式大大降低自己商业经营的风险，极大减少了行业波动给它带来的影响。有些合作伙伴资源非常丰富，资金和土地资源都能双双投资。如此一来，万科地产不仅省去了自己出资的环节还有可以直接获得土地资源的机会，最后还能获得租金降低自己商业风险。这种合作模式完全达到双方共同发展共同收益的结果。3.收入结构优化，收入质量提高万科地产的收入结构得以优化，对传统物业依赖降低，服务类收入比重上升，全部都因为是转型到轻资产类项目之后的结果。万科地产2016年营业收入同比降低1.67%。其中，物业销售收入同比降低6.4%（见表4.1），而商业服务收入同比增长20.78%。虽然收入下降，但2016年万科地产营业利润却实现同比增长12.13%，不得不说这得益于商业服务收入的高增长和高利润率。表2-1 万科地产的收入结构项目2016年2017年2018年营业收入营业收入同比变化营业收入同比变化物业销售985.011157.5811.86%1218.07-6.40%商业服务收入182.45228.1733.29%296.4820.78%其中：物业租赁及管理120.47158.6230.28%174.6527.40%酒店经营45.6753.1423.00%67.1816.32%其他19.5237.6575.25%35.68-1.55%合计1353.121635.1615.08%1792.06-1.67%数据来源：整理万科地产年报所得表2-2 万科地产营业毛利率 单位：亿元项目营业毛利率2016年2017年2018年物业销售44.67%42.52%38.91%物业租赁及管理84.72%86.14%79.01%酒店经营33.81%32.91%28.87%其他0.05%14.12%15.51%数据来源：整理万科地产年报所得转型给万科带来的结果就是业绩的提高。一是商业租赁收入大幅增长。二是物业租赁及管理服务（见表4.2），远超物业销售业务。轻资产类项目取得租金收益除了缴纳25%的所得税，没有其他税负，完全是净利润。所以，随着轻资产类项目的平稳运行，万科就会继续得以发展，万科的服务质量和经济效益都会得到提高。在转型之后的近几年，万科状态一直很好，在业界内也基本处于首位，租金收入更是年年增高。这样一来，随着结构的优化，盈利能力也会逐步提高。万科将会完成由地产大佬转变成优质服务的代表，完全将地产化所代替。五、 结论以及启示（一）结论1.结合实际情况，选择运营模式“轻”和“重”两种不同的运营模式对商业地产企业来说各有特点，面对外部经营环境和内部竞争优势，每个企业都要理智抉择。重资产经营模式适宜在房价不断爬升、外部市场活跃，开发房地产项目收益远大于资金成本时选择，这样可以使企业快速发展，并且大量融资借款利用杠杆可以获得大规模的收益。相反，轻资产运营模式适宜在外部市场热度降低、成本上升或者房价趋于稳定时，整个市场频繁波动时选择，这样商业地产企业不仅可以躲避风险谋求稳定，甚至还可以快速发展。目前，因很多因素的影响，我国金融工具与日俱进，房地产市场频繁波动，这都提供了条件给向轻资产运营模式转型。2.商业信息化，保证运营模式顺利推进商业地产企业就算选择了相应的轻资产运营模式，确定了实现途径，也不一定能成功的向轻资产运营模式转变，只有再加上更进一步的策略探讨，才能成功转型。万科地产因为合理的选择了实现途径，并且结合了其他的实施策略，才能顺利转型，甚至提前达到了转型目标。3.适合的轻资产运营模式能深塑核心竞争优势经过几十年的发展，万科地产在国内积聚了较高的信誉，也在市场中积攒了无数良好口碑，已经形成了一定的运营管理能力和品牌实力。将利润率较低的业务剥离出去，保留其核心业务是万科地产向轻资产运营模式转型的本质。对部分资产进行剥离要根据国家政策和企业的未来发展战略，维持企业核心竞争力，为了提高品牌的长久竞争能力，及时应对市场的快速变化，要保持品牌的持续创新。在适当时机对资产进行理性剥离，不仅有利于企业整体经营绩效的提高，还对企业的长期发展起到促进作用。万科地产在向轻资产运营模式成功转型之后，应该加大力度塑造核心竞争力，并且集中精力发展“轻资产”。轻资产运营模式更能加快“轻资产”的输出，因为在这种模式下可以让业务的规模翻倍扩大。（二）启示1.选择适用模式重资产运营模式之下，大量问题出现，如现金流压力增加、融资难度加大以及净资产收益率下降等问题，使得商业地产企业经营压力增大，因而众多企业纷纷开始考虑向轻资产运营模式转型。但是企业不能盲目地向轻资产运营模式转型，因为这样很可能将企业基业毁于一旦。商业地产企业如果想要转型成功，那么必须在转型前慎重考虑，整合自身优势资源，明确优势竞争力，因为在轻资产运营模式下，原有的传统优势可能会被弱化，核心竞争力和生产经营效率会被放大。企业不能全照搬万科地产的转型实施策略来进行转型，而是应该考虑转型的可行性有多大，还应该评估自身的核心竞争力。想要在转型之路上走实走踏实，就只有走基于自身优势的轻资产之路。2.明确核心竞争力出色的运营管理能力、突出的品牌影响力以及优秀的规划设计能力都是万科地产的核心竞争力。不管是运营管理方面还是项目的规划设计方面，万科地产都比同行业的其他企业更有优势，因此万科地产不仅在向轻资产运营模式转型后稳定持续的发展，并且加快了扩张步伐，甚至在转型前的重资产运营模式下依然有生命力。只有清楚的了解自己的核心竞争力，加上培养成为潜在的轻资产，善于利用优势来实现向轻资产运营模式转型的目地，才能成功的地转型轻资产运营模式。企业在发展过程中打造核心竞争力，树立明确的目标，发掘潜在的轻资产。就如一个企业的定位是“品牌引领型”，那么这个企业应该利用品牌效应来赢得市场，而要想有品牌效应，关键应该在打造企业品牌,通过大力投资品牌建设，重点关注企业形象和服务来提高品牌知名度和声誉。3.发展地产金融融资之所以是一个至关重要的环节，是因为商业地产项目的前期投资巨大并且投资回收期长，能否成功融资直接影响项目能否顺利进行。近年来，商业地产行业无法再依赖银行贷款，因为银行贷款政策越来越严格，使得商业地产行业发展受到了很大的局限。所以解决资金来源是商业地产企业在寻求转型时的关键。万科地产在转型轻资产运营模式时，主要通过与第三方机构签订协议，以合作形式引入出资方来解决资金问题，与第三方机构签订协议的方法同时还有分散风险的效果。以此可见，未来商业地产企业如果想要更好的匹配企业发展战略，有效突破资金的约束，实现高速发展，可以通过多元化融资的方法。参考文献1新常态下商业地产项目的运营模式研究J.李妍,张尚,梁晔华.价值工程.2018(10)2我国商业地产转型轻资产运营模式的研究D.李玉.北京交通大学20153房地产行业轻资产运营模式战略转型效果研究-以万科集团为例D.张则妍.河北经贸大学.20184房地产企业转型轻资产运营模式的研究以万科集团为例J.李百吉.李甜甜.中国矿业大学(北京)管理学院.20185经营风险与营运资金融资决策J.王竹泉,王贞洁,李静.会计研究.2017(05)6经营风险与营运资金融资决策J.王竹泉,王贞洁,李静.会计研究.2017(05)7庞小利.基于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析J.中国商论,2016(25):25-26.8张丽萍,杨亚军.房地产企业轻资产运营模式的价值创造分析以万科为例J.审计与理财,2017(10):31-34.9秦强.我国房地产企业运营模式转型研究D.浙江大学,2017.10张静雅.轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究D.东北农业大学,2017.11阮霞.房地产企业运营模式创新研究J.黑龙江科学,2016,7(20):36-37.17