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别把水电费算在房屋租金里评论:0 条 查看:540 次 chenrongcai 发表于 2006-03-31 21:54别把水电费算在房屋租金里 某企业在市中心建成一幢写字楼，然后租给数家公司，每月租金收入含水电费共20万元。但该企业要每月为租户交水电费共1万元左右。近日，财经学院学生寒假来此企业实习，看到有关租房合同，当即指出企业应当进行税收筹划，节省税收。把代交的水电费也算成房屋的租金，显然扩大了有关税收的计税依据。根据现行的税收政策法规，出租房屋应纳税收涉及多个税种，且大多是以租金收入为计税依据的。如营业税暂行条例第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”房产税暂行条例第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”印花税税目税率表规定：“租赁房屋按租赁金额千分之一贴花。”而城建税和教育费附加是按营业税纳税额征收的，同样也与租金数额有关。企业为租户代交水电费，从中并无获利，却一并缴纳有关税收，极不划算。因此，应该把水电费从房屋租金中分离出来，以节省税收。由于各税总和为租金收入的17.5%营业税税率5%+房产税12%+城建税和教育费附加5%(7%+3%)，节税额即为剥离出的代收水电费收入的17.5%。以该企业为例，按租金收入20万元计算，其应纳营业税205%=1（万元）；应纳房产税2012%=2.4（万元）；应纳城建税和教育费附加1(7%+3%)=0.1（万元）；每月共计应纳税（费）为1+2.4+0.1=3.5（万元）。倘若代收水电费1万，租金收入改为19万元，那么其应纳营业税195%=0.95（万元）；应纳房产税1912%=2.28（万元）；应纳城建税和教育费附加0.95(7%+3%)=0.095（万元）；每月共计应纳税（费）为0.95+2.28+0.095=3.325（万元）。每月节税3500033250=1750（元）。此外，还可以节省印花税20000011900001=200190=10（元）。把水电费从房屋租金中剥离出来，需要把握几个操作要点：一是要在合同中加以明确，房主收取房租，并代收代交水电费；二是会计上要单独核算，房租收入不能与代收水电费混在一起记账；三是要与供水供电部门沟通协调，将水费单、电费单缴纳人开成各租户。这样，筹划方案更能得到税务部门的认同。