房地产开发第二章.doc

第二章 房地产开发项目可行性研究本章主要内容第一节 可行性研究的内容与步骤第二节 房地产市场分析第三节 房地产开发项目费用测算第四节 房地产开发项目的财务评价第五节 房地产开发投资的风险分析第一节 可行性研究的内容与步骤一、可行性研究的含义和目的二、 可行性研究的作用和依据三、 可行性研究的基本内容四、可行性研究的步骤五、 可行性研究报告的书写一、可行性研究的含义和目的 1、可行性研究的含义：指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 房地产开发经营企业在投资决策前，通过对房地产市场有关方面的条件和情况进行调查、研究、分析，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机等经营方式。 2、可行性研究的目的：实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 2000年9月建设部发布的房地产开发项目经济评价方法是指导我国房地产开发项目可行性研究的主要文献。二、 可行性研究的作用和依据1、可行性研究的作用 项目投资决策的依据国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划 筹集建设资金的依据银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件 开发商与各部门签订协议、合同的依据 编制下阶段规划设计方案的依据 申请建设执照的依据2、可行性研究的依据 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和等同效力的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 国家规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案三、可行性研究的内容项目概况、市场调查和需求分析、开发项目用地的现状调查、 规划设计方案选择、开发建设计划、 投资估算、 资源供给、 经济分析和财务评价、社会效益分析、结论及建议四、可行性研究的阶段划分1、机会研究：通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，为建设项目的投资方向提出建议，并确定有无必要做出进一步研究。投资估算的误差在30%以内。2、初步可行性研究：只有对机会研究对工程项目上马后的效益仍有怀疑时才进行，主要任务是对机会研究的结论进行分析，在较详细的数据资料基础上论证投资是否有机会，有无必要下一步研究。误差在20%以内。五、可行性研究的工作程序（图2-1）1、项目筹划2、 调查研究（主要是市场调查和资源调查）3、方案选择和优化4、 财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告第二节 房地产市场分析 房地产市场调查的三大阶段、九大步骤：灵活掌握，可适当调整穿插进行一、准备阶段：提出问题，明确目标初步情况分析和非正式调查制定调查方案和工作计划，拟定调研计划书（表）二、实施阶段：建立调查组织收集第二手资料 （1）来源：印刷媒体、视听媒体、网络等。 如：房地产价格指数、年度报告 （2）要求：时效性、准确性和可靠性。收集第一手资料 方法：问卷调查（网络）、专家访谈、观察法等 三、分析和总结阶段数据的分析与解释编写调研报告 （1）格式：导言、摘要、正文、结论与建议、附件 （2）注意问题：实事求是、突出重点、结论明确、印刷精美房地产市场调查的主要内容四大方面的研究：一、市场环境调研 二、消费者调研 三、竞争楼盘调研 四、竞争对手调研一、市场环境调研（三个方面）宏观环境调研:主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行业环境、技术环境以及城市发展概况等。区域环境调研 主要包括：项目所在区域的城市规划、交通、景观、人口构成、社区环境、就业中心、商圈等。项目微观环境调研 主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生活配套、对外联系程度、交通组织等。二、消费者调研（三个方面）消费者的购买力水平:主要衡量指标：家庭年收入消费者的购买倾向:包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等消费者的共同特征:包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地 总而言之，七个问题（6W+1H） who, what, why, whom, how, when, where三、竞争楼盘调研（五个方面）产品、价格、广告、销售、物业管理产品调研的主要内容（四个方面）区位： 包括地点位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境产品特征：包括建筑参数、面积、户型、装修标准、配套设施、绿化率公司组成：包括开发商、设计单位、承建商和物业管理公司等。交房时间价格调研的主要内容（三个方面）单价：包括起价、平均单价、主力单价等，反映楼盘品质的高低总价： 反映目标客户群体的选择付款方式： 包括一次性付款、按照工程进度付款、按照约定时间付款、利用商业贷款或公积金贷款等广告调研的主要内容（三个方面）售楼部、广告媒体、广告投入强度销售情况调研的主要内容（三个方面）销售率、销售顺序、客户群分析物业管理调研的主要内容（四个方面）管理内容、管理情况、管理费用、管理公司四、竞争对手调研确定调研内容、对比分析，评价竞争对手的优势和劣势、为项目的开发提供准确依据、对竞争对手的调研内容（8个方面）专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、成本状况、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况、部分拆分提问 第三节 房地产开发项目的费用测算 n 房地产项目从市场调研、方案策划、可行性研究到项目竣工投入使用，需要投入大量的资金。n 在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并做出投资决策，必须对项目的投资与成本费用进行尽可能准确的估算。一、房地产开发费用测算的种类投资估算、设计概算、施工图预算、工程结算、竣工决算 二、房地产开发项目总投资构成 (1)土地费用(2)前期工程费(3)建筑安装工程费(4)基础设施费 (5)公共配套设施费(6)经营管理费(7)其他代收费用(8)贷款利息(9)固定资产投资方向调节税 1、土地费用估算土地出让金 一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金额进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况、土地现状等因素修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 土地征用费 包括土地补偿费、土地投资补偿费、人员安置补助费、拆迁费等项，具体可参照国家和各地地方有关标准进行。 城市建设配套费用：根据各地的具体规定或标准进行估算。拆迁安置补偿费：包括拆迁安置费和拆迁补偿费，视各地具体标准而定。2、前期工程费估算前期规划、设计 建安费3% 可行性研究 总投资1%3% 水文地质勘测 设计概算0.5% “三通一平” 按实际工程量估算3、 房屋开发费 建筑安装工程费1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如酒店客房。2）单位指标估算法：以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。如土建工程按建筑平方米造价计算、各类围墙按长度米计算。 3）工程量近似匡算法：类似工程概预算，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费标准，近似计算项目投资。 4）概算指标估算法：采用综合的单位建筑面积和体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。如 直接费=每平方米造价指标X建筑面积 主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积4、 管理费：项目投资或前述四项直接费用的1%3%。5、销售费用：项目投资或前述四项直接费用的5%。6、 财务费用利息参照银行利率和资金分期投入情况按复利计算，利息以外的其他融资费用一般占利息的10%。7、其他费用：按当地有关部门规定的费率估算。8、不可预见费：一般为上述各项之和的3%7%。9、开发期税费：按当地有关部门规定的税率估算。教材P62 例子三、房地产开发项目收入估算 房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。 租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。 制订房地产开发项目租售计划可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式房地产开发项目租售收入的估算n 租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。 四、房地产开发项目投资估算方法1、投资估算的依据：开发建设的建设规模、设计方案、图纸、（主要材料、设备价格）、同类型项目的投资资料、资金来源、利率、有关政策面积法单元法：根据建筑物能容纳的人数或设施单元数以及每个单元的造价等资料来估算建筑工程的总造价。概算指标法:概算指标是一种表示建筑工程造价的综合性很强的经济指标，一般依据近期的设计标准，按各类工程、各种结构的通用设计或者代表性的设计资料和现行的概算定额等资料编制而成。分项造价比较法：以近期竣工的同类建筑工程的分项造价为估算基础，各分项造价用单位建筑面积造价表示，显然，各分项单位建筑面积造价之和为该工程单位建筑面积的造价。五、房地产开发项目资金筹措 资金如何筹措，是房地产开发商最为关切和颇费心机的问题。 房地产开发公司，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验以及以往的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的效率。1、房地产开发资金筹措的原则安全性原则、经济性原则、可靠性原则3、金融机构贷款的方式 房地产贷款的分类1）按资金使用性质：固定资产贷款和流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款，其贷款对象是在规定贷款范围内的、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。 一般来说申请该项贷款的房地产企业应具备以下贷款条件： (1) 具备开发企业资格。即具有开发企业资格证书和工商营业执照。 (2) 在贷款金融机构开立账户，持有贷款证。 (3) 拥有一定量的自有资金。 (4) 具有开发计划。即有关部门下达的年度投资计划和开发项目的有关批准文件。 (5) 具有健全的管理机构和则务管理制度。 (6) 具有还本付息的能力等。 另外，贷款金融机构对企业的实有资本、信誉、拟开发项目的成本和效益情况、开发商在建工程情况(是否超能力开发)等也将进行审核。 2）按贷款对象：单位贷款和个人贷款3）按贷款用途：购建房款、房地产开发贷款、房地产经营贷款4）按贷款期限：短期贷款和中长期贷款4、房地产贷款担保的形式 概念：为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。三种形式（1）保证：保证协议（贷款银行、借款人、第三方）（2）抵押：财产占有权不转移，标的物通常为不动产、特别动产（车、船等） （3）质押：财产占有权转移，以动产为主 5、房地产抵押贷款 概念指由借款人（抵押人）用其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人（抵押权人）提供债务履行担保合同的行为。 银行在设定房地产抵押时，对抵押物的审查： 1）合法设定房地产抵押权2）择优选择设押的房地产3）合理确定抵押率（贷款额与抵押物作价现额的比例 ）：50%70%4）处置抵押物的渠道畅通 6、在建工程的抵押 在建工程已完部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权相结合 是指以开发商（抵押人）与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权，按其在建工程已完工部分（即工程形象进度）分次发放贷款。 7、土地使用权的抵押随地上物一起抵押，但必须是有偿获得并领有土地使用权证 已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。8、个人住房抵押贷款 概念：指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 贷款分类1）商业性住房抵押贷款；2）公积金住房抵押贷款 项目融资方式的创新BOT（建设经营移交）；TOT（移交经营移交）；PPP（私人建设政府租赁私人经营）；BOOT（建设拥有经营移交）；BT（建设移交）；ABS(资产证券化)第四节 房地产开发项目的财务评价投资利润率： 投资利润率指项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额(或平均的利润总额)与项目总投资之比。 是开发项目单位投资额所发生的盈利额，反映了开发资金在循环过程中增值的速度。 投资回收期：投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 分为：静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期没有考虑时间对项目的影响。 动态投资回收期则要考虑时间因素的影响，即考虑资金的时间价值因素影响。借款偿还期：以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的期限。净现值： 净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反映项目在计算期内获利能力。内部收益率：是项目现金流入量现值等于现金流出量现值时折现率。第二节 财务评价基本报表项目计算期 ： 在财务现金流量表中，以租赁为主的房地产项目，其计算期可划分为建设期与经营期两部分，而以出售为主的房地产投资项目，其建设期与经营期不可截然分开，故统称为建设经营期，项目计算期从工程正式开工算起，到项目全部销售完毕为止，一般以年为单位。 第五节 房地产开发投资的风险分析一、主要风险因素1、市场风险2、经营风险3、利率风险4、政策风险（产业、金融、房地产管理）5、其他风险（失去控制的认为因素和自然本身发生的异常所造成的损失）二、风险分析常用方法不确定性分析1、不确定性分析的概念（1）不确定性产生的原因产生不确定性因素的原因很多，一般情况下，产生不确定性的主要原因如下： 所依据的基本数据的不足或者统计偏差； 预测方法的局限，预测的假设不准确； 未来经济形势的变化，如通货膨胀、市场供求结构的变化； 技术进步，如生产工艺或技术的发展和变化； 3、敏感性分析：敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。 敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。 A 敏感性分析的方法和步骤 首先，找出那些最能反映项目投资的经济评价指标； 其次，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素； 第三，设定不确定性因素的变化范围；对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 最后，提出控制敏感性因素的建议。 B 单变量敏感性分析和多变量敏感性分析 单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它参数保持不变。 多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。 变动幅度一般取10%。 （3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1；（4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；（5）计算净现值大于或等于零的累计概率。 三、房地产开发投资的风险防范 房地产开发投资风险防范的策略包括风险回避、风险转移和风险控制。 1、风险回避：指投资者经分析后，对风险较大的项目作出放弃投资的决定。2、风险转移：是指将各种风险因素采用一定措施转移出去的策略。三种形式： 保险形式的风险转移契约；合同形式的风险转移；财务责任形式的风险转移3、风险控制：通过减少风险发生的概率，或通过降低因风险可能造成损失，来处理投资者不愿意或不能回避与转移的风险。 风险控制措施有： 选择风险小的房地产开发项目 做好市场研究 实行投资组合策略来降低风险 实行分期开发