房地产基础名词解释.doc

第一章 房地产基础名词解释一、关于房地产基础的分析：1、定义是房产和地产的合称。房产是指建设在土地上的各种房屋及其附属设施，地产是指土地和地下各种基础设施的总称。2、特征房地产位置的固定性使房地产开发带有浓厚的地区性色彩。房地产开发建设周期长、投资大。3、优缺点1)优点收益较高易得到税收方面的好处具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通货膨胀2)缺点变现性差投资数额巨大投资回收期长需要专门的知识和经验二、房地产基础知识的相关名词解释：1容积率：具体解释是建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的俯属建筑物除外。2得房率：得房率的多少可以通过公用面积了解到。有大堂，楼梯，走道。等很多公用面积。公用面积越大得房率越低。具体的书面解释是套内建筑面积与（套）单元建筑面积之比。3建筑面积：指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算，包括：1） 层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；2） 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3） 房屋之间无上盖的架空通廊；4） 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；5） 建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；6） 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；7） 利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；8） 活动简易房屋；9） 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。10） 据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26、0.6、1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。4使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。使用面积时有一些特殊规定；跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和记入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均记入使用面积；内墙面装修厚度记入使用面积。5居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱的面积。6层高：包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。7净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。8板式住宅：组合单元式住宅体形的一种，每单元一般为一梯2-3户优点：1采光好处处朝南。2通风佳，南北通透；衡量标准：关键还是要看楼房的进深，进深越小越舒服。不超过15米最好。9 点式住宅：（塔式住宅）：是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽，布置分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角，通风良好，地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。10跃层式住宅：是一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室，厨房，餐厅，卫生间，二层安排卧室，书房，卫生间等。跃层式住宅是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层建筑面积使用之和。又称复式住宅。11错层式住宅：是一套房子不处于同平面即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上；错层式住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。12住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。13住宅的进深住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。14 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。指的是为保证住宅必要的居住条件而确定的住宅建筑之间的合理距离。住宅建筑间距是城市住宅区建设规划的一项重要指标。通常分日照间距，防火墙间距和使用间距，选择和确定合理的住宅建筑间距，有利于保证居民基本的日照、通风、采光、户外活动、避免噪音干扰、防火、抗震等居住生活的要求。15 框架结构：框架是由横梁和立柱构成，框架结构体系则指承重结构全部由横梁和立柱组成的多（高）层房屋结构体系，在住宅中由于立柱大小对平面布置的影响一般以多层或中高层为主，框架结构水平刚度小，多层框架结构与混合结构相比整体性较好，可减少不均匀沉降引起的裂缝；而且可设置较大开间，套内基本无承重墙，平面布置灵活，可采用保温隔热，隔音效果较好的新型墙体材料，提高室内舒适性16剪力墙结构：指的是钢筋混凝土剪力墙结构它是由配筋混凝土墙作为承受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构，优点：侧向刚度大，抗震性能好，而且由于混凝土墙体抗裂，抗掺性能好，且节点都为现浇，容易达到“无渗透”工程的标准。缺点：自重大，基坑维护和基础成本高。17智能住宅小区：是指将信息通信，计算机和自动控制等技术运用与住宅小区。衡量住宅的标准：（功能齐全，使用经济）1）建筑外立面用纵横柱线条进行平面或立体装饰。2）建筑更讲究色彩的和谐，材质与各种建筑元素的相互应用。3）小高层和多层采用一梯两户或一梯三户单元拼接式。4）动静分区。干湿分区、公用和私密分区。5）生活和工作阳台分开，2.5平方米（工作）8平方米（生活）阳台。6）餐厅、客厅之间的功能分离；7） 2至3平方米的进入式储藏室或衣帽间被普遍采用。8）单个功能房间的进深和面宽比例最好是6：4窗户面积大采光好。9）层高在2.8米至3米之间。10）厨房。卫生变大，两个卫生间普遍。11）布线系统设计适度超前。18可以与房东议价的十二种“缺陷房型”：1）暗厅，采光差2）客厅视野差3）厅的形状不规则。4）入户无过度空间。5）餐厅面积过大或过小，厨房净宽小于1.5米。6）主卧面积小于3平方米。7）户内交通线路过长。8）卫生间离主卧远。9）功能分区不合理。10）卫生间为暗间11）得房率很低的房型。12）承重墙被业主动过。19房地产市场结构模式。一级市场：土地使用权出让市场。具有国家垄断经营的性质，房地产是纵向流通，政府出让国有土地使用权即是典型的房地产一级市场行为。二级市场：土地使用权转让及商品房开发市场（即：增量市场）具有经营性质房地产呈横向流通。房地产开发企业出售商品房即是一种典型的房地产二级市场行为。三级市场：消费者之间的市场即存量房市场。具有消费和经营性质，房地产呈横向流通。购买商品房的买家将商品房再行转让即是一种典型的房地产三级市场行为。20存量房分类：花园住宅，新式里弄，其他私房，其他商品房二手转让，旧工房上市。21房屋按照使用类别分类。可分为两类：1）居住用房 2）非居住用房其中非居住用房又可分为四类：a)商业用房b）综合用房c)办公用房d)工业用房等房屋从构成房屋建筑结构的材料分类，可分为：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）承重的主要结构采用砖、木建造的。砖混结构（一般为6或7层建筑）承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。钢结构22 土地出让使用年限为：住宅70年。金融，旅游，商场40年。办公，综合，工厂等其他用途为50年。23房地产转让的六种方式：1买卖2）交换3）赠于4）以房地产抵债。5）以房地产作价出资作为合作条件。与他人成立企业法人。房地产权属随之转移。6）因企业合并或兼并，房地产权属随之转移。24房地产转让合同有哪几种？买卖合同b)交换合同c)抵债合同d)赠与合同25什么是房地产的转让人和受让人？转让人：依法登记取得房地产权证书的房地产权利人受让人：可以是中国境内的自然人。法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定的除外。26有哪些人拥有优先购买权？1）共有产权人 2）房地产承租人27房地产权证明文件有哪些？a) 房屋所有权证b)房屋共有权证c)国有土地使用证d)房地产产权证28区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 29如何选择房屋朝向 房间能保持空气新鲜和阳光充足是人们对房间的基本要求。要达到此目的，建筑须有好的朝向和开窗。消费者在挑选时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住宅中使用频率最高，使用人数最多的房间，故它的空间质量尤为重要。在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。30.低层、多层、高层住宅比较 从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）小高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）1、 房屋所有权：指房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。2、房屋的使用权：指对房屋的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等。它包含在房屋的所有权之中。3、房屋的他项权利：指房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。4、住宅的开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。5、住宅的进深：住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前幢的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。6、住宅的层高：住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。7、 住宅的套型或户型：“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。通俗的讲，就是指每家所用的住宅单元的面积大小。住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。8、 跃层式住宅：是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，功能明确，相互干扰较小。9、 容积率：是指小区总建筑面积与总用地面积的比值，这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 10、 建筑密度：是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。11、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 12、住宅建筑面积：是住宅各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。13、 住宅使用面积：是指住宅分户内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。14、 物业管理：是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业及其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。2、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前在济南已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。5、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。6、土地的使用年限：住宅用地：70年；商业用地：40年；工业用地：50年。7、土地成本的构成：土地出让金 拆迁费用。8、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。9、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件，但目前济南市只有房改房真正实行了两证分离。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。现房： 指开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房： 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。外销房：由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可销售给国内外（含港澳台）的企业、其他组织和个人。内销房：由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可出售给当地企事业单位和居民。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。10、价格：价格种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。均价：是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平.但购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的均价来买房,往往是买不到的.那么均价 到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价.一个楼盘在推向市场时,先有均价,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值.根据这个平均值,才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数.用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价. 起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。11、定金的规定：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。12、房屋面积：建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积） 使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。13、“五证两书”：五证按获取的先后顺序排列：建设工程用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预（销）售许可证。 两书：商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。14、预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证。持有其余三证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付期限。济南市规定，多层建筑必须主体完工后方可申请商品房预售许可证。15、常用名词：开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。层高： 指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。净高： 层高减去楼板厚度的净剩值。错层：室内不同功能区楼地面不在同一平面，高度差约为4060cm之间，以实现动 静、公私的分离。16、按揭的含义：又称个人住房商业性贷款，是银行用其信贷资金发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人购买本城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。17、契税：单价在4000元/平米以下，契税按总房款的1.5%计征；单价在4000元/平米以上，契税按总房款的3%计征；单独的储藏室、车库按房款的3%计征。