北京周边房地产市场比较分析.doc

北京周边房地产市场比较分析一、 北京周边房地产良好发展的背景根据北京城市总体规划建议，明确提出北京未来将是“两轴两带多中心”的格局。新的北京城市规划，不仅调整了北京总体空间的布局，而且对房地产格局的影响是巨大的，将改变房地产的发展方向。 “两轴”指传统的南北中轴线和长安街东西延长线；“两带”是指北起怀柔、密云、沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”和北京西部山区以及延庆、昌平等线的“西部生态带”；“多中心”是指在市区范围内建设不同的功能区，提高城市的服务效率和分散交通压力，在“两带”上建设若干新城，吸纳新的产业和人口，分散中心区功能。二、 北京周边房地产呈现的特点1、价格逐渐上升 “东部发展带”和“西部生态带”的规划及产生，势必会使规划所辐射的区域在交通、配套设施、就业等方面在一定程度上有提升空间，从而增加了这些区域的土地价值。随着北京城市总体规划的修改，市中心居住对人们的吸引力经逐渐减弱。因此将有利于京城整体房价更趋于合理化。同时，北京西部、西南部、西北部是“西部生态带”的主要覆盖范围，西部高端房地产市场将随着生态环境保护范围的进一步扩大，楼市的供应量可能相对减少，房价会越来越高；“东部发展带”中公寓市场将得到快速大量的发展，价格也会有所上升。 2、北京未来房地产发展重点 分析人士认为，开发商争夺的热点区域是离北京比较近的天津和河北省的廊坊、保定、三河等地。在不久的将来会构建一个京津冀联动发展的趋势，从而在实际运作中实现大北京的蓝图。 3、基础设施建设大大改善 “两轴两带多中心”的规划，注重了各居住区域内的产业支撑，使老百姓可不出区就能完成居住、工作、娱乐，看病就医、入学等一系列事项，从而大大减少了区内居民出去办事的几率；在“两轴两带多中心”的规划中，专家将研究未来二十年或者更长远交通发展趋势；扩建首都机场，建设第二条机场高速公路基对七大环的修建等，专家认为这些利好将会使北京未来的交通明显改进。 4、分区居住明显 新城的建设由于各自倚重的产业不同，因此会出现因产业不同所形成的不同职业、不同阶层的“分区”居住格局。有关人士认为，随着新城产业的不断扩充，这种不同人群“分区”居住的格局将日趋明显，京城楼市也因此而更加多元化。 北京空间发展战略的提出不仅对北京总体规划布局进行了较大改动，同时改变了房地产开发的方向，使开发商不得不重新调整今后的发展战略。总的说来，新的北京城市规划对北京未来的发展具有积极作用。三、 北京周边热点地区房地产现状比较分析项目 区域香河开发区燕郊开发区廊坊开发区密云开发区涿州开发区所属区域河北廊坊河北廊坊河北廊坊北京密云县河北涿州离北京距离40公里30公里60公里60公里62公里交通干线京沈高速京哈高速京津唐高速京承高速京深高速常住人口数量25000人100000人100000人100000人28000人在建园区面积4.44平方公里30平方公里38平方公里12.6平方公里12.28平方公里主要支柱产业家具、会展电子、旅游机电、制药食品、汽配旅游、电子土地价格60-100万/亩100万/亩50万/亩40万/亩100万/亩普通住宅价格2500元左右4000元左右3300元左右3500-4000元左右2900元左右北京市民购房比例7080608070开发成熟度较低很高较低较高较高年开发量27万平方米80万平方米44万平方米主要建筑类型多层住宅多层、高层住宅+别墅多层住宅多层住宅别墅多层住宅别墅四、 香河开发区房地产开发的优劣势分析1、 优势 距离北京较近，地理交通优势明显； 区域房价相对较低，土地储量较大，有较大的开发升值空间； 周边产业优势明显，依靠北方地区最大的家具产业基地和“第一城”的影响力，带动房地产住宅需求；2、 劣势 目前区域房产开发未形成规模，总体开发量较小； 当地开发商各自为阵，不利于整个区域市场的宣传推广，区域热度远低于燕郊开发区； 楼盘品质普遍不高，无规模大盘，对北京购房者的吸引力还不够。3、 机会点 由于目前该地区房地产住宅开发量和房价都较低，市场竞争不是很激烈，此时在该地区进行房地产开发的风险较小，利润空间较大； 如能在该地区进行大规模房地产开发，在打造高品质居住楼盘的同时加大该区域在北京市场的宣传力度，利用居住品质和价格优势提升该区域的认知度和知名度，吸引更多的北京城区消费者在该区域进行投资、居住。附件： 密云开发区区位图密云经济开发区涿州开发区区位图涿州经济开发区燕郊、香河、廊坊开发区位置图