供给侧改革土地先行——2017上海土地市场概况

供给侧改革 土地先行 2017 上海土地市场热点回顾 2017 年楼市继续坚持 住房是用来住的 不是用来炒的 定位 各地方政府因城施策 结合当地实际情况进行调控 以促进市场的平稳健康发展 上海在 2016 年多项楼市调控政 策加码后 房价上涨压力得到有效控制 因此 2017 年政府从以往需求端的抑制开始向供给 侧的改革转变 一方面从土地市场供应入手 规范经营性用地土地出让 正确引导市场预 期 另一方面优化供应结构 深化住房制度改革 大力发展住房租赁市场 集中推出多幅 租赁住房用地入市 一 规范市场 禁止商办用地建 类住宅 由于 2016 年住宅物业市场限购限贷从严 房价持续高企 大量投资与购房需求涌入 类住宅 即商办性质住宅 市场 促使当年全市 类住宅 项目成交有一倍以上的提升 同时整体成交均价涨幅也有 20 以上 市场热度有赶超住宅市场的势头 随着热度的上升 该类物业擅自改建 违规销售等问题同样开始暴露 受到市场关注 因此 2017 年初政府开 始正式整顿 类住宅 项目 网上房地产陆续有近 150 个 类住宅 项目被暂停销售 为了杜绝开发商继续 打擦边球 行为的可能 政府紧接着出台 关于加强上海市经 营性用地出让管理的若干规定 其中明确规定出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式 办公 出让合同中商业用地未经约定 不得建设公寓式酒店 出让合同约定办公 商业可 售部分以层为单元进行销售 该项政策的出台预示着往后市场中将难见新增的 类住宅 项目 另一方面由于前期大量出让的商办用地开发商多采用快建快销的模式 缺少对商办项 目统一合理的运营管理 导致运营陷入困局 促使大批商办项目停业或烂尾 这样的情况 在外围区域尤为明显 进而导致整体市场开始低迷走势 商办物业新增库存长期维持在高 位 商铺去化周期高达 90 个月 办公也有 71 个月左右 这也是开发商转头建设 类住宅 的主要原因之一 图 1 商办存量物业走势 故在上述 关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定 政策中也提出出让人应 按照相关文件规定明确商业 办公物业的持有比例和持有年限 并载入土地出让合同 且 办公用地 商业用地可由商业 投资等管理部门结合区域发展 区位环境 市场需求 社 会需求 土地用途等情况 提出引入企业的行业类型等相关要求或提出休闲娱乐 大众零 售 酒店旅馆等商业功能业态等多项要求 足见政府对于商办用地精细化出让管理的要求 越发严格 今年成交的所有商办用地 除加油站用地 出让条件中均提出了自持要求且自 持年限至少 20 年 同时部分热门地块还规定了引入企业 商业功能形态等条件 对于开发 商自持运营的能力带来相当的考验 2017年 成 交 商 办 用 地 33幅 自 持 比 例50 以 上 自 持 比 例50 以 下 土 地 年 限 内 自 持 自 持20 年 及 以 自 持20 年 及 以 办 公 自 持20 年 及 以 上 商 业 土 地 年 限 内 自 持 1幅 自 持 比 例100 自 持 比 例100 图 2 2017 年商办成交地块自持要求概况 二 稳定预期 控制商品住宅用地溢价 近几年全市商品住宅用地的供应总量在逐年递减 2017 年仅有 30 幅商品住宅用地入 市交易 市场需求仍旧旺盛 商品住宅用地的稀缺性更为凸显 表 1 近五年商品住宅用地供应量 年份 2013 2014 2015 2016 2017 供应量 幅 47 64 39 32 30 2013 年至 2016 年之间 商品住宅用地平均成交溢价率均在 50 以上 且在 2016 年开 发商对于商品住宅用地的争夺更为激烈 平均溢价水平已超过 100 按照此趋势 2017 年商品住宅用地平均成交溢价水平应该也保持在较高的位置 但实际情况平均溢价率仅 13 左 右 是近五年的最低点 如若仅统计招挂复合方式出让的商品住宅用地 平均成交溢价率 低至 4 几乎接近底价成交 出现这样溢价率骤降的情况 和政府对商品住宅用地出让的 多项前端管控密不可分 图 3 近五年全市商品住宅用地平均成交溢价率走势 1 提升底价 从最近五年的时间来看 商品住宅用地公告出让的底价呈逐年上升的走势 且每年上 涨幅度均维持在 2000 至 3000 元 平方米之间 而 2017 年的平均楼面底价已经超过 18000 元 平方米 相比 2016 年的价格水平提高接近 5000 元 平方米 全市商品住宅用地整体出 让底价出现显著的上调 图 4 近五年全市商品住宅用地平均楼面底价走势 而在外围区域中一些商品住宅用地集中成交的热门板块 土地底价提升的情况则更为 显著 诸如在青浦区盈浦街道 即在建 17 号线淀山湖周边的商品住宅用地 2017 年地块 楼面底价相比 2016 年地块的高出八成 同时奉贤南桥新城 15 单元两幅临近商品住宅用地 中 2017 年楼面底价高出多达 156 地块底价大幅度的向上调整 实质上就是在压缩地 块成交的溢价空间 表 2 同区域商品住宅用地楼面底价对比 地块名称 楼面底价 元 平米 挂牌时间 青浦区盈浦街道淀惠路北侧 37 02 地块 15000 2016 7 青浦区盈浦街道观云路西侧 22 05 地块 27000 2017 7 奉贤区南桥新城 15 单元 23A 01A 区域地块 9000 2016 6 奉贤区南桥新城 15 单元 06A 03A 10A 03A 区域地块 23000 2017 11 2 限制购地者 去年 沪六条 出台后 政府就要求拿地企业需用自有资金竞买商品住宅用地 同时 在 2017 年商品住宅用地推出招挂复合的出让方式 按照通过资格审查的有效申请人数确定 人数在三人及以下的 地块采取挂牌方式出让 3 人以上的 则将通过招标方式出让 进 一步收紧土地供给侧要求 且本年度内商品住宅用地以招挂复合方式出让的已经占到六成 挂牌方式出让的用地主要集中于一季度 后期地块使用招挂复合方式出让基本呈常态化 图 5 2017 年全市商品住宅用地出让方式对比 商品住宅用地使用招挂复合方式出让后 限定竞买人最多保持在 3 人 避免了市场中 过度的非理性竞价 在商品住宅用地稀缺度不断提升的当下 最终通过招标方式出让成交 将是大概率事件 同时政府也在不断完善招标出让的配套规定和要求 在进入招标出让环 节后 将对有效申请人进行综合评分 确保拿地房企具有足够的专业实力 促进楼市稳定 发展 另一方面在综合评分体系中 增加 受让管理 的评分项 对 2017 年 5 月 1 号后已 拿过宅地的企业在进行综合评分时做相应减分 以防止宅地集中于个别房企手中 确保市 场公平性 3 严格管控 政府对于商品住宅用地出让流程中的各项要求执行极为严格 在 2017 年 1 月上海银监 局就发布一份编号为 沪银监罚决字 2016 28 号 行政处罚文件显示 江苏银行上海分 行涉及土地融资违规贷款 罚金总计 477 9254 万元 原因在于江苏银行上海分行分别给相 关公司融资用于支付土地出让金和支付拍地保证金 紧接着在 2 月商品住宅用地竞拍时 就有企业因未能通过事先进行的自有资金审查 而被取消竞买资格 巨额罚单 取消资格都足以看出此次政府对于商品住宅用地出让管控的决心 在往后 的时间内类似事件未再出现 可见这两次处罚的警示效果十分显著 开发商已经逐渐适应 上海土地出让的新规则 三 优化供给 推出租赁住房用地入市 此前本市住宅用地招拍挂供应是以商品住宅用地和保障性用地为主的二元结构 2017 年开始为贯彻中央提出的 住房不炒 住有所居 的方针 同时也是为完善租售并举的 住房体系建立基础 上海首次推出 100 自持的租赁住房用地 截止发稿日通过招拍挂途径 进入市场的地块有 29 幅 而由土地规划性质调整为租赁住房用地的有 12 幅 形成住宅用 地多层次的供应结构 以应对随着人口结构和居住生活方式变化而不断丰富的居住需求 目前已有浦东新区 闵行区 长宁区 徐汇区 嘉定区 黄浦区 静安区 杨浦区 宝山区 青浦区 崇明区和松江区 12 个区域涉及租赁住房用地 可以发现中心城区占到多 数 其中不乏静安 黄浦 长宁 徐汇这些热门稀缺区域 而浦东新区供应最多 承担了 超四成的用地 从租赁住房用地分布情况看 主要位于科技研发聚集区 服务业聚集区 高端制造业聚集区和轨交换乘枢纽 站点的周边 地理位置优越 图 6 至今为止全市已知租赁住房用地区域分布 由于此次首次推出的租赁住房用地主要用于住房租赁市场体系的培育和发展 故均采 取定向挂牌方式供应 而随着住房租赁市场体系逐步形成 对租赁住房用地或采取公开招 标 公开挂牌的方式出让 2017 年的租赁住房用地都由国有企业摘得 意在住房租赁市场 前期培育过程中 通过国资国企的引领和示范 尽快增加市场供给 稳定市场租金 将国 有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器 压舱石 并形成一批可复制 可推广的经验做 法 吸引更多的企业投身住房租赁产业 图 7 2017 年各区租赁住房用地平均成交楼板价走势 此次 2017 年内租赁住房用地均以底价出让 且从各区县的平均成交楼板价看 除去长 宁区地块 其余各区的价格水平都不足 1 万元 平方米 明显低于 2017 年全市商品住宅用 地平均成交楼板价 若同租赁住房用地周边商品住宅用地价格对比 其价格可能仅在商品 住宅用地价格的 20 30 左右 足见政府为发展租赁住房而给出了巨大的让利空间 也显 示出上海对租赁市场发展的决心 四 总结与展望 2017 年本市通过土地供给侧多项改革措施 促进短期调控与长效机制紧密衔接 引导 合理的市场预期 在有效控制地价水平的同时 完善多层次的住宅用地供应体系 大力培 育发展住房租赁市场 为建设租售并举的住房制度打下坚实的基础 随着政府对于地块出让精细化管理程度的提升 提高商品住宅用地出让底价和采用招 挂复合方式出让或成为长期措施执行 因此后期商品住宅用地的高溢价成交将难以出现 而加速建设租赁住房市场仍是下一阶段的重大目标 故租赁住房用地的供应将会进一步扩 大 与商品住宅用地 保障性用地形成 三足鼎立 之势 另一方面商办用地的自持已成 为主流 若没有足够的品牌影响力 客户资源及运营能力 房企将难以掌控商办用地 这 将对房企提出更高的要求