买大理海东山地商品房的利与弊.doc

买大理海东山地商品房的利与弊有利因素：1、比较价差。下关城区5-7千/平，海东房上限2800/平，而且公摊一定较少，适于准备结婚又无力在海西购房的年轻人。处级的叠加房3000、厅级的别墅3500，均不到下关同类房价的一半，普通房则达到下关的一半有余（与梨花溪比较）。可见叠加房、别墅享受更多的“政府”福利，比较价格更低。2、优质的公共硬件环境。作为大理州市政府“卖地攻略”的超重大举措，据说还是云南省的示范工程，当然是本届政府官员的重大政绩工程，环境配套应该会很好。公共区域宽广、绿化好、附属设施齐全3、市政府搬过去。这是10年内使海东新区有一定温度的基础，是“海东攻略”的重点，也是“卖地攻略”的核心。即使是真民主国家，政府周边也会热闹一些，何况目前的中国？4、建设周期短。据说官方承诺明年底完成前期建设，据此估计2015年才能交房。如果是这样，还是比较长的。5、通胀预期。目前的金融政策似乎支持房价上涨。如果再来“4万亿”，扒肉饵丝弄到20元一碗（在越南一碗河粉要2.5万盾），那没说的，房价还要涨。但前一个“4万亿”造成的“肠梗阻”还没解决，再来“4万亿”可能性很小。6、外地人购房。苍洱毓秀令人垂涎，大理欢迎外地人、外国人分享风花雪月。我想，滇西北其他地州是有一些人想来大理购房的，不过应该是养老地产更受欢迎。很多想买海东房的人想等外地人接手。7、海西商品房项目限制。据传，为了保护海西，从2015年开始，除旧城改造，海西将不会再有新的商品房项目。不利与不确定因素：1、实在远，还是山地，而且现在是不毛之地。从零开始，5年内不宜居，10年内很冷清。很多报名者已有多套房，只想转手赚点钱。估计相当一部分报名者不会交意向金。2、跌价预期。一期2万套，据说还有二期2万套，将抽走海西的大量刚需，也将抽走大量信贷，海西的开发商融资难度大增。而目前海西在建商品房面积似乎很大，短期内供求关系将彻底逆转，房价焉能不跌？如果资金链断裂，开发商只能割肉求生。会跌到多少，未知。一旦海西房价大跌，海东房价自然撑不住。3、政策风险。若本届州委政府顺利届满，则“海东攻略”有望如期实现。此乃大概率事件。但还有更大的政策风险：眼下中央换届在即，新领导会制定什么样的经济政策，看不清。传说中将被选出的领导人从未显露过对当前经济困局的态度，如果像朱前辈一样，大刀阔斧砍杀经济毒瘤，那么，“海东攻略”难矣。覆巢之下，岂有完卵！4、道义、舆论压力。据说海东房包含大量福利因素，这福利似乎本该属于全大理州人的，却被少数人“独享”（当然，吃下去可能要闹肚子的），而且级别越高，享受越多，属于典型的等级制度，理论上与中共的执政“口号”背道而驰，也存在其他可能。如果工程中途停下，搞成烂尾海东，最终买单的是交了钱的人。5、资金风险.以年息5%计算，5年后，50万投资的成本是62.5万，10年后大约80万，增加60%。也就是说，现在买2800/平，2022年要卖4480元/平。鬼才知道2022年的房地产市场形势如何。如果是2015年建成，摆10年，那就是2025年，那要卖90万才行。不过，专家都说，到2025年，中国人口严重老龄化，大理和周边地州也一样，卖给谁？6、通缩预期。跟通胀预期相反，多数人习惯了通胀思维，没想过中国经济走进通缩泥潭的可能。需求锐减，经济萎缩、资产缩水，收入减少，购买力丧失7、其他。如果第一期顺利完成，那就好办。如果最终房价远低于2800，比如2200，那么，要恭喜州市政府和买房者。如果害怕风险的人多了，买家太少，那就麻烦。 如果“海东攻略”10年内成功，当然是政绩，也的确造福于人。但政府不是神仙，官员不是上帝，在眼下房价可能逆转、党政换届趋势不明的节骨眼上，海东房的取舍，实在令人纠结。 所以，如果买来结婚用，正好！剩下的钱可买辆车。有孩子了，再在海西租个房，很划算。