渭南信达国际商业广场投资者调研分析报告.doc

投资者调研分析报告信达国际商业广场中国渭南 波特商业渭南项目组 2009年 6月5日目 录前 言3第一部分 投资概况分析41、投资环境概况分析42、投资市场概况分析43、投资产品总体分析5第二部分 投资者基本资料及需求分析71、投资客群来源分析72、投资者购买力分析73、投资者受教育程度分析84、投资者职业分析85、投资者家庭年收入分析96、投资者投资次数分析97、投资者房地产投资习惯分析108、投资目的分析119、投资区域分析11第三部分 本项目投资意向分析131、物业形态分析132、档次定位意向分析133、投资价格意向分析144、投资回报分析155、投资面积意向分析156、管理模式分析16第四部分 投资政策及其它分析171、销售政策分析172、投资付款方式分析183、获取信息的渠道分析184、获取信息的媒体选择分析19第五部分 综 述20前 言商业地产项目在开发的前期应对地块的价值，投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以便对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据以回避开发风险。据此，信达国际商业广场项目作为渭南市规模最大、位置最核心的复合商业地产项目，因为其客户需求的特殊性，利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，很有必要在本项目正式开发运作前期进行一次全面的市场调查和定位研究。本次的调查与研究其作用仅限于为本项目市场定位、产品定位、营销决策及后期运营决策寻求依据。通过此次市场调研，我们对渭南市区域经济环境、商业地产市场、零售业状况、商业物业投资者、经营者、目标消费者及相关媒体等方面信息有一个全面掌握，从而一举取得项目开发营运的成功。本报告是本次市场调研系列报告的一部分，是对渭南市323位准投资者进行问卷调查及沟通交流后进行的数据分析及汇总，通过本报告可以使我们初步了解投资者的投资意向、基本投资状况及其部分投资者的个人信息，为本案的产品定位、业态组合、功能划分定位及营销策略的制定提供依据。基本情况调研目的：了解渭南市投资者的投资意向、基本投资状况等相关信息调研区域：渭南市临渭区调研对象：渭南市准投资者调研时间：2009年5月2026日调研结果：此次共进行350位受访者调研，其中有效问卷323份第一部分 投资概况分析1、投资环境概况分析商业地产投资环境，是商业地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。进行商业地产投资就如同种下一棵树，而投资环境就是养育树木并决定其生死的土壤。对商业地产投资环境进行分析，是商业地产投资和开发的第一步，只有确认了投资环境的健康和稳定，此后的市场研究和地块选择才能开始。从市场表面反映出的情况看，商业地产投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾，对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的，当然自去年9月华尔街金融风暴引发的全球金融危机，对我国的经济打击是相当深远的，虽然老百姓的1万亿存款仍在手上，但老百姓对经济发展的预期却变得保守，对投资也变得更加谨慎，如何才能有效激发老百姓的投资热情，是本项目考验的关键；三是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续3次降息，使大量资金寻找投资出口；四是城市大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区陈旧商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商业地产需求增加。众多的国际及国内知名品牌产品进驻渭南市，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。2、投资市场概况分析近年来，渭南市的经济规模不断扩大，城市化建设进一步提速，2008 年全市有资质等级的建筑施工企业 93 个，完成施工产值96.16 亿元，增长 43.3% ；房屋施工面积 370.92 万平方米，增长 9.8%，房屋竣工面积177.73万平方米，增长28.1% 。 建筑业实现利税总额3.46亿元，增长56.9%。全市房地产开发投资完成 22.32亿元，同比增长38.6%。全市商品房销售额15.87亿元，增长35.1%，房屋销售面积 98.28 万平方米，增长14.9%。 基础设施建设投资规模继续扩大。在全市城镇固定资产投资中,基础设施建设领域投资完成118.13亿元，增长115.5%，占城镇投资的41.3%，其中水利、环保和公共设施管理业完成投资 38.81亿元，增长84.4%，公路建设投资完成16.01亿元，增长20.2%。全市房地产市场呈现“两平一旺一快”的趋势，即“房地产市场开发投资增速平稳，商品房平均价格涨幅平稳，居民购房有效需求旺盛，经济适用房建设速度加快”。全市房地产业开发全年完成总投资12.5亿元，施工面积176.6万平方米，新开工83.8万平方米，竣工134万平方米，人均住房面积由2003年的21平方米提高到25平方米。目前全市在售楼盘约20余个，其中8的楼盘都附有商铺，在建在售商业总面积约39万平方米（包括本项目的15万平方米），主要集中在东风大街、朝阳大街、乐天大街、胜利大街、民生路、西岳路、金水路、杜化路、仓程路、三贤路及高新区沿线；除了本案规划商业总面积约15万平方米的地块外，位于仓程路的西北边的在建项目新洲地产地块，其商业总面积约12万平方米；位于民生街与沋西大道十字的海兴锦绣花园商业裙楼，其商业总面积约1.7万平方米，位于朝阳路与金水路交汇处的金水园（商业裙楼），其商业总面积约1.5万平方米等等。随着城市发展的加速，近年来，渭南市专业市场开发也进一步提速，08年已启动的项目有荣发建材家居城、祥和建材家居城、燕兴汽车城等专业市场项目。综上所述，渭南市近年来商业地产市场日趋繁荣，特别是沿街商铺类物业，趋于饱和，后期必将出现大量商铺已售但无人承租现象，现在朝阳大街西段等地已出现部分的空置，尤其是东风大街西段、朝阳大街西段、高新区一带将会更加严峻，而大型商业物业及专业市场类物业项目在近期一、二年以后将有较多项目进入市场，市场竞争必将加剧。3、投资产品总体分析通过前期市场调研及与部分投资者、经营者的沟通，目前，渭南市商业地产投资主要以街铺投资为主，约占50%投资者选择沿街商铺，其中前期开发的大型住宅项目沿街商铺是投资的重点，如东风大街沿线的豪润御城沿街商铺，金水路沿线的金水花园、北欧青年公寓沿街商铺，仓程路沿线的新洲地产沿街商铺，人民街沿线的人民街综合市场沿街商铺等。随着市政道路的不断完善，小区住户的逐渐增加，虽仍有部分空置，但商铺的整体经营状况良好，租金日益提升，投资价值逐渐显现，更多投资者看重的是长远的收益率及房产的保值性、升值性。近几年，随着本地旧城改造力度的加大，城区主要路段均出现大量沿街商铺，其中多数为新建住宅项目的配套商业裙楼或底层商铺，主要以豪润御城、金水花园、新洲地产、海兴锦绣花园、人民街综合市场、丽领公寓、嘉和小区、鑫城旺座、鑫成国际、时代星苑、轻工大厦、北欧青年公寓、朝阳华厦、百合园、锦绣苑、盈田阳光商业休闲广场、建设局商住楼等项目为代表。此类商铺多处于城市核心地带，物业价值较高。从整体规模看，本地沿街商铺市场供应量较大，而承租市场需求量无较大提升。尤其是自去年9月华尔街金融风暴引发的全球金融危机后，商铺空置率增加，逐渐影响投资者的投资信心。本地投资者对统一物业下商场物业，实体分割商铺或虚拟分割商铺的概念还不够清晰。前期投入市场的相关类似项目较少，只有双元商场内部1层有部分实体采取分割商铺销售模式。本地的写字楼及酒店式化公寓项目数量不多，市场不活跃，造成本地投资者对以上两类房地产投资产品欠缺了解，且投资的热情不高，需一定的推广、引导，激发其投资购买的欲望。第二部分 投资者基本资料及需求分析1、投资客群来源分析渭南市商业地产投资市场主要投资者以本市居民为主，有194人，占比为60；在渭南居住2年以下的投资者19人，占比为6；在渭南居住3-5年的投资者22人，占比为7；在渭南居住5-10年的投资者37人，占比11%；在渭南居住10年以上的投资者52人，占比16%。通过调研数据分析，由于渭南市区位、城市规模、人口规模及投资环境的影响，渭南市商业地产投资市场主要投资者以本地及周边县区居民为主。2、投资者购买力分析通过对投资者投资商铺总值的分析，其中选择商铺总值5万以下的有105人，占比为：33、选择商铺总值510万的有104人，占比为：32、选择商铺总值1020万的有69人，占比为：21、选择商铺总值2030万的有27人，占比为：8、选择商铺总值3050万的有15人，占比为：5、选择商铺总值5080万的有3人，占比为：1、选择商铺总值80万以上的有0人，占比为：0。通过对投资者能够承受商铺总值的分析，受访者较多选择投资商铺总值在20万以下，但结合市场调研情况及访谈结果修正，渭南市投资者的购买力预计在3080万之间。3、投资者受教育程度分析统计结果显示：在被调查者中，小学初中以下学历者有58人，占比为：18%，高中/枝校/中专学历者有184人，占比为：占59%，大专学历有59人，占比为：占19%，大学本科以上学历者有14人，占比为：占4%。通过对调研结果进行分析，本地投资者中，学历为高中/枝校/中专学历的人数占总人数的59%,主要因素为，本地高等教育院校较少，多数本地人在高等院校毕业后选择留在学校所在地或前往其他大中城市就业。 4、投资者职业分析通过数据分析表明，渭南市商业地产投资市场主要投资者中，国家公务员有1人，占比为：0.3、企业管理人员有13人，占比为：4、自由职业者有68人，占比为：21、私营业主（商人）有218人，占比为：69、媒体工作者有2人，占比为：1、公司职员有8人，占比为： 2、选择其他的有11人，占比为：3。由于渭南市产业经济结构影响，本地各类企业较少，规模较小，从业人口少。多数居民从事个体经营或从事其他服务型行业。因此在对投资者职业的分析中，自由职业者、私营业主总共占比为90。5、投资者家庭年收入分析通过统计数据分析，渭南市商业地产投资市场主要投资者中，家庭年收入在5万元以下的有142人，占比为：57、家庭年收入在5-10万的有67人，占比为：28；家庭年收入在11-15万的有16人，占比为：7；家庭年收入在16-20万的有14人，占比为：6；家庭年收入在21-25万的有2人，占比为：1；家庭年收入在26-30万的有2人，占比为：1；家庭年收入在30万以上的有0人，占比为：0；从统计数据分析显示，本市投资者家庭年收入在10万以下的占85，家庭年收入在10万以上的投资者仅占15，从此数据表明，本地经济整体相对落后，购买力不强，固进行本项目产品规划与业态组合时，需充分重视此现象。6、投资者投资次数分析对投资者投资次数的统计，通过数据分析，其中第一次进行房地产投资的有201人，占比为70，第二次进行房地产投资的有73人，占比为25人，占比为26，多次进行房地产投资的有15人，占比为5。从统计数据分析显示，本市投资者中70为首次进行房地产投资，25为第二次进行房地产投资，从此数据可以看出，本地对房产投资相对不太活跃，大部分是属于刚性需求为主。7、投资者房地产投资习惯分析通过调研数据统计分析，对于房地产投资产品的选择，有51人选择大型商场商铺，占14，有180人选择商业街铺，占50，有70人选择市场商铺，占19、另外有46人选择投资住宅产品，占13、4人选择投资写字楼产品，占1、5人选择投资公寓产品，占1、8人选择投资产权式酒店，占2，选择其他的有1人，占0.3。选择大型商业街铺的占总比的50，选择大型商场商铺、商场商铺和住宅占总比46%，表明本地投资者比较热衷于商业街铺的投资，较少选择写字楼、公寓、产权式酒店的进行投资，固对本项目的写字楼、公寓和产权式酒店的开发投资需谨慎，或更多地考虑以租赁为主，持有物业保持长远的增值和收益，如需销售则需一定的推广、引导和激发。8、投资目的分析对投资者投资目的的统计，通过数据分析，其中自己经营使用的有214人，占比为：66；出租获取收益的有79人，占比为24；投资待升值出售的或为了保值增值的有30人，占比为：9；为了抵御通货膨胀的或买给亲人获取长期收益的有3人，占比为1。通过对投资者投资目的分析，自己使用或出租获得收益的占比最高，其他投资目的者较少，从此数据表明，渭南市民对房产投资氛围不浓，有待引导、激发，主要仍是刚性需求为主。9、投资区域分析对投资者投资区域选择的统计，其中选择前进路周边的有37人，占比为：17；选择朝阳大街周边的有21人，占比为：9；选择东风大街周边的有53人，占比为：24；选择火车站周边的有9人，占比为：4；选择市中心周边的有86人，占比为：39；选择高新区周边的有16人，占比为：7%。通过对投资者投资区域的分析，东风大街中段、前进路及市中心是投资者投资的首选区域，占总比的80%，而本项目就是处在市中心最核心区位，固有一定的市场前景。第三部分 本项目投资意向分析1、物业形态分析投资者对本项目开发产品的数据分析，其中选择大型购物中心的有112人，占比为：25；选择大型百货公司的有68人，占比为：15；选择大型超市的有58人，占比为：13；选择综合性商场的有69人，占比为：15；选择步行商业街的有88人，占比为：19；选择专业市场的有16人，占比为：4；选择影视剧场的有29人，占比为：6；选择写字楼/酒店的有13人，占比为：3；选择其他的有0人，占比为：0。通过调研数据显示，93的受访者认为本案地块应该开发建设大型购物中心，其中包括大型百货、大型超市、影视剧场、步行街和综合性商场，而选择开发建设写字楼/酒店和专业市场的只占7%，固在后期的产品规划、功能划分定位时需反复地调研、修正考虑。2、档次定位意向分析投资者对本项目开发产品的档次数据分析，其中选择中低档的有23人，占比为：8；选择大中高档的有197人，占比为：64；选择高档的有61人，占比为：20；选择不好说的有25人，占比为：8。通过调研数据显示，84的受访者认为本案地块应该开发建设应该是中高档/高档，但整个渭南是否有足够的支撑力走高端路线？如何解决前期的招商难题、前期运营的人气、运营过程中档次商家的筛选、更新、调整过渡等问题需反复、全面地调研、修正考虑。3、投资价格意向分析通过调研数据分析显示，以本案一楼商业销售价格为例，选择7000元/以下有210人，占比为65；选择7001-10000元/的有76人，占比为：23；选择10001-15000元/的有21人，占比为：6；选择1500125000元/的有15人，占比为：5；选择25000元/以上的有4人，占比为：1。由于目前渭南在售街铺销售区间为3800-5800元/（指一拖一的价格，按商业地产一、二楼间经验值折算后一楼的区间为4750-7250元/），通过调研数据对比分析显示，能够接受商铺单价在7000以上的投资者有116人，占总比35%，当地存在一定的购物潜力。4、投资回报分析通过调研数据分析显示，本地投资者有19人选择5的回报率较为合适，占比为：6%；有31人选择6的回报率较为合适，占比为：10%；有56人选择7的回报率较为合适，占比为：18%；有79人选择8的回报率较为合适，占比为：24%、有29人选择9的回报率较为合适，占比为：9%；有76人选择10的回报率较为合适，占比为：24%；有27人选择11及以上的回报率较为合适，占比为：9%。通过调研数据显示， 66%的投资者期望投资的年回报率应该在8以上，固本项目的投资回报可适当考虑控制在6-8%区间。5、投资面积意向分析通过调研数据分析显示，投资者认为，选择10以下有14人，占比为5；选择15-20的有21人，占比为：7；选择20-30的有83人，占比为：29；选择30-40的有41人，占比为：14；选择40-50的有21人，占比为：7；选择50-60的有27人，占比为：10；选择60-70的有14人，占比为：5；选择70-80的有18人，占比为：6；选择80-90的有15人，占比为：5；选择90-100的有11人，占比为：4；选择100以上的有18人，占比为：6。通过调研数据显示， 72%的投资者期望投资的商铺面积区间在60及以下，固本项目的铺位划分时可适当考虑主力铺面积区间可控制在30-60区间。6、管理模式分析通过投资者是否需要统一经营管理的分析，选择需要的有115人，占比为：38、选择不需要的有58人，占比为：19、选择看情况的有127人，占比为：43。通过调研数据显示， 对于是否需要统一经营管理，81%选择需要与看情况，故大部分投资者投资意识是比较成熟，都有统一共赢的共识。第四部分 投资政策及其它分析1、 销售政策分析1.1、国家房地产政策从近几年宏观调控的阶段和性质上分析，可划分为三个阶段：第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年；第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段；第三阶段：预期2009年房地产调控将告别紧缩型调控，正式步入扩张型调控阶段，这也就意味着政策的松紧度将基本上回归到2003年之前。1.2、地方房地产政策（本部分内容，还可以做进一步延展与阐述）二九年一月二十日渭政机20091号文件：为了加快推进我市旧城改造步伐，改善城市人居环境，促进中心城市建设和发展，市政府决定成立渭南市旧城改造指挥部。由徐新荣市长任总指挥。指挥部主要负责对旧城改造工作的统一领导、综合协调和监督检查，研究审定旧城改造计划、旧城改造配套政策和旧城改造重点项目的拆迁补偿安置方案，负责旧城改造项目的管理和组织实施等。指挥部下设办公室，办公室设在市城乡建设局，办公室主任由市城乡建设局局长陈双牛担任，副主任由市建设局副局长姜大进、临渭区副区长雷立新、张斐、市城建总公司经理张珩担任，具体负责旧城改造的日常工作。渭南房产销售政策，基本是按全国通用的法律法规，例：按现有法律规定商业首付5成，按揭5成，按揭最长年限为10年；住宅首付3成，最长按揭年限为20年。但是，作为内地二三线城市渭南对相关法律法规细节都可适当放宽，尤其对“五证”管理不到位，主要靠关系为主，未取得预售证甚至五证都未取得，销售仍可进行。2、投资付款方式分析通过对投资者付款方式的分析，选择一次性付款的有60人，占比为：19、选择分期付款的有202人，占比为：62、选择银行按揭的有61人，占比为：19。通过调研数据显示， 19的投资者选择一次性付款，62%选择分期付款，只有19%才选择银行按揭，当地投资者有一定的投资潜力。3、获取信息的渠道分析通过对投资者获取房地产信息渠道的数据分析，通过电视获取信息的有191人，占比为：21、通过广播获取信息的有56人，占比为：6、通过报纸获取信息的有225人，占比为：25、通过车体广告获取信息的有43人，占比为：5、通过楼盘现场获取信息的有124人，占比为：14、通过售楼处获取信息的有111人，占比为：12、通过亲友介绍获取信息的有91人，占比为：10、通过户外广告获取信息的有人7，占比为：0.8、通过出租车广告获取信息的有12人，占比为：1、通过大型喷绘获取信息的有15人，占比为：2、通过房交会获取信息的有1人，占比为：0.1、通过网络获取信息的有12人，占比为：1、通过其他获取信息的有9人，占比为：1。通过调研数据显示， 投资者获取房地产信息的渠道较为广泛，其中主要通过电视、报纸、亲友介绍、户外广告、售楼处及楼盘现场宣传获取房地产信息。4、获取信息的媒体选择分析通过对投资者通过阅读报纸获取房地产信息的分析，其中通过渭南日报获得房地产信息的有95人，占比为：21；通过陕西广播电视报获得房地产信息的有36人，占比为：8；通过西安晚报获得房地产信息的有39人，占比为：9；通过华商报获得房地产信息的有240人，占比为：52；通过其他报纸获得房地产信息的有48人，占比为：10。通过调研数据显示，本地投资者主要通过华商报及渭南日报获得房地产投资信息。第五部分 综 述通过对投资者进行问卷调研及市场调研表明，目前渭南市市民生活水平稳步提高，经济发展及投资趋势呈现下述特点：一、 除了消费品零售市场的繁荣外，其它消费模式逐步出现个性化、多样化、时尚化的特色；二、 投资观念和投资意识目前尚不活跃，但在不断提升中。自去年9月华尔街金融风暴引发的全球金融危机，对我国的经济打击是相当深远的，虽然老百姓的1万亿的存款仍在手上，但老百姓对经济发展的预期却变得保守，对投资也变得更加谨慎，如何才能有效激发老百姓的投资热情，是本项目考验的关键；三、 房地产市场投资，特别商业地产投资，是一种相对风险较低，回报稳定的投资品种，近年来渭南市地区，商业地产投资热潮持续升温，但由于自去年以来渭南的街铺供应较多，零售市场跟不上，出现部分空置现象，尤其西四、西五路、高新区一带比较严重，这现象给本项目带来一定的考验；四、 如何规避目前不容乐观的市场形势，准确的产品规划、业态功能组合，成为市场所需消费者所望，保障项目的投资回报率，保证投资者、经营者及发展商的各方利益，是本项目要着重解决好的关键所在，也是波特公司的优势和特色所在。综上所述，拟建的“信达国际商业广场”项目不论是地理位置、交通环境，还是商业氛围都是渭南市其他区域无法比拟的。只要我们立足发挥挖掘本项目优越的地理位置所包容的巨大商机，着眼未来庞大的客户群体所积蓄的商业潜能，高度重视大规模的调研修正，以准确的市场定位、产品规划、业态功能组合，具一定前瞻性的开发建筑设计理念、经营理念、无可比拟的规模效应和现代商业的经营手段，打造渭南城市商业中心，使之成为投资者竞相追捧的投资项目，最大化实现开发商的投资目标。综合修改建议：1、 引用的资料和数字要注意调准，也要与其他报告一致：如有共用资料要注意统一，注意调准；2、 报告引用资料中，注意调整“我省”“我市”等说法，全部改为陕西省、渭南市；3、 注意排版格式；！4、 注意标点符号的正确使用；5、 注意错别字；6、 注意上文中用红色字体标注的部分内容，该调整的调整。