南通市市区计入容积率建筑面积指标计算规定(2013年版).doc

南通市市区计入容积率建筑面积指标计算规定（2013年版）为保障城市公共利益，改善城市环境，合理利用城市空间，现根据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例结合南通的实际制定本规定。一、 本规定适合范围为南通市城市规划区内的各类民用和工业建筑。二、按照国标建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005），需计算建筑面积的建筑物地面以上的建筑面积全部计入容积率建筑面积指标，但符合下述各款规定的，按照该款规定计算相应的容积率建筑面积指标。1、在符合规划建筑密度控制要求的前提下，新建及改造项目在不影响城市景观、满足规定停车指标之外，鼓励建设多层立体式（含机械式）机动车停车楼，停车楼仅地面层建筑面积计入容积率建筑面积指标。住宅建筑地面层为非机动车库，层高2.2米及以上且小于2.5米（含）的，其建筑面积的一半计入容积率建筑面积指标。2、 住宅建筑地面层架空部分均符合下列条件的，除垂直交通和门厅部分计算建筑面积计入容积率建筑面积指标外，其余架空部分不计算建筑面积： 层高大于3.3米（含）且小于4.2米（含）；除承重结构和垂直交通部分、门厅外，其余均与外部通透。不符合上述条件及建筑其他架空部分均以其水平投影面积计入容积率建筑面积指标。3、按规范必须设置避难层的高层建筑，其避难层建筑面积不计入容积率建筑面积指标。避难层中非避难用房均按规定计算建筑面积计入容积率建筑面积指标。4、住宅（包括宿舍）建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、通风或地暖系统的不宜超过3.3米，特殊层层高不得超过4.2米。层高大于3.3米且小于4.2米的，其容积率建筑面积按以下公式计算：S1=KS。式中S1为计算容积率的建筑面积，S为标准层建筑面积，K为建筑层高超标系数，其值为实际层高与限定层高（3.3米）之比。住宅套内局部功能用房如客厅挑空的，其容积率建筑面积参照上述公式计算。住宅楼主入口门厅可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。5、办公及宾馆建筑层高不得大于4.2米。建筑内集中设置共用的主入口门厅、大堂、采光厅及大空间的多功能厅、会议厅、大餐厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。6、普通商业建筑底层层高不得超过5米，二层及以上层高不得超过4.5米。商业建筑内集中设置共用的主入口门厅、大堂、中庭及采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。 7、体育馆、影剧院、博物馆、大型商业建筑等有特殊空间高度要求的公共建筑，可按其实际建筑面积计入容积率建筑面积指标。8、工业厂房和仓库层高大于8米（含）的，按该部分建筑面积的2倍计入容积率建筑面积指标，对层高有特殊工艺要求的工业建筑除外。工业用地内除宿舍外的非生产性建筑同第5条规定。9、建筑飘窗的窗台面与室内地面高差不应低于0.45米，且其进深自墙体内侧至挑板外侧不应大于0.8米，窗净高小于2.1米。超出此规定的飘窗，按挑出墙体外的水平投影面积计算建筑面积计入容积率建筑面积指标。上下层飘窗之间应与外部通透。飘窗窗台板水平投影与楼板或楼板挑出部分重叠的，不得认定为飘窗，应按其窗台板外挑水平投影面积计入容积率建筑面积指标。10、住宅（包括宿舍）建筑不论何种形式的阳台，同第4条规定。南阳台最大深度不超过2.4米的、其他阳台最大深度不超过1.5米的，其建筑面积的一半计入容积率建筑面积指标。否则，其建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。非住宅建筑不论何种形式的阳台，其建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。住宅房屋建筑结构围合（包括墙体和柱的围合）范围内标注的至少有一面全部直接采光的入户花园等建筑空间，每户只能有一处且其水平投影面积小于6平方米的，参照阳台计算容积率建筑面积指标。11、住宅每户设置设备平台不应超过4平方米。集中设置设备平台的，只能设置1处，且不得与入户花园等建筑空间相邻设置。分设设备平台的，每个水平投影面积不得超过1平方米。符合上述要求的设备平台不计算建筑面积且不计入容积率建筑面积指标。否则，按水平投影面积计算建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。非住宅的设备平台不论是否封闭，均按照其水平投影面积计算建筑面积计入容积率建筑面积指标。设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修，且与建筑内部空间及阳台空间无出入口相连，对外敞开的室外空间。12、地面建筑与地下建筑之间一般不得设置管线层、履土层等建筑夹层，但下列情况除外：地面建筑为住宅的，其与地下建筑之间设置建筑夹层的，建筑夹层层高与其上地面层层高之和不得大于4.2米。地面建筑为办公和普通商业类的，其与地下建筑（人防工程）之间设置建筑夹层的，建筑夹层层高不得大于1.5米，同时建筑夹层与地面办公层层高之和不得大于5米，建筑夹层与地面普通商业层高之和不得大于6米。地下建筑为非人防工程的，其与地面办公和普通商业类建筑之间不得设置建筑夹层。13、地面建筑水平投影范围内的地下室、半地下室，其顶板（含覆土层）高出室外地坪1.2米的，按其水平投影面积计入地上建筑面积并计入容积率建筑面积指标。地面建筑水平投影范围外的地下室、半地下室，其顶板（不含覆土层）标高应低于周边相邻的城市道路中心线标高，其绝对值不小于0.3米。住宅建筑通过开挖在地上建筑物四周形成的地下建筑采光井、地下庭院等空间形式的，当地下采光井、庭院等进深不大于1.3米（含）、累计长度不超过建筑物总长的一半时，该地下建筑面积不计入容积率；当地下采光井、庭院等进深大于1.3米且小于等于2米或累计长度超过建筑物总长一半时，该地下建筑面积一半计入容积率建筑面积指标；当地下采光井、庭院等进深大于2.0米时，该地下建筑面积全部计入容积率建筑面积指标。三、本规定自2013年6月1日起施行。此前已批准规划设计方案或在已出让地块规划设计要点中对办公建筑层高和商业建筑层高有明确规定的，可按原批准规划设计方案或原规划设计要点执行，其余按本规定执行。四、本规定由南通市规划局负责解释。