物业经典案例总结(专业分析).doc

物业案例总结第一类案例(物业公司申请撤诉)分析：申请撤诉意思表示真实、理由正当、应予准许，撤回起诉，诉讼费50元减半，由原告物业公司负担。法条：中华人民共和国民事诉讼法第一百四十五条之规定第二类案例物业公司退还物业费（物业费适用小额诉讼程序独任审判）分析一：业主有权要求物业公司退还已经预收，尚未提供物业服务期间的物业费分析二：如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息，案件受理费50元，减半收取为50元，由被告物业公司负担（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告），本判决为终审判决。法条：中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释（2009）8号第九条第一款、中华人民工会国民事诉讼法第一百六十二条之规定。第三类案例(房产所有权人欠缴物业费)法条：中华人民共和国合同法第一百零七条、物业管理条例第四十二条第一款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条、,中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条、第一百六十二条事实：物业公司具有从事物业管理服务的资质，与房产所有权人签订的前期物业管理协议合法有效，对双方当事人均有约束力。物业公司提供了物业管理服务，业主应及时向物业公司缴纳物业管理费及其它服务费用。结果一：在判决生效之日起十日内给付物业管理服务费及逾期付款违约金（自某年某月某日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。本判决为终审判决。法条：中华人民共和国合同法第一百零七条、物业管理条例第四十二条第一款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条第一款、第六条、,中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条、第一百六十二条事实：物业管理为二级，物业公司为该小区的物业服务，质量标准在房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理方面存在与该小区物业管理服务等级标准存在质量瑕疵。结果二：因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，物业收取为80%。因物业在履行物业管理服务委托合同过程中在服务质量方面存在违约行为，物业无权向业主主张欠缴物业服务费的滞纳金。（驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求）本判决为终审判决第四类案例(劳动合同纠纷)事实：对于双方所争议的劳动关系解除问题以及加班费、未休年休假工资问题，应首先审查双方劳动合同的约定。本案中双方对于劳动合同的内容存在争议。分析一：约定与实际情况不符，对录音证据不予认可，但是未提供相反证据证明。故对劳动合同书的真实性不予认可。劳动合同法规定，用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。公司单方面提出变更工作地点，员工不予认可，其行为不能视为其不能胜任工作。在对员工调岗前已提出与其解除劳动关系，其调岗决定亦难谓正常工作安排。解除劳动关系，无法律和事实依据，属违法解除，应根据劳动合同法的相关规定支付违法解除劳动合同赔偿金。分析二：用人单位和劳动者对于劳动合同的履行，均应遵守诚实信用原则。用人单位是否足额支付加班费，不应只根据“加班费”的名目确定，而应综合分析具体情况，从实质上审查用人单位是否足额支付加班费。双方对于加班费并没有明确约定，同时双方亦没有约定延时津贴、奖励等项目，而对应员工所主张的加班费期间，公司支付的延时津贴、奖励数额合计已远超张茜所应得的加班费数额，故公司实际支付员工的延时津贴、奖励数额合计已远超出张茜所应得的加班数额。分析三：根据职工带薪年休假条例的相关规定，对职工应休未休的年休假天数，单位应当按照该职工日工资收入的300%支付休假工资。同时，用人单位与职工解除或终止劳动合同时，当年度未安排职工修满应休年休假的，应当按照职工已工作时间折算应休未休年休假天数并支付未休年休假工资报酬，但折算后不足1整天的部分不支付未休年休假工资报酬。分析四：要求公司开具解除劳动关系的证明，并办理社会保险和档案的转移手续，该主张符合法律规定。法条：中华人民共和国劳动合同法第四十六条、四十七条、四十八条、第八十二条、职工带薪年休假条例第二条、第五条、第十二条的规定。第五类案例(欠缴停车费以及公用水电费)事实：物业公司与小区业委会签订的小区物业管理委托合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，当事人均应按约履行。分析一：合同中明确约定停车位的收费标准，并约定由原告收取。被告作为小区的业主，租用路面停车位，理应按照合同约定向原告支付车位租用费。物业管理委托合同期限届满后，原告继续提供物业服务，小区业主事实上接受了原告的服务，双方即成立了不定期的物业服务合同，原告要求被告支付停车费即应予以支持。分析二：约定公用水电费的收费标准详见补充协议，表明对公用水电费的收费标准将要作出新的约定，但是增加水费的建议与原告未达成一致意见，故对公用水电费的收费标准属于没有约定。考虑到公用水电费是实际发生的费用，被告不缴纳该项费用既对小区正常运转带来不利，又对缴纳该项费用的其他业主不公，故参照同类物业服务项目收费标准，结合过去的收费标准，待就收费标准达成一致后，双方再按多退少补处理。分析三：关于迟延支付停车费滞纳金问题，合同中并无此约定，故滞纳金的诉讼请求不予支持。法条：中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第六类案例(物业租地协议)分析一：各方当事人在本案审理中均确认被告是代表公司签订上述合同和负责案涉场地的租赁管理事宜，即被告上述行为属于职务行为，产生的后果应由被告公司承担。分析二：被告清楚原告准备在案涉场地开展搭建行为，原告关于“在签订租地协议之前，我方已询问两被告关于案涉场地是否可以搭建建筑物的问题，当时两被告告知可以搭建的陈述更符合常理，否则，被告无须在2012年6月21日出具的收款收据中注明上述内容和为原告在案涉场地的搭建行为作出答复，不符合常理，本院不予采信。至于原告因为没有尽到审慎审查的义务，即核实相关报建手续是否确已办理完毕，其对自身违法搭建的建筑物被城管部门拆除亦负有次要责任。分析三：租地协议已于原告撤离案涉场地之日实际解除，现原告主张解除租地协议，本院不予支持。但被告应返还原告已付的定金。分析四：1、收费凭据并非正式发票，2、在责令停止违法搭建行为、限期自行拆除违法建筑的通知之后，还后续支付了材料的预付款，3、未对损失等证据进行保全，原告对此具有一定的责任，本院酌情判令被告赔偿原告。法条：中华人民共和国民法通则第四十三条，中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法第十三条第二款、第六十四第一款，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第六十四条的规定。第七类案例(拒交物业费以及其他场地划定停车位)分析一：上诉人以被上诉人对车库管理不善、占用业主共有的道路和其他场地划出用于停放汽车的车位、小区卫生服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业费的上诉意见，依据不足，本院亦不予采纳。分析二：物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。当然，在上诉人履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的被上诉人应多站在业主的立场角度，考虑业主的一件及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，从而建立良好的服务合同关系。分析三：被告经该院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对原告主张的事实放弃抗辩，并自愿承担不利的法律后果，不影响该院根据查明的事实作出处理。法条：中华人民共和国合同法第八条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条、第六条，中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条。第八类案例(业主家中失窃拒交物业费)分析一：退一步讲，缺陷即使存在，业主所提出的问题也不构成对物业公司总体服务的否定。业主家中失窃，造成较大的财产损失，但因至今该案未告破，尚不能确定造成财产损失的原因和财产损失的具体价值，从公平保护物业公司及其他已交费业主的合法权益出发，认定业主不能以此对抗物业费的主张。法条：物业管理条例第七条第五项、第四十二条第一款第九类案例(前期物业服务合同)分析一：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。分析二：物业服务合同具有继续性、复合型的特点，物业服务管理涉及的内容众多，标准较抽象，且物业服务管理是动态的管理过程，因此，不能简单以某一时点的物业服务来评价物业服务是否符合合同约定的标准，而应全面、整体予以评价。现业主告物业服务不到位，但并未提供任何证据，故其抗辩意见不能成立。法条：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条，中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款、中华人民共和国合同法第一百零七条、物业管理条例第六条第一款、第七条第（五）项、中华人民共和民事诉讼法第六十四条第一款、第一百四十四条案例十小区(垃圾存放纠纷)分析一：虽然被告提供业主委员会的证明材料，意在证明其设置垃圾存放处的行为已经过业主委员会的同意，但依据法律法规和被告与业主会所签物业合同的约定，被告在共用通道上设置垃圾存放处需经全体业主及利害关系人的同意方可实施。法条：中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款，第一百三十四条第五项，中华人民共和国物权法第七十条、第七十六条，最高人民法院关于审理建筑物区分所有物纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条