广东省房地产估价师《制度与政策》：集体土地考试题

广东省房地产估价师制度与政策：集体土地考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A0.060B0.940C1.060D1.064 2、城市用地分类中，工业用地不包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：露天矿用地E：执行层的组织协调3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。A：客观B：实际C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格 4、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定5、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为_。A概算造价B投资估算C预算造价D结算价 6、我国土地用途管制的核心是_。A实行土地有偿有限期使用制度B经营土地有偿使用C不能随意改变农用地的用途D不能随意改变建设用地的用途 7、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于_，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A抽样性调查B因果性调查C试探性调查D描述性调查 8、估价报告书中说明的_限定了其用途。A估价原则B估价方法C估价目的D估价对象状况 9、关于建筑区划内依不属于全体业主共有的房屋办理登记的说法，错误的是_。A由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记B申请业主与房屋所有权主体不一致C在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书D在房屋登记簿上作记载，并颁发房屋权属证书 10、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。A：1204万元B：1374万元C：1404万元D：1536万元E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价【2007年考题】A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格 12、建筑排水系统按其排放的性质可以分为三类，其中不包括_。A生活污水B生产废水C工业污水D雨水 13、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制14、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。A45.05%B49.31%C58.86%D63.6% 15、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A：B：4C：24D：25E：执行层的组织协调 16、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计_时的折现率。A等于零B大于零C小于零D无关联 17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格 18、合同未作约定的，面积误差比的绝对值超过3时，如果买受人退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人己付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。A：30B：45C：60D：90E：执行层的组织协调 19、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价E：工业用地的监测点评估价格 20、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题)A：贴现债券B：附息债券C：抵押债券D：浮动利率债券E：执行层的组织协调 21、是政府出于特定目的设立，或由政府施以较大干预，以完成政府的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调 22、某宗地面积为5 000 ，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元，拟进行改造批准的规划容积率为50，楼面地价为1 500元，则理论上应补交地价。A：1 250万元B：1750万元C：2 050万元D：2 150万元E：工业用地的监测点评估价格23、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则_。A甲大于B甲小于乙C甲等于D难以判断 24、以保险的实施形式为标准，可将保险分为_。A商业保险、社会保险和政策保险B财产保险和人身保险C自愿保险和强制保险D定期保险和不定值保险25、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。A：1765B：2000C：2069D：2400E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、以下不属于非市场价值的价值是_。A清算价值B投资价值C谨慎价值D交换价值 2、_的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。A房地产经纪人员B房地产估价师C房地产咨询人员D房地产估价员3、下列关于股票与公司债券，说法错误的是_。A股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响C股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别D与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 4、会计信息质量要求原则包括（）等原则。A客观性B可比性C谨慎性D重要性E及时性5、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可_。A征收相当于出让金20%的土地闲置费B征收相当于出让金30%的土地闲置费C征收相当于出让金40%的土地闲置费D无偿收回 6、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。A1.05B0.95C0.98D1.03 7、金融机构在融出资金时，要遵循_原则。A安全性B保本性C流动性D稳定性E盈利性 8、不符合选取标准临街宗地要求的是。A：一面临街B：土地形状为正方形C：临街宽度与临街深度的比例适当D：用途为所在路线区段具有代表性的用途E：容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 9、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元。A：330B：450C：650D：700E：借款合同 10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段11、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。A：销售收入与成本B：销售收入与费用C：成本与产量D：销售收入与销量E：成本与成本利润率 12、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过年。A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调 13、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于_。A平均利润率B资本供求状况C通货膨胀率水平D资金成本14、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人E：能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 15、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用_的收益估计值。A较高B较低C最高D居中 16、中华人民共和国城市房地产管理法规定了_的转让房地产开发项目条件。A以出让方式取得的土地使用权B以划拨方式取得的土地使用权C以转让方式取得的土地使用权D以出租方式取得的土地使用权E以抵押方式取得的土地使用权 17、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：37849B：67822C：77914D：80473E：借款合同 18、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。A：房地产的用途变更B：权利人法定名称改变C：交换房屋D：房屋门牌号码的改变E：继承房屋 19、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 20、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求 21、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。A土地补偿费B安置补助费C地上附着物和青苗的补偿费D土地使用权出让金等土地有偿使用费用E安排被征地农民的社会保障费用 22、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是。A：过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系B：房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C：当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出E：借款合同23、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。A：城市地籍图比例尺一般为1：500B：宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：500或大于1：500C：建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：500比例尺D：房产分丘图的比例尺为1：1001：1000E：房产分户图的比例尺一般为1：200 24、根据有无抵押担保，债券可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：记名债券E：公募债券25、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有_。A资产类账户B负债类账户C期间成本费用账户D期间收入账户E所有者权益账户