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对房地产开放过热与房地产泡沫的看法班级：市场营销3班姓名：陈福祥学号：091022401摘要：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。然而，我国房地产现在存在诸多问题，从经济学原理得知，价格一般情况下主要是由供求关系决定，当然也与经济因素、社会因素、政策因素以及心理预期有关，本文从影响房地产价格的供给因素以及需求因素进行探讨，还分析了其他一些相关因素对房地产价格的影响，最后针对我国房地产业的未来发展趋势提出了相关的建议，以加快建立和完善房地产市场，引导真实有效的需求。什么是房地产过热？房地产过热 “过热”又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。房地产市场自身存在着周期循环的规律，过度开发是周期循环中必经的一个阶段，只有非理性的持续过度开发，才会对市场造成比较大的危害。为什么会出现过度开发的现象？这主要是由于两个原因：一是开发商对市场预测偏差，二是开发资金容易获取。房地产过热与泡沫有所差别。过热和泡沫，是反映两个不同层面的市场指标。过热反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过热现象；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了当前中国房地产市场的状况怎样?目前 2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。 2006年17月中国房地产开发综合景气指数为103.51，房地产开发投资指数为101.52，土地开发面积指数为100.99，销售价格指数为109.54。 2006年17月中国完成开发土地面积12731.1万平方米，与2005年同期相比增长了31.8，全国完成购置土地面积18520.1万平方米，与2005年同期相比下降了4.8。 2006年17月中国房地产开发投资额为9411.5亿元，比2005年同期增长24%，中国东部地区房地产投资额为6125.6亿元，比2005年同期增长20%。中部地区的房地产投资额为1621.6亿元，比2005年同期增长35%。西部地区的房地产投资额为1664.3亿元，比2005年同期增长30.1%。 2006年全国土地交易价格指数（工业仓储用地）第一季度的价格指数为104.5，而全国土地交易价格指数（商业、旅游、娱乐用地）第1季度的价格指数为107。 2006年17月商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15.6%。办公楼投资完成额为413.4亿元，比2005年同期增长13.6%。 随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。房地产过热的基本表现和背后的经济学思考。房产过热的基本表现是房价与租金脱离，房价的增速超过租金的增幅，房产的真实市场价值降低。以北京为例平均静态投资回收期达到28年，也就是一套房子完全靠出租获得收益，得28年，这还不考虑装修和配置的折旧。房产持续过热一旦经济发展速度降低，房价开始下滑，房产自身的市场价值低于贷款额度时，房贷风险加大，金融首先受挫，继而导致国家经济瓦解。房产过热，主要是金融杠杆操控，购房的投资行为和盲目性剧增。控制房产过热必须从金融开始，有效控制贷款比例，保证房产市场价值稳定在可控范围。房地产过热什么时候才是个头呢? 都能达到，那么大家最想要的就是一个舒适安逸的窝，都想在大城市，好城市做为一辈子的定居点，试问中国有多少这样的土地？多少这样的城市？那么再加上现在全国14亿的人口 ，所以涨价是必然的。还有一个原因是，政府在出让地价的时候就很高，开发商成本提高，那么涨价也是必然的从目前的情况来看，中国人的生活水品是提高的很快，今本上衣食无忧。在建筑材料方面也一样，都在涨价。所以 没办法 只有看它涨了。因为中国人的观念太陈旧! 总希望自己有个独立的窝.所以拼命赚钱只为买个睡觉的地方!房价高是因为中国经济水品在增长,什么都在涨 却恰恰打工人的工资不涨,所以打工族是最痛苦的所以 近几年里房产还是很热的，应该还是在稳步上升。什么叫房地产泡沫?泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的，则称之为泡沫事件。 对泡沫或泡沫经济一词的释义，在我国一直存在着不同的解释。在认同西方的普遍解释的同时，有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和半拉子工程，也是一种泡沫现象。值得指出的是，近些年人们议论的房地产泡沫，主要是依据这种定义进行议论的。 综合上述几种释义，可以认为当房地产的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置时，就认为出现了房地产过热的现象，甚至出现泡沫房地产泡沫一般表现为以下几种形式：、价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。年我国海南地区出现房地产泡沫就是典型的例证。 、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。 、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房地产泡沫对中国有什么危害？1 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。 一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 2 导致金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 3 造成生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 4 引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安自我感受和总结。房地产在近十几年的时间里有了一个质的飞跃，也让我们感受到了什么是房地产过热和房地产泡沫，在这中间最最难受的还是普遍的人民大众。随着社会的发展和人类的进步，也可以说这种事情的出现是不可避免的，认为这是就是经济。所以我在此也提出两点建议：一、尽快地发展和完善二级市场，让存量资源加入流通。二、让计划经济的思路和那些利用市场发育不足“寻租”牟利的理由离我们远一些。