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目 录物业装修管理80问？房屋维修基金18问房屋出现质量问题该不该找物业公司？ “两书”很重要物业管理区域内发生高空坠物，物业有责任吗？怎么办？墙面渗水的原因及处理方法物业的这些费小区业主家装，这五个地方绝对不能碰物业管理区域车辆管理与停车场岗位职责业主对交物业管理费的一些误区物业管理费包括哪些项目很多业主在面临交物业管理费时都会有一些误区，以下为常见的拒交物业管理费的常见情况物业管理投诉产生的原因物业管理投诉者及其心态物业管理投诉的处理原则小区物业工程师傅注意啦管道施工中的17个避让原则马上动用住宅专项维修资金物业保安巡逻、门卫、守护、技防的服务内容与方案来一起看看龙湖物业是怎样提升现场管理形象和品质的小区中哪些区域属业主共有？车库产权究竟归谁？房屋建筑工程的最低保修期限为多长时间？小区四类火灾提示针对存在的隐患和问题，消防部门提醒市民注意防范有业主投诉噪音骚扰怎么办？电梯常见的18个问答房屋漏水该找谁楼上邻居？开发商？还是找物业？春节期间小区物业服务工作应该注意些什么?小区设施设备运行维护管理制度大全小区里的这些管理职责怎么划分物业服务常见问题及处理知识解答帮忙可以，这些事不是物业的事，物业没责任物业企业营业成本的内容苗木绿化养护中的灌水基础知识业主占绿地如何解决?电梯故障困人，物业公司到底该不该担责，该不该赔小区巡查查什么？怎么查？小区内发生入室盗窃，物业企业是否承担赔偿责任？学一学公司里高手的说话方式，如何？物业人，请记住职场上不能说的8句话物业小区暑期安全温馨提示高楼失火是往上跑还是往下跑？这个必须看，关键时刻救命对付“老赖”的17种办法总有一种适合你！消防安全检查啥？咋检查？干物业的你再别说我没教你怎么说话了业主私自涂改自家外墙颜色被物业起诉物业管理区域内哪些配套设施设备归全体业主所有？业主在物业管理区域内被抢劫，物业公司是否赔偿？物业装修管理80问？1. 问：业主装修怎么办?答：业主和装修工长到物业装修监理部办理装修许可证。2. 问：装修为什么须备齐营业执照、资质证书?答：施工队在施工中如有损坏公共设施、不服从管理等违章行为，由装修公司承担全部责任。3. 问：业主装修没找装饰公司怎么办?答：由业主本人书写承诺书并签字，承诺装修施工中出现的与装修有关的一切问题业主本人承担。4. 问：业主装修为什么要填写保护地埋管路承诺书?答：地埋管路在地面画有管道区线，装修如不注意踩掉后，无法辨别管路走向，如装木地板，容易打漏管路造成漏水，给物业减少不必要得麻烦。5. 问：为什么要填写弱电系统承诺书?答：因装饰装修单位没有专业的弱电维修人员，容易造成网络故障，严重时损坏设备。6. 问：为什么要填写暖气拆改承诺书?答：因为暖气受温度影响是容易形成漏水的设施，如不是专业人员拆改，很容易造成漏水给本户及下户造成不必要的损失。7. 问：收取装修押金为什么?答：为防止装修人员损坏公共设施和给其他业主造成不必要的损失。8. 问：安装通风型防盗门为什么要签承诺书?答：为保证楼内整齐美观、一致，防止杂乱无章。9. 问：业主更换外窗为什么要签承诺书?答：为保证小区外观整齐如一，开启方式、颜色应与原窗相同。10. 问：更换防盗门为什么要签承诺书?答：保持楼道内整齐美观、颜色相同，在原位安装。11. 问：装修噪音控制为什么要签定协议?答：为保证入住业主有一个安静的生活环境，从法律角度考虑对那些不服从管理的施工人员便于处罚。12. 问：隐蔽工程为什么要验收，并让业主签字?答：厨房、卫生间防水业主装修前要做闭水验收，业主、施工工长签字确认，入住后如有漏水由装修施工队负责。13. 问：业主室内下水管道、地漏为什么要做装修前通水交接?答：因装修工人在贴地面砖时，室内一些不起眼的垃圾向下水管道里倾倒，造成管道堵塞，下水不畅或堵死，业主报修还说是物业原因。14. 问：业主室内电源插座、照明为什么要进行交接?答：业主在装修中大部分业主要进行线路改动，交接清楚后，容易分辨哪些是物业原因，哪些是装修施工所造成的电路问题。15. 问：为什么装修进场前要进行纱窗、窗玻璃交接?答：玻璃、纱窗是易损物品，如不进行交接，给日后物业维修造成麻烦。16. 问：搭建阳光棚押金为什么一年以后才能返还?答：业主搭建阳光棚很容易损坏顶层防水，如完工后即退押金会造成损坏防水漏雨，给物业公司造成不良影响。17. 问：业主装修厨房、卫生间水、电路改动为什么要重做防水?答：水、电路改动走暗管需要损坏防水，重做防水后再做闭水试验，不漏后方能贴砖，减少业主装修完工后出现漏水再处理的损失。18. 问：小区内不论任何业主装修都不允许影响小区的整体形象和外部观感?答：因外观损坏后，很难再恢复到原来的观感效果(恢复还要产生费用)。19. 问：业主装修为什么要如实填写有关装修表格?答：物业公司将保留业主装修档案，如有不实行为，保留进行法律追究的权利。20. 问：装修施工人员为什么要办理临时出入证?答：便于对施工人员的管理，对办证人员身份证件存档，方便司法机关人员查验。21. 问：装修施工现场为什么要配备灭火器?答：装修现场易燃物品较多，存在消防隐患。22. 问：装修施工现场为什么禁止吸烟、动用明火?答：装修现场人员较杂，易燃品、油漆、稀料、木材，活动空间狭小，防止消防事故的发生。23. 问：为什么装修队要自备马桶?答：避免施工人员在公共区域随地大小便。24. 问：为什么装修施工要关门?答：避免施工噪音、空气污染，影响他人的正常生活。25. 问：为什么装修监理要进行现场巡视?答：防止因装修中有些临时的变动，走暗埋管等损坏主体结构、钢筋等违章装修的行为发生。26. 问：装修押金为什么3个月后再返还?答：在装修完工后没有通过使用，发现不了装修存在的问题，出现问题后无法控制装修施工队。27. 问：装修公司为什么在物业办理装修手续要加盖红章的营业执照和资质证明一份?答：只有盖有红章才是公司认可的。28. 问：为什么对装修超时噪音施工进行控制?答：为保证广大已入住业主的正常休息不受影响，而采取的一种措施。29. 问：为什么连接阳台的窗下墙不许拆除?答：由于此墙起配重压阳台作用。30. 问：为什么对已交付使用的排烟、排气系统不许拆改?答：因为此系统是从基层到顶层外排至室外，如有改动将失去作用或效果不好。31. 问：空调安装为什么要按指定位置安装?答：为小区的整齐美观及小区的整体观感效果。32. 问：装修队进场后为什么要做到装修材料分类、码放整齐?答：装修作业面小，如果乱堆乱放，影响业主装修进度，遇有紧急情况不易逃生。33. 问：为什么天然气设施不许私自拆改?答：天然气属特殊工种，也是天然气公司持有上岗证才能从事的行业。34. 问：在装修过程中为什么要求业主将已安装到位的对讲机加以保护?答：属弱电系统，已调试好通话，影响效果，避免装修完工后再修带来的麻烦。35. 问：为什么业主装修厨房吊顶，消防烟感系统下移?答：装修吊顶烟感不下移就失去了系统的使用效果，如业主坚持不下移要写承诺书，一切后果自负。36. 问：为什么厨房、卫生间漏水都在各种管道的根部?答：管道安装时主体已建成，管道孔是预留洞口，管道安装完工后二次浇铸。37. 问：为什么燃气探头不包封?答：包封后失去探测效果，达不到漏气后自动关闭的功能。38. 问：为什么装修时水表处包封要预留不小于300300的检修口?答：装修时如果小于300300以后物业维修、查水表就无法完成。39. 问：装修时业主家户内总水阀为什么要预留300300检修口?答：以后在业主使用过程中阀杆漏水，更换阀门都无法进行。40. 问：装修工队进场后为什么要进行户门交接?答：防盗门属易损件，装修进料容易磕碰掉漆，物业与业主划分界限。41. 问：为什么对业主室内暖气片进户交接?答：业主装修过程中容易磕碰掉漆，避免业主装修完工后说是所配暖气片原来就掉漆的。42. 问：为什么给水主管在装修时不许改动?答：原公用设施，一旦拆改将导致大面积停水，给业主带来不必要的麻烦。43. 问：为什么对原建筑的承重和外围护结构一律不得拆改?答：根据建设部110号令：没有同等资质等级的设计单位认可、同意任何人都不许拆改承重结构。44. 问：为什么已交付使用的卫生间改做它用要填写承诺书?答：卫生间设有排风道，供水、排水系统必须在保护原有设施的基础上方可改做它用。45. 问：装修时如对暖气进行包封怎么办?答：必须在保证正常维修能够进行的情况下方可包封。46. 问：装修时对下水主管进行包封为什么要预留不小于300300检修口?答：方便下水管道的疏通，不损坏业主装修效果。47. 问：为什么业主装修铺设地面不许使用大理石?答：超出不动荷载重量。48. 问：为什么安装木地板不许在楼板上打孔?答：没有找平层损害主体，有找平层容易打漏各种管线。49. 问：为什么装修垃圾要装袋外运?答：避免垃圾污染，保护环境，方便外运。50. 问：为什么要对装修工人讲解装修管理规定?答：避免影响他人的正常生活，造成其他住户的投诉。51. 问：业主装修欲拆除室内不起承重作用的轻质隔墙为什么要经过审批后方可拆除?答：要向业主讲清楚，注意上面的电源、防水等问题一定要做好。52. 问：六期墙面为什么有向室内漏雨现象?答：在主体建筑施工时用于固定两边模板的镙栓孔没有封堵好。53. 问：为什么六期窗户有漏水现象?答：有暴雨时雨水流进下方槽内不能及时排出形成向室内倒流。54. 问：地漏为什么有的返味?答：业主装修时大部分业主将地漏换成不锈钢地漏，这种地漏水封小，水少或没有水就会向上返味。55. 问：业主装修因本人不在京为什么要写委托书?答：办理装修手续时必须要有业主本人的签字或委托人代签。56. 问：为什么窗户有漏风现象?答：由于年限，胶条老化，弹力减小。57. 问：为什么夏天卫生间上方有冷水管误报上方漏水?答：因卫生间在洗澡时有热气遇到冷水管形成水珠滴在吊顶上。58. 问：为什么现浇板与预制板连接处会出现裂缝?答：收缩弹力、温度等因素影响。59. 问：为什么装修完工要进行验收?答：装修完工检查是否按规定预留检修口，空调冷凝水是否插入预留管口内，有无损坏主体结构，水表总阀有无维修空间，公共设施有无损坏等。60. 问：业主更换暖气片为什么要经过测算散热量后方可更换?答：设计安装的暖气片是根据给水方向、朝向、水温综合考虑设计的，更换时一定要根据现有暖气的散热量更换。61. 问：为什么要求装修人员办理出入证?答：办理出入证是方便治安及装修监理部的管理,维护小区内装修秩序。62. 问：为什么节假日控制噪音施工?答：小区内大部分业主在家休息,为了不影响节假日在家休息业主的正常生活,所以禁止噪音施工。63. 问：为什么每天对装修户进行巡视?答：做到每天对装修现场进行巡视,要记录,发现问题,早汇报早解决。64. 问：为什么要业主签承诺书?答：在装修中经常要业主签承诺书,是为了防止物业公司和业主之间产生矛盾,避免纠纷,分清责任,有利于小区管理。65. 问：为什么要在同一个房间多次做闭水试验?答：第一次是做房间原有的防水层,第二次是装修改动破坏的防水层之后重刷的防水层。66. 问：为什么管道检查口电源箱不准密封?答：业主要求的是美观,我们考虑的是将来维修，给业主减少物业维修造成的损失。67. 问：为什么周六日会有噪音施工?答：业主为了抢进度，业主在现场指使施工，给管理造成一定的难度。68. 问：为什么楼层户门牌号经常掉?答：原来施工单位粘贴不牢固,再有经常开关门有震动。69. 问：为什么装修完的房间有漏水的情况?答：一开始慢慢渗水，时间长了水泥板达到饱和程度，才开始向下漏，这种渗水非常小，做闭水试不出来。70. 问：为什么环卫部经常报楼道有装修垃圾?答：清理装修垃圾定时，白天将垃圾清负二层，晚上外运，而装修人员下午又将垃圾放在楼道。71. 问：装修过程为什么要每时每刻巡视?答：是防止作出违规装修改动,维护业主权益和物业公司的利益。72. 问：怎样辨别灭火器的好坏?答：要检查灭火器年检日期，压力是否在绿线以上，外观完好。73. 问：装修前为什么要做闭水试验?答：室内卫生间,厨房都有防水层,工人进场后会有改动,要分清责任。74. 问：装修为什么不准在承重墙打孔?答：承重墙打孔,会破坏主体结构对楼体有危害。75. 问：为什么装修改管线不准横向开槽?答：保护主体结构、原设计，各项指标不受损害。76. 问：为什么空调制热，冷凝水会漏到下户?答：因空调在制热时，它的排水口在空调外机上，水直接滴在外机位置。77. 问：为什么1#楼只能安装预热式热水器?答：因设计电路开关只能安装2500W以下的热水器，不适用安装直热式热水器。78. 问：为什么六期业主购买空调时要先量一下空调外机预留台尺寸?答：业主在购买空调时往往偏大，而我们在设计预留台时是根据室内面积应安装功率数设计的。79. 问：装修监理部的职责是什么?答：负责小区内所有业主装修手续的办理，装修方案的审核，装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费的核算。80. 问：装修监理的职责是什么?答：保证小区广大业主正常生活不受侵害，楼体结构不受损坏，隐蔽工程的中间验收，装修噪音的控制，装修垃圾的清运。房屋维修基金18问1、共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。3、物业维修基金的指导和监督工作一般是由该市房屋产权管理局负责。4、一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金均由业主委员会负责。5、维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。6、物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。(经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施)7、公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%缴交。购房人按购房款2%缴交;8、多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2%缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3%缴交;9、拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交;10、售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。并在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。(委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。)11、维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管;业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。12、向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：1)业主大会决议; 2)委托合同; 3)银行账号；4)物业管理企业的资质证书和营业执照;5)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明。13、维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。14、维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。15、使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。16、维修基金不足首次归集的维修基金的30%时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70%。17、业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。18、因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。房屋出现质量问题该不该找物业公司？一、“两书”很重要房地产开发企业一般在交楼的同时会交付业主住宅质量保证书和住宅使用说明书。前者系房地产开发企业对所售商品住宅承担质量责任的法律文件，载明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等。而后者是房地产开发企业告知业主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般会载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图(注明承重结构的位置)和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为等事项。商品住宅交付使用后出现质量问题找谁来解决，上述两书就是解决问题的重要依据。自业主收楼之日起在保修期限内的房屋质量问题，除因业主擅自拆改房屋结构造成的质量问题外，都可以要求房地产开发企业承担房屋维修责任。但是有时开发企业在商品住宅售出后，委托物业管理单位维修的，要在住宅质量保证书写明委托单位，此时，业主亦可要求物业公司来承担维修责任。二、房屋维修范围及保修期限在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限具体如下：1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年;5、装修工程为2年。上述房屋保修期限的起算时间均为房屋交付之日起，因此，业主在发现购买的商品住宅存在施工质量问题时，务必及时向开发企业主张维修责任，由于业主自身怠于行使权利而造成超过保修期限的，将不能得到法律支持。三、超过保修期限的房屋质量维修问题超过保修期限的房屋需要维修的，要根据该房屋的产权性质来判断。如果发生在单个业主家中的，属于业主的专有部分，业主可以自行聘请维修人员或要求物业公司提供特约服务来对其进行维修，当然费用由业主自行承担;如果发生在房屋的共有部分，亦可要求物业公司对其进行维修，费用则应由关联业主按各自拥有的权属份额共同承担。如果共有部分或者公共设施、设备需要大修、中修、更新、改造的，经业主大会依法通过，可以启动物业维修专项基金来进行。四、房屋维修与物业服务费用的关系在本文的开头提到了有业主因为房屋质量问题得不到解决而拒交物业服务费的情况，那么最后，我们就来具体解释一下上述做法是否有法律依据。根据物业服务收费管理办法的相关规定，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。而物业服务成本通常包括以下9项内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。可见，物业服务企业提供的物业服务并不包括房屋维修服务。当然，业主可以与物业服务企业签订特约维修服务合同，约定由物业公司提供房屋超过保修期的维修服务，业主支付维修费用。综上，当住宅房屋发生质量问题时，业主应首先查看手中的住宅质量保证书和住宅使用说明书，确定该房屋在保修期限内，且不存在住宅使用说明书中规定的房地产开发企业不承担维修责任的情况下，向房地产开发企业或物业管理企业(明示委托物业公司的)主张权利。切忌以拒交物业服务费用来表达对开发企业不作为的不满情绪。因为根据物业管理条例第六十七条的规定，对经催告后仍逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。在此笔者温馨提示广大业主，莫要将房屋维修与物业管理混为一谈。一旦业主恶意不交纳物业服务费而导致被诉，败诉的结果几乎是必然。希望本文能为有上述困扰的业主们，提供一些解决问题的方向和方法。物业管理区域内发生高空坠物，物业有责任吗？怎么办？高空抛物事件一旦发生，尽管从法律意义上，由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿，但对于一个物业服务公司管理来说，毕竟不是好事。其中对物业服务公司的品牌、服务质量、服务水平、尽心程度等都会受到重大影响，甚至会出现业主索赔的情况，导致经营风险。1、当客户服务部人员接到高空坠物投诉或事件出现时，应采取以下行动:1.1立即进行调查，迅速辨认抛物方向、楼层号码、位置，设法寻找违例者。1.2如有需要可向违例者发出警告,并报告警察。如果未能找出违例者,在有需要时通知所有业主，并指出该行为的严重性。1.3派人看管好抛下的物品（证物），如所抛的物品砸坏公共设施、车辆等，应用线圈围起来，并拍照存案。1.4记录一切详情于物业日常管理记录簿内。2、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应做到：2.1通知救护车及公安机关。2.2协助照顾伤者。2.3设法寻找违例者或证人。2.4封锁现场，等待公安人员到场。2.5记录一切有关资料于物业日常管理记录簿内。2.6报告物业经理通知安保部主管及呈交书面报告。2.7协助赔偿事宜的调解。3、小区高空坠物伤人物业公司有责任吗?高空坠物属于个人违法行为，从法律意义上，由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。不属于物业管理的范围，物业公司不需要证明自己是否有过失。物业公司将物业管理的法定义务和合同义务举证出来就可以了。全力配合业主解决此事，这是物业公司应该做的。4、高空坠物的法律责任对于高空坠物的法律责任问题，我国侵权责任法第八十五条明确规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。第八十七条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。墙面渗水的原因及处理方法墙面一旦出现渗水的问题，就有可能导致墙面开裂、墙面发霉等现象的出现，从而给日常的家居生活带来种种的不便。因此墙面出现渗水问题的时候，我们就应该采取措施马上进行处理。墙面渗水的原因是什么？如何解决墙面渗水？ 墙面为什么会渗水？1、没有保温层以前很多住宅的墙体没有保温层，冬季的时候，室内外温差较大，因此墙体外冷内热，内墙壁由于温度偏高，所以墙面会形成冷凝水，导致墙体潮湿，而且是整面墙，这样的情况一般只出现在冬季，到夏季就会好了，不过后遗症就是，会留下很多难看的霉斑，影响墙壁美观。2、墙内水管渗漏墙内预埋水管渗漏引起的墙体潮湿，一般这样的情况多是出现在靠近卫生间的地方，或者房屋顶面，或者墙面，一般是预埋的水管接头部分有渗漏，这包括自己家的和楼上的墙内水管是不是有渗漏，隔墙水渗入。3、防水措施不好1）楼上地面的防水工程没做好导致的墙体渗漏，楼上地面的防水没有做好，也包隔壁的卫生间或者楼上隔壁的卫生间的地面防水不好，一旦卫生间有水的时候，就会慢慢的渗透下来。2）楼上水管与地面结合处没有做好防水，很有可能管子附近出现渗水情况，水顺着水管流下，导致屋顶渗水。4、刷漆不当油漆工程的时候，涂刷墙面时，第一遍墙漆没有干透，就开始涂刷下一遍墙漆，墙里面的水汽未能挥发出来，导致墙面潮湿。墙面渗水如何处理？1、直接更换水管或者修补如果是水管的原因，可以更换水管，或者是先利用修补水管的专用胶布作临时修补。具体操作方法是：先关闭阀门、断水源后，将水龙头打开至适当位置，以泄去水管内的大部分压力，然后用专用胶布捆住漏水的部位，或用环气树脂黏剂将其封住。2、联系物业但凡涉及到外墙的问题，最好向物业反映，物业联系工程部进行维修。3、防水油漆家里出现渗漏情况的业主，可以去购买堵漏防水的油漆，自己动手油刷卫生间墙体和地面，最好的办法是请装修工人来解决，这样更专业，也更有效。或者是比较麻烦一点，重新做防水。物业的这些费1、从什么时间开始计收我的物业管理费？答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。2、以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。3、业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。4、装修需交哪些费用？答：A、装修押金：*元；B、装修垃圾清运费：*元/平方；C、出入证工本费：*元/个。5、车辆的停放费用都有什么？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A、租用车位：租金和物业服务费；B、专有车位：物业服务费；C、公共车位：收占地费。6、有线电视的缴费方式？答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴纳有线电视入户初装费及收视费，收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准。7、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？答：物业管理公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。8、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。9、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：包含在物业服务费用里面。10、装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修垃圾清运费是按市场调节价收取的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定，也可以说是协商收费。11、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？答、小区内的停车位为业户提供车辆停放之便利，但由于车位产权归属因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交纳停车费及车位管理费，即类似租房需要交房租及管理费。12、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？答：物业管理条例第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。13、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。14、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。15、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？答：物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。小区业主家装，这五个地方绝对不能碰第一个地方：承重墙不能碰装修中不能拆改承重墙，许多业户或装修人员都会知道，但什么样的墙才是承重墙，就没有多少人能说清楚了。一般在砖混结构的建筑物中，凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗；而敲击起来有空声的墙壁，大多属于非承重墙，可以拆改。另外，业主在承重墙上开门开窗，这样也会破坏墙体的承重，也是不允许的。如果在装修中要拆改屋中的墙壁，最好请建筑专业的人看一下，确定是否为承重墙后再施工。在施工之前，还要报物业管理部门备案，得到批准后方可施工。第二个地方：墙体钢筋、梁柱、配重墙不能碰在房间内，墙体中的钢筋和房间中的梁柱，它们能启到支撑作用。如果在埋设管线时将钢筋或梁柱破坏，就会影响到墙体和楼板的承受力，这样的墙体和楼板就很容易坍塌或断裂。一般房间与阳台之间的墙上都有一门一窗，这些门窗都可以拆改，但窗以下的墙不能动，那是阳台边的矮墙，这段墙叫配重墙，它像秤砣一样起着挑起阳台的作用。拆改这堵墙，会使阳台的承重力下降，导致阳台下坠。第三个地方：房间“三防”、“五防”设施不能碰而对于房间内原有的门窗，像一些“三防”或“五防”的户门、钢窗等设施，这些户门的门框是嵌在混凝土中的，如果拆改会破坏建筑结构，相对就降低安全系数。与此同时，不要轻易破坏了房屋内的防水层，在厨房和卫生间的地面下都有防水层，如果破坏了，楼下住户就会变成水帘洞。如果破坏后重新修建，一定要做“24小时渗水实验”即在厨房或卫生间中灌水，在24小时后不渗漏方算合格。第四个地方：房屋管道、煤气修改须谨慎在修改房屋内的煤气、下水等管道时，一定要请专业施工人员进行，因为这些管道直接影响到住户或该栋楼的整个管道，如果修改不慎，造成管道堵塞或泄露现象，很可能管道漏水、泄气，所以在装修时，装饰公司的工作人员不能轻易代劳。物业管理区域车辆管理与停车场岗位职责一、物业管理区域车辆管理（一）车辆管理的方法与要求1.建立健全车辆管理队伍为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业管理企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。2.车辆出入管理对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用不同的方式。一般对居住在物业区域内的业主(或物业使用人)，其车辆多以办理年卡或月卡的方式管理，出入时只需出示年卡或月卡即可。外来的车辆或暂时停放的车辆应采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合同约定作相应处理。3.车辆停放管理车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。同时，车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。（二）车辆管理注意事项1.车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。完善的交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。2.车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还是仅仅车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。3.车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。4.对于电梯直接通往室内停车场车库的小区，必须做好电梯入口的安全防范监控措施，避免不法人员直接从地下车库进入楼内。二、物业保安部停车场岗位职责1、对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记表，提醒和指挥司机按路线行驶，按规定泊车，保障道路、车场畅通无阻；大型客车及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品车辆禁止放行；2、负责对车场停放的车辆进行巡视查看，发现进场车辆有损坏时应向车主（司机）指出，并做好记录，使责任分明；检查停放车辆的状况，发现漏油、漏水，未关车门、车窗、车灯，应及时通知车主（司机），并报告值班领导；3、对进入车场车辆进行登记及车况检查，并实行24小时值班和定时巡查制度；提醒车主在离开时锁好车门，将防盗系统调至警备状态；4、接到车辆事故报告后，应立即组织人员记录事故双方的详细资料、登记车牌号码及驾驶执照号码等；检查事故双方的详细资料、登记车牌号码及驾驶执照等；检查现场事故现场被撞事件，并做详细记录，如需紧急处理或修理，应尽快通知当班负责人；5、接到车辆失盗通知后，立即通知当班领导及警方；检查相关人员记录的被偷车牌照、车的颜色及品牌等；调出监控录像，协助警方侦查破案工作；6、做好停车场内车位划分、出入口标识及停车标识牌的设立、防盗、防损坏设备配备、车场照明设备、消防器械及设施的配备等工作；7、定期检查车场消防设施是否完好、有效，如有损坏，要及时要报告值班负责人；8、认真填写所有记录表格，保持记录完整、整洁、无污绩；9、如遇到任何突发事件,应以确保车道顺畅为前提,按照有关规定处理；10、按公司规定向客人收取停放车辆的费用；11、力所能及地处理违反泊车规则的事情(如交费后超时离场等)；12、在遇到其它突发事件时,应以自身安全为前提,灵活掌握处理方式,如不能解决可通知值班领导或上级到场处理；13、夜班值勤时要加强警戒，特别是23：00以后开出的车辆，认真把好验证关，做到“三对照”：对照驾驶证、行车证和身份证，发现异常情况，应及时进行阻拦并汇报值班领导。消防七责第一责：建立健全消防安全制度，实行防火安全责任制，确定本单位及内设各部门、各岗位的消防安全管理人，对本单位工作人员进行消防培训；第二责：对业主或非业主使用人开展防火宣传教育，督促、指导业主或非业主使用人履行消防安全责任；第三责：根据实际需要建立由本单位工作人员组成的义务消防队，制定灭火和应急疏散预案，定期组织消防演练；组织防火检查，开展日常防火巡查，及时消除火灾隐患；第四责：组织防火检查，开展日常防火巡查，及时消除火灾隐患；第五责：按照国家有关规定完善消防设施、消防安全标志，配置灭火器材，定期组织检查维修、保养，确保消防设施和器材完好、有效；第六责：保障疏散通道、安全出口畅通无阻；第七责：物业管理单位每年应当将前款第（五）项规定的对自动消防设施维修、保养的情况按照国家有关消防安全单位分级管理的规定报所在地公安消防机构备案，属于市消防安全重点管理单位的，报市公安消防机构备案；不属于市消防安全重点管理单位的，报区分所有建筑物所在地的区、县级市公安消防机构备案。业主对交物业管理费的一些误区物业管理费包括哪些项目1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。9、经业主同意的其它费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。很多业主在面临交物业管理费时都会有一些误区，以下为常见的拒交物业管理费的常见情况：1.以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用。根据物业服务收费管理办法中第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。2、以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由，拒交物业费。业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。3、以法不责众跟风不交费。不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。物业管理条例规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，中华人民共和国民法通则第一百零六条规定,公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，且不能拒交。4、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。此种情况，关键看物业公司是否有过错。物业公司是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定。业主不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。5、以人身、财产受到损失，拒交物业费。物业管理条例规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。6、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。根据物业管理条例规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不缴纳物业费。7、房产流转中原业主欠费问题。物业管理条例规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”这里明确了业主与承租人对物业费的连带责任。8.以未签物业合同不交物业费。物权法第78条、物业管理条例都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。9、因开发遗留的问题拒交物业费开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。物业有权收取装修保证金和装修管理费吗？服务中心办理装修备案时，一般会收取业主的装修保证金、装修管理费。或固定收取，或按平方米收取。那么，物业服务企业收取装修保证金或装修管理费究竟合不合法呢？今天我们就从法律角度来分析一下这个问题。当业主有装修需求时，物业公司一般会要求装修业主办理装修备案手续，并收取一定的装修保证金。比如根据深圳市家庭居室装修管理规定第十四条明确要求，居民和装修者在办理开工申报登记时，应分别向物业管理单位交纳1000元装修保证金。缴纳装修保证金是约束业主装修行为的一种手段，当装修公司出现违规装修时，物业公司一般会暂扣部分保证金。在法律上，这属于一种处罚行为。物业公司是从事物业服务的企业，装修管理并不是物业的专长和本职，也就是说，一般物业工作人员并没有认定某项装修行为是否合规的资质和能力。物业管理条例第四十六条写得很清楚，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。而住宅室内装饰装修管理办法第三十八条也明确要求，住宅室内装饰装修活动有违章行为的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。那么，装修保证金是不是只是一种“形式大过内容”的规定呢？也不尽然。业主在装修过程中，除涉及违章外，还可以存在破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为，这些行为往往会影响物业管理，增加物业成本，侵害其他业主的权益。业主在装修备案时，一般会应与服务中心签订装修管理协议，物业服务企业通过与业主签订装修管理协议，并共同约定破坏公共区域、垃圾堆放等违规行为的处罚办法。与装修保证金可以退还情况不同，装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的服务费用。那么，这种装修管理费又是否合法呢？我们要搞清楚的第一件事，就是装修这种行为究竟是一种物业管理内的事情，还是物业管理以外的事情。如果是物业管理的份内事，如果物业服务合同已经包含了装修管理的义务约定，那么收取装修管理费用明显是不合理的，因为业主已经交纳了管理费用，属于重复收费。而如果不在物业管理的约定服务内容之中，可以认为其是一种合同外的额外服务，是应该可以收取费用的。不过作为额外服务，装修管理费收取标准也应该由双方约定。如果双方没有对此有约定的，物业管理公司对装修行为收取管理费，按照法律规定也应该取得物价行政主管部门的批准文书。所以，在装修行为的管理上，和装修保证金、装修管理费的收取上，万科物业提醒您：按法规要求，物业服务中心应对业主的装修进行监督管理。发现违规行为需通知城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。为保证业主按照规定装修，不破坏承重结构等，如果当地法规没有禁止性规定，可以收取保证金，但事后应及时退还。如业主的装修违规行为造成物业的管理损失，需要业主赔偿损失的，物业可在与业主签订装修管理协议中进行规定和说明，在装修监管的过程中，需注意对业主违规证据的收集；如事前未与业主约定的，不得擅自扣除装修保证金，需通过协商、诉讼等形式提出赔偿主张。如何及时、有效地处理物业服务中的投诉物业管理投诉，亦称物业投诉、业户投诉，是指业户，即物业所有人和使用人，在物业使用或享受服务的过程中由于房屋质量、设备设施运行、日常与专项服务、毗邻关系等原因所受到的各种委屈或不满而向物业管理企业提出诉状，请求处理的行为。处理好物业管理投诉，是物业管理企业从事物业管理与服务工作中的一项重要任务，也是与业户直接交流、沟通的最佳方式。物业管理是集服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝物业管理投诉是完全不可能的，正如营销名言所讲“感谢与不满之间只隔一张纸”。一、物业管理投诉产生的原因物业管理企业在服务与管理运行中，以“业户至上，服务第一”的理念为宗旨，全心尽力地为业户提供各项专业化服务，但往往因物业本身的场所限制，硬件设施的配套与功能，服务项目的提供，物业服务人员的态度、技能；物业各专项服务的质量；维修基金使用的受控；某些工作效率或事件处理的跟督力度等存在一定的缺陷或不到位之处，引起业户的不满，导致物业管理投诉。1、物业布局、配套与房屋质量方面的因素一是业户对物业的整体布局、环境设计、各类配套等感到不满：如绿化覆盖率少，花草树木种植量少或品种稀，水电煤或有线电视、防盗系统等部分未到位，物业内的垃圾房、配电房、污水处理站及其他布局不合理，没有足够的车辆停放场所，没有休闲与娱乐场所或活动室；没有便利店等。二是在入住物业的前后，对房屋的质量方面感到不满：如房屋渗水，内外墙体开裂，管道裂缝或堵塞、下水道不畅等。2、设备、设施方面的因素主要有两个方面：一是对设备、设施设计不合理而感到不满：如电梯厅狭窄，电梯外面没有楼层运行数字显示等。二是对设备、设施运行不正常所感到的不满：如电梯经常停梯维修，供水、供电、采暖等设备经常出现故障、防盗门禁电子系统经常无法正常使用等。3、物业管理服务方面的因素常常因物业管理企业中物业管理人的服务态度、服务时效、服务质量、所提供的服务项目等达不到期望而引起的不满：1)服务态度：如部分物业管理人礼仪礼节欠佳，言语粗鲁或不文明、不当；态度生硬、横眉冷眼等。2)服务时效：如服务与处理事件速度太慢，服务或维修不及时、拖拉等。3)服务质量：如人身、财产的安全得不到保障，环境卫生脏、乱、差，绿化区域内杂草丛生、枯枝败叶，维修返修率高等。4)服务项目：主要是指物业管理企业所提供的物业服务项目较单一性，不能满足各类不同层次业户的需求。4、物业管理费用方面的因素主要是对物业管理服务费、各种分摊费用等的收取而感到不满：如认为物业管理费太高，各类公共能耗等费用的分摊不均或不合理等。5、社区文化方面的因素主要是指物业内缺少文化气息、社区活动，由此而形成不满，表现为：国定节假日环境布置没有或欠佳，没有举办社区公益活动，物业内文化气氛不浓或没有等。6、突发事件处理方面的因素这些因素固然有其突发性，但由于这类事件发生的后果比较严重，不仅直接影响到业户的正常工作与家居生活，并给其带来了很大程度的麻烦或不便，导致产生了比较强烈的投诉：如突然停电，被困于