某商业广场建设改造项目投资分析报告.doc

长荣国际广场建设改造项目投资分析报告 编 制：集团房地产管理中心日 期： 2008年1月提 要第一部分 项目说明一、项目建设思路二、建设改造初步规划草案第二部分 市场环境分析一、市场环境二、项目定位第三部分 投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算（二）营销成本分析（三）损益分析（四）财务现金流量分析第四部分 可行性评价结论（出售方式）第五部分 投资估算与财务效益分析一、投资估算（一）测算依据（二）投资估算二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算（二）营业成本分析（三）损益分析（四）贷款回收测算 第六部分 可行性评价结论（出租方式） 第一部分 项目说明一、 项目建设思路随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。 此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。二、建设改造初步规划草案具体见长荣广场规划总平面图 主要技术经济指标总规划用地 44396.73 M2总建筑面积 153374.69 M2其中 商场面积 79277.43 M2写字楼 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2建筑占地面积 29076.20 M2建筑密度 65.5%容 积 率 3.455最高建筑层数 10F第二部分 市场环境分析一、市场环境（一）发达的加工制造业产业背景东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。2007年东莞市主要经济指标项 目经济指标生产总值（ GDP ）3151亿元RMB工业总产值6649.85亿元 RMB固定资产投资总额841.11亿元社会商品零售总额695.89亿元进出口总额11068.73亿美元外贸出口 602.32亿美元外币存款3755亿元RMB实际利用外资总额50.44亿美元全市财政总收入539.5亿元RMB城乡居民储蓄余额2120.74亿元RMB居民人均可支配收入27025元长安镇位于东莞市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。2005年，长安镇生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元，东莞第一；出口388215万元，东莞第一。长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地的几何中心。强大的加工制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、模具产品、器材的集散配给中心。（二）项目建设的自身核心竞争力分析1. 区位地理环境优势长安镇是东莞市下属各镇中城市规划相对最好的一个镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，这里集中了长安镇的大部分工厂，工厂的密集规模世界罕见。长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆路相接，该区域属于乌沙陈屋村范围，乌沙村是长安镇工业最集中、最发达的村，也是长安最富有的村，在长安镇的工业区范围内作为以经营机械、五金、模具产品为业态的长荣国际机械五金广场，区域地理位置十分优越。2. 品牌知名度优势长荣广场的建设起步于1998年，是长安最早的从事机械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在东莞、深圳关外制造业区域及其它广东省境内工业基地中均享有很高的声誉，也是本区域内最成熟的五金、模具专业市场。长荣广场2001年创立并发起举办每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办，使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的范围内得到充分的发扬光大，长荣广场的知名度在全国同行或同类专业市场中接近100%，在交易会中通过“ 国际五金奖”的成功运作，使长荣广场的品牌效应得以更加深入的本质扩张，这一切对下一步长荣广场的重整与改造建设提供了难以复制的宝贵社会资源，为项目改造建设起到重要保证作用。3. 成熟的市场经营基础从建设与经营期计起，长荣广场已有7年历史，无论从管理经验、经营理念到客户构成、业态模式及功能定位都积累了同行所不具备的丰实而宝贵的专业经验，对下一步长荣广场的二次改造工程的成功运作提供了无形的保证基础。4. 客户资源优势通过几年的创品牌苦心经营，长荣广场已拥有了500余家的客户资源，商场及写字楼的出租率达到100%，其中多为国际、国内名牌产品分支机构、代理商或经销商，每个经销商的业务经营网络以珠三角及港澳台为主，直至辐射到内陆其它省份及国际市场，形成庞大的长荣广场客户群，长荣拥有的客户网络群是长荣赖以生存与发展、拥有核心竞争力的最根本的核心资源，同时也是长荣广场最重要的无形资产。（三）长荣广场无形资产价值评价1品牌无形资产价值分析长荣的品牌价值主要表现在以下几方面：(1)长荣广场拥有一个每年一届的国家级机械、五金、模具专业展会，已连续举行了五届，在地方、在广东省及区外全国同行拥有广泛的知名度及良好的口碑；(2)自2000年长荣广场创立并发起第一届“长交会”始，在营造经商环境及品牌推广方面已累计投入4000多万人民币，并成功地达到了预期目的；(3)长荣广场不仅在全国各地同行专业市场中拥有100%的知名度外，而最关键是长荣广场是迄今为止全国机械五金专业市场中经营最成功、最有生命力、经营思维最活跃的专业市场；(4)长荣广场品牌的知名度目前已具备了在全国各区进行品牌连锁、加盟、复制的条件，有着明显的品牌效益；(5)长荣广场拥有了以制造业为依托一整套完整的专业市场经营思路，成熟的管理团队，成套的市场开拓经营、管理措施；(6)长荣广场拥有与当地各级政府多年的良好合作记录及和谐的政企关系，并且长荣广场带动了长安镇地方及东莞市相关行业的产业发展，长荣广场是全国工商联五金机电商会举足轻重的副会长级理事会成员单位。2市场营商资源的价值分析(1)场外营商环境广东省是中国经济总量及GDP最为发达的地区，以广州、东莞、深圳一线组成的黄金经济走廊，构成全国加工制造业最为发达的华南地区制造业基地，成为名副其实的“世界工厂”。东莞是华南制造业的中心城市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密集、经济最为发达的镇，是东莞为中心的华南制造业区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇，被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全国“千强镇”的前三名。长荣广场拥有十分优越的、得天独厚的场外专业营商环境，优越的市场环境是长荣广场成功的最关键因素，场外营商资源是长荣广场无形资产的重要组成部分。(2)场内营商资源1)长荣广场拥有来自全国及世界各地机械、五金、模具等产品的直销商、经销商500余家，其中不乏为国际跨国集团在中国华南区的营销总部，众多的场内商家资源是长荣广场赖以整合建立强大贸易平台的宝贵资源，具有不可估量的商业价值；2)几百家进驻长荣广场的商家，伴随着长荣的发展业绩不断扩大，整个长荣广场商家2005年的场内营业总额已达30多亿人民币，如此庞大的现金流通过整合具有重大的利用价值；3)由于进驻长荣广场的商家，既有国际知名的跨国公司，包括欧美地区、日本、韩国、东南亚地区及港台地区的知名品牌，也有国内相关行业的品牌商家，长荣广场是连接国内外机械、五金、模具行业贸易渠道沟通的桥梁，尤其通过每年一届的交易会得充分发掘，具有潜在的商业价值。二、项目定位计划对长荣广场的改造建设，是定位在现有经营模式的基础上，扩大经营面积及经营规模，使其功能更加完善，保证市场的客观需求，创造更高的财务效益与社会效益。（一）项目名称长荣国际机械五金广场，简称 长荣广场（二）项目定位机械、五金、模具（工业配套器材）专业市场（三）项目功能配套配套有 ： 1. 卖场 经营商场商场（专业模具、五金超市）2. 展商场 机构常驻展卖场促销活动展厅3. 写字楼 分支机构或经营办事处4. 住 宅 场内居家住宅员工宿舍（四）目标客户群以经营工业配套器材产品，包括机械、五金、模具等行业产品的国内外厂家、代理商与经销商（五）经营模式1物业出售、出租的方式；2. 统一、规范物业管理公约第三部分 投资估算与财务效益分析 （出售方式）一、投资估算（一）测算依据总规划用地 44396.70 M2建筑基地面积 29076.20 M2总建筑面积 153374.69 M2其中 商场面积 79277.43 M2写字楼面积 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2（二）投资估算依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材料行情及定额，测算该项目的投资成本。此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中减少18828.78 M2的建筑面积，以及相应的投资。即调整后的指标为建筑基地面积 25797.34 M2新增总建面积 134545.91 M2其中 商场投资面积 70179.94 M2写字楼 14751.92 M2住 宅 49614.05 M2具体见下表一 投资估算表 经测算，该项目静态总投资为33884.46万元，若以3年期33884.46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020.53万元RMB。表 一 长荣广场改造工程投资估算表序号项目名称数 量单 价造价合计备 注一基础工程地下室23000 M22000元/M25050万元23000 M2地下室包括200个车位及13000 M2展场与仓库 桩长18000 M250元/ M二3层商业大平台主体70179.94M21800元/ M212632.39万元带装修三写字楼14751.92 M22000元/ M22950.38万元带装修四住宅49614.05M21200元/ M25953.69万元五空调安装84931.86M2一项空调2000万元不含住宅园区景观道路一项400万元电梯16部扶梯18万元/部898万元6部货梯30万元/部2部客梯35万元/部12部住宅电梯30万元/部电力配套、消防一项2000万元含电力安装消防设施六不可预见费一项2000万元七静态总投资33884.46万元八建设利息按33884.46万元3年期计息年利率7.02%7136.07万元九动态总投资41020.53万元二、财务效益评价（出售方式）（一）收益测算1. 定价参数新增总建筑面积 134545.91 M2其中 商场总面积 70179.94 M2写字楼面积 14781.92 M2住宅面积 49614.05 M22. 定价假定该项目实际可售面积全部采用出售的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二表 二 长荣广场改造项目综合定价表定价项目综合平均定价（元/M2）地下室展场及仓库5000首层商场25000二层商场18000三层商场12000写 字 楼10000住 宅60003. 收益测算表 三 长荣广场改造项目综合收入测算表收入项目单价(元/M2)数量(M2)总价(万元)地下室展场及仓库5000130006500首层商场2500025797.3464493.35二层商场1800022191.339944.34三层商场1200022191.326629.56写 字 楼1000014751.9214751.92住 宅600049614.0529768.43合 计182087.6（二）营销成本分析1. 销售税费估算表表 四 建设营销管理费销售收入建设营销管理费率建设营销管理费182087.6万元3.5%6373.07万元销售税费估算表销售收入综合销售税率综合销售税费182087.6万元约12%21850.51万元2. 总成本测算表 五 总成本测算表序列费用项目金额(万元)备 注累计(万元)一静态投资33884.46建安费用33884.46二建设利息7136.07借款额33884.46万元,三年期,年利率7.02%41020.53三土地补偿出让金6659.511500元/*44396.747680.04四土地挂牌出让金15538.853500元/*44396.763218.89五土地出让金利息4674.97借款额22198.36万元,三年期,年利率7.02%67893.86六建设营销管理费6373.07销售额的3.5%74266.93七销售综合税费21850.51销售额的12%96117.44总 成 本 合 计96117.44（三）损益分析表 六 长荣广场改造工程损益分析表序列项目金额（万元）备注一销售收入182087.6假定全部出售二总成本96117.44已含综合销售税费三销售利润85970.16四所得税21492.54销售额的25%计征五税后利润64477.62（四）财务现金流量分析表 七 长荣广场建设改造项目财务现金流量表序列现金流项现金流入、流出金额备注一现金流入182087.60万元二现金流出96117.44万元其中建设投资41442.47万元动态投资其中土地补偿挂牌出让费26873.33万元含利息其中营销成本6373.07万元其中销售税金21850.51万元(含营业税土地增值税等)其中所得税21492.54万元三净现金流量64477.62万元第四部分 可行性评价结论（出售方式）经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益和社会效益，投资长荣广场的建设改造项目十分可行。表 八 财务评价结果评价项目经济指标（万元）静态建安总投资33884.46动态总投资41020.53土地补偿挂牌出让费（含利息）26873.33销售总收入182087.60建设营销管理费6373.07销售税费21850.51总成本91442.47销售利润85970.16所得税21492.54税后利润64477.62投资回收期3年内注：投资回收期3年包括2年的建设时间和1年的销售时间 前期的规划、设计、拆迁的工作几乎无太大投入。第五部分 投资估算与财务效益分析 （出租方式）一、投资估算（一）测算依据总规划用地 44396.70 M2建筑基地面积 29076.20 M2总建筑面积 153374.69 M2其中 商场面积 79277.43 M2写字楼面积 24483.21 M2住宅面积 49614.05 M2（二）投资估算依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材料行情及定额，测算该项目的投资成本。此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中减少18828.78 M2的建筑面积，以及相应的投资。即调整后的指标为建筑基地面积 25797.34 M2新增总建面积 134545.91 M2其中 商场投资面积 70179.94 M2写字楼 14751.92 M2住 宅 49614.05 M2具体见下表一 投资估算表经测算，该项目静态总投资为33884.46万元，若以3年期33884.46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020.53万元RMB。表 一 长荣广场改造工程投资估算表序号项目名称数 量单 价造价合计备 注一基础工程地下室23000 M22000元/M25050万元23000 M2地下室包括200个车位及13000 M2展场与仓库 桩长18000 M250元/ M二3层商业大平台主体70179.94M21800元/ M212632.39万元带装修三写字楼14751.92 M22000元/ M22950.38万元带装修四住宅49614.05M21200元/ M25953.69万元五空调安装84931.86M2一项空调2000万元不含住宅园区景观道路一项400万元电梯16部扶梯18万元/部898万元6部货梯30万元/部2部客梯35万元/部12部住宅电梯30万元/部电力配套、消防一项2000万元含电力安装消防设施六不可预见费一项2000万元七静态总投资33884.46万元八建设利息按33884.46万元3年期计息年利率7.02%7136.07万元九动态总投资41020.53万元二、财务效益评价（出租方式）（一）收益测算1. 定价参数新增总建筑面积 134545.91 M2其中 商场总面积 70179.94 M2写字楼面积 14781.92 M2住宅面积 49614.05 M22. 定价假定该项目实际可售面积全部采用出租的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二现有租金平均价商场 首层平均 150元/ M2/ 月二层 110元/ M2/月三层 90元/ M2/月写字楼 75元/ M2/月住宅 30元/ M2/月改造后租金提升指数预测商场提升 35%左右写字楼提升 30%左右住宅提升 30%左右 改造后租金确定价格估算表 二 长荣广场改造项目综合定价表定价项目综合平均定价（元/M2/月）地下室展场与仓库60商场一层200商场二层150商场三层120写 字 楼100商 住403. 收益测算表 三 长荣广场改造项目综合收入测算表收入项目单价(元/M2)建筑面积(M2)月租金(万元)年租金(万元)地下室展场与仓库6013000.0078.00936.00首层商场20025797.34515.956191.40二层商场15022191.30332.873994.44三层商场12022191.30266.303195.60写 字 楼10014751.92147.521770.24住 宅4049614.05198.462381.52月度租金收入1539.10年度租金收入18469.20（二）营业成本分析1. 建设管理费估算表表 四 建设管理费销售收入建设营销管理费率建设营销管理费33884.46万元建设总投资的3.5%1185.96万元2. 建设总成本测算表 五 建设总成本测算表序列费用项目金额(万元)备 注累计(万元)一静态投资33884.46建安费用33884.46二土地补偿出让金6659.511500元/44396.740543.97三土地挂牌出让金15538.853500元/44396.756082.82四建设管理费1185.96销售额的3.5%57268.78建 设 总 成 本 合 计57268.783. 测算依据目前，长荣广场物业管理正常月经营费用总开支35万元左右，改造后营业税用预计提升30%左右，计45万元；租金税收按综合营业税近5%收取；财务费用按57268.78万元借款额度，计算周期5年计算，利率按年息7.02%计，年度平均财务费用为4020.27万元；4年度总成本测算详见下表六表 六 总成本测算表序列费用项目金额(万元)备 注一经营综合成本540.00月45万元二营业税收923.46收入的5%三财务费用4020.2757268.78万元额度7.02%年息年度总成本5483.73（三）损益分析根据表五、表六的年收入及年总成本测算结果，考察长荣五金广场改造后6年内正常的年度损益状况。具体见表七表 七 长荣广场改造后正常年度损益分析表序列项目金额（万元）备注一年度租金收入18469.20全部出租的形式二年度总成本5483.73含税三营业利润12985.47所得税前四所得税3246.37按营业利润的25%计提五税后利润9739.10可自由支配利润注：营业利润=0.95年度租金收入-经营综合成本-0.0702借款额度营业利润=0.9518469.20-540-0.0702借款额度营业利润=17005.74-0.0702借款额度（四）贷款回收测算按57268.78万元贷款，借款期6年，前2年计息，2年后开始还本付息。 还款资金来源为表七中的营业利润。具体见下 表八表 八 借款57268.78万元还本付息计算表借入资金人民币57268.78万元，期限6年，利息按7.02%计算年度借入本金计算利息偿还本金年还款额年末本金余额备注057268.7857268.7814020.274020.2757268.7824020.274020.2757268.7834020.2712985.4717005.7444283.3143108.6913897.0517005.7430386.2652133.1214872.6217005.7415513.6461089.0615916.6817005.74-403.04合计57268.7818391.6857671.8276063.50说明：借入资金暂按一次性到位计算利息，若分期到款则应按实际到款的时间和金额计算利息。第六部分 可行性评价结论 （出租方式）经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益和社会效益，投资长荣广场的改造项目十分可行。