甘肃省2016年房地产估价师《制度与政策》：征收土地的范围考试试卷

甘肃省2016年房地产估价师制度与政策：征收土地的范围考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指_。 A出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值 2、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10，则该房地产的价值接近于。 A：2360万元 B：2500万元 C：2722万元 D：2845万元 E：工业用地的监测点评估价格3、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是。 A：开发商 B：承包商 C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同5、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为_加以适用。 A国家信贷资金 B国家预算资金 C国家负担资金 D国家计划资金 6、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理 7、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。 A：30000 B：50000 C：70000 D：10000 E：执行层的组织协调 8、原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。 A：100300 B：100500 C：300800 D：3001000 E：执行层的组织协调 9、开发投资的投资者主要是。 A：赚取开发利润 B：保值增值 C：获得收益 D：消费 E：借款合同 10、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是。 A：建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B：在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C：由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D：剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 E：工业用地的监测点评估价格11、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是_。 A按照房地产的用途和等级划分的 B按照房地产的交易形式划分的 C按照地域范围划分的 D按照房地产购买者目的划分的 12、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。 A：2.00 B：2.13 C：2.22 D：2.50 E：工业用地的监测点评估价格 13、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。 A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新利用前提 E：工业用地的监测点评估价格14、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化 C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格 15、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。 A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师 B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师 C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师 D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师 E：执行层的组织协调 16、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。(2009年试题) A：替代性 B：发展性 C：地区性 D：复杂性 E：借款合同 17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为_。 A0.060 B0.940 C1.060 D1.064 18、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为_。 A成本加成定价法 B价值定价法 C目标定价法 D认知价值定价法 19、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2% B50% C56.8% D70% 20、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和的，免征土地增值税。 A：10 B：20 C：30 D：40 E：执行层的组织协调 21、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。 A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例 E：执行层的组织协调 22、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项房地产投资的实际收益率为。 A：9.26 B：10 C：11 32 D：12 E：借款合同23、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：未来数据简单算术平均法 C：未来数据资本化公式法 D：过去数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格 24、在一国金融机构体系中居主体地位。 A：政策性银行 B：非银行金融机构 C：中央银行 D：商业银行 E：执行层的组织协调25、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括_。 A建筑安装工程费 B公共配套设施建设费 C土地费用 D基础设施建设费二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在求取净收益中，运营费用包括。 A：房地产持有环节的税收 B：房地产折旧费 C：房屋保险费 D：房地产抵押贷款还本付息额 E：为承租人提供的服务费 2、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当3、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。 A240 B622 C312 D874 4、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情5、根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间的因果关系来判断。 A投保人与保险标的 B被保险人与保险标的 C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失 6、下列房地产不得用于抵押的有。 A：无地上建筑物的出让土地使用权 B：无地上建筑物的划拨土地使用权 C：所有权或使用权有争议的房地产 D：依法查封扣押期间的房地产 E：幼儿园等公益教育设施 7、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于_。 A第一产业 B第二产业 C第三产业 D新兴产业 8、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是_万m2。 A450 B475 C490 D500 9、下列属于免征契税范围的包括。 A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的 D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的 10、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资金职能 D：防灾防损职能 E：分配职能11、假设整个投资市场的平均收益为20，国债的收益率为10，而房地产投资市场相对于 整个市场的相关系数是04，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。 A：10 B：11 C：13 D：14 E：借款合同 12、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是_。 A国务院 B国务院建设行政主管部门 C城市规划主管部门 D土地管理局 13、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。 A10% B11.27% C14.18% D22.55%14、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。 A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口 D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途 15、建设工程进度控制工作的主要内容包括。 A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划 E：对项目建设总周期目标的论证与分析 16、若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是_。 A股票+债券 B股票+投资基金 C债券+投资基金 D股票+投资基金+债券 17、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是_。 A核定为三级，并设3年的暂定期 B核定为三级，并设1年的暂定期 C核定为暂定级，并设1年的暂定期 D核定为暂定级，并设3年的暂定期 18、保险的基本原则有_。 A最大利益原则 B权责一致原则 C保险利益原则 D近因原则 E损失补偿原则 19、在中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。 A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场 D：邻里服务性商店 E：借款合同 20、下列有关税收的表述中，正确的有_。 A财政局对外出租的经营用房免征房产税 B集体土地使用人无须交纳土地使用税 C用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税 21、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53 22、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于_，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A集体财政 B国家财政 C土地开发与农业发展 D土地管理部门的业务开支23、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则 24、运用路线价法估价的步骤包括等。 A：调查评估路线价 B：计算临街土地的价值 C：求取可比实例价格 D：划分路线价区段 E：交易情况修正25、成本利润率的计算公式是_。 A开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B开发利润(土地取得成本+开发成本) C开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用) D开发利润开发完成后的房地产价值