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房地产基础知识一、工程基础知识1、房屋建筑分类（1）从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约世贸大厦）（2）从房屋层数高度分：低层 13层（木结构，砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构，钢结构）（3）按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房）（4）房屋建筑用途分：生产性建筑 居住建筑 公共建筑 房屋建筑结构房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。房屋承重结构的基本构件类型钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。砖混结构。承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 砖木结构。承重的主要结构采用砖、木建造的。其他结构（简易结构）。承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。地基与基础地基：承受由基础传来荷载的土层叫地基。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。地基每平方米所能承受的最大压力，叫地基容许承载力（也叫地耐力）。当基础对地基的压力超过地基容许承载时，地基将出现较大的沉降变形，甚至地基土层会滑动挤出而破坏。为了保证建筑物的安全，必须保证基地压应力不超过地基承载力，因此，加大基础底面积可以减少单位面积地基上所受到的压力，即地基承载力不变时，房屋总荷载愈大，基础底面积也应随着增大。地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然基础。人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。基础：基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。基础的类型：刚性基础。适用于6层或6层以下的砌体结构且基础宽度小于2.5米。扩展基础（即柔性基础）柱下钢筋混凝土独立基础墙下钢筋混凝土条形基础柱下条形基础筏板基础对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。箱型基础桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩基础按构造形式分：条形基础：独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。当柱荷载或柱距较大时，为增大筏板基础的刚度，可沿柱轴线做增厚的勒梁，成为梁板式基础。这种基础适用于高层框架结构。箱型基础：用于高层建筑。桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。墙体：墙的分类：按平面位置：外墙和内墙按墙的方向：纵墙和横墙。通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间。按墙的受力分：承重墙和非承重墙：按材料分：砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙 楼层、地面：楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。按施工方法：现浇、预制。楼梯：楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。楼梯形式：直跑式、双跑式等。楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。屋顶类型：平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%-2%。坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。平屋顶小石子保护层屋面作法如下：改性沥青防水层20厚1：2.5水泥砂浆找平层1：6水泥焦渣最低处30厚，找2%坡度，振捣密实，表面抹光铺聚苯乙烯泡沫塑料板保温层，50MM厚。钢筋混凝土现浇板裂缝产生的原因裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。该类裂缝危害最大。温度裂缝分类较多。主要措施是作好屋顶保温，并按规范要求设置温度缝。砖混现浇板小于50米预制板小于60米设一道。框轻现浇 板小于55米，预制板小于75米设一道，实际工程中还应尽量减小。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。屋建在明显不均匀填土地基上或地基土压缩性有显著差异处；筑平面的转折部位；高度差异（或荷载差异）处；建筑结构（或基础）类型不同处；分期建造房屋的交界处。温度裂缝基础不断开，沉降缝基础相应位置断开。实际工程中两缝常合二为一。关于室内采光有何要求？每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12（窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比）。离地面高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁的种类和作用简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。连续梁：两跨以上的梁为连续梁。悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。关于暖气管与房顶和墙壁的距离的规定答：暖气管与房顶和墙壁距离无明确规定，但施工过程中需要一定距离，一般距顶20厘米左右，距墙壁15厘米以内。不同建筑结构的优缺点比较砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，因而对地基地耐力要求高。砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。厨、卫防水的处理撒素水泥面聚合物防水砂浆40MM厚向地漏处找泛水i=1%，最薄处20MM厚四周卷起250高。现浇钢筋混凝土楼板上水管和下水管的材质常用种类，及其特点给水管材传统的镀锌钢管。新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。排水管材有铸铁管、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音较大；芯层发泡UPVC管价格相对较高；螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。各种管材基本技术性能分析比较表：名称内容镀锌钢管ABS管PEX管（交联聚乙烯管）PB管（聚丁烯官）PE管（聚乙烯管）PP管（聚丙烯管）使用年限（年）105050505050耐温（）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐温（）-40-200-40-80-70-75-20-110-20-40-20-120耐腐有耐耐耐耐耐耐压（MPA）1.01.60.61.61.61.6连接方式铸铁管件丝接或法兰连接同质管件冷胶融连接铜质卡套式或卡箍式连接挤压加紧式、热熔式、电熔式挤压加紧式、热熔式热熔式焊接管道规格16-15016-40016-6316-11016-6316-63管件规格全全铜质管件全全全针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式的区别？卧室设两个电源插座，一个空调插座。起居室设三个电源插座，一个空调插座厨房设三个电源插座。卫生间设三个电源插座，插座有防水要求。空调插座线路单走。户型大小不同，电表的规格的区别国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为510A，130平方米以上的表为1020A。但目前均改为1020A。现在常用供暖方式按热源形式分为：陈塘热电 锅炉房集中供热 地热水供热按系统设置分为： 单管系统 双管系统按供热形式分为：上供下回式 上供上回式煤气类型目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。二、专业名词：均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出起价 也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，一般以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表明“xxx元平方米起售”，是以较低的起价来引起消费者的注意预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语。预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现根据我国法律通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金产权证书产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图使用权房由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益期房指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在北京市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在北京市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房预（销）售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两极，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并有较大居住人口规模相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并有适量居住人口规模相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地居住组团居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并较小居住人口规模相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等使用面积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题公摊系数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数即公用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和套内面积它是建筑面积扣除公摊面积后的余额居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在10万平方米的土地上，有8万平方米的建筑总面积，其容积率为0.8出房率出房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大销售面积销售面积是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内面积或建筑面积绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。层高住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离净高层高减去楼板厚度的净剩值标准层平面布置相同的住宅楼层居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）等的总称 其他用地规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地公共绿地满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线玄关是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。如回家有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所隔断 专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面过道 住宅套内使用的水平交通空间契税契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。