天津市工业项目建设用地控制指标.doc

为全面贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428 号）、国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）和国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083 号），加强工业项目建设用地管理，促进节约集约用地，天津市国土资源和房屋管理局根据国土资源部 2008 年发布的工业项目建设用地控制指标，制定了天津市工业项目建设用地控制指标。（以下简称“控制指标”）。 第一条 本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。 本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。 第二条 本控制指标是国土资源管理部门在建设用地预审和审批阶段核定工业项目用地规模的重要标准，是工业企业和设计单位编制工业项目可行性研究报告和初步设计文件的重要依据，是对工业项目建设用地情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。 工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地定额指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。 第三条 本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等五项指标构成。工业项目建设用地必须同时符合六项指标。具体如下： （一）工业项目投资强度控制指标应符合附件1 的规定； （二）工业项目的土地产出率应符合附件1 的规定； （三）建筑容积率控制指标应符合附件2 的规定； （四）工业项目的建筑系数应不低于30； （五）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 （六）工业项目绿地率一般不超过20，产生有害气体及污染的工业项目按国家有关规定执行。 第四条 对于投资额小于1000 万元（不含土地费用）、生产工艺无特殊要求的工业项目，原则上不再单独供地，投资者可通过租赁、购买标准通用厂房等途径获得生产经营场所。 为鼓励发展符合国家产业政策的高新技术项目，对初期投入虽低，但产出高或可带动关联产业高新技术项目，可要求其在一定期限内达到投资强度。 第五条 应将工业项目建设用地控制指标作为土地出让条件，签订用地合同时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制指标要求及相关违约责任。 第六条 建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。没有国土资源部门的检查检验意见，或者检查检验不合格的，不得通过竣工验收。 第七条 各指标含义及计算方法见控制指标应用说明。 附件：1、天津市区域土地等级划分 2、工业建设项目投资强度控制指标 3、容积率控制指标 4、控制指标应用说明 5、天津市工业项目建设用地控制指标制定的技术路线和计算方法附件1 包括和平区、河东区、河西区、河北区、红桥区、南开区及天津市经济技术开发区、天津市新技术产业园区、天津出口加工区、天津港保税区、天津东疆保税港区和天津保税物流园区六个国家级开发区包括塘沽区（除国家级开发区外）、津南区、西青区（除新技术产业园区）包括东丽区、大港区、北辰区（除新技术产业园区）、汉沽区、武清区（除新技术产业园区）包括宝坻区、蓟县、静海、宁河县 附件2 投资强度控制指标代号行业分类名称一类区域二类区域三类区域四类区域13农副食品加工业24101805130590514食品制造业24101805130590515饮料制造业24101805130590516烟草加工业24101805130590517纺织业24101805130590518纺织服装鞋帽制造业24101805130590519皮革、毛皮、羽绒及制品业24101805130590520木材加工及竹、藤、棕、草制品业23951555112578021家具制造业22551650119582522造纸及纸制品业24951805130590523印刷业、记录媒介的复制262522251610111524文教体育用品制造业24951805130590525石油加工、炼焦及核燃料加工业322524251755121526化学原料及化学制品制造业322524251755121527医药制造业417535502570178528化学纤维制造业417534502510173529橡胶制造业262522251610111530塑料制造业25751990144099531非金属矿物制品业20951645119082532黑色金属冶炼及压延加工业332528952095145533有色金属冶炼及压延加工业332528952095145534金属制品业262522251610111535通用设备制造业332528952095145536专用设备制造业332528952095145537交通运输设备制造业417525501845128039电气机械及器材制造业332528952095145540通信设备、计算机及其它电子设备制造业517542253060212541仪器仪表及文化、办公用机械制造业332528952095145542工艺品及其他制造业23951645119082543废弃资源和废旧材料回收加工业239516451190825附件3代码行业分类名称容积率13农副食品加工业1.014食品制造业1.015饮料制造业1.016烟草加工业1.017纺织业0.818纺织服装鞋帽制造业1.019皮革、毛皮、羽绒及其制品业1.020木材加工及竹、藤、棕、草制品业0.821家具制造业0.822造纸及纸制品业0.823印刷业、记录媒介的复制0.824文教体育用品制造业1.025石油加工、炼焦及核燃料加工业0.526化学原料及化学制品制造业0.727医药制造业0.828化学纤维制造业0.929橡胶制造业0.930塑料制造业1.031非金属矿物制品业0.732黑色金属冶炼及压延加工业0.633有色金属冶炼及压延加工业0.634金属制品业0.735通用设备制造业0.736专用设备制造业0.737交通运输设备制造业0.739电气机械及器材制造业0.740通信设备、计算机及其它电子设备制造业1.041仪器仪表及文化、办公用机械制造业1.042工艺品及其他制造业1.043废弃资源和废旧材料回收加工业0.7备注：本表中行业分类及代码按国民经济行业分类注释（GB/T4754-2002）的规定表述。 附件4 1、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。 计算公式： 投资强度项目固定资产总投资/项目总用地面积 其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款 2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率总建筑面积/总用地面积 当建筑物层高超过8 米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 3、行政办公及生活设施用地所占比重：项目用地范围行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。 计算公式： 行政办公及生活服务设施用地所占比重行政办公、生活服务设施占用/项目用地总面积100 当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。 4、建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。 计算公式： 建筑系数（建筑物占地面积构筑物占地面积堆场用地面积）/项目总用地面积100 5、绿地率：绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 计算公式： 绿地率规划建设用地范围内的绿地面积/项目总用地面积100 绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。 6、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。 7、工业行业分类按国民经济行业分类注释（GB/T 4754 2002）执行，若国民经济行业分类发生调整的，按调整后的执行。 一、指标指定的技术路线 以国土资源部工业项目建设用地控制指标为依据，以部分省市（上海市、深圳市、浙江省、厦门市）控制标准为参考，结合天津实际，采用现状调查与资料分析相结合、区域分析与行业分析相结合、典型研究与一般分析相结合、定性分析与定量分析相结合、规范研究与实证分析相结合的研究方法，建立工业项目建设项目用地控制指标体系，采集工业建设项目用地现状数据，在计算与评价分析的基础上，确定天津工业项目建设用地控制标准。如下图所示。图 天津市工业建设用地控制标准研究技术流程框图 补充调查 指标调整 建立评价指标体系 遴选工业建设项目用地控制指标 工业建设项目用地调查 资料数据的整理、分析与入库 核定工业建设项目类型、控制指标 划分控制区域 指标分析评价 制定工业建设用地控制标准初步方案 专家、地方的咨询与反馈 二、指标确定的计算方法 在五项控制性指标中，行政办公及生活设施用地所占比重、建筑系数和绿地率都沿用了国家指标。与区域特点、实际结合最紧密的为投资强度。在天津市工业项目建设用地投资强度的设计中，首先确定了一等区域的投资强度控制值，二、三、四等区域的投资强度按照国家指标递减规律，进行系数调整，在此基础上进行行业调整。 （一）一等区域投资强度确定方法 通过选择人均国内生产总值、区域生产总值、规模以上工业总产值和建设用地均（国内）区域生产总值四个指标，选择代表性城市进行分析，结果表明、天津市地均工业经济效率基本处于全国平均水平、深圳、厦门的均值水平。 以此为依据，本指标确定中初步选择了国家指标、深圳指标和厦门指标进行了均质化处理，以最终平均值作为初始值。然后，根据是否天津市重点发展产业、是否为典型污染性产业、是否为天津市的优势产业等原则进行指标调整。 原则上，对非天津市重点发展产业、对典型污染性产业提高了准入门槛，提高了投资强度控制指标，而对于天津市的优势产业，考虑到产业集群后相关配套产业的大量进入，适度降低了投资强度值，以便于同一产业链条上的配套产业进入。 （二）一等区域投资强度与国家、深圳和厦门指标的比较 根据上述方法确定的天津市一类区域工业建设项目用地投资强度控制指标平均高于国家指标 25%，与厦门市的指标基本持平，低于深圳指标约 23%，其中，通讯设备、计算机及其他电子设备制造业、纺织业和医药制造业与深圳指标基本持平，这也与产业经济发展实际相吻合。 （三）二、三、四等区域投资强度控制指标确定方法 在国家指标体系中，二类区域的投资强度平均较一等区域投资强度降低 25%，三等区域较二等区域降低 38%，四等区域较三等区域降低 44%。本标准体系的制定沿用了这一规律指数。 （四）容积率指标的确定，根据其他城市经验，基本沿用国家标准，未做大幅调整。