安徽省房地产估价师《制度与政策》：房地产转让的概念考试题

安徽省房地产估价师 制度与政策 房地产转让的概念考试题 本卷共分为 2 大题 50 小题 作答时间为 180 分钟 总分 100 分 60 分及格 一 单项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 只有 1 个事最符合题 意 1 随着临街深度的递增 临街深度价格的修正率递增的是 A 单独深度价格修正率 B 累计深度价格修正率 C 平均深度价格修正率 D 加权深度价格修正率 E 工业用地的监测点评估价格 2 用收益法评估某宗房地产的价格时 除有租约限制的以外 应选取净收益作 为估价依据 A 类似房地产的客观 B 类似房地产的实际 C 类似房地产的最高 D 类似房地产的最低 E 工业用地的监测点评估价格 3 下列四个选项中 说法不正确的一项是 A 以两宗以上房地产设定同一抵押权的 可视为同一抵押物 B 乡 村企业的土地使用权可以单独抵押 C 以乡 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的土地使用权同时抵 押 D 以一宗房地产分割抵押的 首次抵押后 该财产的价值大于所担保债权的 余额部分可以再次抵押 但不得超出其余额部分 4 一厂房建成后 8 年被改造为超级市场 并补办了土地使用权出让手续 土地 使用权出让年限为 40 年 建筑物的经济寿命为 50 年 则计算该建筑物折旧的 经济寿命应为 年 A 40 B 42 C 48 D 50 5 运用假设开发法评估时 开发完成后的价值不适用求取 A 市场法 B 成本法 C 收益法 D 长期趋势法 E 工业用地的监测点评估价格 6 下列关于房地产市场划分的说法 不正确的是 A 二级市场是指土地转让 新建商品房租售市场 B 三级市场是指存量房地产交易市场 C 按照增量存量的方式 将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D 按照增量存量的方式 房屋市场划分为一级房屋市场 二级房屋市场和三 级房屋市场 E 借款合同 7 在正常情况下 房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为 年 A 4 B 3 C 2 D 1 8 从 2005 2009 年 某市商品房开工量分别为 30 万 60 万 80 万 95 万 120 万 若以 2005 年为基期 则 2009 年该市商品房开工量的定基增长速度为 A 100 B 200 C 300 D 400 E 执行层的组织协调 9 房地产开发企业资质按照企业条件分为一 二 三 四等四个资质等级 其 中四级资质注册资本应在 万元以上 A 100 B 800 C 2000 D 5000 10 李某将其在某建制镇的营业用房以 100 万元出售 应缴纳城市维护建设税 元 A 500 B 2500 C 3500 D 6000 E 执行层的组织协调 11 房屋拆迁补偿中 以产权调换形式偿还的非住宅房屋 偿还建筑面积超过 原建筑面积的部分 按照 结算 A 商品房价格 B 重置价格结合成新 C 重置价格结合结构差价 D 物价部门核定价格 12 组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于 万元 A 30 B 50 C 100 D 150 13 土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年 原土地使用者使用 28 年后 转让 受让人的使用年限只有年 A 20 B 42 C 50 D 70 E 执行层的组织协调 14 某经营性房产年租金收入 48000 元 则征收房产税金额为 元 A 5760 B 4800 C 576 D 480 15 下列收益乘数法中 考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率 但 未考虑运营费用差异的是 A 毛租金乘数法 B 潜在毛收入乘数法 C 有效毛收入乘数法 D 净收益乘数法 E 工业用地的监测点评估价格 16 安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算 每一个需要安置的农业人 口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的 倍 但每公顷被征 用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的 15 倍 A 4 5 B 4 6 C 6 10 D 3 5 17 财务内部收益率是指项目在整个 内 各年净现金流量现值累计等于零时 的折现率 A 计算期 B 动态投资回收期 C 项目寿命期 D 开发期 18 随着政府土地储备制度的建立 划拨土地使用权 已经成为政府土地储 备中心优先收回并纳入储备的重要对象 开发商直接获取该类土地的机会逐渐 减少 A 存量 B 增量 C 流量 D 减量 19 某宗土地 50 年使用权的价格为 1000 万元 现探测其地下有铜矿资源 该 铜矿资源的价值为 500 万元 若土地资本化率为 7 则该宗土地 30 年使用权 的价格为 A 899 万元 B 1000 万元 C 1349 万元 D 1500 万元 E 工业用地的监测点评估价格 20 下列关于廉租住房的表述中 正确的是 A 廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B 廉租住房免征房产税 C 廉租住房的供应以实物配租为主 D 廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60 21 房产分户留作为房屋权属证书附图时 图中应标注 A 相邻土地的权利界线 B 海拔高程 C 用地面积的分摊系数 D 套内建筑面积与共有分摊面积 22 某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500 用于办公 约定租赁期限为 20 年 净租金为 3 元 天 已知该写字楼为钢筋混凝土结构 于 5 年前建成 土地剩余使用年限为 30 年 目前市场上类似写字楼的净租金为 3 5 元 天 报酬率为 6 则现在的承租人权益价值为 A 98 80 B 592 81 C 691 61 D 667 22 E 工业用地的监测点评估价格 23 既为治热毒血痢之良药 又为治阿米巴痢疾所常用的药物是 A 大青叶 B 鱼腥草 C 败酱草 D 水牛角 E 白头翁 24 某物业的购买价为 100 万元 其中 50 万元为银行抵押贷款 期限 10 年 年利率 12 按年等额偿还 如该物业年净经营收入为 30 万元 则该物业投资 的还本付息比率为 A 0 18 B 0 12 C 3 39 D 5 00 25 假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15 国债的投资收益率为 10 市场整体的平均收益率为 20 则房地产业的系统性市场风险系数是 A 0 25 B 0 50 C 1 5 D 2 00 二 多项选择题 共 25 题 每题 2 分 每题的备选项中 有 2 个或 2 个以上符 合题意 至少有 1 个错项 错选 本题不得分 少选 所选的每个选项得 0 5 分 1 某建筑物的建筑面积为 200m2 有效经过年数为 12 年 重置价格为 800 元 m2 建筑物经济寿命为 40 年 残值率为 2 则运用直线法计算该建筑物的 现值为 A 10 2 万元 B 11 0 万元 C 11 3 万元 D 11 5 万元 2 以下权利中属于有益物权的是 A 抵押权 B 典权 C 建筑物区分所有权 D 质权 3 征收土地公告应包括的内容有 A 征收批准机关 文号 时间和用途 B 被征收土地的所有权人 位置 地类和面积 C 征地补偿标准和农业人口安置途径 D 办理征地补偿的期限 地点 E 土地补偿费的标准 数量 支付对象和方式 4 通风施工图纸可分为 A 立面图 B 平面图 C 剖面图 D 系统图 E 详图 5 根据 城市房屋拆迁估价指导意见 下列关于估价专家鉴定的表述中 正 确的是 A 估价专家委员会应当指派 3 人以上 含 3 人 单数成员组成鉴定组 B 估价报告存在技术问题的 估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C 估价报告不存在技术问题的应维持估价报告 D 估价专家委员会应当自收到申请之日起 10 日内出具书面鉴定意见 E 鉴定组成员与原估价机构 拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的 应当回避 6 香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定 在内地的投资不能超过其 全部投资的 10 这是基于的考虑结果 A 内地政策 B 占领世界投资市场 C 风险转移 D 投资组合 E 借款合同 7 在下列情況下 职工可以提取住房公积金 A 购买商业门市 B 大修自住住房 C 偿还购房贷款本息时 D 房租超出家庭工资收入规定比例时 E 职工丧失缴存条件 8 一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商 所以现在翻建房屋使 其面积扩大 那么他应当进行 登记 A 转移登记 B 变更登记 C 先进行变更登记再进行转移登记 D 先进行转移登记再进行变更登记 9 回顾性房地产估价 其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是 A 估价对象状况为过去 房地产市场状况为现在 B 估价对象状况为现在 房地产市场状况为现在 C 估价对象状况为过去 房地产市场状况为过去 D 估价对象状况为现在 房地产市场状况为过去 10 房地产抵押贷款二级市场的发展 实现了房地产抵押贷款市场与资本市场 的 A 分离 B 独立 C 对立 D 融合 11 发证机关在收到建设单位报送的 建筑工程施工许可证申请表 和所附证 明文件后 对于符合条件的 应当自收到申请之日起 日内颁发施工许可证 A 10 B 15 C 20 D 30 12 在经济评价指标中 以下 属于动态指标 A FNPV B FIRR C 动态投资回收期 D 成本利润率 E 投资利润率 13 在市场调查的确定问题和调查目标阶段 调查项目可以分为不同类别 其 中 是指通过收集初步的数据 来揭示问题的真实性质 从而提出一些推测 和新想法 A 试探性调查 B 描述性调查 C 因果性调查 D 假设性调查 14 下列关于企业利润的公式中 正确的是 A 经营利润 经营收入 经营成本 期间费用 经营税金及附加 B 经营收入 销售收入 出租收入 自营收入 C 税前利润 经营利润 营业外收支净额 D 期间费用 管理费用 销售费用 E 可供分配利润 税后利润 法定公积金 未分配利润 15 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时 通常要投入占项目总投资 的自有资金或股本金 A 15 B 20 C 30 D 40 16 在下列情形中 通常会引起房地产价格降低的有 A 农用地改为非农建设用地 B 在写字楼旁新建大型游乐场 C 住宅区道路禁止货车通行 D 在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E 常常遭受洪水威胁 17 某公司以 120 万元购买了 150m2 的写字楼单元用于出租 如果合同租金为 每年 20 万元 业主需支出的年维修管理费为 5 万元 房产税 营业税等税费支 出为 2 万元 年 则该写字楼投资的年收益率为 A 7 5 B 10 8 C 12 5 D 15 0 18 甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权 一年内先后借给 乙公司 3000 万元和 5000 万元 债务履行期满后 若乙公司未履行债务 则甲 银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元 A 0 3 B 0 5 C 0 8 D 1 0 E 执行层的组织协调 19 下列工程中 不需要实行监理的是 A 大中型企业投资建设的工程 B 利用外国政府或者国际组织贷款 援助资金的工程 C 成片开发建设的住宅小区工程 D 大中型公用事业工程 20 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7 应由买方 缴纳的税费为正常成交价格的 5 在某宗房地产交易中 买卖双方约定买方付 给卖方 2500 元 m2 买卖中涉及的税费均由卖方负担 但之后双方又重新约定 买卖中涉及的全部税费改由买方支付 并在原价格基础上相应调整买方付给卖 方的价格 则调整后买方应付给卖方 元 m2 A 2020 80 B 2214 29 C 2336 45 D 2447 37 21 房地产市场供给的特点主要有 A 市场供给在短期缺乏弹性 B 市场供给具有非同质性 C 具有高度的垄断性 D 具有竞争的完全性和充分性 E 具有高度的适应性 22 收益性物业管理中的经营费用包括 A 固定资产折旧费 B 企业管理费及利润 C 保险费 D 房产税 E 大修理基金 23 下列不属于市场结构类型的是 A 完全竞争市场 B 完全垄断市场 C 垄断竞争市场 D 一般竞争市场 E 执行层的组织协调 24 三级房地产价格评估机构 其专职房地产估价专业人员占职工总数的 以 上 A 40 B 50 C 60 D 70 25 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之 二以上的业主同意 A 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定 B 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 C 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 E 执行层的组织协调